Daugiabučių namų savininkų bendrijų įgaliotinių teisės Lietuvoje

Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) Lietuvoje yra svarbus instrumentas įgyvendinant butų ir kitų patalpų savininkų teises bei pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir atnaujinimu. Atsižvelgiant į tai, įstatyme įtvirtinamas įgaliotinių susirinkimo institutas - bendrijos nariams suteikiama teisė išsirinkti savo pastato ar jo dalies (paprastai pastato laiptinės ar pastato bloko) atstovus - įgaliotinius, kurie prireikus ir šio įstatymo nustatyta tvarka gali pakeisti bendrijos narių visuotinį susirinkimą ir jų atstovaujamųjų narių vardu spręsti visus ar dalį jų kompetencijai priskirtų klausimų bendrijos veiklos ir valdymo klausimais.

Šiame straipsnyje aptarsime įgaliotinių teisinį statusą, rinkimo procesą, teises ir pareigas, taip pat kitus svarbius aspektus, susijusius su jų veikla.

Įgaliotinio teisinis statusas ir rinkimo procesas

Įgaliotiniai išrenkami daugiabučio namo dalies (korpuso, sekcijos) bendrijos narių susirinkimuose 4 metų laikotarpiui. Įgaliotinio kadencijų skaičius neribojamas. Įgaliotiniu renkamas bendrijos narys.

Manytume, kad laiptinės (ar kitos bendrijos įstatuose nurodytos dalies, kurioje renkami bendrijos narių įgaliotiniai) bendrijos nariai turėtų vadovautis galiojančio Bendrijų įstatymo 11 str. 1 daltyje nustatyta tvarka, t.y. Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių (jeigu bendrija jungia kelis daugiabučius namus, - daugiau kaip penktadalis bendrijos narių kiekviename pastate arba daugiau kaip penktadalis bendrijos narių bent viename pastate, jeigu visuotinis susirinkimas šaukiamas pasibaigus valdymo organų kadencijai).

Įgaliotinių susirinkimą šaukia bendrijos pirmininkas (valdyba). Įgaliotinių susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių.

Įgaliotinių teisės ir pareigos

Įgaliotinis atstovauja jį išrinkusių bendrijos narių interesams. Kiekvienas įgaliotinis turi po vieną balsą. Įgaliotinių susirinkime įgaliotinis kiekvienu konkrečiu klausimu privalo balsuoti pagal daugumos jo atstovaujamų bendrijos narių valią, pareikštą iš anksto raštu arba kita forma.

Bendrijos nariai turi teisę atšaukti jiems atstovaujantį įgaliotinį. Laikoma, kad įgaliotinis prarado pasitikėjimą ir yra atšauktas, jeigu už jo atšaukimą atitinkamos daugiabučio namo dalies (korpuso, sekcijos) bendrijos narių susirinkime pasisakė daugiau kaip pusė visų jo atstovautų bendrijos narių. Apie sprendimą atšaukti įgaliotinį bendrijos nariai privalo nedelsdami pranešti atšauktajam įgaliotiniui ir bendrijos pirmininkui (valdybai).

Visuotinis bendrijos narių susirinkimas ir įgaliotinių susirinkimas

Aukščiausiasis Bendrijos organas yra Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas (toliau - Visuotinis BN susirinkimas arba Susirinkimas). Taip pat Bendrijoje sudaromas Bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas (toliau - Įgaliotinių susirinkimas), turintis visas Visuotinio Bendrijos narių susirinkimo teises, išskyrus teisę spręsti šiais Įstatais Visuotinio BN susirinkimo išimtinei kompetencijai priskirtus klausimus.

Išimtinė Visuotinio BN susirinkimo kompetencija yra spręsti klausimus susijusius su Bendrijos reorganizavimu ir likvidavimu.

Įgaliotinių susirinkimo kompetencija

Įgaliotinių susirinkimo narių skaičius nustatomas, vadovaujantis pakankamo ir proporcingo atstovavimo principu. Įgaliotiniu renkamas Bendrijos narys. Bendras Įgaliotinių susirinkimo narių skaičius 64. Įgaliotiniai atstovauja Bendrijos narius teritoriniu principu - pagal Pastatus ir sekcijas (laiptines). Nuo kiekvienos laiptinės renkama po vieną įgaliotinį.

Įgaliotiniai išrenkami laiptinių Bendrijos narių susirinkimuose. Tokiems susirinkimams ir sprendimų juose priėmimui mutatis mutandis taikomos Įstatų normos dėl Visuotinio BN susirinkimo, išskyrus šiuos ypatumus, jei jie neprieštaraus imperatyviosioms teisės aktų normoms:

• laiptinės Bendrijos narių susirinkimus šaukia Bendrijos valdyba, Bendrijos pirmininkas arba tos laiptinės įgaliotinis savo iniciatyva.
• Susirinkimas turi būti sušauktas ir tais atvejais, kai to raštiškai reikalauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių toje laiptinėje.

Informacijos teikimas ir asmens duomenų apsauga

Asmens duomenų tvarkymas, įskaitant duomenų teikimą, laikomas teisėtu tik tuo atveju, jeigu jis atliekamas vadovaujantis Bendruoju duomenų apsaugos reglamentu (BDAR). Asmens duomenys gali būti tvarkomi tik laikantis su asmens duomenų tvarkymu susijusių principų, įtvirtintų BDAR 5 straipsnyje, ir kai toks asmens duomenų tvarkymas gali būti pagrįstas bent viena teisėto asmens duomenų tvarkymo sąlyga, numatyta BDAR 6 straipsnyje.

Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (Įstatymas) 21 straipsnio 4 dalies 8 punktas suteikia butų ir patalpų savininkams teisę susipažinti su bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) ir gauti bendrijos organų narių kontaktinius duomenis. Šis Įstatymas aiškiai numato teisę susipažinti su bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) visiems butų ir kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, ar butų ir patalpų savininkas yra bendrijos narys.

Taigi, tiek Įstatymo 21 straipsnio 5 dalies 1 punktas, tiek 14 straipsnio 7 dalis numato bendrijos nario teisę gauti įvairią informaciją bendrijos veiklos klausimais, bet ne asmens duomenis. Pažymėtina, kad įstatymas numato, kokie konkretūs subjektai (ne bendrijos nariai ar patalpų savininkai) vykdo bendrijos veiklos kontrolę, pavyzdžiui, vadovaujantis Įstatymo 14 straipsnio 6 dalies 13 punktu, bendrijos pirmininkas privalo pateikti duomenis bendrijos revizijos komisijai ir (ar) auditoriui, taip pat savivaldybės vykdomajai institucijai ar jos įgaliotiems asmenims, turintiems teisę prižiūrėti ir kontroliuoti, kaip bendrijos valdymo organai atlieka jiems pagal šį įstatymą priskirtas funkcijas.

Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis, kiekvienu konkrečiu atveju turi įvertinti tiek prašymo pateikti asmens duomenis tikslą, tiek tokio prašymo proporcingumą ir teisėtumą.

Įstatymui ar kitam jį įgyvendinančiam teisės aktui nenustatant, kokia forma (prašomų susipažinti dokumentų kopijomis, jų išrašais, skenuotų dokumentų elektroninėmis kopijomis, jas pateikiant nariui bendrijoje ar siunčiant nario nurodytu adresu paštu ar elektroniniu paštu, ar užtikrinant nariui sąlygas susipažinti su jam rūpima bendrijos informacija bendrijos patalpose, ar kt.) nariui turi būti teikiama informacija, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nesant išspręstų bylų, kuriose būtų išaiškinta, būtent kokia forma turi būti teikiama informacija, o kokia forma informacijos teikimas būtų nepriimtinas, bendrijos pirmininkas ir bendrijos narys turėtų pasirinkti informacijos teikimo formą, atitinkančią teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus, taikytinus visiems civilinių teisinių santykių subjektams.

Bendrijos narystės sąlygos

Visi Bendrijos steigėjai - patalpų savininkai, kurie pritarė Bendrijos steigimui, nuo Bendrijos įregistravimo dienos yra Bendrijos nariai.

Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastatuose.

Į Bendriją įstojama ir iš jos išstojama asmens prašymu ir kitais Įstatuose nurodytais pagrindais ir sąlygomis:

• Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastatuose, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos. Narystė įforminama, įrašant asmenį į Bendrijos narių sąrašą.
• Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip. Išstojimas įforminamas Valdymo organo sprendimu (protokolu, įsakymu) arba įrašu Bendrijos narių sąraše.
• Bendrijos nariu yra laikomas kiekvienas patalpos savininkas, kuris iki 2000 m. gruodžio 27 dienos turėjo nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate ir kuris po to neišreiškė valios išstoti iš Bendrijos. Patalpų savininkas, kuris nuosavybės teises į patalpą Bendrijos valdomame Pastate įgijo 2000-12-28 arba vėliau, Bendrijos nariu gali būti laikomas tik tuo atveju, jeigu jis išreiškė valią įstoti į Bendriją.
• Asmuo praranda Bendrijos nario statusą, jam netekus nuosavybės teisių, kurių pagrindu jis turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, esančius Pastatuose.
• Bendrijos narys negali būti pašalintas iš Bendrijos prieš jo valią.
• Narystė Bendrijoje pasibaigia Bendriją likvidavus, taip pat fiziniam asmeniui - Bendrijos nariui, mirus; juridinį asmenį - Bendrijos narį, likvidavus arba reorganizavus.

Bendrijos narių ir jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus iki gruodžio 31 d. pagal tos dienos duomenis. Šiame sąraše nurodoma:

• nario - fizinio asmens, vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas;
• nario - juridinio asmens, pavadinimas, kodas, buveinė, juridinio asmens atstovo vardas, pavardė, telefono numeris, elektroninis adresas;
• asmens įstojimo į Bendrijos narius data;
• informacija apie notariškai įgaliotą kitą asmenį ar atstovą pagal įstatymą, turintį teisę dalyvauti Bendrijos veikloje Bendrijos nario vardu, ar asmenį, su kuriuo Bendrijos narys yra sudaręs balsavimo teisės perleidimo sutartį (vardas, pavardė, telefono numeris, adresas korespondencijai, elektroninis adresas, įgaliojimo ar sutarties sudarymo data ir galiojimo terminas, perleistų teisių ir pareigų apimtys);
• narystės Bendrijoje pasibaigimo data, kai narystė Bendrijoje pasibaigia arba nutraukiama.

Bendrijos narys turi teisę:

• dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus;
• balsavimo teisės perleidimo rašytine sutartimi perleisti kitam asmeniui teisę balsuoti Bendrijos narių susirinkimuose; sutartimi gali būti perleistos ir kitos Bendrijos nario turimos neturtinės teisės, išskyrus išimtinę Bendrijos nario pasyviąją teisę būti išrinktam Bendrijos valdybos, Įgaliotinių susirinkimo nariu; balsavimo teisės perleidimo sutartis įsigalioja nuo jos turinio atskleidimo Bendrijos valdymo organui;
• įgalioti kitą asmenį dalyvauti Bendrijos veikloje jo vardu, nurodydamas įgaliojimo terminą ir įgaliojimu suteikiamų teisių ir pareigų apimtį (į perduodamų teisių apimtį negali įeiti ankstesniame punkte nurodytos išimtys); įgaliojimą turi tvirtinti notaras;
• įgyvendinti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytas teises.

Bendrijos narys privalo:

• laikytis Bendrijos įstatų, dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose, vykdyti Bendrijos organų sprendimus;
• vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.

Patalpų savininko teisės ir pareigos, nepriklausančios nuo narystės Bendrijoje

Patalpų savininkas turi teisę:

• be kitų patalpų savininkų sutikimo imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir kreipdamasis į Bendriją raštu, reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti patirtas išlaidas proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje;
• apskųsti Bendrijos valdymo organų, Bendrijos narių susirinkimų, Įgaliotinių susirinkimo sprendimus Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka;
• per 6 mėnesius apskųsti Pastato ar jo dalies patalpų savininkų susirinkimo ar balsavimo raštu priimtus sprendimus;
• susipažinti su Bendrijos narių sąrašu ir gauti Bendrijos organų narių kontaktinius duomenis;
• įgyvendinti kitas Bendrijų įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytas teises.

Patalpų savininkas privalo:

• vykdyti Bendrijos organų, patalpų savininkų susirinkimų sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo;
• laikytis Savivaldybės tarybos patvirtintų Gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių įrenginių naudojimo taisyklių reikalavimų, užtikrinti, kad šių taisyklių laikytųsi jo šeimos nariai ir (arba) buto ir/ar kitos patalpos nuomininkai;
• savavališkai, be Bendrijos pirmininko ar jo įgalioto asmens leidimo nereguliuoti, nekeisti, neremontuoti namo bendrosios inžinerinės įrangos, bendrųjų konstrukcijų ir bendrojo naudojimo patalpų;
• laikinai išvykdamas, išnuomojęs arba kitaip patikėjęs kitam asmeniui naudoti savo patalpas, pranešti Bendrijos pirmininkui, kaip bus užtikrinta galimybė, prireikus, patekti į savininkui priklausančias patalpas;
• laikytis kitų Bendrijų įstatyme, kituose įstatymuose ir teisės aktuose nustatytų reikalavimų.

tags: #namo #bendrijos #igaliotiniu #teise #pasirasyti #kiekvienam