Šiame straipsnyje pasidalinsime praktinėmis įžvalgomis apie bendraturčius siejančius teisinius santykius, apie tai kaip sprendžiami bendraturčių ginčai, kaip vyksta bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo turto padalijimas tarp bendraturčių bei kokie tokiam atsidalinimui taikomi kriterijai, kada sprendžiant bendraturčių ginčą tikslinga taikyti bendrosios dalinės nuosavybės padalijimą natūra, o kada taikytina kompensacija pinigais (kai vienas bendraturtis prarandantis dalį bendrosios dalinės nuosavybės gauna už tai kompensaciją pinigais ar kitu turtu iš kito bendraturčio).
DĖMESIO - Šiame straipsnyje esanti informacija neturėtų būti laikoma teisiniu patarimu, o vertinama kaip teisinės įžvalgos ir subjektyvi nuomonė.
Žemės sklypą, statinius ar patalpas nuosavybės teisėmis valdant keliems bendraturčiams, gali kilti poreikis nustatyti naudojimosi tvarką. Nors naudoti bendrąja daline nuosavybės teise priklausantį daiktą asmuo dažniausiai gali ir nenustatęs naudojimo tvarkos, norint kiek įmanomą apriboti galimai kilsiančių konfliktinių situacijų tarp bendraturčių skaičių ir išvengti naudojimo metu kylančių pretenzijų, verta iš anksto pagalvoti apie daikto naudojimosi tvarkos nustatymą.
Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra žemės sklypo naudojimosi tvarka, kaip ji nustatoma, kokie kriterijai taikomi ir kokie yra privalumai bei trūkumai.
Bendrosios nuostatos
Bendrosios nuosavybės teisės objektu naudojamasi bendraturčių sutarimu (Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalis). Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre. Bendraturčiai turi teisę susitarimą dėl naudojimosi tvarkos patvirtinti notariškai ir įregistruoti viešame registre (CK 4.81 straipsnio 2 dalis). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis.
Bendraturčiams dėl naudojimosi tvarkos nesusitarus, ji nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Kaip jau minėta anksčiau, dalių bendrosios nuosavybės teisėje nustatymas galimas tiek bendraturčių sutarimu, tiek, tokio sutarimo nepasiekus, - teismine tvarka. Naudojimosi žemės sklypu tvarka nustatoma pagal naudojimosi bendru žemės sklypu tvarkos projektą, parengtą žemės santykius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka.
Ginčų sprendimo tvarka
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Paprastesnis būdas
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia. Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta. Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip - 1) informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.); 2) pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.). Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Sudėtingesnis būdas
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą. Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas. Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių). Taip pat paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai.
Šis būdas yra išimtinis tuo, kad jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti - teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams. Šio išimtinio būdo taikymui yra nustatytos kelios sąlygos - 1) visų pirma turi būti sprendžiamas daikto padalijimo natūra galimumas, net padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai; 2) Tik nesant galimybės padalyti daikto natūra arba atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams, gali būti priteista kompensacija pinigais. (LAT 2008-11-11 nutartis byloje Nr. 3K-7-466/2008, Šiaulių apygardos teismo 2016-06-20 nutartis Nr. 2A-576-357/2016). Visais atvejais teismas prioritetą turėtų teikti daikto atidalijimui natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: 1) pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; 2) kompensacija paprastai priteisiama atidalijimo siekiančiam bendraturčiui; 3) faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies iš bendraturčio paėmimas neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pavyzdžiui, kai dalis bendrojoje nuosavybėje, palyginus su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertinamas kaip labai svarbus (LAT 2016-12-20 nutartis byloje Nr. 3K-3-556-687/2016, 2015-07-03 nutartis byloje Nr.
Kompensacija paprastai yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai Ieškovui). Ieškovas pasiūlo atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantą ir paprastai būtent jis turi atsisakyti jam priklausančios nuosavybės dalies mainais į išmokamą kompensaciją t.y. kito ar kitų bendraturčių nuosavybė padidėja Ieškovui priklausančia dalimi, o jis už prarastą nuosavybės plotą gauna kompensaciją.
Teismų praktikoje laikomąsi pozicijos, jog kompensacija priteisiama prašančiam atsidalinti, tačiau išskirtiniais atvejais yra galima priteisti kompensaciją ir be savininko sutikimo (t.y. „Atidalijimo atveju priteisti kompensaciją paprastai galima prašančiajam atsidalinti, nes tokiu atveju preziumuojama, kad jis, siekdamas nutraukti bendrą nuosavybės valdymą, sutinka gauti kompensaciją. Priteisti kompensaciją be savininko sutikimo vienam ar keliems atsidalijantiems bendraturčiams galima, kai išnaudotos visos galimybės, parenkant atidalijimo būdus, siekiant padalyti daiktą, nepadarius jam neproporcingos žalos, pavyzdžiui, bendraturčio dalis, palyginus su kitais bendraturčiais, daug mažesnė ir jo dalies dydis neleidžia racionaliai tos dalies atskirti, o pats savininkas dėl tokios nuosavybės teisės apimties neturi realios galimybės naudotis bendro daikto dalimi (LAT 2003-09-08 nutartis byloje 3K-3-780/2003, šalys - V. J. v. S.
Teismo praktika ir kriterijai
Teismai praktikoje išaiškino naudojimosi nekilnojamaisiais daiktais tvarkos nustatymo bendrąsias taisykles, taikytinas nustatant nekilnojamųjų daiktų naudojimosi tvarką. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra patvirtinęs keletą kriterijų, nustatant daiktų naudojimosi tvarką:
- adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus;
- teisėtumo kriterijus;
- socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus;
- naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus;
- faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus.
Rengiant žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarkos planus ir pasiūlymus, be kita ko, turi būti atsižvelgiama į minėtus kriterijus ir siekiama bendraturčių interesų pusiausvyros. Svarbu ir tai, kad naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje (Civilinio kodekso 4.81 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymas
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo atveju turi būti tiksliai nustatyta kiekvienam bendraturčiui tenkanti sklypo dalis ir jos vieta kitų objektų atžvilgiu. Dėl to žemės sklypo plane turi būti aiškiai atspindėta bendraturčiui tenkančios dalies dydis ir išsidėstymas, o riba, skirianti bendraturčių naudojamas dalis, turi būti nubrėžta taip, kad šalims ir teismui būtų galima nustatyti jos faktinę vietą.
Naudojimosi bendru daiktu (žemės sklypu, pastatu, patalpa) tvarkos nustatymo projektuose turi būti atsižvelgta į bendraturčių turimas dalis bendrojoje nuosavybėje, siūloma naudojimosi tvarka turi būti patogi visiems bendraturčiams ir užtikrinanti jiems galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą. Siūlomoje naudojimosi bendru daiktu tvarkoje turi būti išlaikyta visų bendraturčių interesų pusiausvyra, garantuojanti, kad nė vieno bendraturčio teisės nustatant naudojimosi tvarką nebus pažeistos ir bus kuo mažiau apribotos.
| Kriterijus | Aprašymas |
|---|---|
| Adekvatumas dalims bendrosios nuosavybės teisėje | Naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje. |
| Teisėtumas | Naudojimosi tvarka turi atitikti galiojančius įstatymus ir kitus teisės aktus. |
| Socialinės taikos ir proporcingumo | Naudojimosi tvarka turi užtikrinti taikius santykius tarp bendraturčių ir būti proporcinga jų interesams. |
| Naudojimosi daiktu racionalumas (patogumas) ir efektyvumas | Naudojimosi tvarka turi būti patogi ir efektyvi visiems bendraturčiams, leidžianti jiems gauti maksimalią naudą iš daikto. |
| Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumas | Naudojimosi tvarka turi atsižvelgti į esamus nuosavybės teisinius santykius ir siekti jų stabilumo. |
Trys situacijos sprendimo būdai
Dažnai susiduriame su situacijomis, kai mūsų klientai jau turi įsigiję ar nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais reikia labai aiškiai įvardinti galimas grėsmes ir rasti jų sprendimus, nes neišvengiamai teks turėti santykį su kitais žemės sklypo bendraturčiais. Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko.
Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.
Žemės sklypo dalies atidalinimas
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą.
Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečiais sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga.
Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus.
Pavyzdžiui, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties?
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje.
Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį.
Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti.
Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.
Naudojimosi tvarkos nustatymas tarp sklypo bendraturčių reikalingas:
- Tais atvejais, kai vienas iš bendraturčių nori atskirti ir parduoti jam priklausančią sklypo dalį,
- Norint sklypą atidalinti ar atliekant panašias procedūras.
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymas naudingas ir siekiant geresnių tarpusavio santykių, t. y. norint išvengti galimų konfliktų tarp bendraturčių.
tags: #naudojimosi #tvarkos #nustatymo #nukrypstant #nuo #nuosavybes