Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas. Šį kartą pakalbėsime apie komercinį nekilnojamąjį turtą. Komercinis nekilnojamasis turtas - nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Mark Savicki, Capital Commercial nekilnojamojo turto brokeris, sako, kad „komercinio NT prigimtis - būdas investuoti ir gauti pajamų iš tokio turto. Taigi, visas nekilnojamasis turtas, generuojantis pajamas, gali būti vadinamas komerciniu”.
#008 Investavimo strategijos ir nekilnojamo turto prognozės - svečiuose Arnas Markevičius
Anot nekilnojamo turto agentūros „Lorus Invest“ vadovų Pauliaus Aleksandravičiaus, Egidijaus Didžiulio ir nekilnojamo turto ekspertės Viktorijos Černiauskaitės, nuomos investicija šiomis dienomis tikrai atsipirks, o investuoti į būstą - verta.
Komercinių patalpų tipai ir paskirtis
Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.), prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.), biurų patalpos, pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės), socialiniai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).
„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M.Savicki. Daugelis mano, kad butai ir kiti gyvenamosios paskirties pastatai tik tam ir gali būti naudojami - poilsiui ir kasdienei gyvenimo rutinai, o norint užsiimti pardavimais, gamyba ar kitokia komercine veikla jau privalu įsigyti ar nuomoti komercines patalpas.
Šiandien įprasta matyti, kad naujai pastatytų gyvenamųjų pastatų pirmuosiuose aukštuose dažnai įrengiamos ir komercinės patalpos. Advokatų kontoros „TGS Baltic“ NT vystymo ir investicijų industrijos vyresnysis teisininkas Simas Paukštys komentuoja, kad Lietuvos teisinis reglamentavimas žemės sklypus, pastatus bei juose esančias patalpas klasifikuoja pagal jų pagrindinę naudojimo paskirtį, įprastai turinčią atitikti pastatų, kuriuose jos yra, paskirtį, o pastatų ar kitų statinių paskirtis - žemės sklypo, kuriame jie yra, paskirtį.
Komercinių patalpų apibrėžimas ir paskirtis
„Tuo tarpu vienalyčio komercinių patalpų apibrėžimo nėra, mat negyvenamajai paskirčiai skirtų patalpų gali būti įvairių - viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų patalpos. Kaip ir gyvenamosioms patalpoms, taip ir komercinio pobūdžio patalpoms statybos techniniai reglamentai nustato ir skirtingus reikalavimus pastatų mikroklimatui, išplanavimui, minimaliam natūralaus apšvietimo kiekiui ir kitokiems aspektams, kuriuos jos privalo atitikti tiek tokias patalpas įrengiant pirmą kartą, tiek keičiant jų paskirtį“, - sako S. Dėl šios priežasties, svarstant galimybę keisti patalpų paskirtį, reikėtų įvertinti, kokiai paskirčiai patalpos buvo įrengtos ir kokiai planuojama naudoti.
Kitas svarbus aspektas - patalpų paskirtis turi atitikti pastato paskirtį, o pastato - žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą. Teisinis reglamentavimas numato, kad pastato paskirtis įprastai yra nustatoma pagal jame esančių patalpų paskirtį. Tai reiškia, kad jeigu pastate yra tik vienos paskirties patalpos, pastato paskirtis taip pat tai atitiks, bet jeigu pastate yra dviejų ar daugiau skirtingų paskirčių patalpos - pastatas bus priskirtas tai paskirčiai, kurios suminis plotas yra didžiausias.
Nors Lietuvoje įprasta manyti, kad gyvenamosios paskirties patalpos gali būti naudojamos tik poilsiui ir įprastam žmonių gyvenimui, vis dėlto teisės aktai leidžia tokiomis patalpomis plačiai naudotis ir ne pagal paskirtį - ne tik gyvenimui, bet ir ekonominei veiklai vykdyti. Nepakeitus patalpų paskirties iš gyvenamosios į komercinę, pagal Lietuvos teisinį reglamentavimą galima vykdyti tokias veiklas kaip, pavyzdžiui, kompiuterių programavimas, konsultacinė, draudimo, teisinė, architektūros, fotografavimo veikla, ikimokyklinio bei priešmokyklinio amžiaus vaikų ugdymas, pradinis bei bendrasis vidurinis ugdymas, meninė kūryba bei kitos.
„Kadangi teisės aktai numato baigtinį veiklų sąrašą, prieš pradedant naudoti butą ne gyvenimui, o ekonominei veiklai vykdyti, būtina pasitikrinti, ar planuojama vykdyti veikla patenka į Vyriausybės patvirtintą sąrašą, ar visgi reikia keisti buto paskirtį iš gyvenamosios į kitą. To neatlikus, Statybos įstatymas ir Administracinių nusižengimų kodeksas numato administracinę atsakomybę“, - pažymi S.
Automobilių stovėjimo vietų poreikį nustato statybos techniniai reglamentai. Bendrieji reikalavimai nustato, kad daugiabučiuose ar gyvenamuosiuose pastatuose turi būti įrengta viena automobilio stovėjimo vieta vienam butui. Negyvenamosios paskirties patalpoms numatomas minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius, jis gali būti skirtingas ir priklausys nuo konkrečios patalpų paskirties. Pavyzdžiui, maisto prekių parduotuvių patalpoms keliamas reikalavimas numatyti vieną vietą 20 kv. m prekybos salės, administracinės paskirties patalpoms - vieną vietą 25 kv. m.
Statant naują pastatą, jį pertvarkant ar keičiant jau pastatytame pastate esančių patalpų paskirtį turi būti atsižvelgta į nustatytą minimalų automobilių stovėjimo vietų skaičių ir ar numatytas jų skaičius yra pakankamas. Kai automobilių stovėjimo vietos nėra parduotos konkretiems patalpų savininkams ir automobilių stovėjimas yra numatytas bendroje aikštelėje, reikėtų nepamiršti, kad komercinių patalpų savininkai yra lygiaverčiai tokios aikštelės naudotojai.
Nuomos kaina ir įrengimas
Maža, konkurencinga kaina, pasak E. Didžiulio, gali ženkliai pagerinti buto išnuomojimo terminą. Tačiau tvarkingas, švarus ir stilingai įrengtas butas su visomis reikalingomis komunikacijomis gali reikalauti didesnių įmokų.
V. Černiauskaitė pritaria, jog reikšminga investicija - buto įrengimas. Šiam negalima taupyti, gailėti pinigų ir laiko. „Būsimi nuomotojai nepagaili investuoti didelės sumos, tarkime 100000 eurų buto pirkimui, bet pagaili keleto tūkstančių į patrauklų jo įrengimą. Neretai labai nedidelės investicijos į butą gali pakelti jo kainą 20-30proc.
Tad dekoracijos, papuošimai, užuolaidos, smulkmenos papuošiančios butą - daro teigiamą įspūdį. Be to, jokiu būdu į naują butą „netempkite“ senų baldų, senų daiktų - tai tik pakenks. Žinoma, svarbu paminėti, jog ir įrengimas ir butas nuomai neturi kainuoti milžiniškos sumos. Nepirkite per brangaus būsto - brangaus buto atsiperkamumas gan ilgas, būstą keletą kartų dar reikės ir atnaujinti.
Kaip uždirbti iš komercinio NT?
Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:
- Nuomojant įsigytą objektą.
- Įsigytą objektą perparduodant.
- Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti.
Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M.Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan. Išnuomotame objekte nuomininkai - verslininkai - kuria savo verslus, teikia įvairias paslaugas, užsiima gamyba. Komerciniame objekte vykdoma veikla paprastai būna gerokai pelningesnė, nei pati objekto nuoma. Be to, kuriant ir vystant komercinę veiklą kuriamos ir darbo vietos.
„Brangiems, stambiems NT objektams labiau būdingas ilgalaikis investavimas ir laukimas, kol kainos ženkliai pakils, ir pardavus tokį turtą būtų gaunamas solidus pelnas. Dažniausiai tai būna žemės sklypai”, - savo įžvalgomis dalinasi M.Savicki.
Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas. „Nuo lokacijos priklauso klientų srauto potencialas, jo kokybė bei įvairovė, o tai yra ypatingai svarbu, nes ekonominio nestabilumo laikotarpiu galimybė turėti srauto pasirinkimą yra idealu”, - sako Capital Commercial brokeris. Kuo geresnė lokacija, tuo didesnė tikimybė iš nekilnojamojo turto nuomos gauti geriausią grąžą.
„Tai nebūtinai reiškia, kad komercinis objektas turi būti Vilniaus Senamiestyje”, - priduria M.Savicki. „Viskas priklauso nuo to, į kokį NT investuoji, tai gali būti geriausia vieta pramoniniame rajone, ar logistikos kompleksas prie judrios gatvės”. NT specialistas pabrėžia, kad vis tik svarbiausia - gerai įvertinti norimo įsigyti NT likvidumą bei numatyti ir apskaičiuoti įsigijus tokį turtą galimai atsirasiančias būtinas papildomas investicijas, išlaidas.
Patyrę investuotojai teigia, kad kavinės ar grožio salonui tinkančios patalpos paprastai yra pelningesnis pirkinys nei butas: investicijų atsipirkimo laikotarpis yra trumpesnis, o nuomos kainos - didesnės.
Komercinio NT brokeris M.Savicki kaip vieną pagrindinių nuomojamo komercinio nekilnojamojo turto privalumų išskiria klientų stabilumą, kurį garantuoja ilgalaikės nuomos sutartys. „Dažniausiai verslo klientai, ypač didesni verslai, kurdami savo verslą, renkasi 5 metų ir ilgesnes fiksuotas sutartis. Taip pat tokie klientai linkę investuoti savo lėšas į patalpų atnaujinimą, siekiant sukurti pačią geriausią darbinę aplinką savo darbuotojams ar kitai veiklai”, - sako M.Savicki.
Investuotojai kaip komercinio nekilnojamojo turto pranašumą mini ir tai, kad, priešingai nei gyvenamojo NT sektoriuje, visi sandoriai su komerciniu turtu paprastai yra oficialūs. Profesionalūs teisininkai ir nekilnojamojo turto specialistai dirba pagal sutartis, kad investuotojas galėtų būti tikras dėl viso proceso teisėtumo.
M.Savicki pasakoja, jog dažnai būna taip, kad komercinio turto kainą išaugina jame vykdoma veikla. Jis pateikia pavyzdį, kai patalpas išsinuomoja prestižinio prekės ženklo atstovai ir ilgainiui jie pradeda diktuoti tos gatvės ar rajono madas, pritraukdami pasiturinčius klientus ar sukurdami didesnius žmonių srautus.
„Prieš investuojant į komercinį turtą, be jokios abejonės reikia atlikti daug namų darbų”, - apibendrina NT specialistas.
Dažnos klaidos investuojant į komercinį NT
Įvairų nedidelį komercinį NT kaip investiciją perka ir fiziniai asmenys, ir mažos įmonės, ieškančios alternatyvų, kur saugiai įdarbinti pinigus. Komercinės patalpos pritaikytos mažiems biurams, prekybai, maitinimui, įvairioms paslaugoms arba nedidelės gamybinės patalpos per metus gali generuoti 8-11 proc. grąžą - priklausomai nuo turto likvidumo ir būklės. Tačiau neretai tokio NT savininkai daro klaidų dėl kurių gauna mažesnę investicijų grąžą, nei galėtų.
INREAL grupės Nuomos skyriaus vadovas Robertas Puidokas įvardija tas klaidas ir pataria, kaip išvengti:
* Nustato per didelę nuomos kainą: Gana dažnai įsigiję komercinį NT naujieji savininkai jį nori išnuomoti brangiau nei rinkoje vyraujančios kainos - ypač fiziniai asmenys linkę pervertinti savo NT.* Neįvertina nuomininko finansinio pajėgumo: Kartais labiau apsimoka kurį laiką negauti pajamų ir ilgiau paieškoti nuomininko, bet susirasti patikimą klientą, nei išnuomoti savo turtą pirmai pasitaikiusiai įmonei, nepatikrinus jos finansinės padėties.* Neįvertina nuomos sutarties svarbos: NT administravimo patirties neturintys komercinio NT savininkai dažnai neįvertina nuomos sutarties svarbos. Sutartis turi būti paruošta profesionaliai, joje turi būti aprašyta kuo daugiau situacijų, galinčių kilti nuomos santykiuose.* Lankstumo stoka: Komercinio NT savininkai - gerokai dažniau fiziniai asmenys, nei įmonės - būna nelankstūs derybose su savo nuomininkais, kai pastariesiems ko nors prireikia.Komercinės paskirties patalpos Vilniuje
Aš kaip nekilnojamojo turto agentė norėčiau jus supažindinti su komercinių patalpų segmentu ir jo tendencijomis Lietuvoje, plačiau apžvelgsiu Vilniaus miestą. Nekilnojamojo turto rinkos segmentai yra trys, t.y. 1) ūkinės paskirties nuosavybė, 2) gyvenamosios paskirties nuosavybė bei 3) komercinės paskirties nuosavybė, kurie yra susiję su verslu, ofisai, verslo parkai, sandėliavimo bei prekybos patalpos, ir kiti panašaus tipo pastatai.
Komercinio turto segmentas skyla į dvi kitas kategorijas, pagal jų atliekamas funkcijas: patalpos duodančios pelną ir patalpos suteikiančios sąlygas gamybinei veiklai. Pagal operacijų pobūdį komercinės patalpos skirtomis į pirkimo-pardavimo ir nuomos. Perkant komercinės paskirties nekilnojamojo turto patalpas, būtina nuspresti ar pirksite ar nuomositės. Jei nusprendžiate vis dėlto pirkti šio tipo patalpas, jūs turite suprasti visas esamas rizikas susijusias su komerciniu turtu, nes mažiausiai ko norėtumėte, kad po kelių metų sužinotumėte, kad būtų buvę geriau nuomotis nei pirkti turtą.
Aš Jums pateiksiu keletą rizikos faktorių, su kuriais susiduria verslai pirkdami komercines patalpas: Vieta gali duoti priešingą rezultatą. Šiandieninė „karšta“ vieta rytoj gali būti visai nebe tokia, ką tuo norėjau pasakyti? Tai reiškia, kad vieta labai keičiasi ir priklauso nuo mados, vieta labai keičiasi kaip ir kaiminystė, gal po kurio laiko suprasite, kad ši vieta tikrai neduoda pelno ir vertėtų rinktis kitą. Prarandamas likvidumas. Verslai turėtų būti susirūpinę įmonės likvidumu perkant nekilnojamąjį turtą, juk ne visada paprasta jį parduoti. Bet tuo pačiu metu tai yra investicija, kuri gali būti parduota ir likvidumas gražintas. Pirkti komercinės paskirties patalpas yra panaši investicija kaip ir įprasto būsto pirkimo, todėl reikia atsižvelgti į įvairius faktorius.
Svarbiausia VIETA! Atkreipkite dėmesį į tai, nes nuo to priklauso vertė, susisiekimas, patalpų populiarumas bei kiti faktoriai. Vieta, juk jūs norite būti lengvai pasiekiamas jūsų klientams, pirkėjams, darbuotojams, tiekėjams bei kitiems svarbiems asmenims. Bet tai priklauso nuo jūsų verslo tipo, tik jūs patys žinote, kur jums būti geriausia. Fizinė būklė: Išsiaiškinkite ar perkamas būstas neturi tam tikrų įsipareigojimų, nėra įkeistas. Naudojimo paskirtis: Jei jūsų įmonė buhalterių, auditorių ar panašios paskirties, tada jums reikės biuro vietos, jei užsiimate gamyba - tada industrinės. Jūs turite būti tikri, kad dokumentuose būtent taip ir parašyta, pagal kokią paskirtį naudojamas šis nekilnojamas turtas. Įsitikinkite ar pakankamai parkingo vietų: Pasižiūrėkite ar tikrai užteks parkingo vietų jūsų klientams, jums patiems, darbuotojams ir panašiai, nes Lietuvoje dalis vietų yra mokamos, o jei kiemuose ir yr...
Praktiniai pavyzdžiai ir pasiūlymai
UAB ,,Vilniaus viešasis transportas“ teikia negyvenamųjų patalpų nuomos paslaugas Vilniaus mieste. - 49,79 kv. m bendrojo ploto negyvenamosios patalpos trečiame aukšte, pažymėtos plane indeksais 3-59 (13,77 kv. m); 3-60 (3,46 kv. m); 3-61 (24,98 kv. m); 3-62 (7,58 kv. m), esančios pastate, unikalus Nr. 1097-7023-2014, pažymėtame plane indeksu 1B4b, Justiniškių g. 14, Vilniuje, administracinei ir paslaugų veiklai vykdyti. Pradinė 1 kv. Negyvenamųjų patalpų nuoma vykdoma viešo konkurso būdu. Pradinis įnašas, lygus trijų mėnesių pradiniam nuompinigių dydžiui (jeigu konkurso dalyvis yra PVM mokėtojas, nurodytas pradinis įnašas sumokamas su PVM), iki paraiškų pateikimo termino pabaigos turi būti pervestas į UAB „Vilniaus viešasis transportas“ (toliau - VVT) sąskaitą Nr. Konkursas vyks 2025 m. balandžio 24 d. 10.00 val. adresu: Žolyno g. 15, Vilnius, 200 kab. Konkurso paraiškos turi būti pateiktos iki 2025 m. balandžio 24 d. 9.45 val., adresu: Žolyno g. 15, Vilniuje, 221 kab. (8 5) 239 4733, 8 655 46742. Informacija teikiama iki 2025 m. balandžio 24 d. UAB ,,Vilniaus viešasis transportas“ pradeda teikti ilgalaikes bei trumpalaikes negyvenamųjų patalpų nuomos paslaugas Vilniaus mieste. Negyvenamosios patalpos nuomai yra išsidėsčiusios Verkių, Kareivių, Justiniškių gatvėse bei Saulėtekio alėjoje, kurių bendras plotas siekia 1 339 kv. m. Ilgalaikės patalpų 1 kv. m. nuomos kaina nustatoma pagal patvirtintus bendrovės įkainius, orientuotus į patalpų nuomos rinkos kainas, o trumpalaikės - pagal išankstinį susitarimą. Kiekviena ilgalaikė turto nuoma yra įgyvendinama viešojo konkurso būdu. Šiuo metu VVT valdo per 67,5 tūkst. kv. m. nekilnojamojo turto ploto. Apie 60 tūkst. kv. m.
Nuomojamos 40 kv.m. Nuomojamos 40 kv.m. Patalpos Birutės g. Tinka sandėliavimui, dirbtuvei, ofisui. Galima įrengti kanalizacija su vandeniu. Kaina 200€/mėn. Klaipėdoje Šilutės pl. Nuomojamos 846 kv.m. Klaipėdoje Šilutės pl. Nuomojamos 846 kv.m. ploto patalpos Sandėliavimui - Gamybai. 7 pakeliami vartais h4,25m. Išnuomojamos 100 kv.m. Išnuomojamos 100 kv.m. Sandėliavimo patapos Giruliuose Vasarotojų g. Dvi patalpos 45 ir 60 kv.m. Dveji vartai 3/3 metrai. Kaina tik 350 eu/mėn. Klaipėdoje Šilutės pl. Išnuomojamos 635 kv.m. Klaipėdoje Šilutės pl. Išnuomojamos 635 kv.m. ploto patalpos Sanėliavimui - Gamybai. 7 pakeliami vartais h4,25m. Išnuomojamas 506 kv.m. Sandėlis Sandėlių g. Išnuomojamas 506 kv.m. Sandėlis Sandėlių g. Klaipėda Sandėlis sausas yra ofiso patalpos, wc, dušas. Nėra rampos. Kaina 4 eurai/kv.m. 2024 eu/mėn. Išnuomojamos sandėliavimo, gamybinės patalpos Artojo g. Išnuomojamos sandėliavimo, gamybinės patalpos Artojo g. Klaipėdoje. Sausos, tvarkingos patalpos. Plotas 100 kv.m, Patalpų kaina tik 2.50 eurai/kv.m. + Agentūros mokestis 50 eu. Siūlomas įsigyti 30metų sekmingai veikiantiį autolaužyno ir autoserviso kompleksą su pilnai išvystyta inžinerine infrastruktūra, didelės apimties teritorija ir aiškiu plėtros potencialu. Nuomojamos 130 kv. m patalpos Jūrininkų pr. - tinka sandėliavimui ar gamybai! Išnuomojamos 2260 kv.m. Gamybinės - sandėliavimo patalpos Šilutės pl. Išnuomojamos 2260 kv.m. Gamybinės / sandėliavimo patalpos Šilutės pl. Parduodamos patalpos Klaipėdos rajone Doviluose,100kv.m. plius palėpė 100kv.m. Parduodamos 380 kv.m. Sandėliavimo patalpos Klaipėdos raj. Parduodamos 380 kv.m. Sandėliavimo - Komercinės patalpos Klaipėdos raj. Klausmylių vs. Ragaišio g. Šalia autostrada, išasfaltuoti kelia, geras susisiekimas. Naujai pastatytas pastatas. Visos komunikacijos. Išnuomojamos 2260 kv.m. Gamybos ir sandėliavimo patalpos Šilutės pl. Išnuomojamos 2260 kv.m. Gamybos ir sandėliavimo patalpos Šilutės pl. Priekulės m. Priekulės miestelio centre parduodamos sandeliavimo, gamybinės patalpos, 90kv.m. +4arai žemės. Pastatas raudonų plytų, yra galimybė iš šulinio prasivesti vandenį.Yra elektra. Nauji pakeliami vartai. Išnuomojamos Sandėliavimo - Gamybinės - Auto servizui 288 kv patalpos P. Išnuomojamos Sandėliavimo - Gamybinės - Auto servizui 288 kv patalpos P. Komunos g. Kaina 1008 eu + PVM +50 eu apsauga. Nuomojamos patalpos Vytauto g. Danės g. Šaulių g. N. Uosto g. N. Sodo g. Šilutės pl. Net Giruliuose ir t.t. Klaipėda. Išnuomojamos patalpas. Sandėliavimui. Autoservisui. Ira vanduo, wc. Parduodamas 38 a sklypas su pastatais Raudonpamūšyje, Pakruojo raj. Adresas: Raudonpamūšio k. 4, Guostagalio sen., Pakruojo r. sav. Išnuomojamos įvairios sandėliavimo, gamybinės patalpos Klaipėdoje. Išnuomojamos įvairios sandėliavimo, gamybinės patalpos Klaipėdoje. Plotai nuo 25 kv.m, iki 2000 kv.m. Sandėliavimo 188 kv.m. 850 eu/mėn. Sandėliavimo, Gamybinių, Prekybinių, Administracinių patalpų nuoma Klaipėdoje. Skambinkite mums ir mes surasime Jums tinkamas patalpas Klaipėdoje. Sandėliavimo, Gamybinių ir Prekybinių patalpų nuoma Klaipėdoje. Skambinkite mums ir mes surasime Jums tinkamas patalpas. Taikos pr. priešais AKROPOLĮ parduodamos patalpos. 336kv.m. Patalpose yra kanalizacija, wc, vanduo(šildo boileris) Atskiras įėjimas iš Dubysos g. Geras matomumas.Patogus privažiavimas,šalia automobilių aikštelė.