Svajojate apie nuosavą namą, tačiau neturite pakankamai lėšų? Paskola namo statybai gali būti puikus sprendimas. Šiame straipsnyje aptarsime visus etapus, kuriuos reikia įveikti norint gauti paskolą ir sėkmingai užbaigti namo statybas.
Kas yra paskola namo statybai?
Paskola namo statybai - tai būsto paskola, skirta gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto (individualaus namo ar vienbučio pastato) statybai ar rekonstrukcijai su turto įkeitimu ir pradiniu įnašu. Ši paskolos rūšis taikoma, kai planuojama individualaus namo statyba nuo nulio, tačiau pirmiausia reikia įsigyti sklypą.
Finansavimo sąlygos
- Finansavimas paprastai suteikiamas iki 70-85 % įsigyjamo sklypo vertės, priklausomai nuo vietos, paskirties ir planuojamo projekto apimties.
- Bankai dažniausiai prašo turto vertinimo bei nuosavo pradinio įnašo.
- Paskola suteikiama etapais pagal statybos eigą ir patvirtintas sąmatas.
- Reikalingas statybos leidimas, techninis projektas ir darbų grafikas.
- Bankas išmoka lėšas tik gavęs pažymas apie atliktus darbus arba nepriklausomo vertintojo patvirtinimus.
Kada taikoma paskola namo statybai?
Ši paskola taikoma šiais atvejais:
- Kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbai: stogo, fasado, pamatų, langų keitimas.
- Priestatų statyba ar esamų patalpų modernizavimas. Jei darbai reikšmingai keičia pastato konstrukciją ar išplanavimą, bankai dažnai reikalauja rekonstrukcijos leidimo bei darbų sąmatos.
- Sklypo infrastruktūros gerinimas - privažiavimo kelio, tvoros, terasos, lietaus kanalizacijos, vandens gręžinio ar saulės elektrinės įrengimui.
Paskolos mechanizmas
Pats mechanizmas iš esmės toks pat kaip įprastos būsto paskolos:
- Paskola užtikrinama įkeičiant nekilnojamąjį turtą.
- Nustatomas pradinis įnašas.
- Skaičiuojamos palūkanos.
- Pasirašoma hipotekos sutartis.
Finansavimas priklauso nuo projekto apimties, turto vertės ir kliento finansinės situacijos. Bankai vertina statybų eigą, užbaigtumo procentą, pateiktas sąmatas bei dokumentus, patvirtinančius darbų progresą.
Pagrindiniai etapai norint gauti paskolą namo statybai
Norint sėkmingai gauti paskolą namo statybai, reikia atlikti šiuos etapus:
- Finansinis pasirengimas. Apskaičiuokite galimą mėnesio įmoką, įsivertinkite DSTI/DTI rodiklį, sukaupkite pradinį įnašą ir rezervą galimiems palūkanų pokyčiams.
- Projektas ir leidimai. Paruoškite namo projektą, gaukite statybos leidimą ir parenkite preliminarią sąmatą.
- Turto vertinimas.
- Paraiška keliems bankams.
- Sprendimas ir sutartis. Gavę pasiūlymus, pasirinkite optimalų variantą, pasirašykite kredito ir hipotekos sutartis.
- Lėšų išmokėjimas. Statyboms paskirtos lėšos išmokamos etapais pagal darbų eigą ir pateiktas pažymas ar vertinimo ataskaitas.
Patarimai imant paskolą namo statybai
- Palūkanos gali būti kintamos (Euribor + marža) arba fiksuotos sutartam laikotarpiui.
- Vertinkite BVKKMN (bendra kredito kainos metinė norma) ir lyginkite ne tik palūkanų maržą, bet ir visus su paskola susijusius vienkartinius bei periodinius mokesčius.
- Patikrinkite savo kredito istoriją. Įsitikinkite, kad visi įsipareigojimai vykdomi laiku, nėra pradelstų mokėjimų ar neigiamų įrašų.
- Atnaujinkite asmeninius duomenis ir dokumentus.
- Paruoškite statybos dokumentus.
- Įvertinkite įkeičiamos nuosavybės būklę.
- Paruoškite papildomus finansinius įrodymus.
- Palyginkite pasiūlymus su realiais skaičiais.
- Pasitarkite su paskolų brokeriu.
Nebaigtos statybos būstas: ką reikia žinoti?
Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.
Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Kaip apskaičiuojamas baigtumo procentas?
Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.
Svarbu, kad konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.
Ką reiškia 80 procentų baigtumas?
Įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.
Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės). Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.
Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.
Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
Būsto paskola ir rizikos
Nebaigtos statybos būsto pirkimas yra susijęs su tam tikromis rizikomis, kurioms pasirengti reikėtų iš anksto. Pagrindinės rizikos, perkant butą nebaigtos statybos name ar dar tik iš brėžinio yra susijusios su nekilnojamojo turto vystytojo įsipareigojimais - kas nutiks, jei vystytojas nespės laiku užbaigti statybos arba pasikeis tam tikros aplinkybės, pavyzdžiui, išaugs statybos kaina?
Perkant būstą, kurio statyba bus užbaigta dar tik po kelerių metų svarbu suprasti, kad kuo ilgesnis laikotarpis - tuo didesnė tikimybė, jog tam tikros aplinkybės gali kisti. Pavyzdžiui, išaugus statybinių medžiagų kainoms projekto vystytojui gali kilti pagunda padidinti parduodamo būsto kainą.
Kitas svarbus dalykas - terminai. Su banku sudaromoje būsto kreditavimo sutartyje sutariama, iki kada turėsite įregistruoti 100 proc. perkamo nekilnojamojo turto baigtumą. Standartiškai šis terminas apima 12 mėnesių ir jį reikėtų suderinti su tuo terminu, kurį numatėte su būsto statytoju.
Jeigu planuojate skolintis ne tik statomo būsto įsigijimui, bet ir jo įrengimui, iš anksto aptarkite tai su banko specialistais. Nepaisant to, ar būsto paskolos dalis skirta jam įsigyti, ar įrengti, kreditas paskolos gavėjui visuomet išmokamas atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę.
Tad būsto įrengimą gyventojai pirmiausiai turi finansuoti nuosavomis lėšomis, o kai turto vertė padidėja, bankas išmoka dalį įrengimui skirto kredito. Atkreipkite dėmesį, kad turto vertės augimas nėra lygus į būstą investuotos sumos dydžiui, todėl iš anksto įvertinkite būsto įrengimo kaštus su statybos ir apdailos specialistais, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintojais, kad būtumėte tikri, kiek nuosavų lėšų jums prireiks.
Tiesa, nebaigtos statybos būsto įsigijimas turi ir tam tikrų privalumų. Dažniausiai tokį būstą perka jauni specialistai didžiuosiuose šalies miestuose. Tai asmenys, šiuo metu gyvenantys nuomojamame ar nuosavame bute, galintys laukti, kol naujas būstas bus pastatytas. Tokio įsigijimo motyvas paprastas - sutinkama laukti, kad ateityje būtų pagerintos gyvenimo sąlygos.
Sąmatos sudarymo principai
Samatos formos parengimas yra svarbus procesas, ypač kai norite teisingai pateikti sąmatą savo klientui.
- Naudokite sąmatos šabloną: Internete galite rasti įvairių sąmatos šablonų, kuriuos galima pritaikyti jūsų verslui.
- Elementų sąrašas: Sąmata turėtų apimti visus reikalingus elementus.
- Darbo ir medžiagų kainos: Pateikite atskirai sąnaudų dalis - darbo valandos ir medžiagos.
- Darbų etapai ir laikotarpiai: Paaiškinkite darbo eigą ir nurodykite planuojamus terminus.
- Bendra kaina ir mokesčiai: Susumuokite visas išlaidas ir aiškiai nurodykite bendrą projekto kainą.
Kas vertinama sąmatoje?
Sąmata, skirta finansavimui gauti, turi būti parengta iki 100 proc. pastato baigtumo. Joje vertinami visi darbai, įskaitant:
- Bendrastatybinius darbus
- Vandentiekio ir nuotekų įrengimą
- Elektrotechniką
- Šviestuvų ir instaliacinių prietaisų įrengimą
- Santechninių prietaisų montavimą
- Vidaus ir išorės apdailą
- Šilumos prietaisų ir įrenginių montavimą
- Apsauginės ir gaisrinės signalizacijos įrengimą
- Žaibosaugą
- Sklypo sutvarkymo darbus
Sąmatoje nevertinamas baldų įrengimas, nes tai nėra laikoma statybos proceso dalimi.
Apibendrinimas
Namo statyba su paskola - tai didelis įsipareigojimas, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir finansinio pasirengimo. Tikimės, kad šis straipsnis padės jums sėkmingai įgyvendinti savo svajonę turėti nuosavą namą.