Lenkijos būsto rinka išgyvena įspūdingą transformaciją, siūlydama unikalų prieinamumo, modernumo ir investicinio potencialo derinį. Šaliai toliau kylant aukštyn, 2025 m. yra puikus metas gilintis į jos dinamišką gyvenamųjų būstų kraštovaizdį.
Nuo 2010 metų pradžios iki trečiojo 2024 metų ketvirčio gyvenamųjų patalpų kainos Europos Sąjungoje padidėjo 54,1 %, ir nuomos kainos 26 %. Nekilnojamasis turtas nuolat augo visoje Europoje, bet netikėtina, kad per ateinančius metus įvyks tam tikra stabilizacija. Eurostato ataskaita nurodo didelius atskirų valstybių skirtumus Europos Sąjungoje. Taigi tokiose šalyse kaip Estija ir Vengrija, būstų kainos padidėjo daugiau nei tris kartus - iki 230% (181%) ir Latvijoje (+154%). Už Europos Sąjungos ribų, rekordinis augimas užfiksuotas Islandijoje - beveik 25%.
Būsto prieinamumas ir pasiūla
Būsto prieinamumas išlieka viena patraukliausių Lenkijos savybių, ypač lyginant su Vakarų Europos rinkomis. Lenkijos būsto sotumo indeksas šiuo metu yra 420 vienetų 1 000 gyventojų, atsiliekantis nuo ES vidurkio, kuris siekia 514 vienetų. Pasak Lenkijos nacionalinio banko (NBP), šis atotrūkis turėtų sumažėti iki 2040 m. Dabartinis būsto fondas, įvertintas 15,2 mln. vienetų, daugiausia priklauso privatiems asmenims.
Per pastaruosius penkerius metus statytojai pastatė 62 % naujų būstų, o privatūs asmenys prisidėjo 36 %. 2024 m. pirmąjį ketvirtį statytojai pradėjo statyti beveik 42 000 naujų vienetų - tai istorinis rekordas, rodantis 79 % augimą, palyginti su tuo pačiu 2023 m. laikotarpiu, ir 33 % daugiau nei 2022 m. Statybos leidimų skaičius taip pat išaugo 45 % per metus. Šis šuolis atnešė rinkai daugiau nei 50 000 vienetų iki birželio mėn., o 2024 m. pirmųjų penkių mėnesių užbaigimų skaičius beveik pasiekė priešpandeminį 2019-2023 m. Nepaisant rekordinės veiklos, Lenkija susiduria su maždaug 1,5 mln. vienetų būsto deficitu. Ekspertai pažymi, kad šis įvertinimas greičiausiai yra konservatyvus, nes neatsižvelgia į įmonių, sezoninio, užsienio, karo migrantų ir studentų būsto poreikius.
Iki šiol 2023 m. lapkričio pabaigoje rinkai pasiūlyta 199 600 butų. Tai yra 7,1 proc. mažiau nei prieš metus, kai per pirmuosius 11 mėnesių rinkoje atsirado 214 000 butų. Tačiau daugiamečių rezultatų fone tai yra labai geras rezultatas, nes jis yra trečias didžiausias per šį šimtmetį. Kaip rodo Lenkijos centrinės statistikos tarnybos duomenys, geresni buvo tik 2022 ir 2021 m. Tačiau būsto deficitas rinkoje vis dar jaučiamas, o tai lemia vis didėjančias nekilnojamojo turto kainas.
„Lenkija jau daugelį metų stato praktiškai daugiausiai Europoje, mes pirmaujame. Tačiau reikia nepamiršti, kad iš komunistinio režimo paveldėjome tragišką būsto situaciją, 1990 m. turėjome mažiausiai butų vienam gyventojui tarp regiono šalių“, - pabrėžia Pilietinės plėtros forumo ekonomikos analitikas Gabrielis Hawrylukas.
Iš šiemet 199 000 būstų didžioji dalis - 123 000, arba 62 proc. - pastatė vystytojai. Individualiems investuotojams teko 36,5 proc. rinkos, t. y. jų užsakymu buvo pastatyta 72,8 tūkst. naujų būstų. Likusius 4 tūkst. būstų sudarė kooperatiniai, komunaliniai ir socialiniai nuomojami būstai.
Šiais metais neabejotinai Lenkija peržengs 200 tūkst. pristatytų naujų būstų ribą, kuri iki 2019 m. buvo absoliučiai nepasiekiamas rezultatas šalies statybos pramonei. G.Hawrylukas abejoja, ar tokia didelė butų pasiūla lems nekilnojamojo turto kainų mažėjimą. „Žinoma, daugiau būstų statyba padeda būsto kainoms augti lėčiau nei pajamoms, tačiau, deja, tokios schemos kaip „2 proc. saugi paskola“ arba - tikėkimės, kad neįvyks būsimoji „0 proc. paskolos“ programa, kuri tik didintų paklausą ir keltų kainas, o pasiūla ne taip greitai prisitaiko prie paklausos“, - aiškina jis.
15min primena, kad Lenkijoje veikia Vyriausybės programa, kurios metu pirmą kartą nekilnojamojo turto (NT) objektą savo gyvenime perkantys asmenys dešimtmečiui gali fiksuoti 2 proc. palūkanas. Mažėjant būsto įperkamumui, o palūkanoms išaugus iki aukščiausio lygio per pastaruosius porą dešimtmečių, Lenkijos valdžia nusprendė sukurti programą, siekiantiems įsigyti pirmąjį būstą.
Nuosavybės dominavimas ir PRS fondų vaidmuo
Nuosavybė dominuoja Lenkijos būsto rinkoje - 87 % lenkų gyvena savo butuose. Šis pasirinkimas yra giliai įsišaknijęs istoriniame ir kultūriniame kontekste, o tai prisidėjo prie palyginti mažo nuomos rinkos išsivystymo.
Būsto paklausa Lenkijoje jau yra reikšminga, o iki 2050 m. tokie miestai kaip Varšuva, Krokuva, Poznanė ir Gdanskas turėtų patirti tolesnį gyventojų skaičiaus augimą. „PRS fondai padeda užpildyti esamą pasiūlos spragą savo veikla. Varšuva pirmauja su 8 000 PRS vienetų, o planuojama šį skaičių padvigubinti. Kiti didieji miestai, tokie kaip Krokuva, Vroclavas ir Gdanskas, seka paskui, prisidėdami prie šalies 20 900 PRS vienetų, kas per metus išaugo 112 %, o dar 8 400 vienetų statomi. Nuomos kainos didžiuosiuose miestuose 2024 m. Kadangi būsto kainos kyla, o hipotekų prieiga išlieka sudėtinga, PRS siūlo modernius, tvarius sprendimus. Jis patrauklus jauniems profesionalams, šeimoms ir tiems, kurie ieško lanksčių būsto variantų, pabrėždamas jo vaidmenį užpildant paklausos ir pasiūlos spragą.
Kainų augimo sulėtėjimas ir finansavimo iššūkiai
Nors būsto kainos toliau auga, augimo tempas sulėtėjo. 2024 m. trečiajame ketvirtyje kainos 17 didžiausių Lenkijos miestų pirminėje rinkoje vidutiniškai išaugo 14 % per metus, o antrinėje rinkoje - 18 %, lėčiau nei ankstesniais ketvirčiais. Didelės finansavimo išlaidos išlieka iššūkiu, Lenkijos hipotekų palūkanų normos 2024 m. trečiajame ketvirtyje vidutiniškai siekė 7,83 % - aukščiausios Europoje. Nepaisant to, būsto paklausa išlieka stipri.
„Lenkijos būsto rinka turi labai sveiką struktūrą. Ji atitinka norinčių turėti nuosavus namus, individualių klientų, investuojančių perteklinį kapitalą į nuomojamus objektus, ir profesionalių nuomos paslaugų teikėjų poreikius,“ aiškina Witkowski. Otodom Analytics duomenys rodo, kad daugiau nei 70 % klientų, ieškančių nekilnojamojo turto, planavo įsigyti turtą asmeniniam naudojimui.
Prabangaus nekilnojamojo turto rinka
Prabangos ir aukščiausios klasės segmente pastebėtas padidėjęs susidomėjimas, nes klientai šias investicijas laiko apsauga nuo infliacijos. „2024 m. labiausiai parduodami buvo prabangūs ir aukščiausios klasės objektai,“ sakė Marzena Strugińska-Kiełboń, Partners International verslo plėtros direktorė, interviu Business Insider Polska. „Šis rinkos segmentas yra atsparus ekonominėms krizėms ir nesvyruoja. Klientai tai laiko būdu apsaugoti kapitalą nuo infliacijos, auginti turtą ir diversifikuoti investicinius portfelius. Tokiems pirkimams svarbūs veiksniai yra prestižinė vieta su išskirtine architektūra, aukštos klasės apdaila, prieiga prie baseino, sporto salės, konsjeržo paslaugų ir panoraminiai miesto vaizdai.
Remiantis Cenatorium įvertinimais, cituojamais KPMG ataskaitoje Prabangos prekių rinka Lenkijoje, paskelbtoje 2024 m. gruodį, Lenkijos prabangos ir aukščiausios klasės nekilnojamojo turto rinkos vertė 2024 m. turėtų vėl išaugti, pasiekdama 3,5 mlrd. PLN. Nors ataskaitos rengimo metu nebuvo prieigos prie visų metų duomenų, nuo 2024 m. pradžios prabangos būsto rinkoje užfiksuoti išskirtiniai sandoriai. Pasirinktų butų pardavimo vertė daugiau nei dvigubai viršijo 2023 m. rekordą. Tikėtina, kad brangiausias iš jų buvo 435 m² butas Gdanske, parduotas už 24,8 mln. PLN per pirmąjį metų pusmetį. Kitas butas, 342 m² ploto Varšuvos Szara gatvėje, pasiekė 20,4 mln. PLN sandorio vertę. Be to, lapkritį Varšuvos Žoliborz rajone buvo parduota rezidencija už rekordinę 50 mln. PLN sumą, nustatydama naują prabangos namų Lenkijoje rekordą.
Lenkijos prabangos ir aukščiausios klasės nekilnojamojo turto rinka vis labiau pasižymi ne rinkos sandoriais, kaip pabrėžia KPMG ekspertai. Ši strategija orientuota į kruopščiai atrinktą pirkėjų grupę, norinčią mokėti už išskirtinumą, unikalumą ir privatumą. Pardavėjai vertina visišką savo skelbimų matomumo kontrolę, o tarpininkai remiasi santykiais, tinkamais kontaktais ir tiesioginėmis rekomendacijomis, kad geriau atitiktų klientų specifinius poreikius. Šis modelis sumažina laiko spaudimą, todėl derybos tampa patogesnės.
Vieta išlieka pagrindiniu pasirinkimo kriterijumi, o rajono prestižas ir prieiga prie patogumų, tokių kaip restoranai, muziejai ir koncertų salės, atlieka svarbų vaidmenį. Prabangos nekilnojamojo turto rinka toliau auga, nors ir šiek tiek lėtesniu tempu nei ankstesniais metais, kartu brandindama. Prabangos suvokimas pastebimai keičiasi - mažiau apie ekstravaganciją ir daugiau apie pažangias technologijas, gerinančias gyvenimo kokybę, ir dėmesį tvarumui. Sunku įsivaizduoti prabangų turtą, kuris neatitiktų aukščiausių energinio efektyvumo ir išteklių taupymo standartų. Šiuolaikinis prabangos supratimas vis labiau atspindi besikeičiančią visuomenės struktūrą. Kitos turtingų lenkų kartos vis didesnį dėmesį skiria ekologijai ir gerovei, kartu išlieka jautrios kintančioms geopolitinėms situacijoms. Tai tikriausiai paaiškina tebesitęsiančią tendenciją investuoti į turtą toli nuo konfliktų zonų, kas ne tik apsaugo perteklinį kapitalą, bet ir sukuria galimus evakuacijos tikslus ekstremaliose situacijose. Ramesniais laikais tokie objektai taip pat siūlo pasyvių pajamų privalumą. Tikimasi, kad šios tendencijos artimiausiais metais stiprės.
Būsto kainos įvairiuose Lenkijos miestuose
Kainų įvairiuose Lenkijos miestuose yra dideli. Kvadratinio metro buto kainos visuose dideliuose miestuose išaugo iki 10 000 Lt/m2. Analizuojant išvardytas sumas leista sunkiai užmiršti, kad mažesniuose miestuose vis dar galima įsigyti butų už daug prieinamesnes kainas. Gruodžio mėnesį 2024 metus pigiausius butus iš visų Lenkijos miestų gyvenamųjų namų galėjo įsigyti Goržove Vielkopolske, kur vidutinė kaina už kvadratinį metrą buvo apie 8 400 Lt.
Metinė nekilnojamojo turto konferencija 2024
Politikos įtaka ir palūkanų normos
Minėta situacija perėjo į NBP sprendimą didinti palūkanų normas, a tai iš kurso padarė hipotekos kreditą neprieinamą daugumai potencialių investuotojų. Į šią situaciją reagavo vyriausybė įgyvendindama PiS Saugų kreditą 2%, kuris buvo nesėkmingas bandymas atkurti būsto rinkos balansą. Kas įdomu, tikrai iš karto po jos koncepcijos publikavimo dauguma ekspertų pabrėžė, kad “Saugus kreditas 2%” palaiko tik jo paklausos pusę, nepadidindamas būsto pasiūlos. Ekspertų prognozės pasitvirtino buvo teisingos, taikė Saugų kreditą 2% , kuris tikrai sudarė galimybę keletui tūkstančių Lenkijos šeimų įsigyti svajotą gyvenamąją vietą, bet dėl žemo pardavimo, sukelto dėl ankstesnio stagnacijos statybų sektoriuje, taip pat jis sukelia spartų nekilnojamojo turto kainų augimą. Visuomenės pritarimas Saugaus kredito 2% buvo toks blogas, kad daugelis komentatorių piktavališkai jį pavadino “vystytojas plus”.
Kaip neseniai pranešė Lenkijos bankų asociacija, 2023 ir 2024 m. programai „Saugus 2 proc. kreditas“ subsidijoms skirtos lėšos jau išnaudotos. Bankai pasirašė 52 000 sutarčių už 959 mln. zlotų, o dvejų metų programos biudžetas - 941 mln. zlotų.
Atsigavimo ženklai ir prognozės
Centrinė statistikos tarnyba taip pat renka duomenis apie išduotų leidimų statyti naujus butus ir pradėtų statybų skaičių. Tai leidžia labai tiksliai įvertinti, kiek būstų bus baigta statyti per artimiausius kelerius metus. Abiejose kategorijose, palyginti su praėjusiais metais, pastebimas sulėtėjimas.
Sausio-lapkričio mėn. investuotojai pranešė apie norą pastatyti 219 000 naujų būstų (net 21,1 proc. mažiau nei prieš metus), o apie pradėtas statybas - 175 000 būstų (8,3 proc. mažiau). Tačiau teigiamai vertintinas paties lapkričio mėn. rezultatas. Praėjusį mėnesį investuotojai pradėjo statyti 16 100 būstų (net 32,9 proc. daugiau nei praėjusių metų lapkritį) ir gavo leidimus statyti dar 20 700 būstų (6,8 proc. daugiau nei prieš metus).
Rinkos atsigavimui, be kita ko, įtakos turi gerėjanti ekonomika, mažėjančios palūkanų normos ir geresnės vartotojų, t. y. būsimų būsto pirkėjų, perspektyvos. Pasak G.Hawryluko, tikimasi, kad ši tendencija išliks ir artimiausiais mėnesiais.
Prognozės nurodo, kad po kelių ketvirčių spartaus augimo, apie būsto rinką Lenkijoje įžengs į slopimo periodą. taip pat sumažėjimas kai kuriuose miestuose. padidėjo , tokie pasikeitimai buvo daugelio veiksnių faktorių, tarp jų infliacijos ir politinių sprendimų rezultatas.
Papildoma informacija
Leidimas gyventi Lenkijoje perkant nekilnojamąjį turtą - nekilnojamojo turto pirkimas Lenkijoje nesuteikia jokių papildomų teisių ar papildomų privalumų ar išimčių įteisinant savo buvimą Lenkijoje t.y. gaunant leidimą gyventi, leidimą nuolat gyventi ar pilietybę Lenkijoje. Jei nusipirksite nekilnojamąjį turtą Varšuvoje ar kitame Lenkijos mieste, galėsite gyventi tik vizos galiojimo laikotarpiu. Idealiausias variantas būtų įsigyti nekilnojamąjį turtą ir atidaryti verslą Lenkijoje. Verslas Lenkijoje palengvina leidimą gyventi šalyje gavimo procesą, nes dalis pajamų bus sumokama į Lenkijos biudžetą. Lenkijoje dažniausiai pasitaikanti įmonės steigimo teisinė forma yra Sp. Z o. o..
Lenkijos nekilnojamojo turto rinka gali rezervuoti netikėtus staigmenis, ypač Europos investuotojams, ieškantiems nekilnojamojo turto pardavimo Lenkijoje. Lenkijos svetingumas yra žinomas visame pasaulyje, o šaltojo, atskirto Rytų Europos sąvoka neatitinka Lenkijos žmonių. Šis reiškinys yra lengvai suprantamas, nes miesto centras yra turistų lankomas vietas, kurį aptarnauja organizuota ir efektyvi infrastruktūra. Tai yra skirtingas atvejis, atsižvelgiant į priemiesčių teritorijas, kurios yra neabejotinai mažiau vertingos ne tik turizmo požiūriu, bet ir gyvenimo sąlygos.
tags: #nekilnojamas #turtas #lenkijoje