Šiandieninėje nekilnojamojo turto rinkoje, sudarant sutartis su agentūromis, svarbu žinoti savo teises ir sutarties nutraukimo sąlygas. Dažnai pasitaiko situacijų, kai klientai, pasirašę sutartis su nekilnojamojo turto agentūromis, susiduria su sunkumais norėdami nutraukti sutartį ar pakeisti jos sąlygas.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto tarpininkavimo sutarties nutraukimo sąlygas, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos įstatymus ir teismų praktiką, siekiant padėti vartotojams geriau suprasti savo teises ir išvengti galimų ginčų.
Sutarties nutraukimo galimybės
Pagal Civilinį kodeksą (CK) 6.721 str., klientas turi teisę vienašališkai nutraukti atlygintinų paslaugų sutartį, net jei paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti. Tačiau tokiu atveju klientas privalo sumokėti dalį paslaugų kainos, proporcingą suteiktoms paslaugoms, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį.
Sakyčiau CK 6.721 str. leidžia klientui vienašališkai nutraukti sutartį. Tačiau tokiu atveju klijentas privalo sumokėti dalį paslaugų kainos, proporcingos suteiktoms paslaugoms. Agentūra reklamavo parduodamą butą, vedžiojo potencialius pirkėjus, atsakinėdavo į skambučius ir panašiai, todėl manau už tokias paslaugas apmokėti privalu.
Sutarties nutraukimas dėl esminių pažeidimų
Galite rašyti pranešimą agentūrai, kad sutartį nutraukiate po 30 dienų, vadovaujantis CK 6.217 str. 2 d., kadangi dėl agentūros neveikimo iš esmės negaunate to, ko tikėjotės iš sutarties.
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Taigi transporto įmonė negali sustabdyti lizingo įmokų mokėjimo dėl įgytų nekilnojamojo turto ar transporto priemonių trūkumų. Kadangi lizingo bendrovė neatsako už sutarties dalyko kokybę, lizingo gavėjas tuo pagrindu negali vienašališkai nutraukti lizingo sutarties.
Terminuotos sutartys
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str. Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Netesybos ir komisiniai
Jei zmogus pats paprasys nutraukti sutarti, negalios punktas, kad dar pusmeti po sutarties pasibaigimo agenturai atvedus potencialu pirkeja ir zmogui atsisakius ta buta parduoti, zmogus privalo moketi agenturai netesybas - 10 procentu nekilnojamo turto vertes (sutartyje yra toks punktas ir parasyta, kad jis galioja ir sutarciai isigaliojus, ir puse metu po sutarties pasibaigimo)?
Sutartyje taip pat nurodyta, kad bet kokiu atveju pardavus nekilnojama turta sutarties galiojimo laikotarpiu zmogus moka agenturai, netgi jei jis pirkejus susirado pats. Ar tai teiseta ir niekam nepriestarauja?
Atsako advokatų profesinės bendrijos „Jankauskas ir partneriai“ teisininkė Monika Jakutavičiūtė. Todėl pagrindo reikalauti komisinio atlyginimo vėliau, tai yra negaliojant sutarčiai, buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo su pirkėju atveju, nekilnojamojo turto bendrovė neturėtų.
Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo. Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.
Vartotojų teisės ir agentūros atsakomybė
Pagal šiuo metu galiojančius įstatymus, NT tarpininkavimo veikla gali užsiimti asmenys neturintys nei reikiamo išsilavinimo, nei reikiamos kompetencijos. Ydinga dar ir tai, kad nėra įteisinta jokio priežiūros mechanizmo, galinčio kontroliuoti nelegaliai ar neetiškai NT tarpininkavimo paslaugas teikiančius asmenis.
Kaip ir rašoma p. Masiulo pranešime „bankų klientai gali prašyti Lietuvos banko įsikišimo, dėl teisėjų, advokatų, notarų veiklos galima pranešti jų savivaldai, o dėl NT agentų veiklos gyventojai niekam negali skųstis ir todėl jų interesų nėra kam apginti.
Lietuva dar 2010 metais oficialiai perėmė Europos sąjungos patvirtintus „Nekilnojamojo turto agentų paslaugos. Nekilnojamojo turto agentų paslaugų teikimo reikalavimai“ standartus. Pagal šiuos standartus, nekilnojamojo turto agentas ir klientas turi pasirašyti rašytinę sutartį dėl paslaugų, kurioms atlikti samdomas nekilnojamojo turto agentas.
Sutartyje turi būti labai aiškiai nurodyta pasirašymo diena, galiojimo laikas, nutraukimo terminai ir sąlygos. Nekilnojamojo turto agentas negali pradėti pardavinėti potencialaus kliento turto tol, kol nėra pasirašyta kliento ir agento sutartis.
Sutarties aiškinimas
Taip pat, vadovaujantis CK 6.193-6.195 straipsniais, pažymėtina tai, kad esant ginčui dėl sutarties turinio ir jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Susiklosčius pateiktoms aplinkybėms, atsižvelgiama turėtų būti į tai, ar asmuo turėjo pakankamą pagrindą manyti, kad tarpininkavimo sutartis su nekilnojamojo turto bendrove yra pasibaigusi, o sutarčiai pasibaigus - turėjo teisę nekilnojamąjį turtą pardavinėti pats.
Be to, pažymėtina tai, kad remiantis pateiktomis aplinkybėmis nekilnojamojo turto bendrovė savo prievolių pagal sutartį, jai pasibaigus, daugiau nebevykdė, netarpininkavo jums sudarant pirkimo-pardavimo sutartį po tarpininkavimo sutarties pasibaigimo.
Todėl, kaip ir nebūtų pagrindo manyti, kad nekilnojamojo turto bendrovė turi teisę į tarpininkavimo mokestį nuo buto pardavimo kainos.
Apie variantą, kad nekilnojamojo turto bendrovė pateiktomis aplinkybėmis turėtų teisę į komisinius, būtų galima svarstyti tuomet, jeigu nekilnojamojo turto bendrovė apie asmens norą bei siūlymą pirkti jūsų butą už mažesnę nei tarpininkavimo sutartyje numatyta kainą, dar galiojant tarpininkavimo sutarčiai, būtų informavusi jus, tačiau iš pateiktų duomenų tokios informacijos nėra.
Taigi darytina išvada, kad nekilnojamojo turto bendrovė neturėtų teisės į komisinius.
Svarbu! Atidžiai perskaitykite sutartį. Ypač tą dalį, kur kalbama apie agentūros atsakomybę. Greičiausiai Jūs pasiršėt preliminarią sutartį.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.
Esminiai punktai, kuriuos reikėtų įvertinti:
- Sutarties galiojimo terminas
- Nutraukimo sąlygos ir terminai
- Agentūros atsakomybė
- Netesybų dydis ir pagrindas
Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu.
Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti.
Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų.
Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y. Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi. Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
DĖMESIO: Norėdami rašyti žinutę, prisijunkite prie sistemos.
Klausimas: Buvau sudaręs tarpininkavimo sutartį su nekilnojamojo turto bendrove dėl buto pardavimo, kuriai buvau įsipareigojęs sumokėti tarpininkavimo mokestį nuo buto pardavimo kainos. Pasibaigus tarpininkavimo sutarčiai, pardaviau savo butą pirkėjui už mažesnę kainą negu pardavinėjo tarpininkas. Tai sužinojusi nekilnojamojo turto bendrovė reikalauja manęs sumokėti komisinius nuo pardavimo sumos, argumentuodama, kad šis pirkėjas dar tarpininkavimo sutarties galiojimo metu buvo kreipęsis dėl mano buto pirkimo, tačiau nesutarus dėl pardavimo kainos sandoris nebuvo sudarytas. Ar teisėtas yra nekilnojamojo turto bendrovės reikalavimas sumokėti komisinius, jei pardavimas įvyko, kai sutartis su bendrove jau buvo pasibaigusi?
Pateikta informacija yra bendro pobūdžio (neanalizavus konkrečių dokumentų, atsižvelgiant tik į pateiktą klausimą). Daugiau aktualių temų rasite skiltyje „Teisininkas atsako“.
Bendrosios sąlygos
Šios bendrosios sąlygos taikomos kiekvienai tarp verslininko ir vartotojo sudarytai Sutarčiai. Prieš sudarant Sutartį ne prekybos patalpose, vartotojui pasirašytinai pateikiamas šiųbendrųjų sąlygų tekstas. Jei tai yra objektyviai neįmanoma, prieš sudarant Sutartį busnurodyta, kad su bendrosiomis sąlygomis galima susipažinti Prekybos patalpose, ovartotojui paprašius, jos bus nedelsiant nemokamai išsiųstos vartotojui.
Jeigu Sutartis sudaroma elektroniniu būdu, priešingai nei nurodyta 3.2 p., šių bendrųjųsąlygų tekstas bus pateikiamas Vartotojui elektroniniu būdu taip, kad vartotojas galėtų jįpaprastai saugoti patvariojoje duomenų laikmenoje (pavyzdžiui, Vartotojo elektroniniopašto adresu).
Sutartimi verslininkas įsipareigoja vartotojui už atlygį teikti Tarpininkavimo paslaugas, ovartotojas įsipareigoja Sutartyje nustatyta tvarka (žr. 7 p.) su verslininku atsiskaityti, t. y.sumokėti tarpininkavimo mokestį (žr. 8 p.).
Sutartį sudaro šios bendrosios sąlygos ir specialiosios sąlygos. Sutartis įsigalioja nuo šios pasirašymo momento. Vartotojas Sutartį gali pasirašyti šiaisbūdais: a) ranka (sutarties kopiją atsispausdinus, pasirašius ranka, nuskenavus irverslininko el. paštu persiuntus verslininkui); b) pasirašant Sutartį juridinę galią turinčiuelektroniniu parašu su Smart ID ar m. parašu (šiuo atveju vartotojui pakanka sutartieskopiją, esančia pdf. formatu, pasirašyti elektroniniu parašu ir pdf. failą persiųsti verslininkuiverslininko el. paštu).
Verslininkui gavus vartotojo pasirašytą sutarties kopiją, verslininkas šią pasirašokvalifikuotu elektroniniu parašu (nuo šio momento sutartis įsigalioja) ir nedelsiantpersiunčia sutarties kopiją vartotojui šio nurodytu elektroninio pašto adresu, t. y. pateikiavartotojui sudarytos sutarties patvirtinimą patvarioje laikmenoje. Pažymėtina, jog vartotojoelektroninio pašto dėžutėje esantis laiškas su sutarties kopija (sudarytos sutartiespatvirtinimu) bus prieinamas vartotojui ir leis šalims atkurti informaciją nepakitusią.
Sutartis galioja sutarties specialiosiose sąlygose vartotojo ir verslininko susitartam terminui.Jei paskutinę sutarties galiojimo dieną šalys nepareiškia noro nutraukti sutartį - sutartisautomatiškai pratęsiama papildomam 1 mėnesiui.
Sutartis yra vykdoma vadovaujantis esminiu sutarčių vykdymo principu - šaliųbendradarbiavimo ir kooperavimosi. Šalys, jei iškyla bet kokių Tarpininkavimo paslaugųteikimo klausimų (įskaitant, bet neapsiribojant, nekilnojamojo turto objektų apžiūrųderinimą) viena su kita komunikuoja telefonu (skambučiai, SMS žinutės) ir/ar el.
Vartotojas turi teisę per 14 dienų atsisakyti sutarties nenurodydamas priežasčių. Šisatšalimo laikotarpis prasideda kitą dieną po to, kai vartotojas ir verslininkas pasirašo sutartį.
Jei Vartotojas nori pasinaudoti 5.1 p. įtvirtinta teise, Vartotojas per 14 dienų privalo apie taiinformuoti verslininką raštu, t. y. atsiųsti verslininkui (el. paštu arba reg. pašto siunta)vartotojo pasirašytą laisvos formos pareiškimą apie atsisakymą nuo sutarties. Atsisakymeturi būti nurodyta sutarties, nuo kurios atsisakoma, sudarymo data bei numeris.
Vartotojui atsisakius sutarties, verslininkas nedelsiant vartotojui grąžina visa, ką yra gavęsiš vartotojo pagal sutartį.
Verslininkas pažymi, jog vartotojas neturi teisės atsisakyti sutarties, kaip tai aptarta 5 p., jeiverslininkas iki vartotojo pranešimo gavimo momento jau yra vartotojui suteikęspaslaugas, kurios numato vartotojo pareigos atsiskaityti (sumokėti sutartą kainą užpaslaugas) atsiradimą (žr.
Vartotojo pareiga sumokėti specialiosiose sąlygose nurodytą tikslią paslaugos kainąatsiranda tuomet, kai verslininkas vartotojui suteikė šalių sutartą paslaugą.
Tarpininkavimo mokesčio nustatymas
Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išnuomojant vartotojuipriklausantį nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama)atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas nori išnuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimomokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vienomėnesio nuomos mokestis.
Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išsinuomojant vartotojuinekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurįvartotojas siekia išsinuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šaliųderybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomosmokestis.
Vartotojas turi įvykdyti pareigą sumokėti verslininkui tarpininkavimo mokestį per 3 dienasnuo PVM (jei šis taikomas) sąskaitos-faktūros išrašymo dienos, t. y. apmokant išrašytąsąskaitą. Suteikus tarpininkavimo paslaugą PVM (jei šis taikomas) sąskaita-faktūraišrašoma ir persiunčiama vartotojui tą pačią dieną jo nurodytu el.
Sutarčiai taikoma ir Sutartis aiškinama pagal Lietuvos Respublikos teisę. Skundas dėl sutarties vykdymo, kuriame būtų aiškiai nurodytas skundo pagrindas(aplinkybės, kuriomis grindžiamas skundas) bei reikalavimai (vartotojo pageidaujamasverslininko atlikti veiksmas) turi būti pateiktas verslininkui el. paštu ar reg. pašto siunta nevėliau kaip per 7 dienas nuo to momento, kuomet vartotojas sužinojo ar turėjo sužinoti apiegalimą savo teisių ar teisėtų interesų pažeidimą.
Verslininkas, gavęs vartotojo skundą, į šį atsakymą pateiks ne vėliau kaip per 14 dienų. Jeiskundo nagrinėjimui reikia ilgesnio laikotarpio, verslininkas per 14 dienų nuo skundogavimo, atsakys vartotojui patvirtindamas skundo gavimo faktą, nurodydamas negalėjimoišsamiai atsakyti į skundą priežastis bei nurodydamas, kada vartotojui bus pateiktasišsamus atsakymas.
Jei tarp verslininko ir vartotojo kilusio ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, vartotojas turi teisęsavo galimai pažeistas teises ir/ar teisėtus interesus ginti šias būdais:a) pagal ES Reglamentą Nr. 25, 01402 Vilnius,www.vvtat.lt
Dauguma verslininkų, atsižvelgdami į susiklosčiusią ekonominę padėtį, mažina patiriamas išlaidas.
Apibendrinant, prieš pasirašant nekilnojamojo turto tarpininkavimo sutartį, atidžiai perskaitykite visas sąlygas, įsitikinkite, kad suprantate savo teises ir įsipareigojimus, ir, jei reikia, pasikonsultuokite su teisininku.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ palaiko Seimo nario Kęstučio Masiulio iniciatyvą sutramdyti nekilnojamojo turto (NT) tarpininkus, agentus ir brokerius, veikiančius neetiškai, nepagarbiai ir nelegaliai.
„Jau ne vienerius metus mūsų įmonė kartu su kitomis skaidriai rinkoje dirbančiomis bendrovėmis intensyviai raginame atsakingas valdžios institucijas, politikus pagaliau ryžtis ir įstatymiškai reglamentuoti šią veiklos sritį. Deja, bet juodoji brokerystė veši mūsų šalyje iškreipdama tiek pačią rinką, tiek apvogdama pačią valstybę, tiek ir žalodama vartotojus.
Pagal Europos Sąjungos patvirtintus standartus, tik atitinkamą išsilavinimą turintis asmuo gali teikti nekilnojamojo turto agento paslaugas. Pažymėtina, kad daugelyje šalių yra patvirtintos nekilnojamojo turto agentų veiklą reglamentuojančios teisinės nuostatos, ir į jas reikia atsižvelgti. Nekilnojamojo turto agentai turi laikytis visų susijusių Europos ir nacionalinių teisės aktų.
„Kokia yra reali situacija mūsų šalyje? Ar mes vadovaujamės europiniais standartais, kuriuos mūsų valstybė pati pasitvirtino ir kurių privalome laikytis? Vienareikšmiškai - ne. Pas mus rinkoje nekilnojamojo turto agento paslaugas gali teikti bet kas, bet kur ir bet kaip, neatsižvelgiant nei į kompetenciją, nei į žinias, nei į išsilavinimą. Ar valstybės lygmeniu yra sprendžiama situacijos problematika? Labai apmaudu, bet ne. Iki šiol neturime priimtos tvarką reglamentuojančios įstatyminės bazės, tai gal jau laikas išravėti NT paslaugų daržo piktžoles?“, - teigia R.
tags: #nekilnojamo #turto #tarpininkavimo #sutarties #nutraukimas