Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinkoje tęsiasi aktyvusis periodas, sandorių skaičius išlieka aukštas. Pirmasis šių metų ketvirtis nekilnojamojo turto sandorių rinkoje pasižymėjo didesniu nei įprasta metų pradžiai aktyvumu.
„Aktyviai prasidėję metai nekilnojamojo turto sandorių rinkoje, panašu, nežada mažinti apsukų. Pozityvūs pirkėjų lūkesčiai NT rinkoje lemia tai, kad kas mėnesį registruojama vis daugiau būsto, žemės sklypų ir kitų NT objektų pirkimo-pardavimo sandorių, - sako Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis. - Artėjant vasarai galime sulaukti dar didesnio aktyvumo, kadangi šiltuoju metų sezonu paprastai padidėja žemės sklypų paklausa, daranti nemažą įtaką bendrai NT sandorių rinkos konjunktūrai.“
Nekilnojamojo turto plėtotojai tikisi pakankamai palankių metų, rodo 2022 m. NT rinkos Lūkesčių indeksas. Skalėje nuo 0 iki 100 apskaičiuota indekso reikšmė šiems metams siekia 72 punktus. Tokios pat NT statytojų nuotaikos buvo fiksuojamos ir 2014 metais. „Šių metų Lūkesčių rodiklis (72) rodo išliekančias palankias nuotaikas NT rinkos plėtroje. Beje, darbuotojų poreikis pasiekęs aukščiausią įvertį nuo 2014 metų, kada buvo pradėtas skaičiuoti Lūkesčių indeksas,“ - sako Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius, pristatydamas šių metų Lūkesčių indeksą kasmetinėje, 10-ojoje CORE konferencijoje.
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“.
Nekilnojamojo turto sandorių apimtys
Per pirmus keturis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 40,3 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 30,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 30,9 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per šių metų balandį įregistruota 11 tūkst. NT sandorių - 27,4 proc. daugiau nei pernai balandį (8,7 tūkst.) ir 6,8 proc. daugiau nei šių metų kovą (10,3 tūkst.).
Pirmąjį šių metų ketvirtį visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 29,3 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 31,4 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-kovą, kai buvo įregistruota 22,3 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per šių metų kovą įregistruota 10,3 tūkst. NT sandorių - 17,7 proc. daugiau nei pernai kovą (8,8 tūkst.) ir 7,4 proc.
Butų pardavimai
Šiemet visoje šalyje įregistruota 11,6 tūkst. butų pardavimų - 33,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 8,7 tūkst. butų sandorių. Vien tik per balandį įregistruota 3,2 tūkst. butų sandorių, arba 37,5 proc. daugiau nei 2024 metų balandį ir 5 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Šiemet visoje šalyje įregistruota 8,4 tūkst. butų pardavimų - 31,8 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-kovą, kai buvo įregistruota 6,4 tūkst. butų sandorių. Vien tik per kovą įregistruota 3,1 tūkst. butų sandorių, arba 20,1 proc. daugiau nei 2024 metų kovą ir 8,4 proc.
Vilniuje šiemet per keturis mėnesius įregistruota 4,2 tūkst. butų pardavimų, arba 47,7 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, Kaune - 1,6 tūkst. (27 proc. daugiau), Klaipėdoje - beveik 1 tūkst. (30,8 proc. daugiau).
Vilniuje sandorių skaičius augo labiau negu likusioje Lietuvoje, tačiau sostinėje ir toliau augimą labiausiai lėmė sparčiai didėjęs ne naujos statybos būsto pardavimų skaičius.
Individualių gyvenamųjų namų pardavimai
Per pirmus keturis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 3,6 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 27,7 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 2,9 tūkst. namų pardavimų. Vien tik balandžio mėnesį įregistruota 1 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 19,4 proc. daugiau nei pernai balandį ir 5,8 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Per pirmąjį šių metų ketvirtį Lietuvoje įregistruota ir 2,6 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 31,2 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-kovą, kai buvo įregistruota 2 tūkst. namų pardavimų. Vien tik kovo mėnesį įregistruota apie 950 gyvenamųjų namų sandorių, arba 19,9 proc. daugiau nei pernai kovą ir 9,7 proc.
Žemės sklypų sandoriai
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 18,8 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 31,5 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 14,3 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik balandžio mėnesį įregistruota beveik 5 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 24 proc. daugiau nei pernai balandį ir 5,8 proc.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 13,8 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 34,5 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-kovą, kai buvo įregistruota 10,2 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik kovo mėnesį įregistruota 4,7 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 20,2 proc. daugiau nei pernai kovą ir 5,9 proc.
Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų
Trečią 2025 m. ketvirtį gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų buvo istoriškai dideli, tačiau per ketvirtį jie beveik nepakito ir tai šiek tiek nuramina. Tiesa, būsto rinka lieka labai aktyvi ir paskutinį metų ketvirtį lūkesčiai dėl būsto kainų gali vėl padidėti tikintis, kad pirkėjų netrūks ir kitąmet, o paklausą skatins ir iš pensijų fondų atsiimamos lėšos, ir galimi Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčiai.
2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 56 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu nuomonės neturėjo. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 49 punktai (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo 34 punktai.
Lūkesčių pokytis per ketvirtį nėra reikšmingas ir gali rodyti, kad lūkesčiai bent trumpam stabilizavosi. Tačiau per metus gyventojų nuomonė apie būsto kainų perspektyvą labai pasikeitė. Atsižvelgiant į tai, kiek per metus padidėjo sandorių skaičius rinkoje ir kiek paaugo kainos, pokytis per metus nestebina. Įdomu tai, kad per ketvirtį Vilniaus apskrityje sumažėjo apklaustųjų, kurie mano, kad būstas brangs ir dabar taip galvojančių yra labai panaši dalis kaip ir Kauno ar Klaipėdos apskrityse. Trečią ketvirtį Vilniaus apskrityje 53 proc. apklaustųjų tikėjosi, kad būstas brangs, 35 proc. manė, kad kainos nesikeis, o 6 proc. tikisi pigesnio būsto.
Iš tokių rezultatų galima daryti prielaidą, kad daugėja žmonių, kuriems būsto kainų pokyčiai Lietuvoje kelia vis didesnį nerimą, tačiau jie galvoja apie stabilias, bet ne mažesnes kainas artimiausius vienerius metus. Daugėja žmonių, kuriems būsto kainų pokyčiai Lietuvoje kelia vis didesnį nerimą.
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis negu prieš metus.
Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet. Suprantama, kad 2023 ir 2024 metais būsto sandorių skaičius buvo istoriškai nedidelis, todėl vis dar matome atšokusios spyruoklės rinkoje padarinius. Metinis sandorių pokytis paskutinį 2025 metų ketvirtį jau bus mažesnis, nes praėjusių metų pabaiga buvo ganėtinai aktyvi rinkoje. 2026 metai būsto rinkoje sandorių gali būti net ir daugiau negu šiemet, jeigu nesuaktyvės neigiamai rinką veikiantys procesai.
Būsto kainų augimas ir įperkamumas
Būsto kainos trečią 2025 m. ketvirtį Lietuvoje didėjo ir metinis pokytis jau buvo priartėjęs arba ir viršijo 10 proc. kartelę. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12,9 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose rugpjūtį butų kaina buvo maždaug 8 proc. didesnė negu 2024 m. rugpjūtį. Bendrovės „Hanner“ duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos padidėjo daugiau negu 8 procentais.
Reiktų priminti, kad antrą ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje buvo 8 proc. didesnis negu prieš metus. Trečią ir ketvirtą ketvirčiais pokytis veikiausiai buvo šiek tiek mažesnis. Tai reiškia, kad būsto kainos pokyčiai jau ima lenkti pajamų augimą ir daryti neigiamą įtaką galimybėms įpirkti būstą. Prastėjantis įperkamumas galiausiai lemia ir mažesnį sandorių skaičių, tačiau, tikėtina, kad neigiami pokyčiai galimi tik 2027 metais.
Būsto kainos auga vis sparčiau, o palūkanų normos stabilizavosi, todėl būsto įperkamumo rodikliai gali vėl imti prastėti.
Valdžios sprendimų įtaka būsto rinkai
Šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną. Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio. Aktyvumą būsto rinkoje kitąmet gali paskatinti ir Lietuvos banko planai pakeisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, jeigu jų įsigaliojimo data sutaps su pinigų atsiėmimo iš pensinių fondų pradžia.
Vienas iš siekiamų centrinio banko pokyčių - sumažinti nuo 15 iki 10 proc. reikalaujamą pradinį įnašą įsigyjant pirmą nuolat gyventi tinkamą būstą, kai kredito gavėjas nėra turėjęs jam priklausančio gyventi tinkamo nekilnojamojo turto. Tokie pokyčiai padėtų greičiau įsigyti būstą jauniems asmenims, tačiau tai, kad vienu metu rinkoje kitąmet padidėtų būsto paklausa, lemtų ir dar didesnį būsto kainos pokytį.
Apdailos lygiai ir personalizacija
Statistika rodo, kad dauguma naujų nekilnojamojo turto projektų Lietuvoje parduodami su daline apdaila. Klientai nuolat išreiškia susidomėjimą projektais, kurių interjerą galima įsirengti individualiai, pagal asmeninius poreikius. Visgi, jau nuo šių metų dalyje naujų daugiabučių būstą bus galima įsigyti tik vystytojui registravus 100 proc. pastato baigtumą, t.y. visas NT projektas turės būti pilnai pastatytas.
Būstus su pilna apdaila linkę rinktis klientai, norintys kraustytis gyventi į naują butą/ namą čia ir dabar. Pasirinkus įsigyti NT su daline apdaila, likusiu įrengimu būsimam gyventojui tenka pasirūpinti savarankiškai ir tai atveria duris saviraiškos laisvei. Savarankiškas būsto įsirengimas dažnam pirkėjui vis dar skamba romantiškai, deja, tai nėra taip paprasta. Būsto įrengimas pareikalauja techninių žinių, laiko ir finansinių kaštų.
Plėtros geografija
2022 metais karščiausiu nekilnojamojo turto plėtros tašku bus Vilniaus - čia naujus NT projektus ketina vystyti absoliuti dauguma (81 proc.) NT vystytojų. Kaune tą daryti ketina 23 proc. apklaustų įmonių. Klaipėdai tenka 14 proc.: „Džiugina, kad plėtros žemėlapyje atsiranda Šiauliai, kuriuose 12 proc. Šiek tiek slopsta susidomėjimas Palanga - čia projektus ketina plėtoti 9 proc. respondentų, palyginus su 16 proc. 2020-aisiais. „Tikėtina, kad stebėsime pajūrio rinkos palaipsninio pasisotinimo tendencijas ir judėjimą link kokybės nei kiekybės,“ - svarsto M. Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims pastebi, kad NT statytojų dėmesio ketina sulaukti ir dar vienas šalies regionų: „Nepaisant to, kad apklausoje Panevėžio regionas nebuvo įvardintas tarp prioritetinių plėtros taškų, tačiau yra fiksuojamas nemenkas susidomėjimas norinčiųjų investuoti į būsto projektų plėtrą Panevėžyje.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą
Kalbėdami apie investicijas 2022 metais NT plėtotojai į gyvenamosios paskirties projektus dažniausiai ketina investuoti daugiau nei 10 mln. eurų (53 proc.), tuo tarpu į komercinės paskirties projektus investicijų apimtys planuojamos kuklesnės - iki 10 mln. Eur. Be to, net 32 proc. „Nepaisant labiau rezervuotų nuotaikų komerciniame NT sektoriuje, 2022 metais augimo tendencijos prognozuojamas ir šios rinkos dalyje: labiausiai augs sandėliavimo paskirties projektų vystymas (rodiklis siekia 78, 2020 m. buvo 46), kiek nuosaikesnis - prekybos (rodiklis 62, 2020 m. buvo 46) ir biurų paskirties (rodiklis 61) NT augimas“, - įžvalgomis dalinasi LNTPA vadovas M. Palyginti su 2020 metais, biurų segmento perspektyvų vertinimas mažėja, tačiau išlieka 2019 metų lygyje.
Naujausiais duomenimis, sutelktinio finansavimo platformos „Letsinvest“ investuotojai uždirba vidutiniškai 10,15 proc. metinę grąžą, investuodami į projektus, užtikrintus pirmine hipoteka įkeistu NT turtu. Nekilnojamojo turto vystytojams reikalingi greiti, o kartais ir trumpalaikiai sprendimai - pavyzdžiui, trumpalaikis finansavimas (angl. bridge financing), kuris leidžia pradėti ar užbaigti konkretų projekto etapą ir įsigyti objektą laukiant pagrindinio finansuotojo. Ne visais atvejais įmonėms gali padėti tradiciniai finansuotojai - bankai ar kredito unijos - kadangi ir jie susiduria su limitais, kiek lėšų gali paskolinti vieno sektoriaus atstovams bei nėra linkę finansuoti ankstyvos stadijos projektų. Be to, vystytojams svarbi finansavimo šaltinių įvairovė, ypač, jei vienu metu vystoma daug skirtingų objektų.
Didelis potencialas - Portugalijoje ir Ispanijoje Sutelktinio finansavimo platformoje „Letsinvest“ didelio susidomėjimo investuotojų tarpe sulaukia projektai Ispanijoje bei Portugalijoje, kadangi šių šalių NT rinkos auga bene sparčiausiai Europos Sąjungoje. Be to, prognozuojamas ir tolimesnis šių šalių nekilnojamojo turto sektoriaus augimas, tad investuotojai tikisi, kad ir investicinės grąžos lūkesčiai laikysis palankiame lygyje.
Projektams Ispanijoje ir Portugalijoje „Letsinvest“ investuotojų bendruomenė jau yra sutelkusi daugiau nei 24 mln. eurų. Šių projektų investicinė grąža svyravo tarp 8 proc. ir 11,5 proc. Šiuo metu Ispanijoje ir Portugalijoje fiksuojama itin didelė investicijų paklausa - trūksta tiek gyvenamojo, tiek nuomai skirto būsto. Dėl didelio turistų kiekio ir augančios tarptautinių NT pirkėjų paklausos, šiose rinkose NT objektų kainos išlieka aukštos ir stabiliai toliau didėja ne vienerius metus. Ispanijos ir Portugalijos nekilnojamojo turto rinkose susidaro palankios sąlygos investicijų pajamingumui, kadangi konkurencija dėl finansavimo pritraukimo ir objektų įsigijimui yra didelė. Be to, šiose rinkose kapitalo pritraukimo kaina ir istoriškai yra didesnė dėl riboto finansavimo prieinamumo.
Prognozuojama, kad šiemet investicijų į Ispanijos nekilnojamąjį turtą apimtys pasieks 16 milijardų eurų, o didžiausio dėmesio sulauks Madridas, Barselona, Malaga ir Valensija. Tuo metu Portugalija šiemet išsiskiria didžiausiu nekilnojamojo turto kainų augimu Europos Sąjungoje (15,2 proc. per 2025 m. I pusmetį). Prognozuojama, kad NT kainos Portugalijoje 2025 - 2026 m. kils dar apie 9 proc. Tokie rezultatai traukia Europos investuotojų dėmesį - vien per šių metų pirmąjį pusmetį „Letsinvest“ bendruomenė finansavo daugiau nei 20 nekilnojamojo turto projektų užsienio šalyse.
Konservatyvią strategijos kryptį sutelktinio finansavimo platforma „Letsinvest“ palaiko taikydama griežtą NT projektų atranką ir vertinimą. Tiek Ispanijoje, tiek Portugalijoje projektus analizuoja vietiniai platformos ekspertai ir juristai, puikiai išmanantys rinkos specifiką. Finansuojami tik didesni ir patyrę projektų vystytojai. Be to, visos investicijos platformoje užtikrinamos pirmine hipoteka įkeistu NT, o paskolų palūkanos - fiksuotos, todėl investuotojai iš anksto žino tikėtiną grąžą. Atsižvelgiant į augantį investuotojų dėmesį užsienio rinkoms, „Letsinvest“ toliau nuosekliai ieško naujų galimybių užtikrinti kuo didesnę projektų geografinę įvairovę, laikantis konservatyvaus rizikų valdymo.
„Letsinvest“ platformoje visa informacija apie atrinktus NT projektus išsamiai pateikiama registruotiems vartotojams.
EURIBOR palūkanų norma
Trečią ketvirtį Europos Centrinis Bankas (ECB) bazinių palūkanų normų nebemažino ir svarbiausia iš jų toliau siekia 2 procentus. Ateities sandorių kaina neberodo, kad finansų rinkų dalyviai tikėtųsi mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių. Mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių nesitiki ir SEB banko ekonomistai. Šiandien 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma yra 2,08 procentai. Prieš pusmetį ji buvo 2,31 proc., todėl būsto paskolų turėtojams, persiskaičiuojant palūkanų normoms, išlaidos palūkanoms vis dar mažėja. Apskritai, dabartinė 2 proc. bazinė palūkanų norma Lietuvai tikrai nėra ta, kuri darytų neigiamą įtaką būsto paskolų paklausai. Tiesa, reikia vis labiau įvertinti, kad 2027 ir vėlesniais metais palūkanų normos gali vėl būti didesnės, jeigu ekonomikos augimas euro zonoje paspartės, o infliacija bus aukštesnė negu 2 procentais
#012 NT rinka, Palūkanų poveikis paskoloms ir rinkos prognozės - svečiuose Donatas Antonovas
tags: #nekilnojamo #turto #pirkeju #lukesciai