Klausimas, ar reikia priduoti pastatytą namą, kyla daugeliui. Nors daugeliui aišku, kad pastatytas namas turi būti tvarkingai užbaigtas ir įteisintas, pasitaiko situacijų, kai žmonės abejoja, ar verta tai daryti. Šiame straipsnyje apžvelgsime argumentus "už" ir "prieš" namo pridavimą, remiantis specialistų įžvalgomis ir realiomis situacijomis.
Kodėl jūsų namai vis dar atrodo nebaigti | Dizainerio taisyklės, kurios akimirksniu tai ištaiso
Argumentai UŽ namo pridavimą
Gresia bauda
Vienas iš labiausiai žmones gąsdinančių argumentų yra bauda už neregistruotą namą, nes daugelį valstybę kamuojančių problemų bandoma spręsti pasitelkus baudų ir sankcijų mechanizmą. M. Milašausko teigimu, yra bauda už nelegalias statybas, bauda už nepranešimą apie statybas, bauda už draudžiamus nukrypimus statybose ir netgi bauda už gyvenimą nepriduotame name ar bauda už neregistruotas nebaigtas statybas.
Nors šiuo metu išduoti statybą leidžiantys dokumentai galioja neterminuotai, remiantis statybos įstatymo 39 straipsnio 1 punktu, nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingas ar neypatingas statinys, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingą ar neypatingą statinį nesudėtingas statinys turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR) ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos.
Remiantis statybos įstatymo 28 straipsnio 5 punktu, atlikus statinio statybos užbaigimo procedūras (gavus statybos užbaigimo aktą ar surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą), statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre (NTR) privaloma įregistruoti ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo akto gavimo dienos.
Statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo NTR tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 290 iki 580 eurų. Savivaldybių administracijos turi teisę administracinę atsakomybę taikyti ir už registruotinų negyvenamosios paskirties statinių naudojimą, neatlikus jų statybos užbaigimo procedūrų ir neįregistravus NTR.
Statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant Statybos įstatyme ir kituose įstatymuose nustatytus reikalavimus užtraukia baudą fiziniam asmeniui nuo 144 iki 1 448 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 1 448 iki 7 240 eurų. Specialistas įsitikinęs, kad atsisakius vykdyti šią prievolę gali tekti rimtai papurtyti piniginę. Patekti į tikrinančių institucijų akiratį galima tiek atsitiktinai (reguliariai organizuojami reidai), tiek tikslingai, pavyzdžiui, pavydaus ir pikto kaimyno dėka.
Gyvenamosios vietos registravimas
Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimo kokybę gerinančių veiksnių, tokių kaip:
- vaikų darželiai,
- mokyklos,
- galimybė balsuoti,
- dalyvavimas bendrijos veikloje,
- registracija gydymo įstaigose
- GPM lengvata ir pan.
Norint džiaugtis šiais dalykais reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Kad turėtumėte, kur deklaruoti, reikalingas registruotas nekilnojamas turtas. Jeigu namas pastatytas, tačiau nepriduotas?
Namų registravimo paslaugomis užsiimančius žmones vienijančio portalo pridavimai.lt vadovas primena, kad su gyvenamosios vietos registravimu tampriai susiję dar keli klausimai:
Koks namo baigtumas procentais privalo būti registruotas norint deklaruoti savo gyvenamąją vietą? Šiam klausimui atsakyti neužtenka vien skaityti įstatymus. Gyvenamosios vietos deklaravimą nusako įstatymas dėl gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklių patvirtinimo. Tačiau jame nėra detalizuotas toks niuansas, kaip namo baigtumas procentais.
Pasirodo, kad čia turėtų galioti protingumo kriterijus. Kaip ir aišku, kad namo baigtumui esant tarkim 20 proc. (pamatai ir sienos) - jame gyventi dar nėra įmanoma. Tą patį galima sakyti ir apie 85 proc. Dar neteko sutikti šeimos, kuri gyventų ant betono - dalinės apdailos.
Tačiau praktikoje atsakingi seniūnijų/savivaldybių darbuotojai priima deklaruojamą vietą net ir nebaigtos statybos name. Kadangi įstatymu konkretus baigtumo procentas nenustatytas, kiekvienas daro kaip nori. Praktikoje teko matyti deklaruotas gyvenamas vietas ir su 40 proc. ir su 90 proc. baigtumu.
Taigi, ar privalu priduoti pilnai baigtą namą norint registruoti gyvenamą vietą? Ar užtenka nebaigtos statybos registravimo? Dažniausiai tam užtenka ir nebaigtos statybos ~70 proc. ir daugiau. Tačiau atsižvelgus į visus argumentus 100 proc. įteisinimas vis tiek reikalingas.
Mokestinės prievolės parduodant nekilnojamą turtą
Pastačius namą ir turint minčių ateityje jį parduoti - tai labai rimtas argumentas. Jau daug metų GPM įstatyme numatyta GPM mokesčio lengvata parduodamam turtui, kuris buvo išlaikytas dešimt metų, t.y. įsigytas arba užregistruotas prieš dešimt metų.
Arba gyvenamoji vieta buvo deklaruota ne trumpiau nei dvejus metus. Cituojant Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 53 punktą:
Taigi, jei neatmetate galimybės ateityje namą parduoti, neabejotinai pravartu jį įteisinti ir palaikyti nustatytą terminą.
Įkeitimas bankui
Specialistas tikina, kad šiuo klausimu viskas labai paprasta. Jei reikalingas banko finansavimas, registruoti ir įkeisti turtą būsite priversti net kelis kartus. Užbaigus namo statybas pateikiamas terminas, nurodantis per kiek laiko namas privalo būti teisiškai užbaigtas, nesilaikant susitarimų bankas gali pakelti palūkanas ar kitaip bausti už kreditavimo sutarties pažeidimą.
Remiantis pridavimai.lt praktika galiu pasakyti, kad apie pusė visų darbų skirta gauti finansavimą ir įkeisti turtą bankui.
Dovanojimas, paveldėjimas
Argumentas, kurį dažnu atveju tenka išgirsti iš vyresnio amžiaus žmonių. Namai pastatyti, bet ne iki galo sutvarkyti. Susimąstę apie testamentą - ką palikti vaikams, kaip padalinti turtą - tėvai nenori palikti nesutvarkytų galų, todėl pradeda tuo rūpintis patys.
Būna ir taip, kad pasikeitus gyvenimo aplinkybėms senatvėje tenka keisti būstą. Apsižiūrima, kad namas nepriduotas ir tada jau tenka spręsti detektyvus, aiškintis ir tvarkyti.
ES parama
Pašnekovas pamena, kad šiemet net keli klientai atskubėjo su prašymu kuo skubiau padėti priduoti namą, nes norėjo patekti į paramos saulės jėgainėms įsirengti programas. Detaliai nesiaiškinau tų programų aprašų, bet kiek supratau, vienas iš reikalavimų - pilnai priduotas namas. Šis reikalavimas taikomas saulės jėgainėms, norintiems gauti paramą pasikeisti šildymo katilą ir galbūt net norint keisti šiferio dangą.
Niekas nežino, kokių programų sulauksime ateityje. Tačiau praktika rodo, kad norint pretenduoti į oficialią paramą, privalu turėti oficialiai registruotą turtą.
Turto draudimas
Turto draudimo paskirtis - padėti apsisaugoti nuo finansinių nuostolių, kurie gali atsirasti, jei turtas bus apgadintas dėl gamtos stichijų, nelaimių ar kitų asmenų veiksmų. Draudžiant nekilnojamąjį turtą (butą, namą, kotedžą, sodo namelį ar kitą statinį), kartu galima apdrausti ir jame esantį kilnojamąjį turtą (baldus, buitinę techniką ir kt.). Taip pat galima apdrausti turto savininko (valdytojo) civilinę atsakomybę. Taigi norint pastatytą namą apdrausti - reikia jį pirmiausiai įregistruoti.
Argumentai PRIEŠ namo pridavimą
Pokalbio pabaigoje pridavimai.lt direktorius išvardino situacijas, kurioms pasitaikius žmonės atsisako priduoti savo namus.
Nelegalios lėšos
Būna atvejų, kai namai statomi nelegaliomis lėšomis. Bijoma registruoti, kad tokie įtarimai nebūtų sukelti atsakingoms institucijoms. Nuo to neišsisuksite, kažkada vis tiek tą klausimą reikės spręsti. Kodėl ne dabar?
Turto mokestis
Kartais bijoma turto mokesčio. Tačiau gyvename teisinėje valstybėje ir visi turime laikytis jos įstatymų.
Brangi procedūra
Daugelis taip pat galvoja, kad namo pridavimas yra brangi procedūra. Taip, priduoti namą kainuoja, bet žiūrint istoriškai, daugelis paslaugų Lietuvoje tik brango. Ne išimtis ir visos namų popierizmo paslaugos. Nesu tikras ar palaukus kurį laiką bus galima sutaupyti. Greičiausiai, atvirkščiai.
Nelegalios statybos
Jeigu dėl tam tikrų priežasčių namas pastatytas nelegaliai, pavyzdžiui, neturint projekto, statybos leidimo, statomas neleistinoje teritorijoje ar pan., namą įteisinti gali būti komplikuota arba įteisinimas gali būti iš viso neįmanomas. Bet kuriuo atveju, kiekvienoje situacijoje reikia gilintis ir rasti optimalų sprendimą. Praktika rodo, kad dažniausiai kelias nėra trumpas ir pigus. Bet vertas nueiti.
Šiukšlių išvežimo mokestis
M. Milašauskas pasidalino net girdėtu gana komišku argumentu - šiukšlių išvežimo mokesčio vengimas. Argumentas tikras. Tiesa, per dešimt metų girdėtas gal tik du kartus. Tokiu atveju sunku net kažką pakomentuoti.
Reikalavimai 100% baigtumui
Kokie darbai name turi būti atlikti norint priduoti 100%?
- Sanitariniai mazgai: grindys, sienos, lubos pilnai įrengtos? pajungti klozetai, kriauklės?
- Turi būti pastatyti laiptai? (jeigu 2a namas)
- Turi būti visi jungikliai/rozetės/šviestuvai?
- Kambariai: turi būti galutinė danga? Įstatytos durys?
- Katilinė: įrengta pilnai? Turi būti pastatytas ir prijungtas šildymo katilas?
- Mažas balkonas antrame aukšte: turi būti tvorelė?
- Sklypo aplinka: kas joje turi būti padaryta?
- Pridavimui reikalingos namo nuotraukos tik iš išorės? Vidaus jie...
Nuomonės apie buto pirkimą nepriduotame name
Klausimas: Ar verta pirkti butą, nepriduotame daugiabutyje? Ar neiškils vėliau problemų?
Na tokiam butui, kuris yra nepriduotame daugiabutyje negalioja statybos darbų garantija: statybos defektus turėtumėte taisyti savo lėšomis. Neverta pirkti butą nepriduotame daugiabutyje.
Jei vis tik viliojatės, patariame sudaryti labai išsamią preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį ir galutinai už butą atsiskaityti tik po namo pridavimo. Bet vis tiek rizikuojate, jog namas taip ir nebus priduotas, kad nebus įvykdyti kokie nors projektiniai sprendiniai. Butą patariame pirkti tik pilnai priduotą, patikrintą ekspertų, išsinagrinėjus pastato projektinius sprendinius, kitus dokumentus.
Dabar skamba labai garsiai kaip vienbučiai-dvibučiai išparduodami kaip daugiabučiai namai, ir visi savininkai tampa bendrasavininkais, gyvena realiai tam neskirtame name ir vėliau susiduria su problemomis. Be to, ir VTPSI stengiasi tam užkirsti kelią, tikrina, stebi, tačiau ne visus sugaudo. Būkit atidūs pirkdami.
Teisiniai aspektai
Pradėkime nuo to, kad dar 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojo Statybos įstatymo 47 str. 2 d. redakcija, kuri numatė, jog „Pastatytą naują ypatingąjį ar neypatingąjį statinį galima naudoti tik užbaigus šio statinio statybą“. Tuo tarpu nuo 2024 m. pradžios numatyta, jog ne tik naudoti daugiabutį gyvenamąją namą galima atlikus statybos užbaigimo procedūras, tačiau ir patalpas gyvenamajame name ar gyvenamąsias patalpas kitos paskirties pastate galima perleisti fiziniams asmenims tik po to, kai yra įvykdytos statybos.
Paaiškinimas, kodėl žmonės vis dėlto įsikuria patalpose, kurios, žvelgiant grynai iš teisinės perspektyvos, dar negali būti nuolat gyvenamos, yra labai paprastas. Sandorius dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo galima sudaryti ir nebaigtuose gyvenamosios paskirties pastatuose, jeigu prašymas, išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas dar iki 2024 m. sausio 2 d. - prieš įsigaliojant draudimui patalpas gyvenamajame name ar gyvenamąsias patalpas kitos paskirties pastate perleisti fiziniams asmenims, kai nėra užbaigtos statybos.
Praktinės pamokos
Kaip jau minėjau, šiuo metu Statybos įstatymas ne tik draudžia naudoti neužbaigtą statyti daugiabutį gyvenamąją namą, tačiau ir neleidžia patalpų jame parduoti fiziniams asmenims.
Iš esmės, naujo įstatymo būtinybę pagrindė praktika bei kilę ginčai. Per juos puikiai pasimatė, kad nepakanka to, jog yra numatytas draudimas naudotis objektu, kadangi neretai naujos statybos būstą perkantis asmuo parduoda senąjį turėtą būstą, ima kreditą, moka palūkanas. Tad papildomai nuomotis butą ar grįžti gyventi pas tėvus kol statyba bus užbaigta, daugeliui tiesiog nėra galimybės.
Kita vertus, reikia pabrėžti, kad 2024-aisiais įsigalioję pakeitimai, draudžiantys perleisti butus fiziniams asmenims, jei statyba nėra užbaigta, yra geras, tačiau kol kas ne tiek plačiai veikiantis saugiklis. Viena vertus dėl statybų trukmės, biurokratinių ar kitų subjektyvių ar objektyvių priežasčių, rinkoje vis dar yra nemažai objektų, kurie pradėti statyti daugiau nei prieš metus bei kurie gali būti perleidžiami nebaigtos statybos Kita vertus toks draudimas įtakoja ir būsto kainas, kadangi statytojas lėšas už statybas atgauna vėliau, o ne retai dėl biurokratinių priežasčių užsitęsia ir užbaigimo procedūros.
Kada kreiptis į specialistus
Pokalbio metu įsitikinome, kad namo įregistravimo klausimas anksčiau ar vėliau vis tiek turi būti išspręstas. Negaiškite laiko, o jei jo neturite arba susiduriate su nenumatytomis problemomis, kreipkitės į specialistus, kurie visuomet pasirengę jums padėti.
Apibendrinant, namo pridavimas yra svarbus žingsnis, kuris užtikrina jūsų turto teisėtumą ir suteikia jums galimybę naudotis visomis teisėmis, susijusiomis su nekilnojamu turtu. Nors yra tam tikrų argumentų "prieš", dauguma specialistų ir teisininkų rekomenduoja įteisinti savo turtą, kad išvengtumėte galimų problemų ateityje.
Dažniausiai užduodami klausimai* Ar yra reglamentuota, kokie turi būti padaryti statybos darbai, jog NT skaitytųsi jau 80 proc. baigtumo?* Kas tie likę 20 proc.?* Ar gyventojai gali užeiti bet kuriuo metu į įsigytą būstą, kai NT baigtumas 80 proc.? Pradėti įsirenginėjimą?* Jeigu būstas įrengiamas greičiau nei NT įregistruojamas 100 proc., ar gali gyventojai jau gyventi?* Ar NT baigtumas 80 proc. reiškia, kad ir butas tame projekte tik 80 proc. baigtas?* Ar bankas finansuoja būstą ne 100 proc. baigtumo projekte?Atsakymus į šiuos klausimus rasite žemiau esančioje lentelėje:| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Ar yra reglamentuota, kokie turi būti padaryti statybos darbai, jog NT skaitytųsi jau 80 proc. baigtumo? | Pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. |
| Kas tie likę 20 proc.? | Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai. |
| Ar gyventojai gali užeiti bet kuriuo metu į įsigytą būstą, kai NT baigtumas 80 proc.? Pradėti įsirenginėjimą? | Pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. |
| Jeigu būstas įrengiamas greičiau nei NT įregistruojamas 100 proc., ar gali gyventojai jau gyventi? | Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne. |