Buto Nuoma Lietuvoje: Teisiniai Aspektai, Sutartys ir Mokesčiai

Keli procentai visų Lietuvos žmonių gyvena nuomotuose butuose: studentai, laikinai į kitą miestą išvykusieji. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su buto nuoma Lietuvoje, įskaitant teisinius reikalavimus, sutarčių sudarymą, mokesčių mokėjimą ir bendrasavininkių teises.

Nuomos Sutartis: Raštu ar Žodžiu?

Kaip išvengti dažnų problemų, ar pasirašyti sutartį ir ką ten rašyti? Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama ir nesinuomojama iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant).

Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”. Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius.

Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

Esminiai Nuomos Sutarties Elementai

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:

• adresas
• kambarių/patalpų skaičius
• plotas
• inžinerinė/techninė įranga
• naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
• atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka

Kai kurių dalykų sutartyje nurodyti neprivaloma, o jei jie bus nenurodyti, bus privalu vadovautis įstatymų “rekomendacijomis”.

Ko Negalima Nurodyti Nuomos Sutartyje

Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.

Nuomodamasis butą nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už tai, dėl ko yra pats kaltas (arba kalti jo įsileisti žmonės), bet neatsako už žalą iš kitur (pvz.

Be savęs ir savo šeimos narių (dėl kurių sutarta) nuomininkas gali pakviesti kitų laikinų gyventojų (pvz. draugą), bet tik su nuomotojo sutikimu.

Sutarties Nutraukimas

Jeigu nuomojantis buvo tartasi iki kada nuomojama (terminuota sutartis), tai atėjus tam laikui sutartis ir baigiasi, jei nuomotojas ar nuomininkas to nori. Jei niekas neišreiškia tokio noro, sutartis lieka galioti tarsi būtų sudaryta nesitariant dėl pabaigos laiko. Pasibaigus terminui gali pasikeisti ir sąlygos.

Jeigu dėl pabaigos laiko nesitarta (neterminuota sutartis), sutartis baigiasi po to, kai nuomotojas parašo nuomininkui pranešimą apie nutraukimą. Nuomininkas visada (nesvarbu, tartasi ar ne dėl pabaigos laiko) gali nutraukti sutartį parašęs pranešimą nuomotojui prieš 1 mėnesį.

Jei kažką pablogino (pvz. Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui. Pvz. jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.

Natūralus ir Nenatūralus Turto Nusidėvėjimas

Vieni nuomotojai supranta, kad bėgant metams natūralu, kad nekilnojamasis turtas (NT), jame esantys baldai ir santechnika nusidėvės, tad visa tai įtraukia į nuomos kainą. Kiti, išnuomoję savo būstą metams ar ilgesniam laikotarpiui, tikisi, kad nuomininkams išsikrausčius turtas atrodys lygiai taip pat, kaip kad atrodė jiems įsikėlus.

NT agentūros „Capital“ brokerė Justina Zabarauskienė atkreipė dėmesį, kad turto nusidėvėjimo neįmanoma išvengti, net jei butas ir nėra naudojamas: „Pvz., buvo atvejis, kai butą nusprendė nuomoti tik po to, kai jis apie 3 metus stovėjo tuščias. Net „stovint tuščiai“ sugedo unitazo bakelis, nors juo niekas nesinaudojo. Daiktai bute (sienos, grindys, baldai, įranga) su laiku tampa senesni, gali atsirasti įbrėžimų, dėmių, spalvos išblunka. Tai nėra kažkas, sukeliama specialiai, o tiesiog natūralaus naudojimosi pasekmė.“

Natūralaus Nusidėvėjimo Pavyzdžiai

Anot J. Zabarauskienės, normaliu nusidėvėjimu būtų laikomi:

• pažeidimai, atsiradę dėl normalaus daiktų naudojimo pagal tikslinę paskirtį (pvz., rankenėlių ar turėklų nusitrynimai)
• santechnikos prietaisų lašėjimas, klibėjimas
• smulkūs, negilūs įbrėžimai ant sienų, kuriuos galima nuvalyti
• pageltęs šaldytuvas ar kita buitinė technika
• rūdys ant radiatoriaus
• pelėsis (individualiai žiūrima, nes gali būti nuomininko nepriežiūra, nevėdinimas)

Nenormalaus Nusidėvėjimo Pavyzdžiai

O, pasak brokerės, nenormalus nusidėvėjimas (kurį nuomininkui tektų tvarkyti iš savo kišenės) būtų:

• žymės, paviršių įbrėžimai, kurių negalima nuvalyti
• sulaužymai, mechaniniai pažeidimai (pvz., sofos kojelės iškrypo dėl šokinėjimo)
• dėmės ant tekstilės (sofų, čiužinių, kėdžių)
• užuolaidų suplėšymas prie darinėjamo lango
• sulaužytos lovos grotelės (dažnai pasitaikantis pažeidimas)

Kaip Įrodyti Savo Tiesą?

Brokerė pabrėžė, kad savininkas negali vienašališkai nuspręsti negrąžinti užstato. J. Zabarauskienė išskyrė, kad tokiu atveju vertėtų susitarti dėl kompensacijos (pvz., ne tik naujo baldo, bet ir jo pristatymo išlaidų padengimo) arba pažeidimą sutvarkyti pačiam nuomininkui, jei jis tam turi įgūdžių.

Advokatas aiškino, kad savininkas (kaip nukentėjęs asmuo) privalo įrodyti, kad žala kilo dėl nuomininko veikimo (arba neveikimo). Nuomininkas gali įrodyti savo tiesą daug lengviau, jei turės užfiksuotą butą dar prieš atsikraustymą. Jeigu būklės apsirašymo ar nuotraukų nuomininkas visgi nepasidarė, padėtų ekspertizė, kuri vertintų galimą nusidėvėjimo kilmę: natūrali, sukelta netinkamo naudojimo ar tyčinė.

Patarimai Nuomininkams ir Nuomotojams

• Sudarykite išsamią sutartį su priedais, aprašančiais turto būklę.
• Fotografuokite ar filmuokite turtą prieš nuomą.
• Apsvarstykite galimybę kreiptis į advokatą dėl sutarties rengimo.
• Nusimatykite remontą kas 7-10 metų.

Nuomos Sutarties Registracija

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.

Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga.

Mokesčiai Už Nuomą

Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.

Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.

Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc.

Verslo Liudijimas Ar Pajamų Deklaravimas?

Nuspręsti, kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, nesunku, o viskas priklauso nuo to, kiek uždirbsite iš nuomos. Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus.

O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.

Žemiau pateikiama lentelė su pavyzdžiais, kiek kainuoja verslo liudijimas skirtinguose Lietuvos miestuose:

Bendroji Nuosavybė ir Nuoma

Bendroji nuosavybė - tai turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos yra, kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.

Skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendroji Dalinė Nuosavybė

Bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Bendroji Jungtinė Nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

Bendrasavininkų Teisės ir Pareigos

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.
• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Nesutarimai Tarp Bendrasavininkų

Dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko.

Ką Daryti, Jei Bendrasavininkas Nesutinka Parduoti Turto?

Jei vienas bendrasavininkas atsisako parduoti savo dalį arba nesutinka su pardavimo sąlygomis, galimi keli veiksmai:

• Pirmenybė kitiems bendrasavininkams: Pirmiausia, reikia įsitikinti, kad bendrasavininkai buvo tinkamai informuoti apie ketinimą parduoti ir buvo pasiūlyta jų pirkti turtą.
• Teisė į pardavimą per teismą: Jei bendrasavininkas nesutinka su pardavimu, kitų bendrasavininkų grupė turi teisę kreiptis į teismą dėl turto pardavimo priverstinumo.
• Galimybė išpirkti kitą bendrasavininką: Jei nesutariama dėl pardavimo, galima susitarti dėl išpirkimo sąlygų.

Išperkamoji Nuoma: Alternatyvus Būdas Įsigyti Būstą

Isperkamoji nuoma yra unikali ir vis populiaresnė teisinių santykių forma, kuria siekiama suderinti nuomos ir pirkimo interesus. Šioje sutartyje nuomininkas gauna galimybę naudotis turtu, o ateityje jį įsigyti pagal iš anksto nustatytas sąlygas. Tokių sutarčių populiarumas kyla dėl galimybės išvengti didelių pradinių investicijų, taip pat suteikiant lankstesnę finansinę struktūrą.

Isperkamoji nuoma remiasi nuomos ir pirkimo sutarties elementais, tačiau skiriasi savo savybėmis. Ši sutartis paprastai apima dvi pagrindines dalis: nuomos laikotarpį, per kurį nuomininkas naudojasi turtu, ir pasirinkimo teisę jį įsigyti už iš anksto sutartą kainą.

tags: #nbuto #nuoma #kai #du #savininkai