Daugiabučių namų savininkams Lietuvoje tenka pasirinkti vieną iš keleto būdų, kaip valdyti savo turtą. Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų bendrijų steigimo, valdymo ir administravimo ypatumus.
Daugiabučių Namų Bendrosios Nuosavybės Teisinis Reglamentavimas
Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kitais Lietuvos Respublikos įstatymais bei teisės aktais.
Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.
Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Daugiabučių Namų Valdymo Formos
Yra kelios pagrindinės daugiabučių namų valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija
- Daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis
- Administruojanti įmonė (administratorius)
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.
Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.
Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Daugiabučio Namo Patalpų Savininkų Jungtinės Veiklos Sutartis
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis.
Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Administruojanti Įmonė (Administratorius)
Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių.
Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Reikalavimui keliamo sąlygos yra nurodytos Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos apraše.
Valdymo Formų Palyginimas
| Valdymo forma | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Bendrija | Bendraturčiai patys sprendžia dėl namo priežiūros ir remonto | Reikalauja aktyvaus dalyvavimo ir laiko sąnaudų |
| Jungtinės veiklos sutartis | Lankstesnis valdymas, mažiau formalumų nei bendrijoje | Reikalauja bendraturčių sutarimo ir bendradarbiavimo |
| Administratorius | Mažiausiai rūpesčių bendraturčiams | Bendraturčiai mažiau įtakoja sprendimus |