Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, susiję su naudojimosi gyvenamuoju namu tvarka, įskaitant mokesčių paskirstymą, bendrojo naudojimo patalpas ir teismų praktiką. Daugiabučių namų savininkams dažnai kyla klausimų dėl teisių ir pareigų, todėl svarbu išnagrinėti pagrindinius principus ir teisinius niuansus.
Mokesčių paskirstymas daugiabučiuose namuose
Vienas iš dažniausiai kylančių klausimų - kaip teisingai paskirstomi mokesčiai bendrijoje. Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nustato, kad kiekvienas bendraturtis proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Taigi, mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Kyla klausimas, ar neįrengtos, tačiau įregistruotos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai pagal CK 4.82 str. 3 dalį? Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Kas yra naudingas plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas. Šiuo reglamentu galima vadovautis skaičiuojant mokesčius.
Mokesčių paskirstymo pavyzdys
Panagrinėkime pavyzdį, kai bendrijoje vienam pastate yra 4 savininkai, kuriems nuosavybės teise priklauso po vieną butą ir vieną nešildomą negyvenamą patalpą - sandėliuką, esančius namo rūsyje. 4 butai ir 4 sandėliukai kiekvienam savininkui Registrų centre registruoti kaip atskiri privačios nuosavybės vienetai. Registrų centro išraše yra nurodyta, kad namo bendras plotas 736 kv.m., o naudingas plotas (t.y. butai) 468 kv.m. Koks plotas laikomas naudingu, 4 butų savininkų atveju, t.y. kokį plotą vertinti, taikant proporcingumo principą bendrų mokesčių skaičiavimui - ar tik butų, kaip nurodyta RC išraše ar pridedant ir rūsių plotus? Nėra svarbu, kokios paskirties plotą užima savininkas pastate - ar tai butas, ar sandėliukas, ar garažas, nesvarbu, ar dažnai naudojama, ar retai. Naujos statybos namuose visos kitos patalpos, tokios kaip sandėliukai ar garažai, įprastai būna įregistruotos atskiru unikaliu numeriu, būna nurodytas tų patalpų plotas ir jos būna valdomos nuosavybės teise.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas. Aiškindamas minėtoje Civilinio kodekso nuostatoje įtvirtintą proporcingumo principą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad... nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat ir bendraturčio, kurio bendrosios dalinės.
Apibendrinant, mokesčiai daugiabučiuose namuose skaičiuojami proporcingai pagal naudingąjį plotą, į kurį įeina ir kitos patalpos, tokios kaip sandėliukai ar garažai, jei jie yra įregistruoti kaip atskiri nuosavybės objektai.
Bendrojo naudojimo patalpos
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas...
Kyla klausimas, ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas. Suprantama, kad bendrojo naudojimo patalpos turi būti naudojamos bendrai, tai juk ne asmeninės patalpos.
Reikia galvoti apie bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą. Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...
Svarbu, kad bendrojo naudojimo objektų aprašas būtų aiškus ir atnaujintas, o sprendimai dėl bendro naudojimo patalpų priimami atsižvelgiant į visų savininkų interesus.
Teismų praktika
Teismų praktika taip pat svarbi nagrinėjant naudojimosi gyvenamuoju namu tvarką. Pavyzdžiui, LAT (Lietuvos Aukščiausiasis Teismas) nurodė, jog ieškinio reikalavimas pripažinti, kad atsakovė neteisėtai atjungė jai priklausančių patalpų šildymo sistemą nuo daugiabučio namo centrinės šildymo sistemos, nėra atsakovei nukreiptas reikalavimas, kurio tenkinimas reikštų materialinių teisinių padarinių ieškovei atsiradimą, todėl teismai neturėjo dėl jo tenkinimo ar atmetimo nuspręsti teismo sprendimo rezoliucinėje dalyje. Toks reikalavimas yra susijęs su faktinių aplinkybių teisiniu kvalifikavimu ir turėjo būti vertinamas kaip antrojo ieškiniu pareikšto reikalavimo (įpareigoti atsakovę prijungti patalpas prie centrinės šildymo sistemos) faktinis pagrindas, tačiau negalėjo būti savarankiškas ieškinio dalykas, todėl ši civilinės bylos dalis nutrauktina kaip nenagrinėtina teisme (CPK 293 str. 1 d. 1 p.).
LAT konstatavo, kad teismų sprendimais atidalijus iš bendrosios dalinės nuosavybės, ieškovė asmeninės nuosavybės teise įgijo patalpas, kuriomis iki atidalijimo ji turėjo teisę naudotis, o atsakovė asmeninės nuosavybės teise įgijo patalpas, kuriomis iki atidalijimo ji turėjo teisę naudotis; neatidalinta liko tik pirmo aukšto laiptinė, t. y. šalys liko tik šios namo dalies bendraturtės. Tai, jog pagal nustatytą naudojimosi gyvenamuoju namu tvarką ieškovė turėjo teisę naudotis didesne palėpės dalimi, nei yra jos turima bendrosios dalinės nuosavybės dalis, nereiškia, kad ji įgijo šią palėpės dalį asmeninės nuosavybės teise, bet ir kad ji įgijo teisę atsidalyti ją natūra, nes prieš pareiškiant ieškinį dėl atidalijimo teismo sprendimu buvo nustatyta naudojimosi bendru daiktu tvarka, atidalijimo variantas nebūtinai turi sutapti su nustatyta naudojimosi tvarka.
LAT taip pat nurodė, kad servituto panaikinimo galimybė, kai išnyksta servituto būtinumas, siejama su tuo, kad turi būti iš esmės pasikeitusios konkrečios šalių sutartos ar objektyviai egzistavusios aplinkybės, dėl kurių servitutas buvo nustatytas, t. y. tos aplinkybės turi taip pasikeisti, kad atsirastų galimybė viešpataujantįjį daiktą tinkamai naudoti nesinaudojant tarnaujančiuoju daiktu (CK 4.135 str.).
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai principai, susiję su mokesčių paskirstymu daugiabučiuose namuose:
| Principas | Aprašymas |
|---|---|
| Proporcingumas | Mokesčiai skirstomi proporcingai savininko daliai pastate (pagal naudingąjį plotą). |
| Naudingasis plotas | Į naudingąjį plotą įeina gyvenamosios ir kitos patalpos (virtuvės, san. mazgai, koridoriai ir pan.). |
| Bendro naudojimo objektai | Išlaidos už bendro naudojimo objektus (pvz., liftus) skirstomos pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą. |
| Atskiros patalpos | Jei sandėliukai, garažai ir pan. yra įregistruoti kaip atskiri nuosavybės objektai, jie taip pat įtraukiami į naudingąjį plotą. |
Apibendrinant, teismų praktika pabrėžia, kad svarbu atsižvelgti į konkrečias aplinkybes ir teisinius reguliavimus, sprendžiant ginčus dėl naudojimosi gyvenamuoju namu tvarkos.
tags: #naudojimosi #gyvenamuoju #namu #tvarka