Klaipėdos senamiestyje, Bangų gatvėje, įsikūrusio daugiabučio gyventojai netruko pastebėti, kad juos netenkina namo administratoriaus teikiamų paslaugų kokybė ir kaina. Dėl to buvo priimtas sprendimas steigti bendriją ir patiems tvarkytis.
Tačiau naujakurių laukė tikras išbandymas - įsteigti bendriją, mat naujam namui statytojo parinkto administratoriaus teikiamos paslaugos, gyventojų manymu, yra per brangios ir nekokybiškos.
Gyventojų nepasitenkinimas administratoriaus darbu
Gyventojai labai aiškiai išreiškė savo poziciją ir nurodė tikslus: jie nenori tokio administratoriaus ir mano, kad bendrija susitvarkytų geriau. Tačiau akivaizdu, jog jų ir administratoriaus bendravimas konstruktyvaus dialogo neprimena - greičiau priešišką nusiteikimą vienas kito atžvilgiu.
Gyventojai teigia, kad išrašomos nemažos sąskaitos už darbus, kurie neatlikti, o paslaugos perkamos kelis kartus didesne nei rinkos kaina.
Bendrijos steigimo iššūkiai
Tačiau į spalio 21-osios vakare surengtą pakartotinį bendrijos steigiamąjį susirinkimą atėjo ne tik du bendrovės darbuotojais prisistatę žmonės, bet ir antstolis Giedrius Jonauskas.
Nei gyventojai, nei administratoriaus atstovai neturėjo neatremiamų argumentų, todėl susirinkimas greitai virto triukšmingu, tačiau prie jokio kompromiso nevedančiu teisių įrodinėjimu. Teko kviesti policiją, kuri tartų lemiamą žodį, bet ir pareigūnai ne iš karto žinojo, kaip reaguoti tokioje situacijoje.
Gyventojai teigia, kad tiek statytojų reikalavimą, tiek antstolio kvietimą į susirinkimą supranta kaip jėgos demonstravimą ir bauginimo priemonę siekiant stabdyti bendrijos kūrimo iniciatyvą. Kyla klausimas, ar namo statytojas ir administratorius veikia išvien?
Administratoriaus atstovas dalyvauti susirinkime negalėjo, nes tam nepritarė gyventojai. Kaip SBTF atstovas susirinkimo dalyvių sąraše registruotis jis atsisakė, įvardindamas, jog nepritaria bendrijos steigimui. Be to, jis neturėjo tinkamo įgaliojimo. Ir apskritai - tampa neaišku, kam jis atstovauja.
Administratoriaus pozicija
Naujojo namo administratorius tikina, kad įteigus bendriją gyventojai tikrai nesutaupys. UAB „Vitės valdos“ administruoja Bangų g. 7 daugiabutį namą nuo pat naujos statybos namo pridavimo valstybinei komisijai. Administruoti įmonę teisę įgijo laimėję statytojo skelbtą konkursą.
Administratorius teigia, kad sąmoningai trukdyti steigti bendriją neturi tikslo, nes mano, kad klientai patys yra pakankamai sąmoningi priimti sprendimus. Dėl to dalyvaudami susirinkime pirmiausia ir akcentavo, kad įsteigus bendriją namo problemų pobūdis nepasikeis. Ir, deja, bet galime garantuoti - toks valdymo būdas sutaupyti nepadės, nes bendrijos paslaugos įprastai būna maždaug 30 proc. brangesnės.
Taip pat teigiama, kad dėl esą brangių įkainių paskleistas mitas, ką savininkams irgi sakė. Pasitaiko, kad bendrijų steigimą inicijuoja asmeninės naudos siekiantys aktyvistai, todėl susirinkimuose turima galimybė tai įvertinti.
Įmonė mano, kad administratorius atitinka rinkos sąlygas tiek kainos, tiek kokybės prasme. Administratorius buvo išrinktas įprasta apklausos tvarka, t. y. buvo lyginamos skirtingų administratorių siūlomos sąlygos.
Savivaldybės vaidmuo
Spalio viduryje į pagalbos šauksmą atsakė ir Aplinkos kokybės skyriaus vyr. specialistė. Taigi - kokį vaidmenį savivaldybės atlieka daugiabučio namo gyventojams išreiškus valią kurti bendriją?
Paprašyta UAB „Vitės valdos“ paaiškinti - ar daugiabučio namo gyventojams svarstant galimybę atsisakyti administratoriaus paslaugų, būtinas administratoriaus dalyvavimas? Teigiama, kad kol įmonė yra namo administratorius, turi teisę ir privalo dalyvauti susirinkimuose, kad pateiktų aktualią informaciją.
Daugiabučių administravimo įmonių pavyzdžiai
Lietuvoje veikia įvairios daugiabučių administravimo įmonės ir bendrijos. Štai keletas pavyzdžių:
- Daugiabučių administravimo centras, UAB
- 939-oji, DNSB Pašilaičiai
- Kovo 11-osios g. 88, DNSB
- Naujasis Trinapolis, DNSB
- Namo Kauno g. 16 Vilniuje, SB
- V. Krėvės pr. 114A,114B,114C,114D, DNSB
Ir daugelis kitų, iš viso sąraše yra šimtai įmonių ir bendrijų.
Naujausias Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
Seimas priėmė naujos redakcijos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, kuris numato, kad bendrijų veiklos priežiūrą ir kontrolę atliks savivaldybės. Savivaldybės vykdomoji institucija ar jos įgaliotas asmuo, vadovaudamasis Administracinių teisės pažeidimų kodeksu, galės surašyti už tai administracinių teisės pažeidimų protokolus, skirti administracines nuobaudas arba perduoti administracinių teisės pažeidimų bylas nagrinėti teismui.
Priimtais teisės akto pakeitimais yra įtvirtinama, kad bendrijai bus draudžiama bendrijos lėšas naudoti sprendžiant teisminius ginčus tarp bendrijos valdymo organo ir bendrijos narių dėl bendrijos valdymo klausimų ir kitiems tikslams, negu nustatyta bendrijos įstatuose, teikti paskolas, garantuoti, laiduoti, įkeisti bendrijos turtą ar kitaip užtikrinti kitų asmenų prievolių įvykdymą.
Viename pastate bus draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją, išskyrus atvejus, kai pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines inžinerines sistemas.
Priimtomis pataisomis taip pat sudaryta galimybė daugiabučio namo, kuriame nėra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkams inicijuoti prisijungimą prie kito daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų įsteigtos bendrijos, jeigu bus gavę šios bendrijos valdymo organo pritarimą.
Priimtame įstatyme yra nustatoma, kad sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrų interesų tenkinimo taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų bus priimami visų daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastatų savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Vienas aktyviausių įstatymo rengėjų Seimo narys Lauras Stacevičius, palaikomas keleto Aplinkos ministerijos valdininkų, deklaruoja, kad naujasis teisės aktas veiks kaip skatinamoji priemonė gyventojams aktyviau rinktis bendrijų valdymo modelį ir bus žymiai geresnis nei dabar galiojantis įstatymas.
Tačiau kelių dešimtmečių darbo bendrijose patirtį turintis daugiabučių namų savininkų bendrijos "Pašilaičiai" pirmininkas Juozas Pukanasis įstatymo projektą apibūdino labai ryškiu žodžiu: "Tragiškas jis yra. Tra-giš-kas… Niekam netinkamas. Liūdnas vaizdas. Visų pirma chaosas tikėtinas vien dėl to, kad, kaip numatoma, sprendimus dėl daugiabučio valdymo turėtų priimti visų butų, garažų ar pagalbinių patalpų savininkai. Kaip juos visus surinkti, jeigu net įstojusius į bendriją dažnai būna sunku prisikviesti? Be to, steigiant naują bendriją reikės, kad tai norėtų daryti visi savininkai. Dabar galiojo norma - daugiau nei pusė.
Šiaulių apskrities ir miesto daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacijos prezidentė Virginija Remeikienė taip pat neslėpė emocijų: "Reakcija buvo siaubinga. Ir ne tik mano. Kažkas baisaus. Su valdyba projektą nagrinėjome dvi paras. Jis yra stumiamas buldozeriu, nederintas su niekuo, nė su vienu socialiniu partneriu."
Ji piktinosi ne tik dėl konkrečių pasiūlymų projekte, bet ir dėl to, kad dokumentas rengtas vadovaujantis pasenusiu įstatymu, prieštarauja Civiliniam kodeksui, Asmens duomenų apsaugos, Komercijos įstatymams.
"Jeigu Aplinkos ministerija nusprendė sugriauti visą Lietuvos butų ūkį, su šiuo įstatymu jiems tai pavyks padaryti." Jos vadovaujama asociacija vienija 57 bendrijas. Jų pirmininkai, anot moters, vienbalsiai teigia, kad, vos įsigalioja naujasis įstatymas, jie iškelia rankas.
Pagal naująją tvarką, jeigu ji įsigalios, bendriją bus galima steigti tik viename name. Tai gali padidinti jos valdymo sąnaudas, nors yra ir pranašumų. Pirmininkams daug nerimo kelia nuostata, kad prekės, darbai ir paslaugos turės būti perkamos per Centrinę perkančiąją organizaciją (CPO).
"O tai automatiškai reikš, kad turiu samdyti prižiūrėtoją, kuris paruoštų visą paketą dokumentų, kuriuos reikės teikti CPO", - kalbėjo asociacijos vadovė, suabejojusi CPO kriterijais pardavėjui atrinkti. Renkantis rangovus savarankiškai, galima numatyti daugiau atrankos kriterijų, galinčių labiau užtikrinti, kad laimės patikimesnė, kokybiškesnes paslaugas teikianti bendrovė.
Bendrijos taip pat privalės parengti naujus įstatus, patvirtinti juos bendrijos narių susirinkime ir įregistruoti Registrų centre. Viso to išlaidos gali siekti ir 1 tūkst. eurų. Projekte numatoma savivaldybėms suteikti teisę nušalinti privačias įmones nuo konkretaus namo administravimo ar net apskritai uždrausti veikti visame mieste. Tam pakaktų kelių skundų iš gyventojų.
Pašnekovai pabrėžė, kad tokia praktika, kai rinkos reguliuotojas, t.y. savivaldybė, gali priimti ir atleisti, nors bendrija yra juridinis asmuo, yra nepriimtina. Maža to, savivaldybėms planuojama leisti bausti pirmininkus už mažareikšmius pažeidimus. Bendrijų pirmininkams ir gyventojų teisių gynėjams iš karto kilo klausimas, kam reikalingas toks įstatymas?
"Šis įstatymas - tai sumanymas kontroliuoti eilinių Lietuvos piliečių, gyvenančių daugiabučiuose, gyvenimą, kad butų savininkai negalėtų patys spręsti, kokią valdymo formą pasirinkti, kas prižiūrės jų būstą.
Įstatymo projektą, nustatantį daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros, remonto principus, būdus, savininkų bendrijos steigimą, valdymą, veiklą, administratorių funkcijas, pareigas, atsakomybę ir t.t., pateikė Seimo narys L.Stacevičius ir aplinkos ministras bei parlamentaras Kęstutis Mažeika.
Svarbu pažymėti, kad savavališkos statybos aktas „Klaipėda ID“ buvo surašytas dar 2018 m. liepą, nes paaiškėjo, kad tvora statybų metu buvo pastatyta gretimame sklype. Inspekcija buvo nurodžiusi nugriauti tvorą iki 2019-ųjų sausio, vėliau terminas pratęstas iki balandžio.
„Klaipėda ID“ teismui bandė įrodinėti, kad daugiabučio sklypą, kuriame atsidūrė tvora, valdanti UAB „SBTF“ turi leidimą statyti tokią tvorą ir sutinka, kad ji ir toliau čia stovėtų, nes statinys esą atitinka visus leidime nurodytus parametrus, bet tai nepadėjo.
Tokį sprendimą Klaipėdos apygardos teismui buvo apskundusi ir „Klaipėda ID“ , ir VTPSI. Kultūros fabriką valdanti įstaiga prašė perduoti bylą nagrinėti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, o inspekcija pageidavo, kad E. Palikdamas nurodymą griauti tvorą šis teismas taip pat nutarė, kad yra pagrindas skirti baudą E. Songailienei, tiesa, uždelstas dienas skaičiuojant ne nuo privalomojo nurodymo datos, o nuo tos tos dienos, kai ji pradėjo vadovauti įstaigai - šių metų sausio 6-osios.
Atsižvelgiant į tai, kad daugiabučių namų bendrijų steigimas ir valdymas yra sudėtingas procesas, būtina atsižvelgti į gyventojų nuomonę, administratoriaus poziciją ir savivaldybės vaidmenį. Naujasis įstatymas turėtų palengvinti šį procesą, tačiau būtina atsižvelgti į galimus iššūkius ir užtikrinti, kad gyventojų interesai būtų tinkamai atstovaujami.