Svajojate apie nuosavą namą, bet nežinote nuo ko pradėti? Šiame straipsnyje supažindinsime jus su namo statybos etapais, kurie padės gauti statybos leidimą ir pasistatyti savo svajonių namą. Aptarsime svarbius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį planuojant statybas, įskaitant sklypo pasirinkimą, dokumentus, leidimus ir kitus reikalavimus.
Sklypo pasirinkimas ir vertinimas
Sklypo vieta yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Prieš perkant sklypą, atkreipkite dėmesį į šiuos aspektus:
- Susisiekimas su miestu: įvertinkite privažiavimo kelių būklę, ypač žiemą ir rudenį.
- Infrastruktūra: ar arti yra darželis, mokykla, viešasis transportas, parduotuvė?
- Dokumentai: patikrinkite nuosavybės dokumentą, žemės naudojimo būdą ir pobūdį, sklypo plano apsaugos zonas, apribojimus ir servitutus.
- Grunto tyrimas: išsiaiškinkite, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia. Jei gruntas kelia įtarimų, verta pasidaryti geologinį tyrimą. Nuo grunto priklauso, kokie pamatai bus projektuojami.
- Orientacija pagal pasaulio kryptis: optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar stoginę projektuoti iš šiaurinės pusės, o miegamuosius - iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę - iš pietinės ar vakarinės pusės.
- Inžineriniai tinklai: atkreipkite dėmesį, ar topografinėje nuotraukoje pažymėti esami tinklai, ar yra tinklų atvadai į jūsų sklypą. Jei tinklų nėra, pasidomėkite, kokios perspektyvos laukia pasirinktos vietovės.
Jei perkate sklypą be inžinerinių tinklų, pasidomėkite elektros įvedimo projektu ir terminais. Jeigu vandentiekio ir kanalizacijos tinklai tik planuojami, reiktų naudotis vietiniais inžineriniais tinklais - šachtiniu šuliniu ar giluminiu gręžiniu, sertifikuota nuotekų kaupimo talpa.
Ar būtini kadastriniai sklypo matavimai, jei daroma topografinė nuotrauka, kurioje nurodytos žemės sklypo tikslios ribos? Koks skirtumas tarp geodezinių matavimų nuo kadastrinių? Ar skiriasi kaina? Kokių matavimų reikia sudaryti notarinei sutarčiai parduodant sodo sklypą, kurio ribos nustatytos labai seniai ir dabar tie planai netinka Registrų centrui? Ar yra prasmė daryti ir vienus, ir kitus matavimus?
Žemės paskirties keitimas
Jei pagrindinė žemės naudojimo paskirtis yra žemės ūkio, pirmiausia reikia būti ar tapti ūkininku. Tai padaroma įsiregistruojant Ūkininkų registre, po to reikia kreiptis į teritorinį žemėtvarkos skyrių ir prašyti parengti kaimo plėtros žemėtvarkos projektą, kuriame būtų nustatytos ūkininko sodybos ribos. Tik tada galima parengti statybos projektą, gauti leidimą statyti naujus statinius ir vykdyti statybą. Visi šie veiksmai galimi, jei žemės sklypas ne mažesnis kaip 0,5 ha.
Jei žemės sklypas mažesnis ar nenorite tapti ūkininku, teks pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį į kitą (1-2 butų namų statybos). Tam reikia kreiptis į savivaldybės administraciją dėl detaliojo plano rengimo. Tik pakeitus žemės sklypo paskirtį, galima bus kreiptis dėl leidimo statyti naujus statinius.
Namo projektavimo etapai
Namo projektavimo procesą galima suskirstyti į kelis etapus:
- Projektiniai pasiūlymai: šis etapas prasideda nuo bendradarbiavimo su architektais, kurie suprastų jūsų norus ir poreikius. Išanalizavus užsakovo norus, suformulavus projektavimo užduotį, pradedami kurti pirmieji projektiniai pasiūlymai. Projektiniai pasiūlymai, kuriuos sudaro eskiziniai pastato bei sklypo planai, realistiškos vizualizacijos, kuriami ir keičiami iki tol, kol būna pasiektas abi puses tenkinantis rezultatas. Kol derinami projektiniai pasiūlymai, pradedama tvarkyti dokumentacija. Gaunami projektavimo sąlygos bei specialieji architektūros reikalavimai.
- Techninio darbo projekto (TDP) paruošimas: paruošus projektinius pasiūlymus ir statytojui juos patvirtinus, prasideda svarbiausias namo projektavimo etapas - techninio darbo projekto paruošimas (TDP), kurį parengti užtrunka 3-4 mėnesius priklausomai nuo pastato sudėtingumo, specialistų užimtumo (šias projekto dalis rengia skirtingų sričių atstovai). Šiame etape pradedami detalizuoti architektūriniai ir techniniai sprendiniai, daromi grunto tyrimai.
- Projekto derinimas: parengus TDP pereinama prie paskutiniojo etapo - projekto derinimo, kuris užtrunka 2-3 mėnesius. Priklausomai nuo savivaldybės bei pačio projekto specifikos, tikrinančių institucijų skaičius gali svyruoti. Statybų leidimas, kurį išduoda miesto savivaldybė, yra galutinis patvirtinantis dokumentas, kurį gavus galima pradėti namo statybas.
Po statybos leidimo gavimo laukia interjero projektavimo stadija. Tai yra ne tik baldų išdėstymas ir dekoravimas, bet ir techninė dalis - šildymas, vėdinimas, elektra, santechnika, dangos, lubos ir kita.
Statybos leidimas
Norint statyti gyvenamą namą, Jums reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Tam reikalingi šie dokumentai:
- Specialieji architektūriniai reikalavimai (užpildyti prašymą galite vietos savivaldybės architektūros-urbanistikos skyriuje);
- Žemės sklypo nuosavybės dokumentai;
- Žemės sklypo planas;
- Statinių nuosavybės dokumentai (jei sklypas užstatytas statiniais);
- Statinių kadastrinių matavimų byla (jei sklypas užstatytas statiniais);
- Bendrasavininkų sutikimai (jei sklypas priklauso keliems sąvininkams);
- Žemės sklypo topografinė nuotrauka (užsakyti galima pas matininkus, galioja 1 metus).
Statyba ūkio būdu
Įsigaliojus statybos įstatymo pakeitimams statant ūkio būdu nesublokuotą vienbutį gyvenamąjį namą, ar pagalbinio ūkio pastatą iki 300 kv. m, privaloma paskirti ar pasamdyti statybos vadovą. Namo statybos vadovu gali būti ir pats savininkas, jei jis turi teisę vadovauti šiems statybos darbams.
Statybos organizavimo būdas, kai statybos darbai atliekami ir statinys sukuriamas statytojo rizika, nesudarius statybos rangos sutarties, naudojant tik statytojo darbo jėgą, vadinama statyba ūkio būdu.
Savavališkos statybos įteisinimas
Savavališkos statybos įteisinimo principai nuo š. m. sausio 1 d. nepasikeitė - tebegalioja 2010 m. Statybos įstatyme numatyta galimybė gauti statybos leidžiantį dokumentą savavališkos statybos atveju be baudų.
Vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis, įmoka už savavališką statybą turi būti mokama tik tais atvejais, kai surašytas statybos inspekcijos Aktas ir reikalavimas pašalinti savavališkos statybos padarinius.
Tai jai nėra akto ir reikalavimo pašalinti savavališkos statybos padarinius, bei pastatai stovi leistinoje vietoje (“gali būti tik tai, kas gali būti”), savavališkos statybos pastatų įteisinimas vyksta be baudų. Dėlto vertėtų paskubėti pasinaudoti šia įstatymo suteikta galimybe pasirengti projektinę dokumentaciją teisės aktų nustatyta tvarka ir gauti Statybos leidžiantį dokumetą, nelaukiant, kol Inspekcija surašys savivalinės statybos aktą kreipsis į teismą.
Kaip įteisinti jau pastatytą gyvenamą namą ar sodo namą (iki 80 kv. m)?
Jei bendrija yra prijungta prie miesto teritorijos, reikia parengti supaprastintą statybos projektą (STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“) ir gauti savivaldybės administracijos rašytinį pritarimą šiam projektui. Tai reikia padaryti jei norite, kad jūsų pastatas vadintusi gyvenamas namas, jei pastato pavadinimas išlieka sodo namas iki 80 kv, m. ir atitinka I grupės nesudėtingą statinį - projekto rengti nereikia.
Po projekto parengimo (jei jo reikia) svarbu atlikti pastato ir žemės kadastrinius matavimus ir pateikti deklaraciją apie statybos užbaigimą (statybos inspektoriui) VTPSI teritoriniam padaliniui prašant ją patvirtinti (I grupės sodo namui nereikia), o vėliau - kreiptis į Registrų centro teritorinį padalinį, prašant įregistruoti gyvenema namą (ar I grupes sodo namą be projekto ) kaip žemės sklypo priklausinį. Jei pastatas - kaimo teritorijoje, sodo bendrijoje (ne miesto teritorijoje) ar kitokioje nesaugomoje tertitorijoje tai ir II grupės nesudėntingam statiniui iki 80 kv. m. Statinio projektą rengti neprivaloma tuo atveju, kai tokiam projektui neprivalomi rašytiniai pritarimai.
Reikalavimai tvoroms ir atraminėms sienutėms
Numatoma projektuoti ir statyti tvora priskiriama nesudėtingam statiniui, jei ji atitinka statybos techniniame reglamente STR 1.07.01:2010 „Nesudėtingi statiniai“ nustatytus reikalavimus.
Rašytiniai gretimų žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) privalomi statant užtvarą:
- ant sklypo ribos (konstrukcijomis peržengiant sklypo ribą);
- prie sklypo ribos (arčiau kaip 1 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribos):
jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. bendro užtvaros ploto (įskaitant ir stulpų bei užtvaros cokolinės dalies, metančios šešėlį į gretimą sklypą, plotą) - kai statmenai užtvaros į gretimą sklypą (teritoriją) metamas šešėlis nukreiptas šiaurės kryptimi (tarp (>)330° ir (<)30°); jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc.
Užtvaros su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.
Rašytiniai gretimų žemės sklypų savininkų sutikimai privalomi statant atraminę sienutę:
- ant sklypo ribos.
Pakrantės apsaugos juostoje leidžiama statyti tik hidrotechninius statinius, vandens paėmimo ir išleidimo į vandens telkinius įrenginius, vandenvietes, tiltus, prieplaukas, rekreacinėse zonose - paplūdimių įrangą, jachtų ir valčių elingus, kitus rekreacinius įrenginius, draustiniuose - su draustinio steigimo tikslais susijusius statinius. Esamose sodybose už pakrantės apsaugos juostos ribų, teritorijų planavimo dokumentuose numatytose vietose gali būti statoma tik po vieną ne didesnio kaip 25 kvadratinių metrų bendrojo ploto su priklausiniais ir ne aukštesnė kaip 4 metrų (aukštis skaičiuojamas nuo užstatomo sodybos ploto žemės paviršiaus vidurkio) asmeninio naudojimo pirtis be rūsio. Kitų statinių dydžiai nustatomi saugomų teritorijų apsaugos reglamentuose.
Kartotinio projekto užsakymas
Jeigu kartotinio projekto užsakymą pateiksite telefonu arba elektroniniu paštu, mums reikės žemiau nurodytų duomenų ir skenuotų dokumentų kopijų:
- Žemės sklypo savininko vardas, pavardė (jei keli savininkai - jų vardai, pavardės), asmens kodas.
- Gyvenamoji vieta.
- Kontaktinis telefono numeris.
Paruoštą projektą išsiunčiame per kurjerį arba paštu Jūsų nurodytu adresu. Projekto įsigyjimo metu nėra būtina pas mus atvykti, tačiau, jeigu projektą norite pasiimti patys, galite atvykti pas mus adresu: (Šiaulių arena IVa) J. Basanavičiaus g. 19, Šiauliai.
Tikimės, kad šis straipsnis padės jums sėkmingai įgyvendinti savo svajonę - pasistatyti nuosavą namą!
Statybos inspekcija ir priežiūra
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą.
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus. Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu. Jeigu tokio nuotakyno nėra, į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan.
Želdinių sodinimas ir atstumai
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Statybos darbų pradžios deklaravimas
Rekonstruojamas nesudėtingasis 2 grupės statinys su gautu statybos leidimu. Ar reikia tokiam pastatui rekonstruojant deklaruoti statybos darbų pradžią, statant ūkio būdu ?
Nors praktikoje dauguma sandėliukų nepasižymi didele erdve, nuspręsti, kokio dydžio turėtų būti ūkinis pastatas, galite tik atsižvelgę į savo individualius poreikius. Ūkinis pastatas gali būti įvairių dydžių ir dizaino. Ūkinio pastato statybos etapai:
- Planavimas ir matavimai: Nusprendus, kokią erdvę norite skirti savo ūkio pastatui, dar prieš pradedant bet kokius darbus reikėtų tiksliai suskaičiuoti visus būsimo pastato išmatavimus. Atidžiai pasižymėkite būsimą pamatų vietą ir ją gerai išlyginkite, taip paruošdami pamatams.
- Pamatų įrengimas: Kiekvieno sandėliuko, kaip ir bet kokio kito pastato statybos, pradedamos nuo pamatų.
- Sienų rėmų konstravimas: Atlikus minėtus darbus, galima pradėti konstruoti sienų rėmus.
- Stogo įrengimas: Ūkinio pastato stogo statyba praktiškai nesiskiria nuo bet kokio medinio pastato stogo dengimo - tai bene sudėtingiausia statybų proceso dalis.
- Grindų, langų, durų ir apdailos įrengimas: Galiausiai, atlikus visus statybos darbus, galima pereiti prie grindų, langų ir durų bei pastato apdailos.
Sklypo paskirties svarba
Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms. Žemės ūkio paskirties sklypuose paprastai leidžiama statyti tik su ūkininkavimu susijusius pastatus, o sodo sklypuose - nedidelius vasarnamius ar gyvenamuosius pastatus iki 50 m².
Jeigu konkretus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai. Turint 1ha žemės ūkio paskirties sklypą, pirtelė iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. Bet. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Atstumai nuo sklypo ribų
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Statinio paskirties keitimas
Turime 2 grupes nesudetinga pastata (Pagalbinis ukio pastatas), kuriam norime pakeisti paskirti i gyvenamaji, ar tiesa, kad reikes ji rekonstruoti i A++ klase, kad pakeisti paskirti? Kiek visas dokumentu tvarkymas apytiksliai kainuotu?