Nekilnojamasis turtas šiltuose kraštuose prie jūros vilioja daugelį, ieškančių ne tik atostogų būsto, bet ir pelningos investicijos. Šiame straipsnyje apžvelgsime nekilnojamojo turto kainas ir investavimo galimybes Ispanijoje ir Kipre. Rinkos analizė yra pirmas žingsnis, nuo kurio reikėtų pradėti.
Nekilnojamojo turto portalai tapo esminiu įrankiu tiek pirkėjams, tiek pardavėjams. Portaluose klientai gali patogiai ieškoti informacijos apie įvairius NT objektus, lyginti kainas, lokacijas ir kitus parametrus, kas žymiai palengvina jų pasirinkimo procesą.
Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos Europoje
Remiantis naujais tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros „Knight Frank“ atliktais tyrimais, per pastaruosius metus geriausios kokybės nekilnojamojo turto rinka Europoje išaugo 5,6 proc., nes paklausa išliko nepakitusi. Investuotojai ieško saugaus turto ir pajamas generuojančių investicijų, nes infliacija smarkiai auga, o susidomėjimas apima ir kitą Atlanto vandenyno pusę.
Pasak „Knight Frank“, praėjusiais metais kainų augimas geriausiose Europos nekilnojamojo turto rinkose, kurios pagal vertę priskiriamos 5 proc. didžiausios rinkos, buvo vienas didžiausių pasaulyje. Tačiau „Knight Frank“ teigimu, sulėtėjimas dar neatsispindi nekilnojamojo turto kainose, o prabangos sektorius yra ypač atsparus.
Tačiau nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje neapsieina be iššūkių. Prieš pradėdami pirkti užsienyje, potencialūs pirkėjai turėtų apsvarstyti užsienio valiutų kursus, vietos paskolas ir mokesčius, nuosavybės ir pardavimo išlaidas, taip pat visus apribojimus, taikomus užsienio savininkams.
Geriausios vietos, kuriose gaunama nuomos grąža
Jei ieškote nekilnojamojo turto, kurį norėtumėte įsigyti išperkamosios nuomos būdu, jums gali tikti geriausios Europos atostogų vietos, o Viduržemio jūros pakrantė yra visuomet mėgstama poilsiautojų. Be jau minėtų aplinkybių, yra dar keletas veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti perkant nuomojamą atostogų namą.
Tarp jų - vieta, t. y. jos patogumas, ar ji arti tarptautinių oro uostų, ištisus metus trunkanti paklausa, kad būtų kuo mažiau tuščių laikotarpių, ir rinkos likvidumas.
Remiantis šiais kriterijais, Italijos Toskanos ir Ligūrijos regionai, Prancūzijos pietinė pakrantė ir Prancūzijos Alpės, Ispanijos Barselonos, Marbeljos ir Balearų salos yra vienos iš geriausių vietų Europoje investuoti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą, teigia „Knight Frank“.
Vidutinė „Knight Frank“ pirkėjų pageidaujama nekilnojamojo turto kaina Lukos ir Pizos miestuose šiuo metu yra apie 1,7 mln. eurų (1,8 mln. JAV dolerių) - gerokai mažesnė už Toskanos regiono 3,7 mln. eurų vidurkį. Tuo tarpu vidutinė dienos nuomos kaina siekia 471 eurą.
Per pirmuosius penkis 2022 m. mėnesius „Knight Frank“ užfiksavo 37 proc. daugiau JAV gyvenančių pirkėjų Prancūzijos nekilnojamojo turto paieškų.
Kadangi JAV Federalinė rezervų sistema pinigų politiką griežtina sparčiau nei Europos centrinis bankas, dolerio brangimas gali tęstis ir toliau, todėl Europa dar kurį laiką bus konkurencinga investavimo kryptis.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
UAB „Reala nekilnojamasis turtas“ atstovė, NT ekspertė Kauno regione Simona Janulaitienė sako, kad lietuviai noriai investuoja į nekilnojamojo turto rinką užsienyje. Kaip vieną iš labiausiai lietuvius dominančių užsienio investicijų krypčių būtų galima paminėti Ispaniją, o ypatingai jos žemyninės dalies Alikantės regioną.
Ji įvardino ir dar vieną priežastį, dėl kurios lietuviai nėra linkę investuoti Kanarų salose: čia vyrauja salos pojūtis ir nėra galimybės laisvai judėti, kaip žemyne. Kaip žemyninės Ispanijos dalies privalumą lietuviai nurodo tai, kad žemyninėje Ispanijos dalyje kalnuose yra sniego, galima slidinėti, Kanarų salose to nėra.
Pasak pašnekovės, palyginus su kitomis Europos šalimis, kuriose 2023 m. stebėjome kai kuriais atvejais žymų nekilnojamojo turto kainų kritimą (pvz. Švedija, Vokietija), Ispanijoje nekilnojamojo turto kainos nekrito, o priešingai, demonstravo augimą - apie +3,5 poc. 2024 m. yra prognozuojamas apie +4 proc. nekilnojamojo turto kainų augimas.
Skirtingų šaltinių teigimu, nekilnojamojo turto Ispanijoje nuomos pelningumas, derinant ilgalaikę ir trumpalaikę nuomą yra 6-8 proc. per metus. Palyginimui, paskutiniais duomenimis nekilnojamojo turto nuomos pelningumas Vilniuje yra apie 4 proc. per metus.
Priklausomai nuo lokacijos, vieno miegamojo apartamentų kainos čia svyruoja nuo 80 000 eur iki 250 000 eur, vilų - nuo 250 000 eur iki 1 500 000 eur.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Valensijoje
Perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, svarbu įsivertinti papildomas išlaidas, patiriamas pirkimo metu. Ispanijoje kiekviena savivaldybė mokesčių dydį, mokamų nekilnojamojo turto pirkimo metu, nustato savarankiškai.
Perkant naudotą nekilnojamąjį turtą reikės sumokėti šiuos mokesčius:- Turto perleidimo mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
- PVM mokestis, kurį sudaro apie 10 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Naujo būsto įregistravimo mokestis, kurį sudaro 1.5 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Išlaidos notarui ir turto registravimas Privačios nuosavybės registre - apie 2 proc. nuo sumos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui samdysite advokatą, mokestis advokatų kontorai gali siekti nuo 1500 Eur iki 3000 Eur.
Taip pat svarbu paminėti, kad norint įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, būtina turėti NIE - užsieniečio identifikavimo numerį ir sąskaitą Ispanijos banke. Tuo tarpu lietuviai Ispanijos bankuose gali gauti paskolas nekilnojamojo turto pirkimui. Šiuo metu bankai siūlo 4,5 proc. palūkanas.
Nekilnojamasis turtas Tenerifėje
Devintus metus Tenerifėje gyvenanti ir tiek pat laiko nekilnojamojo turto rinkoje dirbanti Vida Cechanavičienė sako, kad būstų pardavimai lietuviams tik didėja. Nuo žiemos bėgantys lietuviai galvoja ne tik apie atostogas šiltuose kraštuose, bet ir apie investavimą.
V. Cechanavičienė pabrėžia, kad Tenerifėje būsto kaina nepriklauso nuo jo ploto, o nuo vietos, kur jis yra. Tokiu atveju vieno miegamojo būsto kaina prasideda nuo 200-250 tūkst. eurų. Kainą reguliuoja ir tai, kokiame komplekse jis yra.
V. Cechanavičienė sako, kad pietinėje salos dalyje įmanoma įsigyti trijų kambarių būstą už 130 tūkst.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą šiltuose kraštuose naudingos tuo, jog iš jų galima ne tik uždirbti, bet per atostogas įsigytuose apartamentuose ir pailsėti su šeima.
Lietuvos nekilnojamojo turto tarpininkai siūlo objektus nuo Bulgarijos iki Venesuelos.
Kosta del Sol: populiarumas ir kainos
Kosta del Sol populiarumas tarp nekilnojamojo turto pirkėjų nėra atsitiktinis. Daugelis europiečių renkasi šį vaizdingą Ispanijos kampelį ne tik atostogoms, bet ir nuolatiniam gyvenimui. Pietų Ispanijoje įsikūręs regionas daugelį metų traukia europiečių, norinčių čia įsigyti nekilnojamąjį turtą, dėmesį.
Kosta del Sol garsėja švelniu Viduržemio jūros klimatu. Regione per metus būna daugiau nei 320 saulėtų dienų, todėl jis idealiai tinka šilumos ir saulės mėgėjams. Regione puikiai išvystyta infrastruktūra, atitinkanti tiek trumpalaikių turistų, tiek nuolatinių gyventojų poreikius.
Nekilnojamojo turto kainos Kosta del Sol labai skiriasi priklausomai nuo vietos, artumo prie jūros ir būsto būklės. Vidutiniškai butų kainos prasideda nuo 150 000 € už kuklesnius variantus ir siekia kelis milijonus eurų už prabangias vilas prie jūros.
NT specialistė Sonata atskleidžia, kad investicinis būstas Ispanijoje - geras pasirinkimas. NT specialistė teigia, kad verta investuoti į įvairų būstą, tik pataria atsižvelgti ne tik į savo biudžetą, bet ir labai nenutolti nuo paplūdimių, ne daugiau nei 5 km, kadangi turistai ir poilsiautojai visgi dažniausiai ieško apartamentų kuo arčiau jūros.
Pastaraisiais metais Kosta del Sol pastebėtas stabilus būsto paklausos augimas. Tai lemia ne tik noras turėti antrą būstą šiltuose kraštuose, bet ir didėjantis užsienio investuotojų skaičius, matantis didelį investicijų potencialą. Dėl nuolatinio susidomėjimo regionu Kosta del Sol nekilnojamojo turto rinka išlieka patraukli ilgalaikėms investicijoms.
Atsižvelgiant į nuolatinį turistų srautą ir užsieniečių norą čia turėti nuosavybę, galima tikėtis kainų augimo, nors gali būti ir stabilizacijos laikotarpių.
Lietuvių investicijos į Ispanijos NT
NT agentūros „Dhome Spain“ įkūrėja Daiva Grakauskienė skaičiavo, kad Ispanijos NT rinka 2023 metus baigė rekordiniais būsto pardavimo užsieniečiams skaičiais, nepaisant neapibrėžtumo ir palūkanų normų padidėjimo. Anot jos, užsieniečiai sudarė 14,94 proc. (22706 vienetų) visų būsto pirkimų Ispanijoje sausio-birželio mėn. „Ispanijos NT portalo „Idealista“ duomenimis lietuviai sudaro 1,08 proc. visų pirkėjų, įsigijusių 245 būstus“.
Ji atkreipė dėmesį, kad kita dalis lietuvių Ispanijoje ieško kotedžų, kurių vertė jau viršija 100-200 tūkst. eurų. „Na o mažiausia lietuvių grupelė gali sau leisti įsigyti prabangų namą ant jūros kranto, kurių vertė viršija ne vieną šimtą tūkstančių ar net milijonus eurų“.
Anot D. Grakauskienės, apie 80 proc. sandorių sudaro antrinės rinkos objektai. Lietuviai vis dar bijo investuoti į naujai statomą NT. Tuo metu kiti užsieniečiai mieliau renkasi naujos statybos objektus, nes pradžioje jie yra maždaug 20 proc. pigesni, be to, galima pasirinkti būsto išplanavimą, dydį, apdailos medžiagas.
Matydami lietuvių susidomėjimą Ispanijos NT rinka, ten plėtrą žada vykdyti ir lietuvių NT vystytojai. NT plėtros bendrovė „Realco“ įsigijo du žemės sklypus Ispanijos Kosta del Solio pakrantėje, viename brangiausių Marbeljos rajonų, kur vystys du prabangių vilų projektus.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą Kipre
Kipras - sala-valstybė, esanti Viduržemio jūros rytuose, vilioja klimatu, panašiu į klimatą Kanarų salose, ir tuo, kad skrydis į ją, palyginti su pastarosiomis, perpus trumpesnis ir trunka kiek daugiau negu 3 valandas. „Devynis mėnesius nuo kovo iki lapkričio čia trunka vasara, gruodžio-vasario mėnesiais oro temperatūra Kipre saulėtomis dienomis pasiekia 20-23 °C, vakarais ir naktimis nukrenta iki 10-12 laipsnių, o jūros vandens temperatūra net vėsiausiais mėnesiais nenukrenta žemiau 18 laipsnių, todėl turistai iš Lietuvos, Skandinavijos ir kitų šalių Kipro paplūdimiuose deginasi net sausio-vasario mėnesiais. Juk pas mus net 340 saulėtų dienų per metus“.
NT kainos kol kas nėra labai aukštos, bet po truputį jau pradeda kilti. Naujos statybos būstų kaina čia prasideda nuo 890 Eur/kv. m, o populiariausi 1-2 kambarių butai, nuo kurių iki pajūrio ne daugiau kaip 1 km. Priklausomai nuo buto dydžio ir įrengimo lygio, vietos, komplekso infrastruktūros investicijai perkami būstai dažniausiai kainuoja nuo 50 tūkst. iki 200 tūkst. eurų, o 1 kambario butą galima įsigyti ir už 30 tūkst. eurų.
Rytinėje salos dalyje, kurioje yra gražiausi balto smėlio paplūdimiai, 2 miegamųjų senesnės statybos apartamentai, nutolę nuo jūros 1-1,5 km, kainuos nuo 80-90 tūkst. eurų, naujos statybos - nuo 120-140 tūkst. Pafoso regione, kuriame smėlio paplūdimių beveik nėra, tokie pat 2 miegamųjų apartamentai su bendro naudojimo baseinu kainuos nuo 50-60 tūkst. eurų.
Investicijai perkamų vilų kainos Kipre prasideda maždaug nuo 150 tūkst. eurų, bet net už senesnės statybos trijų miegamųjų vilą su privačiu baseinu netoli jūros teks pakloti nuo 220-250 tūkst. eurų, o naujos statybos vilų kainos prasideda nuo 350-400 tūkst. eurų.
Pajamos iš nuomos Kipre
Žiemą salą užplūsta vokiečiai, britai ir skandinavai, kurie išsinuomotuose ar įsigytuose apartamentuose praleidžia 4-5 mėnesius, o vasarą atostogas saloje renkasi daug žmonių iš Didžiosios Britanijos, Rusijos, Vokietijos, Graikijos, Švedijos, Izraelio.
Kasmet turistų skaičius saloje auga apie 15-17 proc. ir vis daugiau jų renkasi ne viešbučius, bet pigesnius privačius apartamentus ar vilas. Yra ir tokių turistų, kurie viešbučių vengia norėdami geriau pažinti salos kultūrą, todėl apartamentų nuomos rinka labai populiarėja.
Rytinėje salos dalyje esančių 2 miegamųjų naujos statybos apartamentų, nutolusių nuo jūros 1-1,5 km, nuoma sezono metu gali kainuoti 1000 eurų per savaitę ar net daugiau, Pafoso regione, kur sudėtinga išsiversti be automobilio, nes atstumas iki jūros arba artimiausio paplūdimio gali siekti 5-6 km, pajamos iš trumpalaikės nuomos bus kur kas mažesnės, nes dauguma turistų nori apsistoti netoli jūros, kad paplūdimį galėtų pasiekti pėsčiomis.
Atsižvelgiant į vyraujančias kainas, nuomai įsigyta vila atsipirktų per 20 metų, o patrauklioje vietoje esantis 2 kambarių butas - greičiau nei per 12 metų. Be to, sezonas Kipre ilgas, tad trumpalaikės nuomos versle viskas atsiperka kone dvigubai greičiau.
„Nuomojant tą patį būstą ilgam laikui grąža siekia 6-9 proc., nors yra projektų, kur ji gali pasiekti ir iki 15 proc., o trumpalaikės nuomos projektai duoda mažiausiai 10-12 proc. grąžą“.
Mokesčiai Kipre
Kipras investuotojus vilioja itin palankia mokestine politika - mokesčiai čia vieni mažiausių Europoje, pavyzdžiui, individualios pajamos iki 19 500 eurų apmokestinamos nuliniu tarifu. NT mokesčių čia nėra, turto nuosavybės perrašymo mokestis (transfer fee) siekia 1,5-4 proc., o NT registravimo mokestis (stamp duty fee) 0-0,2 proc.
Tačiau apartamentų savininkai moka metinį komplekso (vadinamąjį komunos arba komunalinį) mokestį. Jeigu apartamentų komplekse nėra baseino, jis sieks 100-200 eurų per metus. Į šią sumą įskaičiuotos bendros teritorijos (pastato, gėlynų, žolynų) priežiūros, teritorijos apšvietimo, lifto ir kitos bendros paslaugos.
Šiaurės Kipras
Turkiškoje salos dalyje būsto kainos gali būti 2-4 kartus mažesnės nei kitur, o sąlygos palankesnės, pavyzdžiui, gali būti, kad iš karto reikės sumokėti tik 20 proc., o likusią sumą - kas ketvirtį per 2 metus.
Nors ten taip pat plėtojama daug naujų NT projektų, nemažai būstų pastaraisiais metais įsigyja rusai, vokiečiai, skandinavai, o 2 miegamųjų apartamentus galima nusipirkti už 30-40 tūkst. eurų, tačiau Šiaurės Kipro turkų respublika, kaip ji oficialiai vadinama, - teritorija, kurią kaip valstybę pripažįsta tik Turkija ir kurios politinis statusas neapibrėžtas.
Išnuomoti ten įsigytus apartamentus bus labai sunku, trumpalaikės nuomos kainos gerokai mažesnės nei kitose salos dalyse, o turto likvidumas taip pat gerokai prastesnis.
„Turistų ten mažai, nes į Šiaurės Kiprą tiesiogiai lėktuvai gali skristi tik iš Turkijos. Taip pat nėra nė vienos Kipre registruotos automobilių nuomos kompanijos, kuri leistų turistams vykti per sieną. Pirkti ten būstą kaip investiciją nuomai nepatarčiau, nebent sau - šeimai ir draugams - atostogauti...“
Investavimo žingsniai ir rizikos
Prieš investuojant į nekilnojamąjį turtą šiltuose kraštuose, svarbu atlikti keletą žingsnių:
- Numatyti, kokią pinigų sumą planuojate skirti investicijai.
- Jei tai bus paskola, turite žinoti, kiek tiksliai galėsite skolintis iš banko, koks bus reikalingas pradinis įnašas ir koks bus paskolos grąžinimo procesas, laikotarpis.
- Jei tai jūsų sukaupti pinigai, taip pat verta numatyti laiką, per kiek laiko investavus ir užšaldžius pinigus, galėsite juos atsiimti, ar tai nesudarys papildomų finansinių bėdų.
Investuojant į nekilnojamąjį turtą visada išlieka rizika, kad keisis rinkos situacija - galbūt kris kaina, o galbūt priešingai - kils. Įprastai žmonės, investicijai pirkdami būstą, iškart numato, kokiu tikslu tai daro - planuoja nuomoti, parduoti ir pan.
Jeigu įsigytą būstą planuojate nuomoti, dar prieš perkant išanalizuokite rinką ir jos galimybes - kokia nuomos paklausa ir pasiūla, kokios kaina vyrauja už savaitės, mėnesio, metų laikotarpį. Jeigu planuojate pajamas iš pardavimo - privalo nuolat sekti rinką, jos pokyčius ir imtis atitinkamų sprendimų.
Kalbant apie investicijas į NT, svarbu nuolat stebėti šalies situaciją ir politiką NT klausimu, sekti įstatymų pakeitimus ar planuojamas pataisas, kurios gali daryti įtaką jūsų turimo būsto pelningumui, mokesčiams. Be to, būtina suprasti, kad investicija į nekilnojamąjį turtą - ilgalaikė, todėl tikėtis pelno pirmais mėnesiais ar net metais - nevertėtų.
Patarimai investuojantiems į NT šiltuose kraštuose
Nepaisant to, kad nusižiūrėto būsto kaina pasirodys patraukli, NT brokeris R. Sablovskis įspėja, kad įstatymai ir procedūros įsigyjant būstą įvairiose šalyse skiriasi, o galimybės pelningai išnuomoti taip pat nevienodos, todėl norint neprašauti reikia ne tik patiems viską gerai išnagrinėti, bet „būtų gerai pasirinkti tokią kompaniją, kuri turi savo atstovų ar partnerių jūsų pasirinktoje šalyje“.
Analizuodama „Eurostat“ statistikos duomenų bazėje ir kitur pateikiamą informaciją „Luminor“ vyriausioji analitikė sako pastebinti rimtų ženklų, rodančių NT rinkos disbalansą, o svarstantiems galimybę įsigyti būstą užsienyje pataria nesivadovauti vien skelbimuose pateikiamomis kainomis, bet atidžiai išstudijuoti jų statistiką ir dinamiką dominančiose šalyse, nes būsto kainų žirklės kiekvienoje šalyje labai priklauso nuo jų įrengimo lygio, miesto, rajono mieste ir daugybės kitų dalykų.
Prieš vykstant į svečią šalį apžiūrėti nekilnojamojo turto, verta atlikti kuo daugiau pasiruošiamųjų darbų: pasidomėti situacija, pasikalbėti su ten turtą jau įsigijusiais žmonėmis, internete apžiūrėti ketinamus įsigyti objektus.
Pasak jo, svarbiausia investuotojui žinoti savo poreikius ir turėti konkretų tikslą, t. y.
tags: #nekilnojamas #turtas #siltuose #krastuose #prie #juros