Gyvenamųjų namų bendrijos kasdien susiduria su valdymo, bendrosios nuosavybės, kaimyninių santykių ar priežiūros paslaugų klausimais. Sklandus bendrijos valdymas prasideda nuo teisinio aiškumo. Daugiabučių namų bendrijos susiduria su įvairiais teisiniais iššūkiais - nuo įstatų pakeitimų ir kasdienių dokumentų iki sudėtingų ginčų su gyventojais, rangovais ar kaimynais.
Daugiabučių namų administravimo formos
Kalbant apie daugiabučio namo administravimo formas, asmenims palikta plati teisė rinktis iš kelių daugiabučio namo valdymo būdų. Žemiau trumpai juos apžvelgsime:
Jungtinė veikla
Jungtinės veiklos sutarties esmė - veikti kartu savarankiškai sprendžiant visus klausimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir organizavimo. Klausimas dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo sprendžiamas šaukiant daugiabučio namo (namų) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, kur tokiai valdymo formai turi pritarti dauguma, t.y. 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų kartu išrenkant ir įgaliotinį (įgaliotinius). Išrinktas įgaliotinis turi teisę atstovauti savininkų interesus ir taip pat nuspręsti kaip bus prižiūrimas namas - sudarant paslaugų sutartį su įmone, teikiančia daugiabučių administravimo paslaugas arba priežiūrą patikint patiems gyventojams. Daugiabučio namo jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinė ir visais atvejais registruojama Nekilnojamojo turto registre.
Daugiabučio namo administravimas paskiriant administratorių
Pasirinkus šį valdymo būdą, visi su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susiję klausimai paliekami administratoriui, t.y. daugiabučius namus administruojančiai įmonei, kuri organizuoja namo priežiūros darbų organizavimą, tvarko buhalterinę apskaitą, organizuoja susirinkimus ir balsavimus, vykdo namo, liftų techninę priežiūrą. Administratorius be išankstinio daugiabučio namo gyventojų sutikimo negali imtis spręsti jokių ne su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susijusių klausimų.
Daugiabučio namo savininkų bendrija
Daugiabučio namo savininkų bendrija prisiima pareigą įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įsteigti bendriją gali daugiabučio namo patalpų savininkų grupė, susidedanti iš 3-5 asmenų, steigiamajame susirinkime išreikšdami pritarimą bendrijos steigimo klausimu patvirtinant bendrijos įstatus. Steigiant bendriją taip pat privaloma išrinkti pirmininką, valdybą, susidedančią iš ne mažiau kaip trijų asmenų bei revizorių. Bendrijos įstatai privalo būti tvirtinami notarine tvarka bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Taip pat svarbu pažymėti, kad bendrija privalo turėti buhalterę, kuriai kaip ir bendrijos pirmininkui yra mokamas atlyginimas. Svarbu paminėti, jog nusprendus steigti bendriją, būtina atkreipti dėmesį į 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusius daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimus.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusiais daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimais iš esmės siekiama supaprastinti bendrijų steigimą ir sudaryti palankesnes galimybes sklandžiau priimti su bendrijos valdymu susijusius sprendimus. Minėti pakeitimai aktualūs ir jau įsteigtoms bendrijoms, kurios pagal bendrijų įstatymo reikalavimus iki šių metų gruodžio 31 d. privalo pasikeisti įstatus.
Esminės įstatymo naujovės
- Įgaliojimų pasibaigimas: Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre momento automatiškai pasibaigia jungtinės veiklos sutartis (jei tokia buvo sudaryta) arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.
- Bendrijos steigimas: Norint įsteigti bendriją, tačiau į susirinkimą nepavykus sukviesti daugiau negu pusės butų ir kitų patalpų savininkų, steigiamasis bendrijos susirinkimas gali būti renkamas ir antrą kartą, tačiau ne anksčiau kaip keturiolika dienų nuo pirmo. Sušaukus antrąjį susirinkimą, įsteigti bendriją pakaks ¼ balsų. Be to, skirtingai nei anksčiau, bendrijos steigiamajame susirinkime nebūtina dalyvauti fiziškai - numatyta galimybė nuomonę pareikšti raštu iš anksto.
- Išankstinis balsavimas raštu visuotiniame susirinkime: Įtvirtinta išankstinio balsavimo galimybė visuotiniame bendrijos narių susirinkime, sprendžiant klausimus dėl įstatų keitimo, valdymo organo rinkimo/atšaukimo, reorganizacijos, likvidavimo.
- Visuotinis narių susirinkimo šaukimas: Visuotinis narių susirinkimas turės būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
- Sumažintas kvorumas pakartotiniams visuotiniams susirinkimams: Pirmą kartą nepavykus sušaukti visuotinio narių susirinkimo, pakartotiniame susirinkime sprendimams priimti užteks daugiau kaip penktadalio bendrijos narių balsų.
Teisinė pagalba bendrijoms
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija yra privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra užtikrinti pastatų savininkų teisių ir pareigų įgyvendinimą, susijusį su jų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Dokumentų rengimas ir valdymas:
- Įstatų atnaujinimas ir įregistravimas Juridinių asmenų registre
- Susirinkimų šaukimų, protokolų ir sprendimų paruošimas
- Vidaus taisyklių rengimas dėl bendrosios nuosavybės naudojimo, triukšmo, tvarkos
Teisinė pagalba valdybai ir pirmininkui:
- Kasdienės teisinės konsultacijos sprendimų priėmimui
- Bendravimas su Registrų centru, savivaldybe, VMI, notarais
- Sprendimų vertinimas dėl techninės priežiūros, modernizacijos, renovacijos
Ginčų sprendimas:
- Įsiskolinimų išieškojimas iš gyventojų
- Gyventojų skundai, prieštaravimai, piktybinis elgesys
- Atstovavimas teismuose ir ikiteisminėse institucijose
Rangovų ir paslaugų teikėjų santykiai:
- Sutarčių su rangovais, valymo, priežiūros, šildymo tiekėjais rengimas ar peržiūra
- Pretenzijos dėl netinkamai atliktų darbų ar vėlavimų
- Derybos, teisminis atstovavimas
Kaip pakeisti asociacijos bendrąsias sąlygas, įstatus ir taisykles | 2022 m. virtuali HOA/Butų savininkų asociacijos akademija #6
Dažniausiai užduodami klausimai
1. Ar bendrija gali išieškoti skolas iš gyventojų?
Taip. Jei gyventojas nemoka nustatytų įmokų, bendrija turi teisę:
- Siųsti pretenziją;
- Kreiptis į teismą dėl skolos išieškojimo;
- Pasitelkti antstolį priverstiniam vykdymui.
Svarbu laikytis įstatų ir tinkamai dokumentuoti visus sprendimus.
2. Kada reikia keisti bendrijos įstatus?
Įstatus reikia keisti, jei:
- Pasikeitė įstatymai ar reikalavimai (pvz., DNSB įstatymas);
- Bendrija keičia valdymo struktūrą, įmokų skaičiavimo tvarką ar priima svarbius sprendimus;
- Įstatai paseno ar tapo netinkami praktikoje.
Teisininkas padeda parengti ir įregistruoti naujus įstatus.
3. Kaip priimti teisėtus sprendimus visuotiniame susirinkime?
Būtina:
- Tinkamai informuoti visus narius apie susirinkimą;
- Surinkti kvorumą ir užtikrinti balsavimo tvarką;
- Tvarkingai protokoluoti sprendimus.
Kitu atveju - sprendimai gali būti panaikinti teisme.
4. Ar bendrija gali įvesti naujus mokesčius ar papildomas įmokas?
Taip, jei tai:
- Priimta visuotinio susirinkimo metu,
- Aišiai numatyta įstatuose,
- Pagrįsta (pvz., renovacijos, priežiūros, bendro naudojimo objektų išlaikymo reikmėms).
5. Kaip spręsti ginčus dėl bendrosios nuosavybės naudojimo?
- Parengti ir patvirtinti vidaus taisykles;
- Fiksuoti pažeidimus, įspėti gyventoją raštu;
- Esant konfliktui - kreiptis į teisininką dėl taikinimo ar teisminio sprendimo.
6. Ar bendrija gali naudotis nuolatine teisine priežiūra?
Taip.
Bendrojo naudojimo objektai
Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas bendrosios nuosavybės objektus apibrėžia kaip bet kokius daiktus ar kitą turtą ir nustato, kad kiekvienas bendraturtis privalo proporcingai (pagal savo turimą turto dalį) prisidėti prie tokių objektų išlaikymo. Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus.
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi[1].
Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais. Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams.
Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamųjų daiktų pripažinimas bendrojo naudojimo objektais faktinio naudojimosi ir valdymo pagrindu yra problematiškas ir turintis teisinio neapibrėžtumo reiškinys.
Siekiant išvengti galimų ginčų ar nesusitarimų dėl tų kilnojamų ar nekilnojamų daiktų, kurie nuosavybės teise nepriklauso gyventojams, o priklauso pavyzdžiui pačiai bendrijai, ir nėra aiškaus apibrėžtumo ar tuo daiktu būtina naudotis, patartina sprendimus dėl tokių daiktų priežiūros, atnaujinimo, remonto ar statybos derinti visų gyventojų, o ne tik bendrijos narių, visuotiniuose susirinkimuose ir prievolę šiuos daiktus išlaikyti prisėmusiais laikyti tik tuos gyventojus, kurie balsavo už tokius sprendimus.