Kas yra nekilnojamojo turto birža ir jos svarba

Nekilnojamojo turto (NT) rinka jau ilgą laiką laikoma viena patikimiausių investavimo krypčių ir yra ypač populiari tarp Lietuvos gyventojų. Tačiau ne visiems investuotojams patraukli idėja įsigyti objektą, rūpintis jo nuoma, priežiūra ar administravimu.

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto biržos apibrėžimą, jos veikimo principus bei svarbą nekilnojamojo turto rinkoje. Taip pat panagrinėsime su nekilnojamojo turto vertinimu susijusius aspektus ir jų įtaką rinkos kainoms.

Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai. Papasakosime, kaip ir į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti ir ko tam reikia. Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno. Siekiama gauti pasyvių pajamų. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą. Taip pat siekiama išsaugoti santaupas. Kad pinigai nenuvertėtų dėl infliacijos, jie dažnai investuojami į nekilnojamąjį turtą.

Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti.

UAB "Centrinė nekilnojamojo turto birža"

Šiame straipsnyje panagrinėsime UAB "Centrinė nekilnojamojo turto birža" istoriją, veiklą ir svarbiausius aspektus, susijusius su šia įmone. UAB "Centrinė nekilnojamojo turto birža" (įmonės kodas 300020365) yra įmonė, užsiimanti tarpininkavimu perkant, parduodant ir nuomojant nekilnojamąjį turtą. Ši veikla apima klientų ir pardavėjų suvedimą už mokestį arba komisinį atlyginimą.

Ši veikla gali būti vykdoma naudojant skaitmenines platformas arba ne skaitmeniniais kanalais (gyvai, telefonu, paštu ir pan.). Mokestis arba komisinis atlyginimas gali būti gauti iš kliento arba nekilnojamojo turto pardavėjo arba nekilnojamojo turto paslaugų teikėjo. Pajamos už tarpininkavimo veiklą gali apimti kitus pajamų šaltinius, pvz., pajamas iš reklamos ploto pardavimo trečiosioms šalims.

Įmonės veikla apima:

• Tarpininkavimą perkant, parduodant ir nuomojant nekilnojamąjį turtą.
• Klientų ir pardavėjų suvedimą.
• Paslaugų teikimą už mokestį arba komisinį atlyginimą.

Svarbu pažymėti, kad nekilnojamojo turto sąlyginio deponavimo agentų veikla ir teisinė veikla neįeina į šios įmonės veiklos sritį.

Adreso Pokyčiai

Per savo gyvavimo laikotarpį įmonė kelis kartus keitė registracijos adresą. Štai svarbiausi adresų pokyčiai:

• Iš Kėdainių r. sav., Pernaravos sen., Jakšių k., Aušros g. 16-1 į Kėdainių r. sav., Pernaravos sen., Jakšių k., Aušros g.
• Iš Vilnius, Viršuliškių g. 53B-61 į Kėdainių r. sav., Pernaravos sen., Jakšių k., Aušros g.
• Iš Vilniaus m. sav., Grigiškės, Kovo 11-osios g. 32-5 į Vilnius, Viršuliškių g.
• Iš Vilniaus m. sav. Grigiškių m. Kovo 11-osios g. 32-5 į Vilniaus m. sav., Grigiškės, Kovo 11-osios g.
• Iš Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Gynėjų g. 2-26 į Vilniaus m. sav. Grigiškių m. Kovo 11-osios g.

Įmonės Duomenys ir Informacija

Informacijos šaltinis apie įmonę yra VĮ Registrų centras, VIRSIS. Informacija apie PVM kodus - VMI.

Susipažįstant ir naudojant rekvizitai.lt viešinamus įmonių vadovų asmens duomenis, tampama savarankišku duomenų valdytoju, kuriam taikomi ES reglamento Nr. 2016/679 (BDAR) reikalavimai.

Šalia UAB "Centrinė nekilnojamojo turto birža", Lietuvoje veikia ir kitos nekilnojamojo turto įmonės, pavyzdžiui: UAB „Rinvest“ - nekilnojamojo turto vystytoja, sėkmingai plėtojanti gyvenamosios paskirties pastatų projektus. „Tarptautinės investicijos“ - nuo 2018 m. vysto ir valdo nekilnojamąjį turtą sostinėje ir pajūryje.

Nekilnojamojo Turto Investavimo Privalumai ir Trūkumai

Investavimas į nekilnojamąjį turtą turi savų privalumų ir trūkumų:

• Privalumai: Stabilumas, pasyvios pajamos, minimali rizika, kainų augimas, investicijų įvairiapusiškumas.
• Trūkumai: Didelės išlaidos, ilgas atsipirkimo laikotarpis, papildomos išlaidos.

Tačiau šios investicijos imkitės atsakingai, kad išvengtumėte nereikalingų išlaidų ir nuostolių.

Investavimo Būdai į Nekilnojamąjį Turtą

Apsvarstykite investavimo galimybes:

• Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas: Labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis. Ja dažniausiai naudojasi pradedantieji investuotojai, nes rizika yra minimali. Šis investavimo būdas dažnai naudojamas siekiant sutaupyti pinigų. Pajamos gaunamos perparduodant arba nuomojant.
• Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas: Tinka investuotojams, turintiems patirties - jiems lengviau pasirinkti tinkamas patalpas.
• Žemės sklypai: Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą. Jie greitai ir lengvai įforminami. Nėra papildomų išlaidų, susijusių su komunaliniais mokesčiais ir remontu. Pirkdami atsižvelkite į paskirtį. Likvidžiausi yra statyboms skirti sklypai.
• Priemiesčio nuosavybė: Užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų.
• Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje: Vystytojai nustato minimalias kainas, kad „išjudintų” paklausą ir pritrauktų pirkėjų dėmesį į objektą pradiniame statybos etape.
• Investicijos į automobilių stovėjimo vietas: Situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose. Pajamos priklauso nuo aikštelės vietos.

Investavimo Rizikos

Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis:

• Netinkama vieta.
• Nenugalimos jėgos aplinkybės.
• Nesąžiningi nuomininkai.
• Nusidėvėjimas.
• Statybų įšaldymas.
• Sukčiavimas.

Nekilnojamojo turto srityje yra daug apgaulės schemų: vienadienės firmos, svetimo turto pardavimas pagal suklastotus dokumentus ir kt.

Pajamų Gavimo Būdai iš Nekilnojamojo Turto

Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu.

Nuoma

• Buto nuoma ilgam laikui: Lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą. Tereikia rasti sąžiningų nuomininkų ilgam laikui, pasirašyti sutartį ir gauti mėnesinį pelną. Minusas - gerų nuomininkų paieška gali pareikalauti daug laiko. Be to, šis metodas pasižymi nedideliu pelnu. Jei butą pirkote kaip investiciją, investicijos greitai neatsipirks.
• Kasdienė buto nuoma: Pliusas - galimybė greitai užsidirbti pinigų. Jei ilgalaikės nuomos pelningumas - per 5 %, tai nuomojant kasdien - iki 30 %. Minusas - darbo sąnaudos. Kasdien turėsite įkeldinti ir iškeldinti nuomininkus, tvarkyti butą.
• Namelio ar sodybos nuoma: Pliusai - didelės pajamos ir paklausa. Ypač Naujųjų metų, gegužės ir vasaros švenčių dienomis. Taip pat yra galimybė namą padalyti per pusę, jei jis didelis. Vienoje pusėje galite gyventi patys, o antrąją nuomoti.
• Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma: Pliusas - jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus. Projekto atsipirkimas nuo dvejų metų, vėliau - grynasis pelnas. Minusas - jums reikia pradinio kapitalo ir kompetentingo verslo projekto, žemės statyboms.
• Garažo ar automobilių stovėjimo vietos nuoma: Pliusas - investicijos nereikalauja didelių investicijų. Minusas - mažas pelningumas.

Perpardavimas

• Būsto pirkimas statybų etape: Be to, jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės. Minusas - turite laukti statybų pabaigos. Be to, kai kurie plėtotojai gali nurodyti, kad parduodant reikia gauti plėtotojo leidimą perleidimui.
• Žemės sklypo perpardavimas: Teigiama, kad jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina. Žemės sklypas nereikalauja papildomų investicijų ir priežiūros.
• Perkamas apgailėtinos būklės būstas: Pliusas - didelis pelnas. Perkate būstą pigiai, investuojate į remontą nuo 2000 eurų ir parduodate 2 kartus brangiau.

Kaip Padidinti Investicijų Grąžą

Yra keletas būdų, kaip kelis kartus padidinti investicijų grąžą:

• Padalykite didelį butą į studijas. Pelningiau butą išnuomoti keliems nuomininkams. Pavyzdžiui, išnuomojate dviejų kambarių butą už 400 eurų.
• Pertvarkymas. Šis metodas leidžia ne tik pagerinti gyvenimo sąlygas, bet ir 30-40 proc. padidinti nekilnojamojo turto vertę.
• Patalpos išplėtimas užbaigimo sąskaita.
• Patalpų pertvarkymas iš gyvenamųjų į negyvenamąsias ir atgal.
• Kokybiškas remontas. Remontas buto vertę padidina 1,5-2 kartus.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai ne tik investicijos į butus, bet ir į žemę, komercinius objektus, automobilių stovėjimo aikšteles. Yra du pagrindiniai investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai: nuoma arba perpardavimas su antkainiu. Abu būdai turi privalumų ir trūkumų.

Alternatyvūs Būdai Investuoti į NT Rinką

Vienas paprasčiausių būdų investuoti į NT - įsigyti šio sektoriaus įmonių akcijų arba obligacijų. Tai gali būti nekilnojamojo turto vystymo, objektus valdančios ar su šia sritimi susijusios bendrovės tiek Lietuvoje, tiek užsienyje.

• Akcijos: Reiškia nuosavybės dalį įmonėje. Dažniausiai nėra minimalaus pirkimo kiekio reikalavimų.
• Obligacijos: Yra paskolos forma. Obligacijų turėtojai turi pirmumo teisę, jei įmonė susidurtų su finansiniais sunkumais, todėl šios priemonės paprastai laikomos saugesnėmis. Gali turėti nustatytą mažiausią įsigyjamo kiekio ribą.
• REIT fondai („Real Estate Investment Trust“): Šie fondai naudoja investuotojų lėšas NT objektams įsigyti, plėtoti ir valdyti, o uždirbtas pajamas paprastai išmoka dividendų forma.

Vis dėlto investavimas visada yra susijęs su rizika, ne išimtis ir REIT fondai. Pastarieji dažnai naudoja skolintas lėšas, todėl didėjant palūkanų normoms grąža gali sumažėti. Žinoma, skirtingų NT rinkos sektorių REIT kainoms aktualios ir specifinės rizikos. Pavyzdžiui, biurų sektoriaus REIT fondų kainos bent iš dalies svyruos kartu su darbo iš namų madomis.

Svarbiausia investuojant į nekilnojamąjį turtą - tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai - yra aiški ilgalaikė strategija. NT rinka paprastai pasižymi cikliškumu, todėl nuoseklus ir ilgalaikis požiūris padeda išvengti emocinių sprendimų, reaguojant į trumpalaikius svyravimus, ir leidžia išnaudoti visą rinkos potencialą.

Nors investavimas per akcijas, obligacijas ar REIT fondus suteikia daugiau lankstumo ir reikalauja mažesnių pradinių investicijų, tradicinis būdas - įsigyti konkretų NT objektą - išlieka aktualus ir gali būti reikšminga investicinės strategijos dalis. Nuosavybė suteikia tiesioginę kontrolę, galimybę generuoti pastovias pajamas iš nuomos ir pasinaudoti turto vertės augimu ilguoju laikotarpiu. Vis dėlto toks sprendimas reikalauja didesnio kapitalo, daugiau laiko bei dėmesio, todėl jį dažnai verta derinti su kitomis investavimo formomis.

Portfelio diversifikavimas - tiek pagal finansines priemones, tiek pagal turto klases ar geografinius regionus - padeda išskaidyti riziką ir apsisaugoti nuo vieno sektoriaus ar konkrečios įmonės rezultatų. Pavyzdžiui, dalį lėšų galima skirti akcijoms ar REIT fondams, dalį - obligacijoms, o likusią - investicijai į butą ar komercinį objektą.

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - tai nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė.

Kai NT kadastre ir registre atsiranda naujas objektas, jis turi būti tinkamai inventorizuotas, pamatuotas, parengta kadastro duomenų byla.

Paprastai pastato ar patalpos NTR išraše nurodomos trys vertės:

• Statybinė vertė, kuri nustatoma atsižvelgiant į vertinimo dieną rinkoje vyravusias statybinių medžiagų ir darbų kainas.
• Atkuriamoji vertė, kuri apskaičiuojama iš statybinės vertės atėmus pastato ar patalpos fizinio nusidėvėjimo procentą.
• Vidutinė rinkos vertė.

Visas tris minėtas vertes nustato pastato ar patalpos matavimus atlikęs ir kadastro duomenų bylą parengęs matininkas.

Aidas Petrošius, Registrų centro atstovas žiniasklaidai, sako, kad NTR duomenų išraše nurodoma vidutinės rinkos vertė iš tiesų gali sugluminti, ypač jei NT objektas vertintas seniai.

Pasak jo, pasitaiko pirkėjų, kurie įsitikinę, kad NTR išraše nurodyta vertė yra teisinga, ir mėgina derėtis dėl kainos vadovaudamiesi šiuo dokumentu.

„Jei NT objekto vertinimas darytas 2007 m., tai NTR išraše vertė yra daug didesnė nei reali rinkos vertė šiuo metu, o savininkams sunku tuo patikėti, jie mano, kad nori juos apgauti. Būna, kad NTR išraše nurodyta vertė yra gerokai mažesnė už šiuo metu rinkoje vyraujančias kainas, todėl kartais pirkėjai žiūri į tą dokumentą ir mano, kad permoka už NT. Žmonės pasijaučia apgauti, ypač jei NT perka už grynuosius pinigus ir nesinaudoja turto vertintojų paslaugomis. Tenka jiems aiškinti, kad Registrų centro dokumente nurodyta vertė yra iš piršto laužta“, - pasakoja p. Aidas Petrošius.

„Ta keista vertė, nurodyta NTR išraše, neturėtų būti vadinama vidutine rinkos verte, nes tai netiesa. Net jei ji minėtame dokumente sutampa su masinio NT vertinimo duomenimis, nuo realios rinkos vertės skiriasi labai stipriai“.

Reikalavimas NTR išraše nurodyti visas šias matininko nustatytas vertes yra labai senas, pasiekęs mus dar iš tų laikų, kai Registrų centras nevykdė masinio nekilnojamojo turto vertinimo, o rinkos vertės skaičiuotos, švelniai tariant, mažesniu tikslumu.

„Besidomintiems aktualia kurio nors nekilnojamojo daikto verte norėčiau priminti, kad Registrų centras internete nemokamai skelbia masiniu vertinimu nustatytas vidutines rinkos vertes. Žinant objekto unikalųjį numerį, kuris nurodomas NTR išraše, vidutinę jo rinkos vertę galima pasitikrinti Registrų centro interneto svetainėje arba REGIA paslaugos svetainėje“, - teigia p. Aidas Petrošius.

NT brokeriai ir vertintojai teigia į NTR duomenų išraše nurodytą vertę tiesiog nekreipiantys dėmesio - šis skaičius darbui neturi įtakos.

Masinis Vertinimas

„Mes kalbame apie valstybės mastu atliekamą supaprastintą masinį ir pakankamai pigų vertinimą. Vertės skiriasi, bet nieko čia nepadarysi - tam ir yra masinis vertinimas, jis negali atsižvelgti į visas subtilybes. Juk kompiuteriai nustato vertes, ne žmonės. Manau, kad tobuliau RC ir nepadarys. Juk negali jie samdyti žmonių, kad jie fiziškai atliktų masinį NT vertinimą - tai kainuotų šimtus kartų daugiau“, - kalba p. Urbienė.

„Reikėtų atidžiau vertinti sandorius, pagal kuriuos nustatomos vertės, atkreipti dėmesį į daugiau parametrų - mūsų IT sistema tai leidžia padaryti. Tačiau pasigilinę pamatytume, kad daugelyje šalių masinio NT vertinimo būdu nustatytos vertės, nuo kurių skaičiuojami turto mokesčiai, yra mažesnės nei reali vertė rinkoje. Valstybę tai apsaugo nuo galimų ginčų, kurie brangiai kainuotų“, - svarsto p. Galeckas.

Pavyzdys

„Aš pati neseniai pardaviau kotedžą. Pagal masinį vertinimą 260 kv. m ploto Vilniaus mieste esančio kotedžo kaina buvo apie 300.000 Lt, o pardaviau už daugiau nei 600.000 Lt“, - patirtimi dalijasi p.

tags: #nekilnojamo #turto #birza