Lietuvoje, baigiantis žemės reformos etapui, vis daugiau dėmesio skiriama neracionaliai išdėstytiems, įsiterpusiems žemės sklypams. Jie laikomi vienu iš būdų konsoliduoti žemes, tačiau praktinis įgyvendinimas susiduria su sunkumais.
Šiame straipsnyje aptarsime teisinį reglamentavimą, susijusį su miško ir žemės ūkio paskirties žemės sklypais, įsiterpusiais teritorijose, taip pat išnagrinėsime įsigijimo galimybes ir apribojimus.
Lietuvos žemėlapis
Teisinis reglamentavimas
Žemės reformos įstatymo 10 straipsnis reglamentuoja neatlygintiną nuosavybės teisių atkūrimą į žemę, mišką ir vandens telkinius tam tikroms piliečių kategorijoms. Pagal šį straipsnį, piliečiams, kurių nuosavybė buvo priskirta valstybės išperkamam turtui arba kurių turėti miškai ar vandens telkiniai neišliko, perduodami nuosavybėn lygiaverčiai žemės sklypai, miškai ir vandens telkiniai.
Privatizuotini valstybinėje žemėje esantys miškai, medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė, inventorizuota ir įtraukta į apskaitą kaip miškas (toliau - medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė), ir vandens telkiniai, įsiterpę į žemės ūkio paskirties žemės sklypus, gali būti parduodami šių žemės sklypų savininkams, o besiribojantys su žemės ūkio paskirties žemės sklypais valstybinėje žemėje esantys miškai, medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė ir vandens telkiniai gali būti parduodami šių žemės sklypų savininkams, jeigu miškai sudaro atskirus, ne didesnius kaip 1 ha masyvus, medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė sudaro atskirus, ne didesnius kaip 3 ha sklypus, o vandens telkiniai yra iki 1 ha.
Kai tą patį žemės sklypą pageidauja gauti nuosavybėn neatlygintinai keli vienodą pirmumo teisę turintys piliečiai, žemės sklypas perduodamas ar suteikiamas nuosavybėn neatlygintinai jį nuomojančiam asmeniui. Jeigu žemės sklypas, kurį pageidauja įsigyti keli vienodą pirmumo teisę turintys piliečiai, nebuvo išnuomotas, jis perduodamas ar suteikiamas nuosavybėn neatlygintinai tam piliečiui, kurio nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas ribojasi su perduodamu ar suteikiamu nuosavybėn neatlygintinai žemės sklypu, o jeigu tokių piliečių yra keletas arba jų nėra, - piliečiui, kuris pirmiau pateikė prašymą.
Įsiterpusių sklypų įsigijimo problemos
Nepaisant teorinių galimybių, praktiškai įsigyti įsiterpusius sklypus yra sudėtinga. Vienas Švenčionių rajono žemdirbys beveik dešimt metų kovojo dėl teisės įsigyti 0,3 ha ir 0,14 ha valstybinės žemės sklypelius, kuriuos nuomojo ir dirbo, tačiau Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) atsisakė pradėti pardavimo procedūrą. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (LVAT) teisėjų kolegija konstatavo, jog asmeniui pageidaujami sklypeliai negali būti parduoti be aukciono, nes jie nėra įsiterpę sklypai.
LVAT pažymėjo, kad galiojantys teisės aktai tiksliai neapibrėžia sąvokos, kas yra įsiterpęs žemės plotas. Konkrečiu atveju tenka vertinti individualiai, atsižvelgiant į objektyvias sąlygas ir požymius, ar laisvas valstybinis žemės ūkio paskirties žemės sklypas laikytinas įsiterpusiu. Jeigu bent vienoje kraštinėje yra kelias ar privažiavimas, toks valstybinės žemės sklypas jau negali būti parduotas be aukciono.
Apribojimas žemdirbiams suriša rankas. Tai matyti iš to, kaip veikia šiemet įsigaliojusi Žemės ūkio paskirties žemės įstatymo pataisa, leidžianti įsigyti iki 3 ha ploto įsiterpusius sklypus. NŽT duomenimis, iki gegužės pabaigos buvo pateikti iš viso 546 prašymai įsigyti įsiterpusius sklypus, tačiau daugiau nei pusės iš jų (298) prašymai netenkinti.
Palyginti nedidelę grupę sudaro sklypai, įsiterpę tarp privačios žemės ir miško (5,3 tūkst. sklypų - 6 tūkst. ha) ar tarp privačios žemės ir vandens telkinio, daugiausia melioracijos griovio (7 tūkst. sklypų - 5,2 tūkst. ha).
Pavyzdys įsiterpusio sklypo
Konstitucinio Teismo pozicija
Konstitucinis Teismas 2014 m. spalio 9 d. nutarime neįžvelgė kliūčių, kodėl laisvos valstybinės žemės sklypelis, įsiterpęs tarp privačios žemės ir kelio, negalėtų būti parduodamas be aukciono. Teismas pažymėjo, kad žemės pardavimo teisiniu reguliavimu yra siekiama užtikrinti racionalios žemėnaudos formavimą, efektyvų laisvos valstybinės žemės fondo išnaudojimą, papildomų pajamų į savivaldybės ir valstybės biudžetą gavimą.
Šios aplinkybės lėmė Konstitucinio Teismo išvadą, kad „atitinkami laisvos valstybinės žemės plotai, įsiterpę tarp privačių žemės sklypų ir kelių (gatvių), gali būti parduodami ne aukciono būdu besiribojančių privačių žemės sklypų savininkams“.
Seimo Kaimo reikalų komiteto iniciatyvos
Seimo Kaimo reikalų komitetas (KRK) sugrįžo prie įsiterpusių sklypų temos, siekdamas sudaryti realias galimybes įsigyti įsiterpusius valstybinės žemės plotelius. KRK sudarė darbo grupę, kuri svarstė, kaip galima būtų peržiūrėti esamas sąvokas, atitinkamai patobulinti galiojančius teisės aktus.
Žemės ūkio rūmai (ŽŪR) pateikė pasiūlymą teisės aktus papildyti nuostata, kad žemės ūkio veiklai be aukciono gali būti parduodami tarp privačių nuosavybės teise valdomų žemės sklypų ir (ar) su įvažiavimo keliu besiribojantys valstybinės žemės plotai, neviršijantys Žemės reformos įstatyme nustatyto dydžio ir jeigu nėra galimybės suformuoti racionalių ribų ir dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypų.
Lietuvos žemės ūkio bendrovių asociacija (LŽŪBA) siūlo eiti toliau - įsiterpusiu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotu pripažinti tokį, kuris yra įsiterpęs tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų arba (ir) kelių (gatvių), geležinkelių ar (ir) miškų žemės sklypų (plotų), vandens telkinių.
Savaiminio miško klausimas
Taip pat kartu buvo svarstoma, kaip tobulinti Žemės reformos įstatymą, medžių savaiminukų formuluotę. Šiemet sudaryta galimybė įsigyti į privačią žemės ūkio paskirties žemę įsiterpusius tokius savaime mišku apaugusius valstybinės žemės plotus (miškai sudaro ne didesnius kaip 1 ha atskirus masyvus, gali būti įsiterpęs iki 1 ha vandens telkinys, bendras į savaiminio miško plotas iki 3 ha).
Aplinkos ministerijos Miškų politikos grupės vadovas Nerijus Kupstaitis siūlo tikslinti įstatymo sąvoką nurodant, kad medžių savaiminukais apaugusi ne miško žemė yra inventorizuota ir įtraukta į apskaitą kaip miškas po 1990 m. kovo 11 d. (nauji savaiminiai miškai).
Tokių į dirbamus laukus įsiterpusių plotų pardavimas padėtų rasti jiems tikrąjį šeimininką bei formuoti racionalesnes žemėnaudas, apimančias tiek miško, tiek ir žemės ūkio naudmenas.
Žemdirbiai ir KRK nariai vieningai pasisako už tai, kad įsiterpę sklypai turėtų būti parduodami be aukciono tiems, kas juos dirba. Tačiau šią poziciją apginti nebus lengva.
Pasak Seimo komiteto pirmininko A. Stančiko, prieštaravimų kaip ir nėra dėl atvejų, kai privati žemė ribojasi su melioracijos grioviu, vandens telkiniu. Didžiausi ginčai kyla dėl ribos su keliu.
KRK iniciatyvą dėl įsiterpusios žemės sąvokos peržiūrėjimo ne itin palaiko ir ŽŪM. Žemės ūkio ministro patarėja Giedrė Pupšytė ne kartą akcentavo, kad ministerijos nuostata yra gauti daugiausia naudos visuomenei: pasibaigus žemės reformai numatoma aktyviau aukcionuose pardavinėti mažesnius sklypus.
Užsitęsusios žemės reformos vaisių raškymas - erškėčiuotas kelias.
Dirbtinių vandens telkinių įrengimas miško žemėje
Kyla klausimas, ar galima užtvenkti upelį ir išsikasti tvenkinuką miško žemėje. Tvenkiniai pagal teisės aktus, nei miškų ūkio paskirties žemei, nei miško naudmenoms nepriskiriami, todėl užtvenkti upelį ir įrengti tvenkinį miško žemėje, mūsų nuomone, negalima.
Nusprendus įsirengti dirbtinį vandens telkinį svarbu žinoti, jog nuo 2012 metų liepos 18 dienos galioja dirbtinių nepratekamų paviršinių vandens telkinių įrengimo ir priežiūros aplinkosaugos reikalavimai, kuriuose nurodyta, jog vandens telkinius draudžiama kasti pelkių ir šaltinynų teritorijose, kurių plotas didesnis nei 0,5 ha, o durpių sluoksnio storis didesnis nei 1 m; nenaudojamuose naudingųjų iškasenų telkiniuose; potvynio metu užliejamose teritorijose; natūraliose pievose ir akmenynuose; miško žemėje, išskyrus atvejus, kai įrengiamas iki 0,1 ha ploto dirbtinis vandens telkinys, kurio įrengimas numatytas miškotvarkos projekte; gamtiniuose ir kompleksiniuose draustiniuose, kai vandens telkinys nesusijęs su draustinio paskirtimi ir didesnis nei 0,1 ha.
Tvenkinys
Kaip nepadaryti klaidų renkantis sklypą?
Prieš perkant sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į galimas apsaugos zonas, inžinerinius tinklus, gaisrinius reikalavimus ir kitus apribojimus. Taip pat reikėtų išnagrinėti teritorijos bendrąjį planą, detalųjį planą ir NT išrašą.
Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. „Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų“.
Jei kelias įrengtas ne jiems priklausančiame žemės sklype (tikėtina, kad valstybinėje žemėje), būtina įvertinti kokiomis sąlygomis tai buvo padaryta.
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos įsakymu.
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus.
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Laisvos valstybinės žemės plotas, kurį norima prijungti, turi būti įsiterpęs tarp sklypų, gatvių raudonųjų linijų ar valstybinio miško plotų.