Nekilnojamasis turtas (NT) yra turtas, kuris pagal savo prigimtį yra nekilnojamas, arba kilnojamasis turtas, kuris įstatymais pripažintas tokiu. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Įstatymai nekilnojamaisiais daiktais gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Nekilnojamasis turtas reikalingas fiziniams ir juridiniams asmenims asmeniniam vartojimui, ekonominei veiklai vykdyti, perparduoti, ilgalaikėms investicijoms. Nekilnojamojo turto rinka pagal apyvartą yra viena didžiausių prekių rinkų pasaulyje, pagal jos tendencijas galima prognozuoti visos ekonomikos ciklinius svyravimus.
Sandorio Apibrėžimas ir Elementai
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1.63 straipsnis apibrėžia, kad sandoriai suprantami kaip asmenų veiksmai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas. Sandoriai - labiausiai paplitęs pagrindas atsirasti civilinėms teisėms ir pareigoms. Sandoris yra teisinis veiksmas tam tikram tikslui pasiekti.
Kiekviena sutartis yra sandoris, tačiau ne kiekvienas sandoris yra sutartis. Sutarties sąvoka daugiareikšmė. Pagal Civilinį kodeksą, šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, tik tai negali prieštarauti įstatymams. Įstatymas draudžia versti kita asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai yra nustatyta pareiga sudaryti sutartį.
Sandoryje dalyvaujantys asmenys privalo turėti subjektyviškumą (t.y. teisnumą ir veiksnumą), kuriam atitinkamus reikalavimus nustato įstatymas.
Sandoris yra valios aktas, sąmoningai nukreiptas tam tikram teisiniam aktui pasiekti. Kiekvieno žmogaus valios veiksmo priežastis yra jo ūkiniai, buitiniai, kultūriniai ir kiti poreikiai. Jie nulemia žmogaus norą sudaryti sandorį. Šis žmogaus noras sudaryti sandorį vadinamas vidine valia (valia). Asmuo, sudarydamas sandorį, gali turėti įvairių tikslų. Įstatymai negali numatyti kiekvieno sandorio tikslo.
Sandorio Forma
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1.71 straipsnį sandoriai gali būti sudaromi žodžiu ar raštu (paprasta arba notarine forma). Žodiniai sandoriai sudaromi ir vykdomi tuo pačiu metu, t.y. šalys vienu metu įvykdo įsipareigojimus. Dauguma sandorių sudaromi raštu ir priskiriami paprastiesiems.
Sandorių forma vadinamas sandorio dalyvių valios išorinio reiškimo būdas. Sandorių rašytinė forma būna paprasta ir notarinė. Sandorius, sudaromus rašytine forma, turi pasirašyti juos sudarę asmenys.
Įstatyme nustatyta bendra taisyklė, kad sandoriai turi būti sudaromi notarine forma. Įstatymo reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį. Todėl kai sandoriui privaloma notarinė forma, jis laikomas sudarytas tik nuo to momento, kai notaras patvirtina sandorį.
Nekilnojamojo Turto Rūšys
Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas. Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir kita.
- Komercinis nekilnojamasis turtas: turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir panašiai).
Komercinio Nekilnojamojo Turto Pajamos
Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:
- Nuomojant įsigytą objektą;
- Įsigytą objektą perparduodant;
- Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti.
Į Pliusą: Investicija į nekilnojamąjį turtą | Ką reikia žinoti? || Laisvės TV. Pinigai
Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M.Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan. Išnuomotame objekte nuomininkai - verslininkai - kuria savo verslus, teikia įvairias paslaugas, užsiima gamyba. Komerciniame objekte vykdoma veikla paprastai būna gerokai pelningesnė, nei pati objekto nuoma. Be to, kuriant ir vystant komercinę veiklą kuriamos ir darbo vietos.
Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas.
Nekilnojamojo Turto Apmokestinimas
Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nekilnojamojo turto apmokestinimą, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ). nuosavybės teise turimą ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau juridiniai asmenys, už jiems einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise priklausantį ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, neprivalo mokėti avansinių nekilnojamojo turto mokesčių, jeigu metinė juridiniam asmeniui priklausančio mokėti nekilnojamojo turto mokesčio suma už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise turėtą nekilnojamąjį turtą neviršija 500 eurų.
Avansinių mokesčių neprivalo mokėti juridiniai asmenys už nekilnojamąjį turtą, perimtą iš fizinių asmenų. Taip pat avansinių mokesčių neprivalo mokėti fiziniai asmenys už jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas Lietuvoje
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga
Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato.
Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių - vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje.
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugpjūčio mėnesio reikšmė išaugo 1,1%.
Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 8,2% (2025 metų liepos metinis augimas siekė 7,2%).
2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²).
Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 7,4%, Kaune - 10,5%, Klaipėdoje - 8,2%, Šiauliuose - 8,4% ir Panevėžyje - 9,6%.
Lietuvos banko duomenimis, naujai sudarytų būsto paskolų vidutinė palūkanų norma šių metų liepos mėnesį sudarė 3,64%.
Butų Kainų Pokyčiai Lietuvos Didmiesčiuose (2025 m. Rugpjūtis)
| Miestas | Kainos Pokytis (mėn.) | Vidutinė Kaina (€/m²) | Kainos Pokytis (€/m²) | Kainos Pokytis (metinis) |
|---|---|---|---|---|
| Vilnius | 1.2% | 2.813 | +33 | 7.4% |
| Kaunas | 0.9% | 1.977 | +18 | 10.5% |
| Klaipėda | 0.8% | 1.842 | +14 | 8.2% |
| Šiauliai | 1.5% | 1.234 | +18 | 8.4% |
| Panevėžys | 1.8% | 1.216 | +22 | 9.6% |
tags: #nekilnojamo #turto #objekto #sandoriai