Nekilnojamasis turtas yra svarbi kiekvienos valstybės ekonominio potencialo dalis. Jis sudaro didžiąją kiekvienos šalies nacionalinio turto dalį. Kadangi svarbiausias kiekvienai šaliai yra realus ekonominis augimas, sukauptas ir naujai sukurtas turtas - tai šalies ekonominio potencialo didinimo pagrindas.
Kasdieniame gyvenime terminas „nekilnojamasis turtas" atrodo ganėtinai aiškus ir suprantamas. Kaip nekilnojamas turtas yra įvardijama žemė ar statiniai. Tačiau platesne prasme pirmiausia pats turtas yra įvardinamas kaip objektas, kurio buvimo vietos negalima pakeisti.
Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, apimantis daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas iš etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės, planuojant statybas, nėra labai didelio skirtumo, ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.
NT rinka Lietuvoje yra besiformuojanti ir gana chaotiška. Tačiau nekilnojamojo turto sritis, būdama patrauklia investicijoms sfera, yra pakankamai sudėtinga ir unikali, įtakojama ir formuojama gausybės aplinkos veiksnių, tarp kurių nesibaigęs žemės grąžinimas jos buvusiems savininkams, įstatyminė bazė, reguliuojanti žemės rinką bei nekilnojamojo turto plėtrą ir statybas, dažnai ir ženkliai kintančios būsto kainos, bankų suteikiamų paskolų brangimas.
NT rinka yra priklausoma nuo šalies įstatymų, įtakojančių nekilnojamojo turto įsigijimo sąlygas, leidimų statyboms išdavimą, lengvatinių sąlygų ir valstybės paramos teikimą gyventojams, siekinatiems nekilnojamąjį turtą įsigyti su būsto paskola, taip padidinant skaičių žmonių, galinčių įsigyti nuosavą būstą. NT rinką bendrai įtakoja ir mažėjantis žmonių sėslumas, dažnai perkamas ir parduodamas nekilnojamas turtas.
Gyvenamasis būstas tenkina vieną iš svarbiausių individo poreikių ir sudaro (paprastai) didžiąją jo turto dalį, todėl neišvengiamai svarbus žmogaus gyvenime. Taupant asmeninį laiką bei siekiant optimaliausio rezultato, norint parduoti, pirkti ar nuomoti nekilnojamąjį turtą kreipiamasi į nekilnojamojo turto agentūrą, pasinaudojama NT agento ar brokerio paslaugomis. Tarpininkai dažnai gali palengvinti nekilnojamojo turto įsigijimą - tinkamai pasirinktas NT tarpininkas ar brokeris gali padėti sutaupyti laiką bei pinigus perkant, ar uždirbti turtą parduodant. Tarpininkavimas nekilnojamojo turto rinkoje yra svarbus šios rinkos efektyvų veikimą užtikrinantis mechanizmas.
Nekilnojamasis turtas rinka yra itin specifinė dėl investicinio prekės pobūdžio ir unikalumo, joje nuolat vyksta įvairūs pokyčiai, ši rinka įtakoja ir kitas rinkas bei šalies ūkį.
Nekilnojamojo turto klasifikavimas yra pagrįstas įvairiais kriterijais, o pats turtas taip pat apibrėžiamas įvairiomis prasmėmis - kaip teisinė, fizinė, ekonominė, socialinė ir kt. kategorija. Kaip svarbi teisinė kategorija NT apima visus turtinius interesus, privilegijas ir teises, susijusias su nuosavybe į fizinį NT.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto ypatumai:
- Kiekvieno NT objekto unikalumas. Net jeigu pastatai yra pastatyti pagal tą patį projektą, su tomis pačiomis techninėmis charakteristikomis, tačiau skirtingose vietose - jie nebus įvertinti vienodai, kadangi žemės vertė po tais pastatais bus skirtinga.
- Nekilnojamasis turtas vertės prasme gali tiek išlošti, tiek ir pralošti dėl savo buvimo vietos specifikos.
- NT susijęs su dideliu kapitalo poreikiu (materialinio, finansinio ir žmogiškojo kapitalo).
- NT gali būti preke bet kuriuo savo gyvavimo ciklo etapu. Tai reiškia, kad rinkoje gali būti pardavinėjami ne tik baigti statyti objektai, bet ir nebaigtos statybos.
Nekilnojamojo turto plėtros etapai
Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.
Svarbu paminėti, kad teritorijų planavimo ir projektavimo procesai vis labiau sudėtingi ir sunkiai prognozuojami dėl dažnos teisės aktų kaitos, teisinio neaiškumo bei ne visuomet geranoriškai nusiteikusių institucijų.
Teisinis reguliavimas ir potencialios grėsmės
Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t.
Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos.
Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa praktiškai bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui.
Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
2020 metai buvo tokie nenuspėjami, kad toks atrodytų menkas dalykas kaip įsigaliojęs LR Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas liko beveik nepastebėtas. Tačiau kai kuriems žemės savininkams jis atnešė didelių nuostolių - jų sklypai tapo gerokai prastesni ar net beverčiai.
Rengiant žemės sklypo vystymo galimybių analizę neseniai teko išgelbėti klientą būtent nuo tokio pirkinio - vietoje to, kad būtų pasistatęs namą, galėjo prarasti nemenką sumą pinigų ir likti su nelikvidžiu sklypu.
Gali būti sunku parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, kuriam neatlikti kadastriniai matavimai, nepakeista paskirtis į tinkamą statybai, neaiški situacija dėl inžinerinių tinklų. Arba dar blogiau - dalinatės žemės sklypą su bendraturčiais, todėl parduodate tik jo dalį. Tokį žemės sklypą ar jo dalį parduoti galite, bet dažniausiai tik už mažą kainą, palyginus su ta, kokią gautumėte teisiškai jį sutvarkę ir paruošę pardavimui.
Projektavimo ir derinimo etapai
Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei.
Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t. Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką.
Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos.
Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms.
Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams. Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius.
Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką.
NT plėtros rizikos valdymas
Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą.
Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi.
Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas sąlygoja galimas klaidas kiekviename etape.
Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus. Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų.
Statybos procesas ir valdymas
Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis.
Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda. Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu.
Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač - vidinių, „nematomų“ darbų - konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui - inžinerinius tinklus.
Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau.
Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų. Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos.
Tokiais atvejais praktiškai visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, ir visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių.
Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui.
Statybos užbaigimo etapas
Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“.
Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų centre, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje. Kitas pavyzdys - klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas.
Žemės kainų pokyčiai Lietuvoje 2012-2015 metais
Analizuojant 2012 - 2015 metus, matyti, kad žemės kaina Lietuvoje spačiai kyla. Per 4 - erius metus žemės pirkimo kainos išaugo dvigubai. Žemės nuomos kaina augo lėčiau (žemės ūkio naudmenų apie 20 proc. nuo 2012 m., ariamos žemės kainų pokytis labai mažas, o pievų ir ganyklų kaina pakilo virš 40 proc.).
Apžvelgus žemės pirkimo kainas, galime teigti, kad brangiausiai superkamos žemės yra Marijampolės apskrityje, o pigiausiai Utenos apskrityje. Taip pat, apžvelge nekilnojamo turto pardavimo kainas, galime teigti, kad brangiausiai parduodami biurai ir prekybinės patalpos vyrauja Vilniuje, o pigiausia nekilnojamas turtas yra Panevėžyje.
Tuo tarpu centre esančių butų kainos Vilniuje gerokai didesnės už kitų miestų Lietuvoje, o pigiausia gyventi centre būtų Panevėžyje.
Šaltinis: Inreal.lt
tags: #nekilnojamo #turto #pletra