Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties nutraukimo sąlygas Lietuvoje, remiantis teismų praktika ir teisės aktais. Straipsnyje remiamasi civilinėmis bylomis, kuriose nagrinėjami ginčai dėl nuomos sutarčių nutraukimo.
Nuotrauka iš Vilniaus apygardos teismo
Nuomos Sutarties Nutraukimo Pagrindai
Nuomos sutartis gali būti nutraukta įvairiais pagrindais, įskaitant sutarties sąlygų pažeidimus, bankrotą ar kitas aplinkybes, numatytas įstatymuose ar sutartyje. Ieškovas UAB „VSA Holding“ pažymėjo, jog Vilniaus apygardos teismas 2010 m. kovo 22 d. nutartimi nutarė atsakovui iškelti bankroto bylą, bankroto administratoriumi paskirti UAB „Bankroto administratorių biuras“ (c. b. Nr. B2-5374-178/2010).
Nagrinėjamu atveju atsakovas įrodinėjo, jog panaudos sutartis teisėtai ir pagrįstai nutraukta vadovaujantis ašalis sudarytos panaudos sutarties 11.2. punkto pagrindu. Argumentus grindžia aplinkybėmis, jog 2015 m. balandžio 21 d. įstatymu Nr. XII-1628 nuo 2015 m. birželio 1 d. neatlygintinai) savivaldybės turtą. Ieškovas nurodė, kad 2014 m. gegužės 8 d. Savivaldybės nekilnojamojo turto panaudos sutartis buvo sudaryta terminui nuo 2014 m. gegužės 8 d. iki 2019 m. gegužės 7 d., bet ne ilgau nei iki turto privatizavimo.
Panaudos sutarties 11 punkte nustatyta, kad panaudos davėjas (Šilutės rajono savivaldybė) gali vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą tokiais atvejais: jei panaudos gavėjas nesudaro sąlygų kontroliuoti, ar perduotas pagal panaudos sutartį turtas naudojamas pagal paskirtį ir sutartį; jei per 30 darbo dienų nuo panaudos sutarties pasirašymo dienos neperima turto pagal turto perdavimo ir priėmimo aktą; jei panaudos gavėjas nevykdo kitų šioje sutartyje nurodytų sąlygų; kitais Lietuvos Respubikos civilinio kodekso nustatytais atvejais; Šiam panaudos davėjui.
Vilniaus apygardos teismas 2014-12-18 nutartimi civilinėje byloje Nr.B2-270-565/2016 iškėlė atsakovui 2 bankroto bylą, administratoriumi paskyrė UAB „Bankrotas ir restruktūrizavimas“, nutartis įsiteisėjo 2014-12-29. Šiuo atveju solidari atsakovo 1 kaip laiduotojo prievolė su atsakovu 2 atsakyti ieškovui pagal nuomos sutartyje nustatytus įsipareigojimus kyla iš ieškovo, atsakovo 1 ir atsakovo 2 sudaryto nuomos sutarties pakeitimo Nr.1 5.1.p.
Ieškovas UAB „VSA Holding“ taip pat 2014 m. sausio 8 d. kreipėsi į teismą su kitu ieškiniu, atsakovui BUAB Prekybos namai „LINA“, prašydamas įpareigoti atsakovą išvalyti ir atlaisvinti aikštelę, esančią Lentvario g. 15, Vilniuje. Ieškovas UAB „VSA Holding“ procesiniuose dokumentuose nurodė, kad atsakovui iškėlus bankroto bylą ir nutraukus vykdomą veiklą, aikštelėje paliktas didelis kiekis (daugiau nei 67 430 tonų) nespėtų perdirbti atliekų.
Teisminė Praktika ir Įstatymai
Teismų praktikoje svarbu atsižvelgti į tai, ar nuomotojas tinkamai informavo nuomininką apie sutarties nutraukimą, ar buvo laikomasi įstatymų ir sutarties sąlygų. Atsakovas BUAB Prekybos namai „LINA“ nurodė, jog ieškovas nuo 2010 m. rugpjūčio 16 d. vienašališkai nutraukė sutartį, tačiau nuo 2010 m. kovo mėn. ieškovas neįsileido atsakovo į aikštelę, neleido atsakovui aikštele naudotis nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka, todėl laikė, jog atsakovui buvo užkirstos galimybės vykdyti įprastą ūkinę komercinę veiklą bei tinkamai atlaisvinti aikštelę.
Nuomos sutarties B dalies 4.3 p. a) pp. nustatyta, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, jeigu nuomininkas daugiau kaip 1 mėnesį vėluoja atlikti mokėjimus ar jų dalį pagal nuomos sutartį. Nuomos sutartį ieškovas vienašališkai prieš terminą nutraukė 2014-08-06 pranešimu. Iki šio pranešimo atsakovas 2 daugiau kaip 4 mėnesius buvo uždelsęs sumokėti nuomos mokestį (nuomos sutarties B dalies 6.6.1 p.).
Taigi ieškovas turėjo teisę vienašališkai prieš terminą nutraukti nuomos sutartį nuomos sutarties B dalies 4.3 p. a) pp. nustatytu pagrindu. Pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą ieškovas 2014-08-11 išsiuntė atsakovui 2 registruotu pranešimu Pakeitime Nr.1 nurodytu atsakovo 2 adresu (Veiverių 9b-41, Vilnius), apie adreso pasikeitimą atsakovas 2 ieškovo neinformavo, todėl pranešimas laikomas atsakovui 2 įteiktu (nuomos sutarties B dalies 18.5 p.).
2018 m. liepos 2 d. raštu Nr.R3-(4.1.11)-5111 ieškovė buvo informuota, kad Šilutės rajono savivaldybės administracija 2018 m. birželio 29 d. laikraštyje ,,Šilutės naujienos" paskelbė viešą nuomos konkursą dėl patalpos, kuriomis ieškovė naudojasi pagal panaudos sutartį.
Civilinio kodekso 2.35 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad valstybė ir savivaldybės yra juridiniai asmenys. Valstybė ir savivaldybės įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per atitinkamas valstybės ir savivaldybių valdymo institucijas (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 2.36 straipsnio 2 dalis).
Pagal Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 3 straipsnio 1 dalį savivaldybė - įstatymo nustatytas valstybės teritorijos administracinis vienetas, kurio bendruomenė turi Konstitucijos laiduotą savivaldos teisę, įgyvendinamą per to valstybės teritorijos administracinio vieneto nuolatinius gyventojus išrinktą savivaldybės tarybą, kuri sudaro jai atskaitingas vykdomąjį ir kitas savivaldybės institucijas ir įstaigas įstatymams, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir savivaldybės tarybos sprendimams tiesiogiai įgyvendinti.
Nuostolių Atlyginimas
Nutraukus nuomos sutartį, gali kilti klausimų dėl nuostolių atlyginimo. Ieškovas UAB „VSA Holding“ 2014 m. kovo 12 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui BUAB Prekybos namai „LINA“, prašydamas priteisti iš atsakovo 720 000 Lt nuostolių dėl ieškovui negrąžinto atsakovui išnuomoto turto (statybinių atliekų priėmimo ir perdirbimo aikštelės, esančios Lentvario g. 15, Vilnius) atlyginimo, nuostolius priskiriant bankroto administravimo išlaidoms; priteisti iš atsakovo 6 proc. metinių procesinių palūkanų už prašomą priteisti nuostolių sumą bei bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovo UAB „VSA Holding“ teigimu, atsakovo preziumuojami nuostoliai - negautas nuomos mokestis pagal sutartį, kurie priskirtini prie bankroto administravimo išlaidų (ĮBĮ 36 str. 3 d.).
Pažymėtina, kad delspinigiai ir bauda nustatyti už skirtingų įsipareigojimų pagal nuomos sutartį pažeidimą: delspinigiai nustatyti už vėlavimą laiku mokėti nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal nuomos sutartį, o bauda nustatyta už vienašališką sutarties nutraukimą dėl atsakovo 2 kaltės. Todėl nėra pagrindo teigti, kad ir delspinigių, ir baudos priteisimas reiškia dvigubos atsakomybės už tą patį pažeidimą taikymą.
Iš atsakovo 1 ieškovui priteista 8 057,80 Eur skola už nuomos mokestį ir kitas paslaugas yra solidari su 8 057,80 Eur atsakovo 2 skola ieškovui, patvirtinta Vilniaus apygardos teismo 2015-04-20 nutartimi atsakovo 2 bankroto byloje Nr.B2-270-565/2016.
Jei kreditorius atsisako reikalavimo vieno iš bendraskolių naudai, jis išsaugo teisę reikalauti įvykdyti visa prievolę solidariai iš likusių bendraskolių (CK 6.8 str. 3 d.). Todėl ta aplinkybė, kad ieškovas atsisakė reikalavimo atsakovui 2 priteisti 568,06 Eur delspinigius ir 3 640,88 Eur baudą, neturi įtakos ieškovo teisei reikalauti šių sumų iš atsakovo 1.
Svarbiausi Aspektai
- Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti aiškiai apibrėžti sutartyje arba įstatymuose.
- Nuomotojas privalo tinkamai informuoti nuomininką apie sutarties nutraukimą.
- Nutraukus sutartį, gali būti sprendžiami nuostolių atlyginimo klausimai.
- Teismų praktika yra svarbi interpretuojant sutarties sąlygas ir įstatymus.
Teisės aktas
Apibendrinant, nuomos sutarties nutraukimas yra sudėtingas procesas, kuris reikalauja atidaus įstatymų ir sutarties sąlygų laikymosi. Kilus ginčams, svarbu kreiptis į teismą, kuris įvertins visas aplinkybes ir priims teisingą sprendimą.
Svarbu: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija. Konkrečiu atveju rekomenduojama kreiptis į teisininką.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
tags: #negincijo #nuomos #sutarties #nutraukimo