Kartu su bendraturčiu valdote nekilnojamąjį turtą (namą ir (ar) žemės sklypą), bet įvairiais klausimais tarp jūsų nuolat kyla kivirčai? Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto naudojimo tvarkos nustatymo klausimus, kai turtas priklauso keliems savininkams (bendrasavininkams). Išnagrinėsime teisines nuostatas, bendraturčių teises ir pareigas, ginčų sprendimo būdus bei teismų praktiką.
Bendroji Nuosavybė: Kas Tai?
Visų pirma, tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes, reikia tiksliai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų. Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.
Bendroji dalinė nuosavybė
Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
Bendrasavininkų teisės ir pareigos
Bendraturčių teisių ir pareigų įgyvendinimą aprašo Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. Pagal galiojančius Lietuvos įstatymus, efektyvus ir teisingas naudojimosi bendra nuosavybe tvarkos nustatymas yra svarbus ne tik tarpusavio santykių skaidrumui, bet ir visų bendraturčių teisių užtikrinimui.
NT bendrasavininkų teisės
Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:
- Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
- Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
- Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.
NT bendrasavininkų pareigos
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Bendrasavininkų Nesutarimai: Pagrindinės Priežastys
Kodėl bendrasavininkai gali nesutarti? Verta pastebėti, kad dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Tad galima teigti, kad vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.
Be aiškios naudojimosi tvarkos, bendraturčiai gali susidurti su:
- Konfliktais dėl turto naudojimo.
- Neefektyviu ir neteisingu daikto valdymu.
- Teisiniais iššūkiais, susijusiais su prieigos ar išlaikymo klausimais.
5 žingsniai, kaip valdyti konfliktus tarp komandos narių
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Nors bendrąja daline nuosavybe valdomą turtą galima naudoti ir nenustatant konkretaus naudojimosi būdo, iš anksto apibrėžta naudojimosi tvarka padeda išvengti konfliktų tarp bendraturčių ir užtikrinti sklandų turto valdymą.
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Nors naudojimosi tvarkos planas, kuriuo išreiškiama bendraturčių valia, nėra reglamentuotas dokumentas, jis turi būti parengtas tokiu būdu, kad jame nurodytų duomenų pakaktų notariniam sandoriui sudaryti ar atitinkamam teismo sprendimui priimti. Jei bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti (2012-10-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423/2012).
Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai (2017-10-04 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-343-611/2017; 2022-04-13 nutartis civilinėje byloje Nr. būtų aiškiai ir tiksliai apibrėžtos kiekvienam bendraturčiui priskiriamos naudotis dalys, jų ribos, plotai, išsidėstymas, faktinė vieta, t. y.
Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti (2010-01-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13/2010), tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą (2019-01-03 nutartis civilinėje byloje Nr.
Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d. Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.
Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises. Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu). Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais (2022-04-06 nutartis civilinėje byloje Nr.
Kaip minėta, nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis. Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas (2011-05-24 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-253/2011). Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus (2010-10-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2010).
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Civilinio kodekso 4.75 straipsnyje nustatyta, kad daiktas (turtas), esantis bendrosios jungtinės nuosavybės teisės objektu, valdomas, naudojamas bei juo disponuojama tik esant bendraturčių sutikimui. Bendraturčių sutikimas būtinas nekilnojamajam daiktui perleisti kito asmens nuosavybėn, išnuomoti ar perduoti naudotis kitokiu būdu, įkeisti ar kitaip suvaržyti teisę į daiktą. Bendraturtis neturi teisės perleisti kito asmens nuosavybėn bendrosios jungtinės nuosavybės teise turimos savo dalies, kol ši dalis nebus nustatyta konkrečiame bendrame daikte (turte).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje, nagrinėjant bendraturčių ginčus, suformuotos principinės nuostatos, užtikrinančios, kad bendraturčiai visų pirma išnaudotų visas galimybes suderinti savo valią dėl nuosavybės teisės į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą įgyvendinimo. Tai pasiekti padeda bendraturčių kooperavimasis. Ginčas dėl naudojimosi bendrais nekilnojamaisiais daiktais sprendžiamas, vadovaujantis CK 4.81 str. 1 d.
Bylos nagrinėjimo metu pateikiami naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarkos projektai ne visada atitinka abiejų ginčo šalių interesus. Teismo pareiga yra priimti abiem pusėms priimtiniausią sprendimą, atsižvelgiant į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje, įvertinant šalių nesutarimo priežastis, siekiant, kad nustatoma naudojimosi tvarka būtų patogi bendraturčiams, racionali ir tarnautų geresniam nuosavybės valdymui.
Kasacinis teismas taip pat yra konstatavęs, kad atidalijami gali būti ne visi, o tik vienas ar keli bendraturčiai. Atidalijus dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės atidalyta dalis tampa savarankišku nuosavybės teisės objektu. Nustačius naudojimosi bendru turtu tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta. Savo nuožiūra bendraturtis naudojasi tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.
Praktiniai aspektai ir patarimai
Prieš įsigyjant dalį turto verta pasidomėti, kas bus būsimi kaimynai (bendraturčiai). Visi turto savininkai yra nurodyti NT registro išraše. Jeigu perkamas objektas turi kelis savininkus, jų duomenis paprasčiausiai galima sužinoti kreipiantis į tą NT pardavėją, jis ir pateiks registro išrašą.
Pagrindinės rizikos, kurias reikėtų įvertinti - gali kilti nesutarimų su kitais bendraturčiais dėl naudojimosi bendru turtu. Pavyzdžiui, dėl tam tikrų namo, ar jam priklausančio žemės sklypo dalių, namo išlaikymo ar priežiūros. Norint tinkamai naudotis namu gali tekti nustatyti naują naudojimosi namu tvarką, o jeigu jai nepritars kiti namo bendraturčiai, teks kreiptis į teismą dėl tokios tvarkos nustatymo, ginčo laikotarpiu teismas gali skirti namo administratorių, tokiu būdu patiriant ne tik papildomų bylinėjimosi išlaidų, tačiau ir išlaidų namo administravimui.
Taip pat bendraturčiams nevykdant pareigos apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms, gali tekti tokius nuostolius padengti kitam bendraturčiui, o tokių nuostolių išieškojimas iš skolininkų gali būti komplikuotas ir užtrukti. Svarbu paminėti, kad jei norėsite atlikti namo dalies rekonstrukciją bus reikalingas kitų bendraturčių sutikimas, o šiems atsisakant jį suteikti, tektų kreiptis į teismą dėl teisės atlikti namo rekonstrukciją be bendraturčio sutikimo.
Jei nėra sudaryto testamento, visi vienos eilės įpėdiniai pagal įstatymą paveldi turtą lygiomis dalimis. Šis turtas yra visų šių įpėdinių dalinė nuosavybė. Pavyzdžiui, trims vienos eilės įpėdiniams paveldėjus vieną NT objektą, kiekvienam tenka po ⅓. Įpėdiniams nesutarus dėl turto pasidalijimo, pagal kiekvieno jų ieškinį turtą padalija teismas. Pavyzdžiui, pirmame aukšte esančios patalpos paskiriamos naudotis vienam bendraturčiui, antrame aukšte - kitam.
tags: #naudojimosi #nekilnojamojo #turtu #nustatymas