Nekilnojamojo turto kainos Izraelyje: apžvalga ir tendencijos

Izraelis yra Viduržemio jūroje esanti Artimųjų Rytų tauta, kurią žydai, krikščionys ir musulmonai laiko šventaisiais tekstais paminėta pažadėta žemė. Svarbiausios religinės vietovės yra sostinėje Jeruzalėje. Senajame mieste „Temple Mount“ kompleksas apima Roko kupolą, istorinę Wailing Wall, Al Aqsa mečetę ir Šventojo kapo bažnyčią. Izraelis ribojasi su šiaurėmis su Libanu, su Sirija į šiaurės rytus, Jordanija į rytus, Egiptas ir Akabos įlanka į pietus ir su Palestinos teritorijomis, ty su Vakarų Krantu (įskaitant istorinius Judėjos ir Samarijos regionus) į Palestinos teritoriją.

Šiame straipsnyje panagrinėsime nekilnojamojo turto kainų tendencijas Izraelyje, veiksnius, kurie daro įtaką kainoms, ir galimybes investuoti į šią rinką.

Esama situacija ir prognozės

Izraelio bankas teigia, kad Izraelio ekonomika sparčiai mažėja, kaip teigia Izraelio bankas savo 2018 m. Sausio mėn. Izraelio bankas apibrėžia nekilnojamojo turto rinkos krizę kaip staigų ir spartų nekilnojamojo turto kainų sumažėjimą Izraelyje, turintį didelių pasekmių daugelyje ekonomikos sektorių. Nekilnojamojo turto rinkos tendencija pastaraisiais mėnesiais tebėra stabili, ekonomistai rašo, paaiškindami, kad išaugo Izraelyje parduodamų naujų nekilnojamojo turto skaičius, tačiau bendras naujų sutarčių skaičius laikomas mažu, nes investuotojai keičiasi kitoms investicijų formoms.

Taip pat ir toliau mažėja hipotekos tendencija. Izraelio banko ekonomistai teigia, kad, jei namų kainos greitai ir dramatiškai sumažės, namų ūkiai mažina dabartinį jų vartojimą. Izraelio bankas paaiškina, kad Izraelyje parduodamų nekilnojamojo turto kainų sumažėjimas padidins paskolos ir vertės santykį (LTV), priverčiant šeimas sumažinti sverto poveikį. Būsto kainų kritimas sumažins investicijas į statybą.

Be didelio pavojaus, kad nekilnojamojo turto rinka smarkiai sumažės, Izraelio bankas nurodo riziką, kad pasaulinėse finansų rinkose gali būti panaikinta vienintelė rizika, kuri per pastaruosius šešis mėnesius padidėjo. tendencijas.

Kai kurie ekonomistai po spalio 7-ąją iš Gazos Ruožo į žydų valstybę įsiveržusių teroristų išprovokuoto karo sukeltą šoką Izraelio ekonomikai lygina su koronaviruso pandemija 2020 m. Kiti aiškina: yra gerokai rimčiau. Izraelio žiniasklaida mini naujausius Izraelio centrinio banko skaičiavimus, pagal kuriuos karas su „Hamas“ 2023-2025 m. šaliai kainuos apie 53 mlrd. dolerių. Kiek daugiau nei pusė šios sumos skirta didesnėms išlaidoms gynybai.

Finansų ministerija Kneseto finansų komitetui pateikė karo sąmatą - 190 mlrd. šekelių (50 mlrd. dolerių), arba apie 10 proc. šalies BVP. Tiesioginės karinės išlaidos - 110 mlrd. šekelių (29 mlrd. dolerių), 45 mlrd. šekelių (12 mlrd. dolerių) vertinamos prarandamos pajamos, o žalos atlyginimas iš nekilnojamojo turto mokesčio kompensavimo fondo atsieitų 20 mlrd. šekelių (5 mlrd. dolerių).

Asociacijos „Latet“ atliktos apklausos teigimu, 45 proc. Sausumos operacijos Gazoje dalyviams ir papildomoms šalies šiaurėje dislokuotoms pajėgoms reikia mokėti atlyginimus arba kompensuoti pajamas, jei rezervininkai - savarankiškai dirbantys asmenys. Vyriausybė patvirtino 9 mlrd.

Izraeliui tenka leisti pinigus ne tik tiesiogiai karui, bet ir išlaikyti ketvirtį milijono gyventojų, pasitraukusių iš pavojingų zonų. Apie 149 tūkst. žmonių paliko savo namus šalies pietuose. Dar 100 tūkst.

Finansų ministerijos siūlymu, visų ministerijų biudžetai 2024 m. būtų mažinami 5 proc. Tik po audringų diskusijų nuspręsta nesumažinti lėšų kai kuriems projektams, kurie taikos metu buvo vertinami kaip ypatingos svarbos.

Nors situacija sudėtinga, ekonomistai įsitikinę: šiuolaikinė Izraelio ekonomika yra labai atspari. Šalis, atlaikiusi 1967 m. ir 1973 m. regioninius karus, 1982 m. ir 2006 m. išgyvenusi konfliktą Libane ir palei šiaurinę sieną, 2014 m.

Izraelio Valstybė, anot prezidento Izchako Herzogo, atmeta iki šiol siūlomas sambūvio su palestiniečiais formas. „Izraeliečiai prarado pasitikėjimą taikos procesais, nes pamatė, kad mūsų kaimynai garbina terorą“, - sakė I. Herzogas Pasaulio ekonomikos forume Davose. Šiuo metu Izraelyje nėra noro galvoti apie taikos susitarimą, kalbėjo I. Herzogas.

I. Herzogas Davose pasisakė už palestiniečių autonomijos pertvarkymą. „Turime užtikrinti, kad jie negarbintų teroro, kad jie nemokytų savo vaikų nekęsti žydų ir izraeliečių“, - teigė I. Herzogas. Kartu jis pripažino, kad Izraelis turi būti pasirengęs derėtis su „potencialiais partneriais“.

Izraeliečiams ir palestiniečiams esą turi būti pasiūlyta geresnė ateitis. „Žmonės nori gyventi kartu ir taikoje“, - akcentavo I.

Dviejų valstybių sambūviu pagrįsto sprendimo siekiama nuo aštuntojo dešimtmečio vidurio. Jis laikomas formule, galinčia užtikrinti taiką Artimųjų Rytų konflikte. Didelių vilčių suteikė Oslo taikos sutarčių pasirašymas 1993 m. Jų pagrindu po metų buvo įkurta Palestinos autonomija.

Mišrios nuomonės vyrauja ir dėl ateities perspektyvų, todėl prieš priimant sprendimus dėl investicijų į nekilnojamąjį turtą Izraelyje, būtina atidžiai įvertinti riziką ir galimybes.

Nekilnojamasis turtas Netanijoje

MiestasViduržemio jūros kurortas Netanija Izraeliui - tai tas pats, kaip Sočis Rusijai, Jalta Krymui arba Nica bei Kanai Žydrajam Prancūzijos krantui. Išskirtinis Netanijos bruožas, beje, kaip ir viso pasaulio populiariausių kurortų, yra stabilus nekilnojamojo turto kainų augimas. Pavyzdžiui, jei 2009 ir 2010 m. keturių kambarių butas Netanijoje kainavo apie 550000 JAV dolerių, tai šiandien jo vertė išaugo iki 900000 JAV dolerių ir auga toliau, nes turistų antplūdis į regioną (ir todėl būsto paklausa) kiekvienais metais didėja.

Pagal Izraelio turizmo ministerijos prognozes, šiais metais į šalį atvyks ne mažiau kaip penki milijonai turistų kiekvieną dieną, o tai 10% daugiau nei pernai.

Izraelio nekilnojamojo turto kokybė jau seniai įsitvirtino pasaulinėje rinkoje, interviu „Market Leader“ sakė vienos statybų kompanijos Izraelyje „A.Ginadi“ savininkas ir generalinis direktorius Genadijus Avdeevas (Genadij Avdeev). Beje, bendrovė yra apdovanota Izraelio statybos vykdytojų premija už aukštą elitinio būsto statybos kokybę.

Netanija - paplūdimių ir saulės, fontanų ir žalumos, prekybos centrų ir gatvės kavinių, deimantų ir sporto miestas.

Išskirtinės Netanijos ypatybės:

• ji yra arti valstybės „verslo sostinės“ - miestas įsikūręs tik 25 km nuo Tel Avivo;
• būtent joje nekilnojamąjį turtą perka daug šou verslo žvaigždžių (pvz., Rozenbaumas ir pasaulio verslo elito atstovai;
• trečdalis gyventojų kalba rusų kalba. Tai labai patogu NVS šalių verslininkams, besilankantiems Netanijoje - jie joje jaučiasi kaip namie. Be to, kalbos faktorius palengvina įsidarbinimo Netanijoje galimybes.

Kadangi Netanija yra pagrindinis finansų, prekybos ir pramogų centras regione, naujos darbo vietos mieste padeda tvirtą, nuolat augančios būsto paklausos, pagrindą.

Pasak ekspertų, pirkti nekilnojamąjį turtą reikia tik iš teigiamos pusės rinkoje užsirekomendavusių bendrovių, t.y. turinčių solidžią ir patikimą reputaciją. Statybos projektai turi skirtis ne tik individualiu pastatų projektavimo požiūriu, tačiau ir ypatingu funkcionalumu, o kartu visiškai atspindėti kliento pageidavimus.

South Beach Tower: naujas prabangaus būsto projektas Netanijoje

Izraelyje populiariausias - elitinis nekilnojamasis turtas, interviu „Market Leader“ sakė Izraelio ekspertas Jakovas Baras Šimonas (Yakov Shimonu Bar). Tokiuose kurortiniuose miestuose, kaip Netanija, šou verslo žvaigždžių, politikų ir verslo elito tarpe ypač populiarūs butai naujuose elitiniuose namuose. Šiuo metu Netanijoje galima įsigyti gyvenamąjį būstą elitiniame South Beach Tower komplekse - šiuo momentu jame jau išpirkta apie 80% butų.

2012 m. pirminėje Netanijos gyvenamojo būsto rinkoje populiariausiu tapo 19 aukštų elitinio gyvenamojo būsto South Beach Tower komplekso, įsikūrusio 50 metrų nuo Viduržemio jūros, projektas, interviu „Market Leader“ sakė Genadijus Avdeevas.

Kuo South Beach Tower įdomus investuotojams ir potencialiems pirkėjams? Pirmiausia tuo, kad tai:

• apgalvotas ir šiuolaikinis dizainas su lanksčia perplanavimo galimybe, atsižvelgiant į tai, kam savininkas teikia pirmenybę;
• aukščiausio lygio apdaila ir infrastruktūra.
• liftas nuleidžia keleivius tiesiai prie jūros, taip pat ir kavinės, restorano, biliardo, gyventojų klubo, pokylių salės.

Projektas siūlo:

• 4-5, 122-135 kvadratinių metrų, miegamųjų apartamentus;
• ypatingus 8-10 kambarių butus, kurių bendras plotas 240-350 kv. viršutiniuose aukštuose. Kiekviename „aukštybiniame “ aukšte yra 3 tokie butai.
• panoraminį vaizdą į jūrą pro kiekvieno buto langus.

Visuose apartamentuose įrengtos modernios virtuvės keraminio granito grindys, durys, vokiška santechnika, centralizuotas oro kondicionierius, 15-20 kv.m. saulėtas balkonas, izoliuoti dvigubo stiklo langai su Venecijos žaliuzėmis. Visa tai įeina į buto kainą.

South Beach Tower dizaineriai apgalvojo kiekvieną smulkmeną, kad butų savininkams suteiktų maksimalų komfortą. Nuostabus parketas, akvariumas ir ypatingi poilsio kampeliai - suteikia nepaprastą prašmatnumo ir turtingo gyvenimo atmosferą.

Pastate yra požeminė automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje kiekvienas buto savininkas turi savo vietą automobiliui.

Pastate, kuris saugomas visą parą, dirba durininkas. Gyventojų patogumui ir saugumui kiekviename aukšte įrengtos stebėjimo kameros. Be to, galima naudotis specialiais greitaeigiais liftais.

Įrengtas šiuolaikinis fitneso centras, žiemą šildomas baseinas. Iš kiekvieno buto atsiveria nuostabus Viduržemio jūros vaizdas.

„Apkeliavau visą pasaulį ir pasirinkau patį nuostabiausią ir tinkamiausią planetos kampelį - Netaniją. Būtent čia žmogus jaučiasi laimingas, saugus ir vertas to lygio, kokį jis pasiekė savo gyvenime - sakė Genadijus Avdeevas.

Statybos kompaniją, UAB „A. Ginadi“, 1985 m. įkūrė Genadijus Avdeevas. Jis yra kompanijos savininkas ir generalinis direktorius. Per savo veiklos laikotarpį p. Avdeevo bendrovė tapo viena stambiausių statybos bendrovių Izraelyje, įgijo patikimo ir stabilaus verslo partnerio reputaciją, stato aukštos kokybės aukšto techninio lygio gyvenamuosius būstus ir administracinius pastatus.

Geriausi įvairaus profilio Izraelio specialistai aukštųjų technologijų srityje (architektai, dizaineriai, inžinieriai, statybininkai, projektuotojai), dirbantys kompanijoje, gali atlikti praktiškai bet kokią užduotį, nuo architektūrinio ir statybinio pastatų projektavimo iki projekto atidavimo eksploatuoti. Be to, kompanija „A. Ginadi“ taip pat siūlo platų paslaugų spektrą, užbaigus statybos darbus.

Pastatų statybai specialistai naudoja moderniausias statybos technologijas, aukštos kokybės statybines medžiagas, naujausią profesionalią įranga.

Kompanijos „A. Ginadi“ veiklos dėka Izraelyje kasmet daugėja gyvenamųjų rajonų su puikia infrastruktūra. Juose yra viskas, ko reikia patogiam, saugiam ir maloniam gyvenimui tokiuose miestuose, kaip Netanija, Tel Avivas, Haifa, Nes Ciona , o taip pat visoje šalyje esančiuose kibucuose.

Nekilnojamojo turto kainų kilimas Izraelyje neišvengiamas

Izraelio nekilnojamojo turto rinkos analizė rodo, kad artimiausiu metu bus stebimas kainų padidėjimas. Priklausomai nuo šalies regiono, kai kurie ekspertai prognozuoja nekilnojamojo turto kainų augimą maždaug 3 - 8%. Buto kainą formuoja du pagrindiniai veiksniai: statybos darbų sąnaudos ir žemės sklypo statybai kaina.

Pasak Cursor agentūros, prieš metus būsto kaina buvo 3300 šekelių ribose, dabar gi ji padidėjo iki 3900 šekelių už 1 kv.m. Izraelyje, kaip ir visame pasaulyje, auga statybinių medžiagų kainos. Be to, stebimas darbo jėgos trūkumas ir todėl statybos pramonėje didėja darbo užmokestis.

Dėl žemės, tai čia Izraelio statybos kompanijos dabar susiduria su sudėtinga situacija: dėl didelių žemės sklypų ir statybos darbų kainų, nekilnojamojo turto rinkos vystymosi tempai gerokai sulėtėjo. Pasak specialistų, naujų statybų atsisakymas tik pablogins esamą būsto deficito problemą.

Pateikiame 12 karščiausių NT rinkų pagal metinę apžvalgą bei kainą įvertinus pagal infliaciją per šių metų antrąjį metų ketvirtį (balandžio - birželio mėn.):

1. Maždaug pastarąją pusę amžiaus Izraelis iš gana skurdžios šalies išsivystė į vieną iš 25 turtingiausių valstybių pasaulyje, vertinant jos ekonominius rodiklius pagal pajamas vienam gyventojui.
2. Taivanas Būsto kainos Taivane per 2013-2014 laikotarpį išaugo 5,20 proc., tačiau tai nežymus pakilimas palyginus su didžiuliu 14,53 proc., augimu 2012-2013 laikotarpiu.
3. LatvijaKaimyninėje Latvijoje būsto kainos per 2013-2014 laikotarpį išaugo 5.21 proc., šis kainų pakilimas buvo kur kas ryškesnis palyginus su 2012-2013 metų 0,91 proc. augimu.
4. BrazilijaNT kainos Brazilijoje (San Paulo mieste) per 2013-2014 laikotarpį pakilo 5.37% , tačiau nepralenkė 2012- 2013 -ųjų metų 6,78% augimo.
5. IzraelisNepaisant karinių neramumų Izraelio būsto kainos paaugo 6.06 proc. per 2013-2014 metų laikotarpį, tačiau jos atsilieka nuo 6.27 proc. augimo 2012- 2013-aisiais.
6. AirijaPer 2013-2014 - uosius Airijos būsto kainos ženkliai pakilo - 6.09%, per praėjusius 2012-2013 - uosius augimas buvo mažesnis - 1.47%.
7. Naujoji Zelandija Per 2013-2014 - uosius kainos Naujojoje Zelandijoje šoktelėjo 6,66 proc., 2012-2013-ųjų laikotarpiu jos nebuvo tokios aukštos- pakilo 5,11 proc.
8. Australija Per 2013-2014 - uosius kainos Australijoje šoktelėjo 7.21proc., per 2012-2013 uosius kainų šuolis buvo mažesnis, jis siekė 2.82 proc.
9. TurkijaPer 2013-2014 - ųjų laikotarpį Turkijos būsto kainos šoktelėjo 7.24 proc., praėjusiais 2012-2013 -aisiais kainų šuolis taip pat buvo gana aukštas - 6.99 proc.
10. Didžioji BritanijaPer 2013-2014 - ųjų laikotarpį Didžiojoje Britanijoje būsto kainos pakilo ženkliai - 9.68 proc. per 2012-2013 -ųjų laikotarpį nekilnojamas turtas šalyje buvo pabrangęs tik 1.24 proc.
11. AirijaDidžiąją Britaniją būsto kainomis aplenkė kaimyninė Airija, čia jos per 2013-2014 - uosius pakilo 11.97 proc., šis šuolis buvo kur kas ryškesnis palyginus su 2012-2013 -ųjų 0.56 proc. pakilimu.
12. EstijaKaimyninėje Estijoje būsto kainos išaugo didžiausiu skirtumu palyginus su visomis Europos šalimis, čia per 2013-2014 -ųjų laikotarpį jos pakilo 16.72 proc., per 2012-2013 - uosius NT kainos buvo pakilusios taip pat nemenku 7.27 proc. procentu.

Izraeliui tokius rezultatus pasiekti daugiausia padėjo prekybos plėtojimas, integravimasis į pasaulio ekonomiką, šalies ekonomikos liberalizavimas ir didžiulės investicijos į technologijų sektorių bei startuolius, dažnai pasitelkus vyriausybės paramą.

Nekilnojamas turtas brango, brangsta ir brangs. Visi tą žino. Grafike pateikiama Amsterdamo vieno iš centrinių kanalų nekilnojamo turto kainos istorija, apimantis beveik 400 metų vietos istorija.

Yra keletas priežasčių, kodėl dauguma klaidingai supranta ilgalaikes nekilnojamo turto kainų raidos tendencijas. Visų pirma, pastaraisiais metais kainos keliavo į vieną, viršutinę, pusė, todėl recency bias veikia visu savo gražumu. Antra, Lietuvoje gyvenančių asmenų įsivaizdavimas apie NT kainų elgsena susiformavo per paskutinius trisdešimt metų, per kuriuos įvyko sėkminga šalies ekonomikos transformacija iš planinės į rinkos ekonomiką.

Investicijos į nekilnojamą turtą - tai ne vienos kainos pokyčiai. Kita grąžos dedamoji - nuomos pajamos.

Sąvoka nekilnojamas turtas slepia gausybę šios turto klasės porūšių. Tai gyvenamosios paskirties NT, skirtas nuomai arba asmeninėms reikmėms, žemė, komercinės paskirties patalpos ir statiniais, REITs, žemės ūkio žemė. Šis įrašas nagrinės tik gyvenamosios paskirties būsto kainų ir nuomos pajamingumo istoriją. Šiek tiek užsiminsiu apie žemės kainas, nes tai svarbiausias veiksnys lemiantis būstų kainų pokyčius.

Kadangi nekilojamo turto (kaip investicijos) grąža susideda iš dviejų kintamųjų, būsto kainos pokyčių ir nuomos pajamų.

NT kainų indeksų nepatikimumo priežastys:

• Reikia vertinti būsto kokybinius pokyčius laike. Kaip įvertinti vandentiekio atsiradimą, kanalizacijos, geresnius langus ir t.t.
• Reikia įvertinti faktą, kad būstas sensta, nemažai lėšų tenka atidėti nuolatiniam jo remontui, kad palaikyti esamą kokybinę būklę.

Įvairių tyrimų nuomone, atsižvelgus į kokybinius būsto pokyčius, renovacijos ir išlaikymo kaštus, NT kainos augo nuo 0,22 proc. iki 2 proc. per metus mažiau, nei rodo istoriniai būsto kainų indeksai.

117 metų laikotarpiu vidutinė reali grąža 1,3 proc. Prasčiausiai sekėsi Šveicarijos būsto kainoms, jos kilo po 0,7 proc. per metus. Geriausiai sekėsi NT savininkams australams, kurių turtas brango realia išraiška po 2,2 proc.

Iki 1950 metų nebuvo jokio realių kainų augimo. Tuomet, iki kažkur 1990 metų, stebėtas nespartus kainų augimas. O štai nuo 1990 metų visose išsivysčiusiose šalyse realios būsto kainos šoko aukštyn.

Viso laikotarpiu vidutinis realus NT kainų augimas, imant visų šalių vidurkį, siekė apie 1 proc. per metus (GDP per capita augo po 1.8 proc. šiuo laikotapriu).

Vidutinis NT kainų augimas 1975-2021 metų laikotarpiu siekė 1,9 proc. per metus. Tačiau paskutinįjį dešimtmetį kainos augo net 2,8 proc. per metus.

Trijuose šalyse (Ispanija, Italija ir Japonija) realios NT kainos per 1975-2021 metų laikotarpį visiškai neaugo. Yra Norvegija, Nyderlandai, UK, Airija, Izraelis, Austraija ir Liuksemburgas.

Tačiau, tam tikroms šalims ir/ar miestams (ar visam regionui) transformuojantis, patiriant fundamentalius pokyčius, pamatyčiau būtent tokius periodinius kainų šuolius (aukštyn ar žemyn), po kurių daugumoje atvejų seka stabilizacijos laikotarpiai.

Toks nekilnojamo turto kainų bruožas, kai per tam tikra laikotarpį (tyrimuose tai dažniausiai XX a.) kainos staigiai paauga, o vėliau tampa stabilios, vadinamas “hockey stick” terminu.

Būsto kainos kyla nuo XX a. Dažnai nėra lengva įvardinti priežastis, lėmusias ekonominius pokyčius. Taip yra ir šiuo atveju. Skaitinėdamas įvairią literatūra randu skirtingų svarstymų ir argumentų, kuriais aiškinamas faktas, jog nuo XX a. pradžios iki amžiaus vidurio NT kainos buvo stabilios, o antroje amžiaus pusėje auga su vis didesniu pagreičiu.

Reali wages augimas 1209-2016 metų laikotarpiu. Visu laikotarpiu realios algos augo 0.31 proc. per metus. Nuo 1209 iki 1850 metų realios algos visiškai neaugo. O nuo 1850 iki 2016 metų augo po 1,4 proc. per metus.

tags: #nekilnojamas #turtas #izraelyje