Šiame straipsnyje pateikiame pavyzdinę namo bendrijos įstatų formą, kurią galite naudoti kaip orientyrą kuriant savo bendrijos dokumentus. Svarbu pažymėti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Todėl rekomenduojame konsultuotis su teisininkais, kad įsitikintumėte, jog jūsų įstatai atitinka visus galiojančius reikalavimus.
Bendrijos įstatai yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis bendrijos veiklą. Juose nustatomos bendrijos narių teisės ir pareigos, valdymo organų kompetencija, susirinkimų šaukimo ir balsavimo tvarka, sprendimų priėmimo taisyklės ir kiti svarbūs klausimai. Aptarkime svarbiausius aspektus, kuriuos reikėtų įtraukti į namo bendrijos įstatus.
Bendrijos Narystė
Istoriškai buvo etapas, kai bendrijos nariais automatiškai tapdavo visi savininkai, bet Lietuvo sRespublikos... Bendrijos nariu laikomas kiekvienas patalpos savininkas, kuris iki 2000-12-27 dienos turėjo nuosavybės teisę į patalpą bendrijos pastate. Peržiūrėjus Bendrijų Įstatymo suvestinę 2023-03-01d su pakeitimais nepavyko rasti šios nuostatos. Įsteigtos ir įregistruotos Bendrijos nariu patalpų savininkas tampa pateikęs rašytinį prašymą Bendrijos pirmininkui ir šiam įregistravus jį Bendrijos narių sąraše.
Narių Registravimas ir Sąrašas
Bendrijos nariai registruojami Bendrijos narių sąraše. Už Bendrijos narių sąrašo sudarymą ir tvarkymą atsako Bendrijos pirmininkas. Šiame sąraše turi būti nurodyti Bendrijos narių ar jų atstovų (įgaliotinių) kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris). Bendrijos narių ar jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus.
Atstovavimas
Patalpų savininkams - juridiniams asmenims Bendrijos veikloje atstovauja jų įgalioti asmenys. Bendrijos narys - fizinis asmuo gali įstatymų nustatyta tvarka įgalioti vietoje savęs dalyvauti Bendrijos veikloje kitą asmenį (atstovą). Butų ir kitų patalpų savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas, privalo apie tai pranešti Bendrijos pirmininkui ir atsiskaityti su Bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs.
Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta Bendrijos pirmininko išduota pažyma apie prievolių Bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles. Iš Bendrijos išstojama pateikus raštišką prašymą Bendrijos pirmininkui. įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su Bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Bendrijos Narių Susirinkimas
BENDRIJOS NARIŲ SUSIRINKIMAS, JO KOMPETENCIJA, SUSIRINKIMŲ ŠAUKIMO IR BALSAVIMO TVARKA, SPRENDIMŲ PRIĖMIMAS. Bendrijos narių susirinkimus šaukia Bendrijos pirmininkas šiuose įstatuose nustatyta tvarka, bet ne vėliau kaip per 3 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
Pranešimą apie šaukiamą Bendrijos narių susirinkimą jo organizatorius turi ne vėliau kaip prieš dvi savaites iki susirinkimo dienos pranešti Bendrijos nariams įstatų nustatyta pranešimų ir informacijos paskelbimo tvarka ir kartu pateikti susirinkimo darbotvarkę ir siūlomų sprendimų projektus arba nurodyti vietą, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.
Bendrijos narių susirinkimas laikomas teisėtu ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Bendrijos narių susirinkime dalyvaujantys Bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. Balsavimas Bendrijos narių susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas Bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių.
Bendrijos narių susirinkime kiekvienas Bendrijos narys turi po vieną balsą. Bendrijos narių susirinkimai turi būti protokoluojami. Bendrijos narių susirinkimo protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Bendrijos narių susirinkimo protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos.
Sprendimai dėl daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, Pastatų šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su Pastatų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl Pastatų atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų daugiabučio namo savininkų, o tik jų dalies poreikius, nepažeidžiant kitų daugiabučio namo savininkų teisių ir bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo ir tam reikalingų lėšų kaupimo ar skolinimosi, gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų ir yra privalomi tai daliai butų ir kitų patalpų savininkų.
Kaip valdyti daugiabučių kompleksą
Bendrijos nariai gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę dėl susirinkime svarstomų klausimų šiuose įstatuose nustatyta tvarka. Jeigu patalpa priklauso keliems bendraturčiams, išdėstytą nuomonę pasirašo vienas iš bendraturčių jų susitarimu. Nesutarimo atveju nuomonė laikoma negaliojančia.
Bendrijos Narių Įgaliotinių Teisinis Statusas
Įgaliotinių susirinkimą šaukia Bendrijos pirmininkas. Įgaliotinių susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizorius arba daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių. Įgaliotiniai išrenkami Bendrijos narių susirinkimuose 4 metų laikotarpiui.
Įgaliotinio kadencijų skaičius neribojamas. Įgaliotinis atstovauja jį išrinkusių Bendrijos narių interesams. Kiekvienas įgaliotinis turi po vieną balsą. Įgaliotinių susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip trys penktadaliai įgaliotinių.
Bendrijos nariai turi teisę atšaukti jiems atstovaujantį įgaliotinį. Laikoma, kad įgaliotinis prarado pasitikėjimą ir yra atšauktas, jeigu už jo atšaukimą atitinkamos daugiabučio namo dalies (korpuso, sekcijos) Bendrijos narių susirinkime pasisakė daugiau kaip pusė visų jo atstovautų Bendrijos narių.
Įgaliotinių susirinkimo narių skaičius nustatomas, vadovaujantis pakankamo ir proporcingo atstovavimo principu. Įgaliotiniu renkamas Bendrijos narys. Įgaliotiniai atstovauja Bendrijos narius teritoriniu principu - pagal Pastatus.
Bendrijos Pirmininkas ir Revizorius
Bendrijos valdymo organas yra Bendrijos pirmininkas. Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina Bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato Bendrijos pirmininko darbo užmokestį Bendrijos narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas) Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 (trejų) metų laikotarpiui.
Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas. Bendrijos pirmininkas turi teisę vienasmeniškai, nešaukdamas Bendrijos narių susirinkimo, priimti sprendimus dėl Bendrijos lėšų panaudojimo esant neatidėliotino būtinumo darbams (pvz. sugedus garažo vartams, išdaužus stiklą ir pan.) ar įvykus avarijoms.
Visi butų ir kitų patalpų savininkų raštu Bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumentai registruojami ir nagrinėjami Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Bendrijos pirmininkas atsako už jam Bendrijos narių susirinkimo (Įgaliotinių susirinkimo) pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą. Iki Bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos Bendrijos narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują Bendrijos pirmininką.
Bendrijos metinių finansinių ataskaitų rinkinį iki tvirtinimo Bendrijos narių susirinkime (Įgaliotinių susirinkime) turi patikrinti Bendrijos revizorius. Bendrijos narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas) gali nuspręsti samdyti audito įmonę Bendrijos metinių finansinių ataskaitų auditui atlikti. Audito išvados pateikiamos Bendrijos pirmininkui ir Bendrijos narių susirinkimui (Įgaliotinių susirinkimui).
Bendrijos revizorių renka ir atšaukia Bendrijos narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas) šiuose įstatuose nustatyta tvarka. Revizorius renkamas ne ilgesniam kaip 4 metų laikotarpiui. privalo patikrinti Pastatų savininkų kaupiamąsias lėšas ir jų panaudojimą, kai to pareikalauja daugiau kaip penktadalis tų Pastatų savininkų.
Bendrijos pirmininkas privalo pateikti revizoriui arba auditoriui paaiškinimus ir visus patikrinimui (auditui) atlikti reikalingus dokumentus. Revizorius, nustatęs Bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų, turi teisę reikalauti, kad Bendrijos pirmininkas sušauktų neeilinį Bendrijos narių susirinkimą (Įgaliotinių susirinkimą). Jeigu Bendrijos pirmininkas per 30 kalendorinių dienų nuo šio reikalavimo pateikimo dienos Bendrijos narių susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) nesušaukia, susirinkimą šaukia ir jo darbotvarkę nustato revizorius.
Visus Bendrijos narių pareiškimus, prašymus, skundus Bendrijos pirmininkas išnagrinėja per 10 darbo dienų. Butų ir kitų patalpų savininkai gali prisidėti prie Bendrijos turto savo nepiniginiais turtiniais įnašais.
Kaupiamosios Lėšos ir Finansinė Veikla
Kiekvieno iš Įstatų 6.1. - 6.7. Bendrija, kaip ir kitų teisinių formų bendrojo naudojimo objektų valdytojai, privalo turėti atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą. Visos butų ir kitų patalpų savininkų lėšos, esančios kaupiamųjų lėšų sąskaitoje, įskaitant lėšas, surinktas ir (arba) naudojamas Pastatų ar jų bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, į apskaitą įtraukiamos ir tvarkomos kiekvienam daugiabučiam namui ir kiekvienam butų ir kitų patalpų savininkui atskirai.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos indėlių ir įsipareigojimų investuotojams draudimo įstatymu, Bendrija, administruodama kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančias lėšas, veikia kaip patikėtinis, o indėlininkais laikomi patikėtojai - kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas, kurio lėšų dalis nustatoma pagal Bendrijos apskaitos duomenis. Kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančios kiekvieno indėlininko - buto ar kitos patalpos savininko lėšos, viršijančios įstatymuose nustatytą valstybės privalomai draudžiamą sumą, turi būti apdraustos įstatymų nustatyta tvarka.
Tikslinės, kaupiamosios ir kitos įmokos, susijusios su Bendrijos veikla, nustatomos vadovaujantis Bendrijos metine pajamų ir išlaidų sąmata bei ilgalaikiu bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto ar rekonstrukcijos) ar modernizavimo planu, kurį tvirtina Bendrijos narių susirinkimas. Kaupiamųjų įmokų dydžius, jų mokėjimo sąlygas ir tvarką nustato Bendrijos narių susirinkimas.
Bendrijos narių susirinkimo (Įgaliotinių susirinkimo) priimti sprendimai registruojami sprendimų registracijos žurnale bei skelbiami Bendrijos skelbimų lentoje. Pakeisti Bendrijos įstatai turi būti perregistruoti Juridinių asmenų registre. Bendrijos įstatai perregistruojami, kai Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikiamas prašymas ir Bendrijos narių susirinkimo (Įgaliotinių susirinkimo) protokolas dėl Bendrijos įstatų keitimo.
Pavyzdiniai Įstatų Punktai
Žemiau pateikiami pavyzdiniai įstatų punktai, kuriuos galite pritaikyti savo bendrijai:
- Bendrijos pavadinimas: daugiabučių gyvenamųjų namų Kalvarijų g. Bendrija.
- Bendrijos valdomi objektai: daugiabučiai gyvenamieji namai, esantys adresu: Vilniaus m. Vilniaus m. sav., Kalvarijų g. 137, unikalus Nr. 4400-2436-6978; Kalvarijų g. 137A, unikalus Nr. 4400-2436-7014; Kalvarijų g. 137B, unikalus Nr. 4400-2436-7020; Kalvarijų g. 137C, unikalus Nr. 4400-2436-6989; Kalvarijų g. 137D, unikalus Nr.
- Banko sąskaitos: Bendrija turi mažiausiai dvi sąskaitas Lietuvos Respublikoje įregistruotuose bankuose ar kitose kredito įstaigose.
- Narystė: asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos.
Informacijos Skelbimo Tvarka
Įstatuose yra numatyta, kad informuojant bendrijos narius raštu, laikoma, kad adresatas susipažino su informacija po septynių kalendorinių dienų? Iš kur šis terminas? Ar gali bendrija įstatuose nenumatyti 7 kalendorinių dienų termino, o tiesiog kiekvienu atveju numatyti atskirą datą, kuri skirta susipažinimui ir jai praėjus bus laikoma, kad narys su informacija susipažino?
Nuostatos, kuri įrašyta bendrijos įstatuose, reikia laikytis, t.y. kai informuojate bendrijos narius raštu, praneškite apie šaukiamą susirinkime ne prieš 14 dienų, bet prieš 21 dieną.
Daugiabučių Namų Adresai
Pateikiami daugiabučių namų adresai, kuriems gali būti taikomi šie įstatai:
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6078, adresas: Videniškių g.
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6045, adresas: Videniškių g.
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6067, adresas: Šatrijos g.
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6089, adresas: Šatrijos g.
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6090, adresas: Šatrijos g.
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6112, adresas: Šatrijos g.
- Daugiabučiame gyvenamajame name, kurio unikalus Nr. 4400-5303-6101, adresas: Šatrijos g.
Įstatų 6.1. - 6.7. punktuose išvardinti daugiabučiai namai pastatyti viename žemės sklype, adresu Laumėnų g. 2, Vilnius, kadastro Nr. steigiamajame susirinkime balsavus už Bendrijos įsteigimą.
Svarbios Nuostatos
Štai keletas svarbių nuostatų, kurias reikėtų įtraukti į namo bendrijos įstatus:
- Bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo.
- Bendrijos pirmininkas turi turėti aukštąjį ar jam prilyginamą išsilavinimą; aukštasis ar jam prilyginamas techninis, teisinis, ekonominis, viešojo administravimo specialisto išsilavinimas būtų privalumas.
- Bendrijos valdymo organų kadencija 3 metai; kitų organų kadencija 4 metai.
Nepamirškite, kad šis straipsnis yra tik pavyzdys. Kiekviena bendrija turi unikalius poreikius, todėl įstatai turėtų būti pritaikyti konkrečiai situacijai.