Daugiabučių gyventojų pretenzijos: kaip spręsti problemas?

Šiuo metu modernizuojami 420 daugiabučių, o gyventojų pranešimų apie galimai netinkamai įgyvendinamą atnaujinimą kiekvieną mėnesį gaunama apie 30-50. Toks skaičius nėra didelis ir atitinka renovacijos mastą, pastebi BETA Projektų įgyvendinimo kokybės priežiūros skyriaus vedėjas Edvardas Petrauskas.

Kas mėnesį daugiabučio namo gyventojus pasiekiančios sąskaitos iš namą administruojančios įmonės ar namo bendrijos kartais gali kelti klausimų gyventojams, o namo bendrijos pirmininkas ar administruojanti įmonė į juos turėtų atsakyti per 10 darbo dienų. Taip LRT.lt aiškina advokatų kontoros „Law and suit“ advokatas Renaldas Baliūtis.

Jei gyventojai nėra patenkinti namų bendrijų ar namus administruojančių įmonių veikla, jie nėra palikti likimo valiai. Pasak advokato R. Baliūčio, namų bendrijų valdymo institucijų veiklos priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.

Straipsnyje aptariame, kaip efektyviausiai spręsti įvairias daugiabučių gyventojų problemas ir į ką kreiptis pagalbos.

Kreipimasis į institucijas

BETA specialistai, gavę gyventojų pranešimą apie įtarimų keliantį renovacijos procesą, reaguoja iškart, nepriklausomai nuo to, ar šis pranešimas gautas el. paštu, telefonu ar paprastu paštu ir ar jį pateikęs asmuo ar asmenys sutinka prisistatyti ar nori išlaikyti savo anonimiškumą, pabrėžia E. Petrauskas.

„Pirmiausia siekiame nustatyti, ar pranešimas - pagrįstas. Skambiname renovacijos projekto administratoriui, techniniam prižiūrėtojui ir bandome plačiau išsiaiškinti situaciją. Jeigu yra poreikis vykstame prie renovuojamo daugiabučio. Į daugumą skundų sureaguojame per kelias dienas. Tiesa, kai kada gauname „sudėtinių“ skundų, kuriuose prašoma įsitikinti ne tik darbų kokybe, bet ir finansine renovacijos puse. Į tokius skundus atsakoma nė vėliau kaip per dvidešimt dienų, kadangi jų nagrinėjimas reikalauja išsamesnio tyrimo“, - pasakoja pašnekovas.

Galima kreiptis ir į Statybos inspekciją

Gyventojai taip pat gali kreiptis tiesiogiai į VTPSI, ypač tais atvejais, kai techninis prižiūrėtojas ignoruoja jų pastabas.

„Svarbu atsiminti, kad VTPSI raštu pateikiami asmenų prašymai, skundai ir pranešimai turėtų būti parašyti įskaitomai valstybine kalba, nurodant besikreipiančio asmens vardą, pavardę ar pavadinimą, adresą bei kitus kontaktinius duomenis ryšiui palaikyti. Taip pat siekiant greičiau ir efektyviau išnagrinėti prašymą ar skundą, reikėtų nurodyti kuo daugiau aplinkybių, susijusių su pažeidimu: kai skundžiami konkretūs statybos dalyvio veiksmai, pateikti šio asmens duomenis (pavadinimas / vardas, pavardė, adresas ir kt.), konkretų skundžiamą veiksmą (neveikimą), turimas fotofiksacijas ir kt. dokumentus, skundo surašymo datą ir vietą, trečiųjų suinteresuotų asmenų kontaktus bei kitus duomenis, kurie leistų kuo efektyviau išnagrinėti pateiktą informaciją“, - vardija VTPSI specialistas Albinas Keturka bei priduria, kad operatyviai reaguojant į gyventojų skundus, atliekamos neplaninės patikros, kurios įgyvendinamos vadovaujantis patikrinimo, nagrinėjant skundą, aktu.

VTPSI ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo prašymo, skundo ar pranešimo gavimo dienos organizuoja jo nagrinėjimą, pasakoja A. Keturka. Pirmiausia tikrinami registrų duomenys, peržiūrima projektinė dokumentacija.

Esant poreikiui, kreipiamasi į statybos dalyvius dėl reikalingų dokumentų, pavyzdžiui, statybos darbų žurnalo, pateikimo „Patikrinimo metu yra patikrinami ne tik svarbiausi modernizacijos proceso dokumentai, bet ir faktiškai atlikti statybos darbai. Į faktinius statybos patikrinimus kviečiami suinteresuoti asmenys, o esant poreikiui - ir kitų institucijų atstovai. Tuo atveju, kai skunde ar pranešime yra pateikti pateikėjo kontaktiniai duomenis, jis yra informuojamas apie prašymo nagrinėjimo eigą, taip pat ir apie planuojamą faktinių duomenų patikrinimą“, - pasakoja VTPSI atstovas.

Efektyviausias kreipimosi būdas

Ir BETA, ir VTPSI specialistai akcentuoja, kad valstybinės institucijos neturėtų būti pirmasis gyventojų nusiskundimų adresatas - savo pastabas pirmiausia reikėtų išsakyti tiesiogiai renovacijos administratoriui, techniniam prižiūrėtojui, rangovui - jų kontaktai pateikiami stende prie renovuojamo daugiabučio. Be to, ir renovacijos kokybę prižiūrinčios institucijos, gavusios gyventojų nusiskundimą, pirmiausia kreipsis į šiuos renovacijos dalyvius prašydamos paaiškinimo.

„Problemą greičiausiai ir paprasčiausiai gali išspręsti tie, kas kasdien dirba prie atnaujinamo daugiabučio. Na, o jeigu renovacijos dalyviai iš tikrųjų ignoruoja gyventojų pastabas, tuomet verta kreiptis į renovaciją prižiūrinčias institucijas. Tačiau ir renovacijos administratoriai, ir gyventojai turėtų nepamiršti, kad renovacijos procese būtent jie vaidina svarbiausią vaidmenį. Tuo atveju, jeigu gyventojų netenkina administratoriaus darbas, jį atšaukti ir paskirtį naują modernizacijos administratorių gali tik pati gyventojų bendruomenė. Jeigu problemų kyla dėl techninio prižiūrėtojo darbo, paslaugų sutartį su juo turi nutraukti renovacijos administratorius. To už jį padaryti negali jokia kontroliuojanti institucija. Taigi - ir gyventojams, ir administratoriams pagal galiojančius įstatymus suteikiama labai daug svertų, leidžiančių kontroliuoti svarbiausius renovacijos dalyvius. Išvardytais atvejais BETA ar VTPSI specialistai gali tik suteikti informacijos apie tai, kaip tinkamai atlikti tam tikras procedūras, kurios leidžia gyventojams ar administratoriams iš tikrųjų efektyviai valdyti renovacijos procesą“, - pasakoja BETA atstovas E. Petrauskas.

VTPSI specialistas A. Keturka taip pat pabrėžia, kad VTPSI pareigūnai galėtų greičiau reaguoti į pranešimus, jei gyventojai konkrečiau nurodytų, kaip į gyventojų skundą jau reagavo arba nereagavo renovacijos administratorius, techninis prižiūrėtojas, rangovas. „Kartu su prašymu pridėjus informaciją apie tai, kokių veiksmų jau ėmėsi šie renovacijos dalyviai, paspartėtų pranešimo nagrinėjimas. Specialistams taip pat labai pagelbėja ir nekokybiškai atliktų arba atliekamų darbų nuotraukos“, - pažymi A. Keturka.

Nekokybiškos statybos ir remonto darbai

„Šiuo metu turime tokį labai nemalonų atvejį, kai gruntas po namu nebuvo tinkamai paruoštas, nebuvo nukirstos durpės, todėl grindys dabar smenga. Jas visas reikės ardyti, namo savininkams - išsikelti ir iš naujo viską daryti“, - pasakoja įmonės „Statybų pretenzija“ direktorius ir steigėjas Ramūnas Mackevičius. Anot jo, tokių atvejų Lietuvoje - daugybė. Tad kaip jų išvengti, o su tuo susidūrus - susigrąžinti pinigus?

Ginčus dėl nekokybiškų statybų ar remonto darbų spręsti padedančios įmonės direktorius nurodė, kad kiekvieną savaitę vidutiniškai sulaukia 3 naujų klientų. Jis vardijo, kad dažniausiai žmonėms problemų kyla su stogais, sienomis, namo šiltinimu, taip pat su nekokybiškais santechnikos darbais, elektra.

Pasak pašnekovo, visos istorijos yra savotiškai įdomios, unikalios. Jis patikino - jei tvarkingai surenkami įrodymai, atliekama būsto patikra, iš rangovų pavyksta išsireikalauti nuostolių atlyginimo: „Jei rangovai nesutinka to spręsti taikiai, priteisia teismai. Tereikia tinkamai tam pasiruošti.“

Dažniausia klientų klaida perkant NT, samdant statybų ar remonto rangovus yra per didelis pasitikėjimas. T. y., kai klientai netikrina rangovų kompetencijų, atsiliepimų, nepasirašo jokių sutarčių, moka pinigus iš anksto ir pan.

Jis atkreipė dėmesį, kad kiekviename ginče yra labai svarbu, kas pirko darbų medžiagas - užsakovas ar rangovas. Jei medžiagas perka užsakovas, rangovas gali išsisukinėti, kad klientas kaltas dėl darbų broko, nes nupirko blogas medžiagas.

„Klientas, pirkdamas medžiagas pats, sertifikatus ir kokybės patvirtinimą gauna iš pardavėjo. O rangovas iš kur veža, tai vienas dievas težino. Tad geriausia būtų patiems klientams pirkti medžiagas, tada jie bent jau žinos jų kokybę. Jei rangovas pradeda purkštauti, kad čia - netinkamos medžiagos, geriau su tokiu rangovu atsisveikinti, nes jie taupo, kur tik įmanoma.“

„Statybų pretenzijos“ steigėjas pabrėžė, kad visais atvejais svarbiausia yra sutartis su rangovu, kurioje yra numatytos ir sankcijos už vėlavimus, netinkamai atliktus darbus.

R. Mackevičiaus teigimu, jei meistras skelbiasi socialiniuose tinkluose, reiškia, jis neturi darbo. O geriausių meistrų greitai rast - neįmanoma. Jie turi darbų bent pusmečiui ar metams į priekį, tačiau visada darbus atlieka su sutartimi, sutinka ištaisyti visus brokus, kadangi labai saugo savo reputaciją. Be to, ir kainuoja daugiau nei vidutiniškai.

„Geriausia rangovo ieškoti per rekomendacijas iš tų žmonių, pas kuriuos rangovas tuos darbus darė. Pvz., pas mane atliko darbus, paprašėte rekomendacijos. Tai rekomenduoju pasižiūrėt ne tik, kaip pas mane darbus padarė, bet ir nuvažiuoti patikrinti jų kitų 4-5 darbų kokybę“, - patarė pašnekovas.

Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba (VVTAT) primena, kad bendras garantinis terminas prekėms ir paslaugoms yra 2 metai - per tiek laiko klientas gali pareikšti pretenzijas paslaugos teikėjui dėl atsiradusių trūkumų. Tačiau kartais statybos paslaugų sutartyse būna numatytas ir ilgesnis garantinis laikotarpis.

Pasak tarnybos, atsiradus trūkumams klientas gali reikalauti rangovo, kad: darbas būtų atliktas iš naujo (nebent darbo trūkumai yra nedideli arba atsirado dėl užsakovo kaltės); būtų atitinkamai sumažinta darbų kaina; per protingą terminą būtų neatlygintinai pašalinti darbų trūkumai arba atlygintos kliento išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; būtų grąžinti sumokėti pinigai ir atsisakyta sutarties.

Jei vartotojui nepavyksta išspręsti problemos su paslaugos teikėju, jis turi teisę kreiptis į VVTAT dėl ginčo sprendimo ne teismo tvarka, kuomet vertinamos visos žinomos aplinkybės, dokumentai, įrodymai, trūkumų atsiradimo priežastys: „Vartotojai dažniausiai kreipiasi dėl įsigyto nekilnojamo turto kokybės ar atskirai atliktų darbų kokybės (langų, durų montavimas, vartų ir pan.). Tokie skundai sudaro apie 15 proc. nuo visų gaunamų prašymų.“

Bet kokiu atveju (net jei yra sutartis) reikia išsaugoti visus susirašinėjimus su rangovu (el. paštu, SMS žinutėmis, per „Viber“, „Messenger“ ir kt.), fiksuoti atliekamus darbus, aplinkybes, viską fotografuoti.

„To reikia, kad turėtume įrodymus ir galėtume lengviau bei greičiau padėti žmogui išspręsti kilusį ginčą. Jei rangovas yra išmintingas, ginčas išsisprendžia per 3-4 savaites. Jei rangovas - užsispyręs, tenka eiti į teismus ir apie metus maždaug viskas trunka. Gal ne visais atvejais 100 proc. visus pinigus atgauna, nes vyksta derybos. Bet kol kas visi mūsų klientų ginčai išsisprendė klientų naudai“, - patikino „Statybų pretenzija“ direktorius.

R. Mackevičius tik paminėjo, kad mokestis susideda iš trijų dalių: instrukcijos klientui (ką daryti, kad būtų daugiau informacijos apie situaciją); tesininko paslaugos (vertinamas konkretus atvejis, kiek visa tau užtruks, kiek darbo tam reikės); sėkmės mokestis (kai ginčas išsprendžiamas kliento naudai, gali siekti ir 1 tūkst., ir 9 tūkst. eurų).

Administratorių skundai ir teisės

Namo bendrija artimiau susipažinusi tiek su daugiabučio gyventojų asmenybėmis, poreikiais ir lūkesčiais, tiek su pastato problemomis, dėl ko gali kilti ginčų. Todėl konfliktų sprendimas ir konfliktinių situacijų išvengimas pačios bendruomenės viduje ir laiko, ir sąnaudų požiūriu yra spartesnis bei rezultatyvesnis, nei probleminių aplinkybių nagrinėjimas iš šalies, t. y. teisme, - kalba R. Baliūtis.

Visi raštu bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumentai registruojami ir nagrinėjami bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Vadinasi, tiek vienas gyventojas, tiek gyventojų grupė gali nevaržomai kreiptis į priežiūros subjektą namo bendrijos ar namo administratoriaus vykdomos veiklos klausimais ir besąlygiškai reikalauti atsakymo“, - komentuoja R. Baliūtis.

Svarbiausia, kad daugiabučio namo priežiūros organizavimas namo bendrijos pagrindu būtų paremtas demokratišku namo gyventojų interesų atstovavimu, tada ir tikimybė išvengti ginčytinų situacijų yra didesnė“, - kalba R. Baliūtis.

Pasak R. Baliūčio, nepavykus ginčus išspręsti derybų būdu, tiek gyventojų ginčai su namo bendrija, tiek su administratoriumi sprendžiami įstatymų nustatyta tvarka, t. y. teisme.

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.

Jei yra kažkokių įtarimų, ketvirtadalis bendrijos narių gali sušaukti susirinkimą ir pareikalauti iš pirmininko ataskaitos.

Teisinė pagalba daugiabučių namų bendrijoms

Daugiabučių namų bendrijos susiduria su įvairiais teisiniais iššūkiais - nuo įstatų pakeitimų ir kasdienių dokumentų iki sudėtingų ginčų su gyventojais, rangovais ar kaimynais.

• Dokumentų rengimas ir valdymas:
  • Įstatų atnaujinimas ir įregistravimas Juridinių asmenų registre
  • Susirinkimų šaukimų, protokolų ir sprendimų paruošimas
  • Vidaus taisyklių rengimas dėl bendrosios nuosavybės naudojimo, triukšmo, tvarkos
• Teisinė pagalba valdybai ir pirmininkui:
  • Kasdienės teisinės konsultacijos sprendimų priėmimui
  • Bendravimas su Registrų centru, savivaldybe, VMI, notarais
  • Sprendimų vertinimas dėl techninės priežiūros, modernizacijos, renovacijos
• Ginčų sprendimas:
  • Įsiskolinimų išieškojimas iš gyventojų
  • Gyventojų skundai, prieštaravimai, piktybinis elgesys
  • Atstovavimas teismuose ir ikiteisminėse institucijose
• Rangovų ir paslaugų teikėjų santykiai:
  • Sutarčių su rangovais, valymo, priežiūros, šildymo tiekėjais rengimas ar peržiūra
  • Pretenzijos dėl netinkamai atliktų darbų ar vėlavimų
  • Derybos, teisminis atstovavimas

Dažniausiai užduodami klausimai apie daugiabučių namų bendrijas

Nepageidaujamų asmenų iškeldinimas iš gyvenamosios patalpos

Kaip vyksta nepageidaujamų asmenų iškeldinimas iš gyvenamosios patalpos?

1. Parengiama pretenzija dėl iškeldinimo
2. Asmenims nesutinkant išsikelti geruoju kreipiamasi į teismą su ieškiniu dėl iškeldinimo
3. Teismui priėmus sprendimą iškeldinti ir sprendimui įsiteisėjus gaunamas vykdomasis dokumentas
4. Vykdomasis dokumentas teikiamas antstoliui, kuris priverstai iškeldina nurodytus asmenis (priverstinai patenka į patalpas, naudojasi policijos ir kt. institucijų pagalba.)

Dokumentai reikalingi rengiant ieškinį

Kreipdamiesi į teismą privalėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus:

• Nuosavybės teisę įrodančius dokumentus - VĮ „Registrų centras“ išrašą apie turto savininką (-us);
• Pretenzijos dėl iškeldinimo kopiją ir jos įteikimą arba išsiuntimą registruotu paštu patvirtinančius dokumentus;
• Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą arba kitus duomenis (nuotraukas, vaizdo medžiagą), patvirtinančius, kad patalpa neteisėtai užimta ir kad reikalingas teismo sprendimas iškeldinti;
• Neteisėtai patalpoje gyvenančių asmenų duomenis (vardus, pavardes, gimimo datas ar asmens kodus), jei tokie yra žinomi;
• Kitus dokumentus, galinčius turėti reikšmės iškeldinimo bylos nagrinėjimui.

Išlaidos procese

Iškeldinimo procese patirsite tam tikrų išlaidų, o konkrečiai:

• Išlaidos advokatui už procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teisme . Atkreiptinas dėmesys, kad vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 88 str. 1 d. 6 p., atlyginamos (teismo priteisiamos) tik išlaidos už advokatų ir advokatų padėjėjų teisines paslaugas. Kitų fizinių ar juridinių asmenų pvz. teisinių paslaugų įmonių paslaugų teikimo išlaidos neatlyginamos.
• Žyminis mokestis. Vadovaujantis CPK 80 str. 1 d. 5 p. bylose dėl neturtinių reikalavimų (įskaitant iškeldinimą) mokamas 31 Eur žyminis mokestis (pritaikius 25 % lengvatą, kai kreipiamasi elektroninėmis priemonėmis).

Patenkinus ieškinį dėl iškeldinimo visos Jūsų procese patirtos išlaidos įtraukiamos į bendrą skolos sumą ir išieškomos iš atsakovų.

Proceso trukmė

Apie 2 savaites nuo visų reikalingų dokumentų gavimo. Proceso trukmė iš esmės priklauso nuo to, kaip aktyviai atsakovas ginčys iškeldinimą. Paprastai ieškinio atveju procesas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėn. nesudėtingose bylose, kur nėra prieštaravimų arba jie aiškiai nepagrįsti. Sudėtingose bylose bylinėjimosi trukmę sunku prognozuoti, ji priklauso dažniausiai nuo proceso šalių noro išspręsti ginčą ir gali trukti nuo 6 mėn. iki 1,5 metų ir daugiau .

Teismo sprendimas iškeldinti

Teismui priėmus sprendimą iškeldinti nustatomas 30 d. terminas sprendimo įsiteisėjimui. Įsiteisėjus sprendimui reikia pateikti prašymą dėl vykdomojo rašto išdavimo. Vykdomąjį raštą įprastai per 7 dienas išduoda teismas. Su vykdomuoju raštu galima nedelsiant kreiptis į antstolį dėl priverstinio iškeldinimo.

Žalos už uždelstą išsikelti laiką priteisimas

Neteisėtai užimant Jums priklausančias patalpas kiekvieną dieną yra daroma žala todėl verta apsvarstyti galimybę prisiteisti žalą už uždelstą išsikelti laiką tame pačiame iškeldinimo procese. Padarytą žalą galima pagrįsti analogiškų patalpų nuomos mokesčio dydžiu bei kitais įrodymais. Toks reikalavimas skatina neteisėtai patalpą užėmusius asmenis išsikraustyti kuo operatyviau.

Vadovaujantis Europos žmogaus teisių teismo formuojama praktika ir atitinkamai Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika.

tags: #namo #gyventojai #bei #savininkai #informuojame #kad