Būsto Administratoriaus Pareigos: Kas Svarbu Žinoti?

Naujų daugiabučių namų gyventojai turi priimti nelengvą sprendimą: išsirinkti, kas administruos jų būstą (valdys bendrojo naudojimo objektus). Kartais būsto administratorių, kuris nepatenkino butų savininkų lūkesčių, perrenka ir nenaujų daugiabučių gyventojai. Tad kas yra būsto administratorius ir kodėl jis reikalingas?

Kaip informuoja Aplinkos ministerija, daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas yra privalomas, siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams (toliau - savininkai) bendrosios dalinės nuosavybės teise tenkančių namo bendrojo naudojimo objektų (namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos, bendrojo naudojimo patalpų) priežiūrą, remontą ir išsaugojimą.

Aplinkos ministerijos specialistai tęsia, kad pagrindinis administratoriaus uždavinys - administruoti namo bendrojo naudojimo objektus - užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, įgyvendinti įstatymų nustatyta tvarka namo butų ir kitų patalpų savininkų su bendrąją nuosavybe susijusius sprendimus, jiems atstovaujant.

Vykdydamas savo funkcijas administratorius:

• Sudaro namo patalpų ir jų savininkų sąrašą.
• Namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
• Organizuoja namo (statinio konstrukcijų, inžinerinės įrangos (šildymo ir karšto vandens sistemų, liftų ir pan.) kitų bendrojo naudojimo objektų)) techninę priežiūrą, namui teisės aktų nustatyta tvarka priskirto žemės sklypo priežiūrą sudarydamas metinius ir ilgalaikius darbų planus, juos derindamas su savininkais, organizuodamas lėšų kaupimą namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti (remontuoti), paslaugų ir atnaujinimo (remonto) darbų šiems tikslams pirkimą, sudarydamas sutartis ir užtikrindamas jų vykdymo kontrolę.
• Apskaičiuoja savininkams mėnesinius mokėjimus.
• Organizuoja savininkų sprendimų priėmimą susirinkime ar balsuojant raštu.
• Savo interneto svetainėje, namo skelbimų lentose skelbia už priežiūrą atsakingų darbuotojų kontaktinius duomenis, priežiūros paslaugų tarifus.
• Nuolat skelbia savininkams privalomus dokumentus (darbų planus, bendrojo naudojimo objektų aprašą, veiklos ataskaitą, apie savininkų priimtus sprendimus ir pan.).
• Rengia kasmetinę savo veikos ataskaitą.
• Ne mažiau ketvirtadalio savininkų rašytiniu prašymu organizuoja savininkų susirinkimą pagal jų siūlomą darbotvarkę.

Alternatyvūs Būdai Administruoti Būstą

Dėl to, kad būsto administratoriaus vykdomos pareigos yra labai svarbios, gyventojai turėtų atsakingai išsirinkti savo atstovą. Yra kelios alternatyvos:

• Steigti bendriją.
• Sudaryti jungtinę veiklą.
• Savivaldybė privalo skirti administratorių (jei nepadaryta nei viena, nei kita).
• Įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinę veiklą ir sudaryti sutartį su įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija.

Lietuvos būsto rūmų vadovas Juozas Antanaitis aiškina, kad yra ne viena alternatyva, kas gali būti būsto administratoriumi. „Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigti bendriją, sudaryti jungtinę veiklą, o jei nepadaryta nei viena, nei kita - savivaldybė privalo skirti administratorių. Pastarasis turi būti profesionalas, turintis galimybę dirbti, žmogiškas, turi potencialą technikos srityje ir, aišku, turi finansines galimybes, nes čia yra didelis darbas. Yra ir ketvirtas būdas, kai galima įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinę veiklą ir tuomet reikia sudaryti sutartį su bet kokia įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija“, - komentuoja J. Antanaitis.

Lietuvos būsto rūmų vadovas tęsia, kad, koks būsto administravimo būdas bus pasirinktas, priklauso nuo pačių gyventojų aktyvumo. Niekas negali žmonėms nurodyti, kaip savo turtą prižiūrėti. Priklauso nuo aplinkybių, pavyzdžiui, yra bendrovės, kurių dauguma yra profesionaliai parengti žmonės, jie dirba tą darbą ir prižiūri būstą, bendrąsias konstrukcijas.

Todėl vieno teisingo ir geriausio varianto, kokį būsto administratorių pasirinkti, anot J. Antanaičio, nėra, tačiau jis ragina vadovautis prioritetu „profesionalumas“.

Pašnekovas, kalbėdamas apie tinkamiausią pasirinkimą būstui administruoti, ragina jokiu būdu nesirinkti jungtinės veiklos pobūdžio: „Pats bjauriausias ir netinkamiausias dalykas yra jungtinė veikla. Kai atstovas yra išrenkamas iš butų savininkų, tačiau jis nėra nei profesionalas, nei įdarbintas ir atsakomybė didelė, tačiau jis negauna atlyginimo. Ir pinigai renkami į jo asmeninę sąskaitą. Žmonės turi pasirinkti tarp bendrijos ir administruojančios įmonės. Arba tarp bendrijos ir samdyti administruojančią įmonę.“

Įmonės, Teikiančios Būsto Administravimo ir Priežiūros Paslaugas

Lietuvoje veikia nemažai įmonių, teikiančių būsto administravimo ir priežiūros paslaugas. Tarp jų galima išskirti:

• Mano Būstas: Siekia užtikrinti kokybiškas paslaugas, remdamasi 20 metų patirtimi.
• ISS Lietuva: Pirmaujanti, integruotas pastatų priežiūros ir valdymo paslaugas teikianti, įmonė.
• Inservis: Teikia visas pastatų priežiūros paslaugas iš vienų rankų.
• Servico: Ilgametę patirtį sukaupusių profesionalų komanda, teikianti kompleksines pastatų administravimo ir priežiūros paslaugas.
• Civinity Namai: Viena didžiausių statinių priežiūros ir inžinerinių sprendimų grupių Baltijos šalyse.

Šios įmonės teikia įvairias paslaugas, įskaitant pastatų administravimą, inžinerinių tinklų priežiūrą, valymo ir aplinkos tvarkymo paslaugas. Taip pat vykdo nuolatinį pastatų būklės stebėjimą, energijos sąnaudų stebėjimą bei atlieka užsakovų poreikių analizę.

UAB "Mano Būstas Neris": Pagrindinė Informacija

UAB "Mano Būstas Neris" yra privati įmonė, registruota Vilniaus miesto savivaldybėje nuo 1992-07-09. Įmonės veikla pagal EVRK yra kombinuota patalpų funkcionavimo užtikrinimo veikla.

Įmonės pavadinimas išsiskiria ilgamete patirtimi ir stabilumu, o pagrindiniai įmonės duomenys rodo, kad tai smulki įmonė, kurioje 2024 metais dirba vidutiniškai 11 darbuotojų. Vidutinis darbo užmokestis 2024 metais siekia 2843 eurus ir, palyginti su 2023 metais, išaugo 7,0%. Įmonės valdomų transporto priemonių skaičius - 2. Nuosavybės struktūra yra mišri: daugiau kaip 50% įstatinio kapitalo priklauso Lietuvos fiziniams ir juridiniams asmenims, tačiau įmonės sudėtyje yra ir užsienio investuotojų kapitalo, kas didina įmonės patikimumą ir atveria platesnes galimybes verslo plėtrai.

Mano Būstas Neris, UAB verslo faktai ir rekvizitai rodo, kad įmonė yra patikima, nes Scoris reitingas siekia 7 balus (skalėje nuo -10 iki +10). Analizuojant įmonės tendencijas, matomas nuoseklus darbuotojų skaičiaus ir atlyginimų augimas, kas rodo stabilų verslo augimą ir potencialą didinti pajamas bei pelną ateityje.

Gyventojų Patirtis ir Atsiliepimai

Gyventojai dažnai skundžiasi dėl neadekvačių įvykdytų darbų kainų, kurios kelis kartus skiriasi nuo rinkoje esančių. Pavyzdžiui, sugedus automatiniams parkingo vartams, už naujų vartų pakeitimą administratorius namo išrašė sąskaitą, siekiančią 5407 eurus. Gyventojams tokia suma pasirodė neįtikėtinai didelė, tad jie pradėjo domėtis to paties modelio vartų kainomis rinkoje.

Kito namo gyventojai pateikia dar vieną pavyzdį su vartais. „Mano būstas“ keitė vartų automatiką ir gyventojams išrašė 1750 Eur sąskaitą. Vienas gyventojas pasidomėjo, kiek ta pati įranga kainuoja kitur. Pagal pateiktą įrangos modelį, rinkoje ši įranga kainuoja 380-500 Eur su PVM. O jie mums pardavė už 1750 Eur su PVM. Kaina už darbus - tris kartus didesnė nei rinkos kaina, ir nesugebėjo paaiškinti, iš kur tokia kaina.

Be kita ko, gyventojai skundžiasi, kad administratorius dažnai nereaguoja į užklausas arba tenka ilgai laukti atsakymo: kelias savaites ar mėnesį. Anot jų, „Mano būstas“ piktnaudžiauja ir be pagrindo dažnai naudoja kaupiamąsias lėšas įvairiems darbams.

Per 2021 ir šiuos metus VVTAT yra gavusi apie 40 vartotojų prašymų dėl UAB „Mano būstas“ (įskaitant „Mano būstas Kaunas“, „Mano būstas Klaipėda“, „Mano būstas sostinė“, „Mano būstas Neris“, „Mano būstas Baltija“ ir pan.) veiklos. Didžioji dauguma šių prašymų buvo persiųsta pagal kompetenciją nagrinėti atitinkamos savivaldybės administracijai. Tik keletas vartotojų prašymų buvo išnagrinėti pagal kompetenciją VVTAT ginčų nagrinėjimo ne teismo tvarka.

Vartotojai skundėsi dėl informacijos neteikimo, išrašytų sąskaitų, nustatytų kainų už atliktas paslaugas ir pan. VVTAT išnagrinėjus ginčus dėl UAB „Mano būstas“ ir tai pačiai grupei priklausančių įmonių veiklos, daugiau kaip pusė atvejų buvo priimti vartotojų reikalavimus tenkinantys ar tenkinantys iš dalies sprendimai.

Viena gyventoja rašo: "Kadangi būstas be jokios priežasties siunčia darbuotojus i namą, būkime budrūs. Informuoju ,kad ,,mano bustui,, artejant namo perdavimui kitam administratoriui kyla dar didesnis apetitas mūsų namo sukauptiems pinigams ir nepagrįstų sąskaitų gyventojams išpūtimui."

Kiti gyventojai dalinasi patirtimi: "Kovojome su mano bustu ilgai, kainos ispustos, darbai neaisku ar daryti, lemputes pakeitimas ~30euru :) isejom is sitos sukciu kontoros".

Taip pat gyventojai atkreipia dėmesį į namo valymo kokybę, teigdami, kad už valymą mokama per 300 eu/mėn, tačiau laiptinės aikštelės nėra valomos drėgnu būdu.

Vilnietė Toma, gyvenanti senos statybos name, pasakoja, kad jos daugiabutis samdo profesionalią įmonę ir gyventojai patenkinti paslaugomis. „Mus aptarnauja profesionali įmonė ir tikrai džiaugiamės. Rinkomės tikrai ne pagal tai, kas pigiausia. Jau prieš tai turėjom pigų, bet mūsų netenkino paslaugų kokybė. Negalėdavom laiku prisišaukti, negaudavom patarimų. Dabar pasikeitėm administratorių. Gyventojai tai gali padaryti bet kada. Ir dabar viskas kitaip: mokam daugiau, bet visada sulaukiam profesionalios pagalbos. Todėl ir kitiems patariu rinktis pasidomėjus klientų atsiliepimais“, - pasakoja Toma.

Kiek kitokias įžvalgas dėsto kita DELFI pašnekovė, taip pat vilnietė, Rūta, kaip ir Toma, gyvenanti senos statybos name: „Mūsų namas priklauso bendrijai, turime pirmininką, kuris visiškai nieko neveikia. Patys jį išrinkome prieš maždaug metus, nes jis visiems prigyręs, kad žino, kaip reikia tvarkytis. Ir dabar pamatėme, kad padarėme klaidą: susirinkimų nebūna, aplinka netvarkoma, o jis tvirtina, kad viskuo pasirūpins, nors niekas nesikeičia. Iniciatyvūs kaimynai planuoja daryti susirinkimą ir jį iš pareigų atleisti. Esame turėję ir kitą administratorių, bet mums irgi nepasisekė su juo. Norime samdyti rimtą administratoriaus įmonę“, - apie padėtį bendrijoje pasakoja Rūta.

Bendrovės Pozicija

„Mano būstas“ turi kitokią nuomonę ir vertinimą. Įmonės komunikacijos vadovas Paulius Ugianskis pažymi, kad šiame kvartale kaip tik šiuo metu vyksta daugiabučių namų administratorių atranka, tad tuo nori pasinaudoti tam tikros suinteresuotos grupės. Atstovo teigimu, Perkūnkiemio kvartalui, kaip ir kitiems prižiūrimiems daugiabučiams, administratorius skiria ypatingą dėmesį ir visas kylančias problemas sprendžia operatyviai.

„Net ir suklydę nesikratome atsakomybės, o ieškome būdų, kaip atliepti klientų lūkesčius. Tad beveik visi išvardinti trūkumai šiame kvartale jau ištaisyti, problemos išspręstos, gyventojai informuoti tiek pranešimais, tiek ir asmeniškai“, - tikina P. Ugianskis.

„Už tą pačią kainą klientams dabar teikiame 5 kartus daugiau paslaugų. Operatyviai reaguojame į avarinius pranešimus - vidutinis reagavimo laikas nuo registracijos apie gedimą iki jo šalinimo darbų pradžios mūsų įmonėje trunka vos 67 minutes. Be to, savalaikę pagalbą garantuoja darbo valandomis dirbantis Klientų centras ir patogi savitarnos platforma „BonoDomo“. Beveik visus būsto remonto darbus perkame ne iš dukterinių įmonių, o atvirų konkursų būdu, taip užtikrindami veiklos skaidrumą. Mūsų kokybės kontrolės komanda ir kasdienis klientų pasitenkinimo indekso (NPS) matavimas leidžia užtikrinti atliekamų darbų kokybę ir pasiūlyti klientams tinkamas paslaugas, garantinį ir pogarantinį aptarnavimą. O į klientų turto vertės didinimą orientuoti sprendimai užtikrina, kad daugiabučiai namai ilgai tarnautų, o jų vertė rinkoje kasmet augtų“, - dėsto „Mano būstas“ atstovas.

"BonoDomo" Platforma

„BonoDomo“ - tai visiškai naujos kartos skaitmeninė savitarnų platforma, skirta valdyti visoms kasdienėms užduotims, susijusioms su daugiabučiais namais. Visos namų ūkio paslaugos vienoje vietoje. Čia rasite visą reikiamą informaciją ir galėsite patogiai tvarkyti pagrindinius, su namų ūkio paslaugomis susijusius reikalus. Valdykite paslaugas tada, kada patogu jums. Išskirtiniai pasiūlymai ir akcijos. Nuolat auganti klientų bazė.

Pamirškite klaidžiojimą po skirtingas paslaugų tiekėjų, aptarnaujančių jūsų namų ūkį, e. savitarnos svetaines. Nuo šiol su tiekėjais sudarytas sutartis valdykite patogiai. Jūsų patogumui - mobilioji aplikacija. Jau dabar patogiai tvarkykite būsto priežiūros klausimus savo išmaniuosiuose įrenginiuose: telefone, kompiuteryje ar planšetėje.

Miestiečiai savo kiemo naujienas pirmieji sužino „Kalba kaimynai“ e. portale. Registruokitės ir iš karto pradėkite patogiai valdyti savo namų ūkio paslaugas. Prisijunkite dabar! Patogi programėlė įgalina čia ir dabar spręsti klausimus, susijusius su namų ūkio paslaugomis.

Savivaldybės ir VVTAT Pozicija

Savivaldybės paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, yra prižiūrimos ir kontroliuojamos. Patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali iš patalpų savininkų rinkti atstovą (atstovus) atstovauti patalpų savininkams turint santykių su administratoriumi: stebėtojo teisėmis dalyvauti namo priežiūros paslaugų, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, prekių pirkimo, atliktų darbų priėmimo komisijose, vykdant namo, jo bendrojo naudojimo objektų būklės vertinimo apžiūras, tikrinant šilumos, elektros energijos apskaitos, karšto vandens ir kitų matavimo prietaisų rodmenis, nario teisėmis - patalpų savininkų balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijoje.

Administratorius apie sudaromas komisijas ar organizuojamus namo būklės patikrinimus, kuriuose turi teisę dalyvauti patalpų savininkų atstovai, informuoja juos su jais sutartu būdu. Patalpų savininkų atstovus gali rinkti namo ar jo dalies (laiptinės) patalpų savininkai sutartam laikotarpiui arba atšaukti. Patalpų savininkų atstovai gali būti perrinkti ar atšaukti nustatytam terminui nepasibaigus. Administratorius raštu per 3 darbo dienas praneša patalpų savininkų sprendimą atšauktiems patalpų savininkų atstovams.

Palengvinkite administracinių namo klausimų sprendimą ir perduokite juos „Mano BŪSTO“ komandai. Ji pasiruošusi padėti tvarkyti einamuosius sąskaitų, mokėjimų istorijų, kaupiamųjų lėšų, draudimo ar ilgalaikių planų tvirtinimo, pastatų techninės priežiūros ar renovacijos klausimus. Sklandus bendradarbiavimas padės ne tik sutaupyti jūsų laiką, bet suteiks išskirtines galimybes, pasinaudoti tik jums skirtais pasiūlymais. Nemokama e-Būstas programėlė suteiks galimybę išmaniai valdyti užklausas, mokėjimus, registruoti ir sekti įvykius.

Pažymėtina, kad Lietuva yra vienintelė Europos Sąjungos (ES) valstybė, kurioje apie tris ketvirtadalius daugiabučių namų valdomi savivaldybių paskirtų administratorių, veikiančiu laisvosios rinkos principu.

Pastebi, Kad Gyventojams Būsto Būklė Rūpi Vis Labiau

Ko gyventojai gali tikėtis iš savo daugiabučio namo administratoriaus? „Mano būsto“ Daugiabučių namų administravimo departamento direktorius Mindaugas Genys tvirtina, kad pagrindinė daugiabučio namo administratoriaus misija - suteikti pagalbą sprendžiant namo priežiūros klausimus. Daugiabučio namo administratorius užtikrina visapusę pastato priežiūrą: inžinerinės įrangos funkcionavimą, efektyvų energetinių resursų naudojimą, reaguoja į skubius pranešimus 24 val. per parą ir stebi, kad būsto priežiūros sąnaudos būtų kuo mažesnės.

„Kartais tenka girdėti pamąstymus, esą kam to reikia? Tokiu atveju visada atsakau - jei daugiabutis prižiūrimas bet ko ir formaliai, gerai pagalvokite, kaip atrodys namas po 5 ar 10 metų. Viena yra sakyti, kad rūpiniesi pastato priežiūra, o visai kas kita - daryti“, - teigia „Mano būsto“ daugiabučių namų administravimo departamento direktorius.

M. Genys pastebi, kad klientų poreikiai yra labai skirtingi, tačiau vis tiek galima pastebėti populiariausių užsakomų paslaugų tendencijas. Daugumai gyventojų svarbiausios šios paslaugos: asmeninis vadybininkas, visą parą budinti avarinė tarnyba ir Klientų aptarnavimo centras bei galimybė už suteiktus didesnės apimties darbus išsimokėti dalimis. Būsto administratorius turi būti visada pasirengęs padėti ir pasiūlyti daugiau bei geriau nei kiti.

„Mano būsto“ Daugiabučių namų administravimo departamento direktorius stebi tendenciją, kad dar prieš 5-7 metus gyventojai vangiai investuodavo į savo turto priežiūrą. Vis dėlto, pastaruoju metu padėtis keičiasi. Žmonės suvokia, kad jie yra daugiabučio bendrasavininkai ir tik nuo jų veiksmų priklauso, kaip bus prižiūrimas jų namas. Administratorius yra tik pagalbininkas, tačiau daugelį sprendimų priima būtent gyventojai.

Vis dėlto, pokyčiai daugiabučiame name dažnai priklauso ne tik nuo pavienių gyventojų aktyvumo, bet ir nuo to, kieno ir kaip daugiabutis namas yra prižiūrimas. Lietuvos būsto rūmų teisininkas Rolandas Klimavičius pabrėžia, kad daugiabučiai namai gali būti prižiūrimi ne tik juos administruojančių įmonių, bet ir gyventojų įkurtų bendrijų. Vis dėlto, jis pastebi, kad išrinkti bendrijos pirmininkai dažnai neatlieka savo pareigų.

Daugumai daugiabučių namų administratoriai yra priskirti nuo seno. Dėl to R. Klimavičius primena, kad ir šiuo atveju, jei patalpų savininkai nėra patenkinti administratoriaus veikla, gali jį pakeisti arba steigti bendriją.

Svarbiausiomis administratorių teikiamomis paslaugomis R. Klimavičius įvardina techninės priežiūros teikimą - šildymo, elektros sistemų ir paties statinio bendrą priežiūrą, - sutarčių su atliekų vežėjais sudarymą bei informavimą apie savo veiklą.

Visos daugiabučių namų administratorių atliekamos funkcijos įvardintos Vyriausybės nutarime „Dėl Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“. Pagal jį administratoriui už suderintą atlygį gali būti pavesta atlikti ir kitas, nenurodytas funkcijas, susijusias su patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimu.

Pagrindinės administratorių funkcijos yra šios: jie tvarko buto patalpomis besinaudojančių žmonių duomenis, organizuoja techninę, inžinerinių sistemų ir žemės sklypų priežiūrą, rengia ilgalaikį bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą, organizuoja ir rengia jų pirkimus. Taip pat teikia gyventojams pasiūlymus dėl energiją taupančių priemonių, organizuoja balsavimą raštu dėl atnaujinimo, rengia sąskaitas už savo suteiktas paslaugas.

tags: #namo #adminstratorius #mano #bustas