Būsto atsiperkamumo laikotarpis yra esminis rodiklis, kurį daugelis investuotojų naudoja vertindami savo būsto pirkimo arba nuomos investicijos pelningumą. Būsto atsiperkamumas paprastai yra vertinamas laikotarpiu, per kurį grįžta investuoti pinigai.
Tačiau skaičiuojant pagal šią formulę neatsižvelgiama į visas sudėtingas aplinkybes, kurios turi įtakos atsiperkamumui. Įvairios situacijos gali reikalauti skirtingų skaičiavimo metodų. Aptarkime, kas lemia būsto atsipirkimo trukmę ir kaip ją pagerinti.
Kas lemia būsto atsipirkimo trukmę?
O tų veiksnių gali būti daug ir įvairių. Norint tiksliai įvertinti investicijų atsiperkamumą, reikia sekti rinkoje esančią situaciją. Jei nuomos rinkoje stebimi nuolatiniai kainų svyravimai arba paklausa ir pasiūla nesuderinamos, tai gali turėti įtakos mėnesinei nuomai, o tai, savo ruožtu, gali paveikti atsiperkamumo laikotarpį.
Pabrangusi nuoma trumpins atsiperkamumo laikotarpį. Jei teks nuomos mokestį mažinti, teks susitaikyti su ilgesniu atsiperkamumo laikotarpiu. Būstas - nemažai papildomų išlaidų reikalaujantis investicija.
Remontai, pagerinimai, patobulinimai, draudiminiai įvykiai ir panašūs dalykai kainuoja pinigus, kurie ilgina atsiperkamumo laikotarpį. Čia reikėtų priskirti ir nekilnojamojo turto mokesčius bei papildomus mokesčius, kurių paprastai nepadengia nuomininkai.
Jei užsiimate būsto nuoma ir gaunate pajamas, turite mokėti valstybės nustatytus mokesčius. Skaičiuodami būsto atsiperkamumą iš nuomos pajamų turėtumėte atimti sumokamus mokesčius valstybei. Taip jūsų skaičiavimai bus tikslesni.
Paskolos palūkanos ir finansavimo sąlygos
Pirmiausia - paskolos palūkanos ir finansavimo sąlygos. Aukštos palūkanų normos gali padidinti paskolos išlaidas ir, taip padidinti galutinę būsto kainą bei atitinkamai pailginti atsiperkamumo laikotarpį.
Kaip apskaičiuoti atsipirkimo laikotarpį ir diskontuotą atsipirkimo laikotarpį
Kaip pagerinti būsto atsiperkamumą?
Norint pagerinti būsto atsiperkamumą ir sutrumpinti laikotarpį, per kurį grįš investuotos lėšos, reikia optimizuoti veiksnius, ilginančius atsipirkimo laikotarpį. Pradėti galima nuo finansavimo sąlygų gerinimo.
Galbūt galima susitarti su kredito įstaiga dėl palankesnių paskolos sąlygų arba refinansuoti paskolą kitoje įstaigoje? O gal galima rasti kitą būsto finansavimo šaltinį, atsisakyti būsto paskolos ir sutaupyti mokėtinas palūkanas?
Svarbu nuolat stebėti nuomos rinką ir spėti prisitaikyti prie pokyčių. Jei per ilgai bus uždelsta pakelti nuomos kainą, bus prarasti pinigai. Jei bus uždelsta su nuomos kainos mažinimu, kyla rizika prarasti nuomininkus ir kurį laiką negauti apskritai jokių nuomos pajamų.
Bet kokį būstą anksčiau ar vėliau reikės remontuoti ar bent dalinai atnaujinti. Reikia būti tam pasiruošus, kad remonto išlaidos nebūtų netikėtos. Rekomenduotina, turėti tam tikro dydžio rezervą, kurį būtų galima panaudoti būsto remontui ar atnaujinimui, kas palaikytų ar net padidintų būsto vertę ir pagerintų atsiperkamumo rodiklį.
Mokesčiai valstybei
"Kaip mokėsiu mokestį valstybei už pajamas?" Galite pasirinkti kokiu būdu mokėsite mokestį valstybei: verslo liudijimas, dar žinomas kaip patentas, kuris yra metinis mokestis (2016 metams Vilniuje 585 EUR, kasmet didėja) arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
Nekilnojamojo turto mokestis
Ar mokėsiu NT mokestį? 2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
Einamasis ir kapitalinis remontas
Einamasis remontas - einamasis remontas apima įprasto nusidėvėjimo remontą: sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas.
Kapitalinis turto nusidėvėjimas - tai ką sutvarkysite einamojo remonto metu neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą. Kapitalinio remonto metu yra tvirtinamos laikančiosios konstrukcijos, atnaujinamos visos pastato bei prieigų inžinerinės sistemos, gerinamos izoliacinės savybės ir pan. Jei kalbame apie daugiabučius, kapitalinis remontas jiems iš viso mažai tikėtinas.
Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc. Taip pat skaičiuoklėje nevertinama tai, jog galima nuomos prastova, arba ne visų nuompinigių atgavimas iš nuomininkų, kas realybėje smarkiai tikėtina, ir sumažintų turto pajamingumą.
Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida: pvz., jei nuomos kaina 300 EUR, ir manote jog apie 10 proc.
Būsto atsiperkamumo skaičiavimai turi būti koreguojami pagal specifinius atvejus ir tai, ką tiksliai norima įvertinti savo investicijoje. Visada geriausia konsultuotis su finansų specialistais arba nekilnojamojo turto ekspertais. Jie patars, kas konkrečioje situacijoje yra svarbiausia ir kokie veiksniai labiausiai veikia investicijų atsiperkamumą.
tags: #nekilnojamo #turto #atsiperkamumas