Negyvenamųjų patalpų subnuoma: informacija, aspektai ir sutartys

Subnuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reguliuojantis santykius tarp nuomininko ir subnuomininko, kai pastarasis pernuomoja negyvenamąsias patalpas. Šiame straipsnyje aptarsime esminius aspektus, susijusius su negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartimis, įskaitant PVM klausimus, teisinius aspektus ir sutarčių pavyzdžius. Subnuomos sutartis - tai susitarimas, pagal kurį nuomininkas (subnuomotojas) pernuomoja negyvenamąsias patalpas trečiajai šaliai (subnuomininkui). Tokia sutartis gali būti naudinga įvairiose situacijose, pavyzdžiui, kai įmonė laikinai nevykdo veiklos patalpose arba nori sumažinti nuomos išlaidas.

PVM aspektai nekilnojamojo turto nuomos sandoriuose

Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma apibrėžiama kaip teisės naudotis nuosavybe suteikimas sutartam laikui už atlygį, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).

Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, sudaromas „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris. Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (ESTT) praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.) nurodo, kad tokiu atveju reikia nustatyti, ar sudaromas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.

Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį.

Nustatant, kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą. Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui, užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris (ESTT byla C-409/98, C-275/01, C-428/02, C-284/03, C-451/06), kuris PVM neapmokestinamas.

Jeigu patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.

Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.

Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui. Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.

PVM mokėtojo statusas ir prievolės

Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.

Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.

Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).

Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.

Esminiai aspektai, į kuriuos atkreipti dėmesį sudarant sutartį

Svarbu atsiminti: Subnuomos sutartis turi būti sudaryta raštu ir aiškiai apibrėžti visus esminius aspektus, įskaitant nuomos objektą, nuomos terminą, nuomos mokestį ir kitas sąlygas. Komercinio nekilnojamojo turto (NT) nuomos santykiai iš esmės skiriasi nuo gyvenamųjų patalpų nuomos - jie grindžiami ilgalaikiais finansiniais įsipareigojimais, investicijų grąža ir verslo rizikomis.

Rinkoje esama įvairių ir itin finansiškai skausmingų komercinės nuomos ginčų pavyzdžių. Taigi, komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartys ilgą laiką veikia kaip stabilumo garantas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

• Investicijos ir pagerinimai: Nuomininkas buvo išsinuomojęs patalpas ilgam laikotarpiui - dešimčiai metų - ir, pritaikydamas jas savo veiklai, remontavo patalpas savo lėšomis, investuodamas jam reikšmingą sumą. Tačiau sutartyje nebuvo aiškiai susitarta, ar tokios investicijos laikytinos pagerinimu ir ar, nutraukus sutartį anksčiau laiko, jos turi būti kompensuojamos. Atsižvelgiant į tai, jei nuomininkas patalpose atlieka investicijas ir ypač tada, jei tos investicijos yra pakankamai didelės, sutartyse svarbu apsibrėžti, kaip tokios investicijos bus kompensuojamos nuomininkui, jei sutartis bus nutraukiama anksčiau laiko, (jei tokios investicijos apskritai bus kompensuojamos nuomotojo), taip pat, per kokį laikotarpį tokios investicijos bus laikomos nusidėvėjusiomis.
• Nuomos kainos indeksavimas: Pakalbėkime apie nuomos kainos kaitą, kurią apibrėžia indeksavimo mechanizmas. Jis komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartyse paprastai suvokiamas kaip automatinė apsauga nuo infliacijos.
• Sutarties nutraukimas anksčiau laiko: Komercinio NT nuomos sutartyse šalys vis dažniau siekia suteikti sutartims lankstumo ir nusimato galimybę nutraukti sutartį anksčiau laiko.
• Patalpų pagerinimas: Komerciniuose nuomos santykiuose nuomininko atliekami patalpų pagerinimai paprastai vertinami kaip pridėtinės vertės kūrimas.

Teisiniai aspektai

Pagal CK 6.494 str. 1 d., kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujajam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre. Tai reiškia, kad nuomos sutarties neįregistravimas viešame registre naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pagal šią nuomos sutartį negalėjo sukelti jokių teisių ir pareigų, nes ji jam negalioja.

Jei ieškovas per protingą terminą nepašalins subnuomos sutarties pažeidimų, tik tada atsakovas galėtų įspėti ieškovą apie sutarties nutraukimą ir nutraukti sutartį (CK 6.564 str. 2 d., 6.217 str.). Ši sutartis gali būti nutraukta tik teismine tvarka, prieš du mėnesius pranešus apie sutarties nutraukimą ir įspėjus apie būtinumą vykdyti prievolę (CK 6.497 str. 3 d., 6.564 str.). Šios nutraukimo taisyklės, numatytos CK 6.497 straipsnyje.

CK 6.564 str. 1 d. numato terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojo iniciatyva, suteikiant šiame straipsnyje numatytiems pagrindams esminio sutarties pažeidimo reikšmę. To paties straipsnio 2 dalis reglamentuoja specialią (palyginti su CK 6.218 str. 1 d.) žemės nuomos sutarties nuomotojo reikalavimu nutraukimo tvarką ir terminus, esant esminiams sutarties pažeidimams, nurodytiems CK 6.564 str.

Darytina išvada, kad CK 6.564 str. reglamentuoja žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą galimybę nuomotojui nesikreipiant į teismą. O CK 6.497 str. yra kita specialioji norma, lyginant ją su CK 6.498 str. nenumato privalomos sutarties nutraukimo tvarkos, nes reikalavimas nutraukti tas terminuotas nuomos sutartis, kurių nutraukimą reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 str., šalis turėjo teisę nutraukti sutartį vienašališkai, t.y.

Subnuomos sutarčių tipai

Galimi įvairūs negyvenamųjų patalpų subnuomos sutarčių tipai, atsižvelgiant į nuomos trukmę, patalpų paskirtį ir kitus faktorius. Štai keletas pavyzdžių:

• Trumpalaikė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Tai tinkama, kai patalpos pernuomojamos trumpam laikotarpiui.
• Negyvenamųjų patalpų arba pastato subnuomos sutartis. Tai apima viso pastato arba jo dalies pernuomą.

Sutarčių pavyzdžiai ir jų kainos

Ruošiant subnuomos sutartį, svarbu atsižvelgti į teisinius aspektus ir įtraukti reikiamas sąlygas. Štai keletas sutarčių pavyzdžių, kuriuos galite rasti:

• DARBO VIETOS NUOMOS SUTARTIS (kirpyklai, grožio salonui ir pan.)
• BUTO NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO AKTAS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
• BUTO NUOMOS SUTARTIS
• BUTO SUBNUOMOS SUTARTIS
• KAMBARIO ARBA BUTO NUOMOS DARBUOTOJUI SUTARTIS
• KAMBARIO NUOMOS SUTARTIS
• NAMO NUOMOS SUTARTIS
• GYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
• GARAŽO NUOMOS SUTARTIS
• PARKAVIMO VIETOS NUOMOS SUTARTIS
• ŽEMĖS SKLYPO NUOMOS SUTARTIS
• AUTOMOBILIO NUOMOS SUTARTIS
• NAUJO AUTOMOBILIO NUOMOS SUTARTIS
• LIMUZINO NUOMOS SUTARTIS
• AUTOMOBILIO SU VAIRUOTOJU NUOMOS SUTARTIS
• TRANSPORTO PRIEMONĖS BE VAIRUOTOJO NUOMOS SUTARTIS
• PASTOLIŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO AKTAS
• STATYBOS MECHANIZMŲ IR ĮRANGOS NUOMOS SUTARTIS
• ĮRENGINIŲ NUOMOS SUTARTIS IR AKTAI
• ĮRANGOS NUOMOS SUTARTIS
• DAIKTO NUOMOS SUTARTIS
• NEGYVENAMŲJŲ PATALAPŲ NUOMOS SUTARTIS
• TRUMPALAIKĖ NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS
• NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ- ANGLŲ KALBA
• IŠSAMI NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS-SUPAPRASTINTA IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
• NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS- SUPAPRASTINTA
• NEGYVENAMŲJŲ PATALPŲ ARBA PASTATO SUBNUOMOS SUTARTIS
• BIURO PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
• SANDĖLIO NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
• SANDĖLIAVIMO PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS IR PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
• SANDĖLIO NUOMOS SUTARTIS ANGLŲ KALBA
• ADMINISTRACINIO PASTATO SU ŽEME NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
• PRELIMINARI PREKYBOS CENTRO NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
• PREKYBOS CENTRO NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
• PREKYBOS CENTRO NUOMOS SUTARTIS
• PATALPŲ PREKYBOS CENTRE NUOMOS SUTARTIS
• PATALPŲ PREKYBOS CENTRE NUOMOS SUTARTIS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA SU PRIEDAIS: PERDAVIMO-PRIĖMIMO AKTAS, VIDAUS TVARKOS TAISYKLĖS
• PATALPŲ PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS
• PATALPŲ PERDAVIMO- PRIĖMIMO AKTAS LIETUVIŲ-ANGLŲ KALBA
• PREKYBOS PLOTO PREKYBOS CENTRO IŠORĖJE NUOMOS SUTARTIS
• PREKYBOS PLOTO PREKYBOS CENTRO VIDUJE NUOMOS SUTARTIS
• REKLAMOS PLOTO NUOMOS SUTARTIS

Sutarties sukūrimas ir sudarymas

Žemiau esančioje lentelėje pateikiama įvairių sutarčių pavyzdžių ir jų kainų:

Svarbu atsiminti

Sudarant subnuomos sutartį, svarbu atsižvelgti į kelis esminius aspektus:

• Pagrindinė nuomos sutartis: Subnuoma galima tik tuo atveju, jei tai leidžia pagrindinė nuomos sutartis.
• Nuomotojo sutikimas: Dažnai reikalingas nuomotojo sutikimas subnuomai.
• Atsakomybė: Subnuomotojas lieka atsakingas nuomotojui už subnuomininko veiksmus.

Atsižvelgiant į konkrečią situaciją ir poreikius, galima pasirinkti tinkamiausią subnuomos sutarties tipą.

tags: #negyvenamuju #patalpu #subnuoma