Renovuoti seną namą gali būti unikalus iššūkis. Tačiau, esant išlikusiems seno namo pamatams ar pastatą nugriovus arba įsigijus sklypą su likusiais pamatais, dažnai norima statyti naują namą ant buvusio pastato pamatų (dalies pamatų).
Taigi, kokia tai būtų statybos rūšis - nauja statyba ar rekonstravimas? Aptarkime esminius aspektus, susijusius su naujo namo statyba ant senų pamatų Lietuvoje.
Nauja statyba ar rekonstravimas?
Naujo antžeminio statinio statyba yra tada, kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių. Statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju - kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų).
O statinio rekonstravimo tikslas - perstatyti esamo statinio laikančiąsias konstrukcijas ir tuo pakeičiant (padidinant, sumažinant) bet kuriuos statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį, skersmenį ir pan.
Statybą leidžiantis dokumentas (SLD)
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
O nesudėtingiesiems statiniams statyti SLD privalomas tam tikrose teritorijose ir priklauso nuo statinių parametrų, pagal kuriuos pastarieji priskiriami I ar II nesudėtingųjų statinių grupei. Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
Nesudėtingųjų statinių I ar II grupei priskiriamų pastatų požymiai ir techniniai parametrai nurodyti statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 2 lentelėje.
Kada SLD nereikalingas?
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:
- kultūros paveldo objekto teritoriją;
- kultūros paveldo objekto apsaugos zoną;
- kultūros paveldo vietovę;
- kurortą;
- Kuršių neriją;
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Taip pat SLD nereikalingas statant I grupės nesudėtingąjį pastatą Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, jeigu jis statomas šioje teritorijoje esančioje sodyboje.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:
- miestą;
- konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją;
- kultūros paveldo objekto teritoriją;
- kultūros paveldo objekto apsaugos zoną;
- kultūros paveldo vietovę;
- gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną;
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Taip pat SLD nereikalingas statant II grupės nesudėtingąjį pastatą Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, jeigu jis statomas šioje teritorijoje esančioje sodyboje.
Tačiau atkreipiame dėmesį, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamam gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatui statyti SLD privalomas visada, nepriklausomai nuo to, kokioje teritorijoje jis statomas.
Svarbūs aspektai
- Namo registracija: Prieš pradedant griauti seną namą - išsiaiškinti, ar namas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR).
- Griovimas: Naujo statinio statyba toje pačioje vietoje galima tuo atveju, jeigu esamas statinys būtų nugriautas (statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos) ir išregistruotas iš NTR.
- SLD: Naujo gyvenamojo namo statybai privalomas SLD, kurį išduoda savivaldybės administracija, statytojui pateikus Statybos statymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodytus dokumentus (bendruoju atveju), iš kurių vienas - statinio projektas.
- Teisės aktai: Svarbu įsitikinti, kad naujo pastato statyba senojo pastato vietoje yra galima pagal galiojančius teisės aktus.
Statybos darbų priskyrimas rekonstravimui
Jeigu ant seno namo, įregistruoto NTR, paliktų pamatų (t. y. pagal pirmiau nurodytus požymius statinys nelaikytinas nugriautu) statinys perstatomas pakeičiant bet kurias laikančiąsias konstrukcijas kitomis laikančiosiomis konstrukcijomis, įrengiant naujas laikančiąsias konstrukcijas, pašalinant dalį esamų laikančiųjų konstrukcijų ir dėl to pasikeis (padidės, sumažės) bet kurie statinio išorės matmenys (ilgis, plotis, aukštis, skersmuo ir pan.), tokie statybos darbai bus priskiriami statinio rekonstravimui.
Pažymėtina, kad neypatingojo pastato - gyvenamojo namo - rekonstravimui visais atvejais privaloma gauti SLD.
Kapitalinis remontas
Norint atlikti neypatingojo pastato - gyvenamojo namo - kapitalinio remonto darbus, SLD neprivalomas, jei namas nėra kultūros paveldo statinys. Kai SLD neprivalomas, kapitalinio remonto projektas gali būti rengiamas, jei to pageidauja statytojas.
Atlikti namo kapitalinio remonto darbai būtų užbaigiami statytojui surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą. Užpildyta deklaracija kartu su statinio kadastro duomenų byla turi būti pateikta kadastro duomenų tvarkytojui kadastro duomenų atnaujinimui.
Pamatų tvirtinimas
Pamatų tvirtinimas atliekamas įvertinus pamatų būklę. Priklausomai nuo būsimos statinio paskirties bei eksterjero atnaujinimo darbų galimi keli sprendimo būdai. Kadangi dažniausiai namas nėra nukeliamas, vykdyti kompleksinius gilaus ~1,2 m. pamato klojimo darbus yra labai sudėtinga. Paprastai nueinama paprastesniu keliu.
Jei namui būtina keisti ir apatinius vainikus, statinys yra sukeliamas specialiais domkratais, paremiamas kaladėmis, išardomas supuvęs rąstų vainikas. Tada namo kampuose bei rastų sukirtimo vietose kasamos arba gręžiamos reikalingo gylio duobės, jos pripildomos betonu. Likęs pamato perimetras įgilinamas per „pora kastuvų“ (0,25-0,4 m), armuojamas ir išliejamas betoninis pagrindas.
Vietoj išimto rąstų vainiko galima lieti betoninį pamatą, mūryti sienų blokelius ar plytas iki projektinio aukščio. Pamatas iš lauko pusės nutinkuojamas arba apklijuojamas klinkerinėmis plytelėmis, kurios suteikia tvirtesnio ir prabangesnio namo įvaizdį.
Medinių namų tipai pagal statybos laikotarpį
Taip yra dėl to, kad dauguma medinių namų statyti dar prieš antrąjį pasaulinį karą.
- Mediniai namai, statyti iki I-ojo pasaulinio karo: Išlikę didesnės, turtingų valstiečių sodybos, nes mažažemiai statė mažus iš plonų rąstų, dažnai be pamatų namus, kuriuos įveikė laikas ir du karai.
- Mediniai namai statyti tarp antrojo ir trečiojo pasaulinio karo: Paprastai tai laikotarpis nuo 1930 iki 1940 metų, kadangi Nepriklausomybės pradžioje buvusi suirutė, ir tik po žemės reformos prakutę valstiečiai ėmė ręsti būstus iš geresnės kokybės rąstų.
- Mediniai namai, statyti pokario laikotarpiu: Tai pakankamai nedideli (iki 100 m2 bendro ploto gyvenamieji namai, statyti iš silpnesnės medienos arba perstatyti iš senų sodybų. Šie namai jau statyti ant cementinių pastatų, todėl mažiau paveikti drėgmės.
Išvada
Statant naują namą ant senų pamatų, svarbu atsižvelgti į daugybę teisinių ir techninių aspektų. Tiksliai išsiaiškinus, kokie leidimai reikalingi ir kokie reikalavimai taikomi konkrečiam atvejui, galima išvengti problemų ateityje ir sėkmingai įgyvendinti savo svajonių namo projektą.