Nekilnojamojo turto (NT) naudojimas ne pagal paskirtį Lietuvoje kelia vis daugiau iššūkių. Siekiant užtikrinti darnų teritorijų vystymą ir išvengti neigiamų pasekmių, Aplinkos ministerija inicijuoja teisinio reguliavimo pokyčius. Šiame straipsnyje aptariamos pagrindinės problemos, planuojami pakeitimai ir galimos pasekmės NT rinkai bei visuomenei.
Esamos problemos ir iššūkiai
Darbo grupė gilinosi į Lietuvoje kylančias problemas, kai svečių namai, viešbučiai, vienbučiai gyvenamieji namai virsta daugiabučiais gyvenamaisiais pastatais, kūrybinės dirbtuvės - butais, ūkio pastatai - gyvenamaisiais namais. Diskusijų metu buvo vertinamos neigiamos pasekmės, kylančios, kai nesilaikoma pastatų paskirtims keliamų reikalavimų: savivaldybių suplanuota infrastruktūra neatitinka poreikių, neužtikrinamas tinkamas gyventojų informavimas ir jų teisėti lūkesčiai, nesukuriama sveikatai palanki gyvenamoji aplinka, gyventojai įsigyja „negyvenamus“ butus ar rekreacinės teritorijos naudojamos ne viešajam interesui tenkinti.
- Infrastruktūros neatitikimas: Savivaldybių suplanuota infrastruktūra neatitinka poreikių, kai pastatai naudojami ne pagal paskirtį.
- Informacijos trūkumas: Neužtikrinamas tinkamas gyventojų informavimas ir jų teisėti lūkesčiai.
- Gyvenamosios aplinkos kokybė: Nesukuriama sveikatai palanki gyvenamoji aplinka.
- Piktnaudžiavimas: Gyventojai įsigyja „negyvenamus“ butus ar rekreacinės teritorijos naudojamos ne viešajam interesui tenkinti.
Planuojami teisinio reguliavimo pokyčiai
Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė parengė planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais. Rengiant šiuos pakeitimus darbo grupė atsižvelgė į Specialiųjų tyrimų tarnybos, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto ir kitų institucijų pateiktas pastabas ir pasiūlymus, užsienio valstybių praktiką. Įvertinusi problematiką, darbo grupė siūlo šias pagrindines pokyčio kryptis.
Pagrindinės pokyčių kryptys:
- Turtinių vienetų reglamentavimas: Atskirti daugiabučius gyvenamuosius pastatus nuo viešbučių ir kitų apgyvendinimo paslaugas teikiančių verslo objektų.
- Ūkinė veikla kaip statinio paskirties kriterijus: Aiškiai įvardinti, kad trumpalaikio ir laikinojo apgyvendinimo pastatai yra skirti būtent apgyvendinimo paslaugų teikimui.
- Inžinerinių sprendimų kriterijus: Pastate, kuris formuojamas kaip vienas turtinis vienetas, leisti įrengti tik vieną inžinerinių tinklų ir inžinerinių išteklių apskaitos sistemą.
- Baigtinis paskirčių sąrašas, perteklinių paskirčių panaikinimas: Peržiūrėti ir sudaryti baigtinį pastatų paskirčių sąrašą, kuriame būtų atsisakyta nebeaktualių arba dviprasmiškų paskirčių.
- Pastato patalpų paskirties reglamentavimo pokyčiai: Keisti galiojančią kitos paskirties patalpų proporciją į 90 proc. ir 10 proc.
- Skirtingoms pastatų paskirtims taikomų norminių reikalavimų peržiūra: Detaliau peržiūrėti norminius reikalavimus tam, kad būtų užtikrinta gyvenamosios aplinkos kokybė.
Turtinių vienetų reglamentavimas
2023 m. gegužės 1 d. įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, kurie turtinių vienetų skaičių įtvirtina kaip vieną iš pagrindinių statinio paskirties kriterijų. Atsižvelgiant į tai, siūloma atskirti daugiabučius gyvenamuosius pastatus, kuriems būdingas daugelio savininkų nuosavybės teisės įgijimas ir bendras pastato naudojimas nuo viešbučių ir kitų apgyvendinimo paslaugas teikiančio verslo objektų, kuriems būdingas vieno ūkinės veiklos savininko veikimas. Tuo pačiu principu siūloma atskirti ir vienbučius-dvibučius gyvenamuosius pastatus, skirtus nuosavybės teise valdyti ir naudoti vienai-dviem šeimoms.
Remiantis šiuo principu, siūloma nustatyti, kad vienbučiai gyvenamieji pastatai, pagalbinio ūkio pastatai, viešbučiai, kiti laikinojo apgyvendinimo pastatai būtų reglamentuojami kaip vienas turtinis vienetas. Norint juos išskaidyti į daugiau turtinių vienetų ir perleisti skirtingiems savininkams, būtų būtina keisti žemės sklypo naudojimo būdą, taip pat keisti pastato paskirtį į gyvenamąją, parengti statinio projektą, pritaikyti pastatą ir patalpas, informuoti gretimų teritorijų gyventojus.
Turtinių vienetų skaičių siūloma numatyti kaip esminį statinio projekto reikalavimą, kurio patikra vyktų visuose statinio projektavimo, statybos, jos užbaigimo ir naudojimo priežiūros etapuose. Taip pat siūloma keisti Civilinio kodekso nuostatas, leidžiančias daugeliui savininkų nusistatyti naudojimosi patalpomis tvarką, kad nesikartotų piktnaudžiavimo ir gyventojų klaidinimo atvejai, kai jiems išparduodamas vienas pastatas bendros nuosavybės dalimis.
Ūkinė veikla kaip statinio paskirties kriterijus
Apibrėžiant statinių paskirtis, siūloma aiškiai įvardinti, kad trumpalaikio ir laikinojo apgyvendinimo pastatai yra skirti būtent apgyvendinimo paslaugų teikimui, t. y. atitinkamos ūkinės veiklos vykdymui. Šis kriterijus leistų objektyviai atskirti atvejus, kai pastate gyvenama, nuo atvejų, kai vykdoma viešbučių ar trumpalaikės nuomos veikla, kurią galima pagrįsti atitinkamais komercinės veiklos dokumentais. Tai leistų efektyviau vykdyti statinių naudojimo pagal paskirtį priežiūrą.
Inžinerinių sprendimų kriterijus
Pastate, kuris formuojamas kaip vienas turtinis vienetas, siūloma leisti įrengti tik vieną inžinerinių tinklų ir inžinerinių išteklių (dujų, vandens, elektros) apskaitos sistemą. Taip būtų papildytas objektyviai vertinamų paskirčių kriterijų sąrašas, juo remiantis būtų galima įvertinti statinio paskirtį projektavimo ir jo naudojimo etape.
Baigtinis paskirčių sąrašas, perteklinių paskirčių panaikinimas
Siūloma peržiūrėti ir sudaryti baigtinį pastatų paskirčių sąrašą, kuriame būtų atsisakyta nebeaktualių arba dviprasmiškų paskirčių, taip pat pagal šių dienų poreikį pergrupuoti ar sukurti naujas paskirtis. Viešbučių paskirties pastatus siūloma pergrupuoti numatant, kad jie skirti tik trumpalaikio apgyvendinimo paslaugoms, atskirti šiuo metu populiarėjančių pastatų grupę - laikinojo apgyvendinimo paslaugų pastatus. Šie pastatai nuo viešbučių skirtųsi tuo, kad patalpos būtų naudojamos ilgalaikei nuomai. Jie būtų formuojami kaip vienas turtinis vienetas ir statomi komercinės paskirties objektų teritorijose.
Atsisakius poilsio pastatų paskirties, būtų užtikrinta, kad viešajam interesui skirtos rekreacinės teritorijos taptų prieinamos kuo didesniam lankytojų skaičiui, leidžiant jose statyti pastatus, skirtus trumpalaikio apgyvendinimo paslaugoms. Privačiam poilsiui skirti pastatai būtų statomi kaip gyvenamieji, kai tokia paskirtis būtų numatyta teritorijų planavimo dokumentuose. Atsisakius poilsio paskirties pastatų būtų išvengta nepamatuojamų skirtumų tarp gyvenimo ir poilsio vertinimo, užtikrinti planuojant apibrėžti teritorijų naudojimo tikslai.
Pastato patalpų paskirties reglamentavimo pokyčiai
Šiuo metu numatyta, kad iki 49 proc. pastato patalpų gali būti kitos nei viso pastato paskirties. Toks reglamentavimas trukdo darniai vystyti teritorijas, jose atsiranda skirtingos veiklos, kurios nebuvo įvertintos planuojant infrastruktūrą, informuojant gyventojus. Siekiant išspręsti šias problemas neužkertant kelio multifunkcinėms teritorijoms vystyti, siūloma keisti galiojančią kitos paskirties patalpų proporciją į 90 proc. ir 10 proc. Norint statyti kitokios sudėties, mišrius pastatus, pirmiausia reikėtų juos suplanuoti teritorijų planavimo dokumentuose, įtvirtinti juose kelis galimus žemės naudojimo būdus ir jais vadovautis projektuojant skirtingų paskirčių patalpas.
Siekiant skaidrumo ir tinkamai informuoti gyventojus, siūloma įvesti naujus - mišrios paskirties pastatus. Jų aplinka privalėtų būti pritaikyta visoms skirtingoms paskirtims, o pastatui būtų taikomi griežčiausią apsaugą nustatantys gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvai.
Skirtingoms pastatų paskirtims taikomų norminių reikalavimų peržiūra
Pertvarkius pastatų paskirčių klasifikavimo sistemą, kartu siūloma detaliau peržiūrėti minėtus ir kitus norminius reikalavimus tam, kad būtų užtikrinta gyvenamosios aplinkos kokybė, sudarytos sąlygos savivaldybėms planuojant teritorijas atsižvelgti į jų specifiką, suderinti skirtingus visuomenės interesus, išsaugoti paveldą, užtikrinti tvarumą.
Darbo grupės pasiūlymai šiuo metu pristatomi ir svarstomi su suinteresuotomis institucijomis, praktinio sektoriaus atstovais, bendruomenėmis. Ateityje planuojama juos detalizuoti rengiant konkrečius teisės aktų projektus, numatant pereinamąsias nuostatas, naujų reikalavimų įgyvendinimo tvarką. Visi teisės aktų projektai bus pakartotinai svarstomi ir derinami, tikintis visų suinteresuotų visuomenės grupių glaudaus bendradarbiavimo, ieškant subalansuotų, kuriamos aplinkos kokybę ir visuomenės darną užtikrinančių sprendimų.
Kiti svarbūs aspektai
- Atlyginimas už statybą valstybinėje žemėje: Nustatyti aiškūs ir adekvatūs atlyginimo tarifai už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją valstybinėje žemėje.
- Detaliojo plano koregavimas: Siekiama supaprastinti detaliojo plano koregavimo procedūras, kad būtų galima greičiau pritaikyti planus prie besikeičiančių poreikių.
- Automobilių parkavimo vietos ir želdynai: Savivaldybėms suteikiama galimybė nustatyti mažesnį automobilių parkavimo vietų skaičių ir individualiai mažinti priklausomų želdynų plotą.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką vertėtų žinoti pirkėjui? | Teisinėkonsultacija.lt
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika
Per pirmąjį 2023 m. ketvirtį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo keletą nekilnojamojo turto ir statybos sektoriui aktualių bylų, kurių sprendimai suformavo reikšmingą precedentą panašių situacijų vertinimui ateityje. LAT taip pat konstatavo, kad nutraukus nuomos sutartis, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai toliau naudojasi žeme neįteisinusios žemės naudojimo jokiu teisiniu pagrindu.
LAT nagrinėtoje byloje susiklostė situacija, kai vienam daugiabučiam namui buvo suformuoti atskiri žemės sklypai. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą namo rekonstravimui. Statybos darbai buvo susiję su vienu konkrečiu butu. LAT konstatavo, kad nagrinėjamu atveju susiklostė išskirtinė situacija, kai teritorija, nors ir suformuota atskirais sklypais, yra skirtas vienam daugiabučiui gyvenamajam namui eksploatuoti. Atskirų sklypų suformavimas ir priskyrimas kiekvienam butui nepakeitė pačios pastato paskirties. Dėl to VTPSI ieškinys dėl statybos leidimo panaikinimo buvo atmestas.
Išvados
Planuojami teisinio reguliavimo pokyčiai nekilnojamojo turto sektoriuje yra būtini siekiant užtikrinti darnų teritorijų vystymą ir išvengti neigiamų pasekmių, kylančių dėl pastatų naudojimo ne pagal paskirtį. Tikimasi, kad naujos taisyklės padės sukurti skaidresnę ir efektyvesnę NT rinką, atitinkančią visuomenės interesus.
tags: #naudojamas #ne #pagal #paskirti #nekilnojamasis #turtas