Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad konstitucinis teisinės valstybės principas suponuoja įvairius reikalavimus įstatymų leidėjui, kitiems teisėkūros subjektams, inter alia, kad turi būti užtikrinami teisės sistemos nuoseklumas ir vidinė darna, taip pat kad teisinis reguliavimas turi būti santykinai stabilus.
Kiekvienos teisinės profesijos atstovai - teisėjai, advokatai, antstoliai, notarai, teisėsaugos institucijos - atlikdami jiems pavestas funkcijas, užtikrina teisinės sistemos stabilumą ir teisinių santykių tikrumą valstybėje.
Vienas iš svarbių teisėkūros principų yra inicijuojamų pakeitimų poveikio, tarp jų - ir galimo neigiamo poveikio, vertinimas, šiuo atveju - teisinei sistemai ir vartotojų teisėms bei verslo rizikoms.
Įkeitimo ir hipotekos sandorių pakeitimai
Tai, galima sakyti, tik bandomoji lygiai prieš dvejus metus Teisingumo ministerijos inicijuotų įkeitimo ir hipotekos sandorių sudarymo tvarkos ir formos pakeitimų paketo dalis, kurios veikimas kol kas kelia labai daug klausimų.
2018 m. inicijuotais Civilinio kodekso pakeitimo įstatymo projektais (toliau - projektai) iš esmės siekiama atsisakyti notarinės hipotekos (nekilnojamųjų daiktų ir daiktinių teisių įkeitimo) notarinės sandorių formos, lyg ir siekiant sukurti dar vieną sandorio kvaziformą, t. y. Taigi, projektais siūloma atsisakyti daugiau kaip 20 metų Lietuvoje galiojančio notarinės formos reikalavimo hipotekos ir neposesorinio įkeitimo sandoriams[1], todėl pagrįstai galima teigti, kad siūloma iš esmės keisti esamą teisinį reguliavimą.
Kaip Uždirbti Iš Hipotekos
Galimos pasekmės atsisakius notarinio tvirtinimo
Pirma, atsisakius hipotekos sandorio notarinio tvirtinimo, tektų keisti ir supaprastintą skolų išieškojimo iš hipoteka įkeisto nekilnojamojo turto tvarką, kuri dabar hipotekos kreditoriui (dažniausiai - bankams ir kredito įstaigoms) suteikia galimybę supaprastinta tvarka be teismo, o tik kreipiantis į notarą dėl vykdomojo įrašo, pigiai ir greitai nukreipti skolos išieškojimą į įkeistą turtą.
Be to, hipotekos kreditorius turi didžiulį pranašumą prieš kitus skolininko kreditorius tiek skolos priteisimo, tiek išieškojimo, tiek netgi ir bankroto procese.
Antra, kyla pagrįstas klausimas, kas turėtų prisiimti atsakomybę, kilus ginčui dėl hipotekos sandorio teisėtumo: registratorius, bankas, valstybė?
Šiuo metu sandorio šaliai ginčijant hipotekos sandorį ir iš jo kylančias pasekmes, visą atsakomybę prisiima jį patvirtinęs notaras, kuris atsako visu savo turtu net ir baigęs notaro veiklą, o kartu su juo visais atvejais - ir notaro profesinės civilinės atsakomybės draudikas.
Nepaisant to, kad nors pagal galiojančią tvarką, kai hipotekos sandorį tvirtina notaras, jis neatstovauja nė vienai iš sandorio šalių, dažniausiai - bankui ir paskolos gavėjui (verslininkui, vartotojui), nepriklausomai, kas pasirinko notarą, ir vienodai užtikrina abiejų sandorio šalių teisių ir interesų apsaugą, vis tik pasitaiko teisminių ginčų dėl hipotekos sandorių ir (ar) jų pagrindu notarų išduotų vykdomųjų įrašų teisėtumo, vykdomuoju įrašu nurodomų išieškoti sumų (pvz., kartais lupikiškų kredito įstaigų taikomų palūkanų) ir kitų iš hipotekos ir iš jos sekančio vykdomojo įrašo neigiamų pasekmių skolininkui.
Neabejotinai, tokių ginčų, kai hipotekos sandoriai pagal šablonines formas informacinių technologijų priemonėmis būtų sudaromi jų tvirtinime nedalyvaujant jokiam sandorių teisėtumą užtikrinančiam asmeniui, o tik sistemai, tik daugėtų.
Tokiuose ginčuose reikalavimai paprastai reiškiami visai įkeisto nekilnojamojo turto vertei, kuri, turint omenyje nekilnojamojo turto kainas Lietuvoje, neapsiriboja nei 100 000,00 eurų, nei 1 mln.
Trečia, tokį požiūrį į hipotekos sandorių šabloniškumą, nors vien pačios hipotekos formos yra septynios, jau neklabant apie jų specifiką, įsivaizduojant, kad juos gali tvirtinti tiesiog informacinė sistema, dažnai lemia klaidingas įsivaizdavimas apie notarų atliekamas funkcijas, manant, kad notarai taip pat tik šabloniškai patvirtina sandorį.
Suprantama, kad verslas, bankai siekia maksimaliai optimizuoti veiklą, todėl privaloma notarinė sandorio forma ir notarų reikalavimai paruošiamiesiems sandorio veiksmams gali atrodyti kaip verslo kliūtis.
Vargu, ar informacinė sistema galės įsitikinti turtą įkeičiančio asmens de facto veiksnumu, t. y. ar jis suvokia savo veiksmų esmę ir gali juos valdyti, ar suvokia sudaromo sandorio esmę ir iš jo kylančias pasekmes.
Nuosavybės formos taip pat sudėtingėja, todėl dažnai nepakanka vien įrašo nekilnojamojo turto registre, tai asmeninė ar bendroji nuosavybė.
Dažnai būtina tikrinti, ką ir daro notaras, pirminius turto įsigijimo dokumentus, turto priklausymą, ar nėra reikalingas sutuoktinio ar kitų bendraturčių sutikimas, apie kuriuos dažnai įkeičiantis asmuo - ar tai būtų privatus žmogus, ar verslo savininkas - net nepagalvoja.
Jau nekalbant, kai nekilnojamasis turtas įkeičiamas už kitą asmenį, pvz., kai už verslininkus turtu laiduoja sutuoktiniai ar garbaus amžiaus tėvai.
Be to, kaip vienas iš inicijuotų pakeitimų privalumų buvo nurodoma tai, kad tokia hipotekos sandorio sudarymo forma labai palengvintų ir atpigintų sandorio sudarymą, tačiau, pirma, nutylima, kam ir kiek reikėtų mokėti už hipotekos sudarymą informacinių technologijų priemonėmis, antra, nuo š. m. liepos 1 d.
Toks kritiškas požiūris į naujoves verslui, bankams gali pasirodyti konservatyvus teisiniu požiūriu, tik „trukdantis“ verslui.
Tačiau būtent teisinis mąstymas visų pirma yra nukreiptas į rizikų vertinimą ir valdymą tam, kad vėliau tam pačiam verslui netektų grįžti pas teisininkus, jau dorojantis su neigiamomis sandorių supaprastinimo ir palengvinimo pasekmėmis.
Kiekvienam teisininkui ir net teisės studentui yra įskiepytas sisteminis teisės aktų skaitymas ir aiškinimas, t. y. kad negalima išimti iš konteksto vienos teisės normos ar instituto ir taikyti jo izoliuotai nuo visos teisinės sistemos.
Turbūt tai vienas esminių skirtumų, teisės aktus skaitant teisininkui ir ne teisininkui.
Kiekvienam teisininkui dar iš teisės teorijos pagrindų taip pat žinoma, kad poreikis ir pagrindas keisti galiojantį teisinį reglamentavimą gali būti grindžiamas visuomenės ar ekonominės santvarkos pasikeitimu arba kai vienas ar kitas institutas neveikia.
Tačiau teisinei sistemai sėkmingai veikiant (šiuo atveju - hipotekos institutui) bet koks jos keitimas atrodo visiškai savitikslis ir nepamatuotas iš to galinčiomis kilti rizikomis.
[1] Notarinė forma hipotekos sandoriams (lakštams) yra taikoma nuo 1997 m. liepos 2 d. (Lietuvos Respublikos hipotekos įstatymo pakeitimo įstatymas. Valstybės žinios, 1997-07-02, Nr. 63-1468, 23 str. 2 d.), o įkeitimo sandoriams - nuo 1998 m. balandžio 1 d. (Lietuvos Respublikos kilnojamojo turto įkeitimo įstatymas. Valstybės žinios, 1997-06-27, Nr. 60-1400, 17 str. 2 d.).
Šis reikalavimas buvo išlaikytas ir nuo 2001 m. liepos 1 d.
[2] Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2004 m. gruodžio 13 d. nutarimas. Valstybės žinios, 2004-12-18, Nr. 181-6708.