Šiandieninėje nekilnojamojo turto rinkoje vis dažniau pasitaiko pasiūlymų įsigyti mažo ploto būstus, vadinamus mini butais, loftais ar studijomis. Tačiau ar visada tai, kas siūloma, atitinka teisinius reikalavimus ir ar verta investuoti į tokį nekilnojamąjį turtą? Nekilnojamojo turto ekspertai neabejoja, kad ateityje mini butai vis labiau populiarės. Tačiau tie, kurie skuba įsigyti tokį būstą, gali nusipirkti katę maiše.
Šiuolaikiškas buto išplanavimas
Statybos Reglamento Reikalavimai
Statybos reglamentas nustato tam tikrus minimalius reikalavimus buto plotui.
Būtent šiame dokumente yra nurodoma, kad vonios kambario kartu su tualetu plotas bute turėtų būti bent 4 kv. m. Bent vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m, o naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m.
Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m, vonios su tualetu plotas - 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m, o kitos paskirties patalpos gali būti ir mažesnės.
Mini Butų Tendencijos ir Rizikos
Anot „Capital“ partnerio ir nekilnojamojo turto eksperto Manto Mikočiūno, mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.
„Padalinus tie atskiri vienetai kadastriškai įgauna atskirus unikalius vienetus ir juos galima parduoti kaip atskirus daiktus. Kartais netgi būna tokių atvejų, kai parduodama dalis didelio daikto. Bankai gana skeptiškai žiūri į tokių daiktų finansavimą“, - akcentuoja M. Mikočiūnas.
Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė taip pat sutinka - neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. „Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus. Atvejų, kai statytojai ar vystytojai siūlo mini butus, pasitaiko, tačiau mažesnių, nei reikalauja statybų reglamentas, matyti neteko“, - sako L. Markevičiūtė.
Į tai dėmesį atkreipia ir M. Mikočiūnas. „Galbūt jis ten gyvens, galbūt kažkokią veiklą vykdys. Pardavėjas sako - tai jau yra ne mano reikalas ir naujasis savininkas spręs, ką su tomis patalpomis daryti. Jis tai parduoda kaip administracinės, komercinės paskirties patalpas. Gyvenamosios paskirties patalpos tokiu atveju dažnai turi kažkokias bendrojo naudojimo patalpas. Tai dažnai būna bendrabutis“, - sako M. Mikočiūnas.
„Nors kai kurie negyvenamosios paskirties pastatai ir patalpos (pvz., kūrybinės dirbtuvės) yra parduodami kaip gyvenamosios patalpos, visgi jų oficiali paskirtis nėra gyvenamoji ir pagal Lietuvos teisės aktus jie nėra laikomi gyvenamaisiais“, - akcentuoja L. Markevičiūtė.
„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo, t. y. Jeigu paprastai bankai sutinka finansuoti 85 proc. „Šį turtą finansuojame 75 proc. santykiu, jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus. Atkreipsiu dėmesį, kad nefinansuojame loftų tipo butų, jeigu jų paskirtis yra gamybinė. Taip pat atsargiau vertiname buto finansavimą, jeigu paskirtis gyvenamoji, tačiau daugiabučio, kuriame yra butas, paskirtis yra gamybinė arba administracinė. Visas situacijas vertiname individualiai“, - akcentuoja R. Ungulaitienė.
Kaip sako M. Mikočiūnas: „Labai svarbu, kaip kaimynai žiūri į atsiradusius naujakurius. Dažnai jie net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Kai jie pradeda gyventi ir vieni kitiems maišyti - tam gyventojui trukdo tie servisai, o tiems servisams - tie gyventojai, natūraliai jų keliai susikerta. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus“.
L. Markevičiūtė pabrėžia, kad tokiose patalpose gali nukentėti ir gyvenimo kokybė. „Taip pat tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai. Ir parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku“, - nurodo L. Markevičiūtė.
Nepaisydami šių sunkumų, LRT.lt pašnekovai neabejoja - ateityje tokie butai populiarės. Negana to, gali būti, kad teks keisti ir statybos reglamentą, kuriuo remiantis ir mažesni nei 20 kv. m butai negali būti statomi.
„Vienareikšmiškai nei teisčiau, nei ginčiau juos bet kokia kaina, kad jie daro tik tai, kas rinkoje aktualu, nežiūrėdami statybinių reikalavimų. Manau, kad visa tai turėtų eiti koja kojon ir statybinis reglamentas, reikalavimai turėtų keistis adekvačiai, kartu su rinkos poreikiais“, - įsitikinęs M. Mikočiūnas.
Būsto Ploto Mažėjimo Tendencijos
NT ekspertai jau ne vienus metus pastebi tendenciją, kad perkamo būsto plotas mažėja.
Kaip teigia L. Markevičiūtė, Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.
„Ober-haus“ statistika rodo, kad 2003 m. vidutinis buto plotas Vilniuje siekė 64,3 kv. m, o 2019 m. šis skaičius nukrito iki 50,8 kv. m.
Kaip rodo bendrovės „Ober-haus“ statistika, pastaraisiais metais net 37 proc. naujų butų sudaro vieno kambario butai.
M. Mikočiūnas pastebi, kad pasikeitė ne tik pirkėjų poreikiai, bet ir įpročiai: „Jeigu mums reikalingas miegamasis, jis reikalingas tiek, kad tilptų lova ir spinta. Mes ten neleidžiame laiko, mes ten ateiname pernakvoti“.
L. Markevičiūtė teigia: „Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių. Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių“.
„Tankėjant ir plečiantis miestui, augant būsto ir žemės kainoms, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiantis pačiam gyvenimo būdui, tokių būstų paklausa turėtų augti. Iš kitos pusės, atsirandant naujoms būsto formoms, tokioms, kaip bendrojo gyvenimo erdvės, vadinamasis kolivingas, didėjant jų patrauklumui ir paslaugų, kurias galima gauti kartu, spektrui, būtent jos turėtų pritraukti nemažą dalį ypač mažų būstų auditorijos“, - įsitikinusi L. Markevičiūtė.
Vis dėlto LRT.lt pašnekovai pastebi, kad nors mini butai skelbimuose atsirasti pradėjo vos prieš porą metų, ir dabar jie domina ne tuos, kurie ieško pirmojo savo būsto. Šie dažnai ieško būsto, kuris atneštų didelę grąžą, o nuomininkai nuomojamam būstui nekelia tokių didelių reikalavimų, kokius keltų įsigydami nuosavą.
„Nuomininko poreikiai daug mažesni nei pirkėjo, kuris perka būstą sau. Dėl to čia matyčiau didelį skirtumą. Jeigu žmogus rinktųsi pirkti sau, jis turbūt natūraliai įsivertintų daugiau dalykų, nuspręstų, ko reikia, pasižiūrėtų į tai ne tik kaip į stogą virš galvos, bet ir kaip į savo pinigų investiciją“, - svarsto M. Mikočiūnas.
Jeigu vis dėlto pasirenkama investuoti, skaičiuoja M. Mikočiūnas, santykinė grąža, įsigijus mini butą, turėtų būti didesnė.„Pavyzdžiui, 30 kv. m butą galime įsigyti už 70 tūkst. eurų, įrengtą naujos statybos tokį mini butą galima nusipirkti už daugiau kaip 50 tūkst. eurų. Vieną išnuomosime už 350, kitą - už 300 ar 320 eurų. Tai ta kaina bus truputį didesnė, bet mažiau nei pirkimo kaina“, - tvirtina M. Mikočiūnas.
NT ekspertai pastebi, kad statyti vis mažesnius butus - ekonomiškai logiška.
Remiantis „Ober-haus“ duomenimis, per penkerius metus Vilniuje pastatyta beveik 20 tūkst. naujų butų, kurių plotas užima kiek daugiau nei 1 mln. kv. metrų.
Interjero fotografavimas Fizikų g. Vilniuje. Nedidelio buto interjero idėjos
Būsto Dydžio Standartai
Visgi „Capital“ NT brokeris Mantas Sladkevičius pabrėžė, kad šiuolaikinių butų plotai yra sumažėję vidutiniškai apie 10-15 kv.
M. Sladkevičiaus pastebėjimai:
- 1 kambario būstai būdavo apie 30-40 kv. m, dabar siekia apie 15-25 kv. m.
- 2 kambarių būstai būdavo apie 49-60 kv. m, dabar populiariausi 35-45 kv. m.
- 3 kambarių būstų, kur standartiniai 3 kambarių būstai anksčiau buvo 67-80 kv. m, dabar populiariausi 3 kambarių butai siekia vos 48-57 kv. m.
T. S. teigimu, vystytojai projektuoja ir stato tai, kas yra perkama. Daugeliui žmonių aktualesnis gyvenimas centre nei didesnio ploto būstas periferijoje. M. Auganti nuomos rinka ir jos poreikiai taip pat formuoja vystytojų planus - projektuojami ir statomi nedideli būstai.
Anot A., anksčiau virtuvės buvo planuojamos kaip atskiros patalpos, o šiuo metu klientai verčiau renkasi virtuvę kartu su svetaine ar valgomuoju. Vertinant senuosius butus, kambariai dažnai buvo gerokai didesni, o šiuo metu klientai nori funkcionalių ir kompaktiškų. Auganti dalinimosi ir ekologiškumo kultūra diktuoja madas ir skatina nekaupti bei nesandėliuoti nereikalingų daiktų, taip plotą išnaudojant daug efektyviau.
T. S. teigia, kad šie pokyčiai mažina praėjimų poreikį, todėl plotas natūraliai mažėja. m. Bento vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m. Naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m.
Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m.
Reikalavimai Statybai Be Leidimo
Pagal galiojančius teisės aktus, namuose valdos sklype galima statyti mažesnius gyvenamuosius pastatus, kurie atitinka tam tikras ribas, nesukeliant būtinybės gauti statybos leidimą:
- Gyvenamasis namas arba vasarnamis, kurio naudingojo ploto dydis neviršija 80 m².
- Paskirtis - namas turi būti skirtas sezoniniam naudojimui.
- Žemės paskirtis - namas turi būti statomas namų valdos sklype, kuris yra skirtas gyvenamajai statybai.
- Teritorijų planavimas - statant namą arba pagalbinį pastatą, būtina įsitikinti, kad statymas atitinka vietinius teritorijų planavimo reikalavimus.
Lietuvoje, namų valdos sklypuose galima statyti gyvenamąjį namą arba ūkinį pastatą, kurio dydis neviršija 80 m² ir kuris naudojamas sezoniniam gyvenimui, be statybos leidimo. Tokie pastatai gali būti naudojami kaip vasarnamiai, poilsio nameliai ar pagalbiniai ūkiniai pastatai.
Būsto Dydžio Pokyčiai Laikui Bėgant
Per pastaruosius 15 metų naujos statybos butų dydis Vilniuje traukėsi daugiau nei 15 proc., o individualių namų - beveik perpus. Nekilnojamojo turto plėtotojai tikina, kad stato mažesnius namus, nes tokių nori gyventojai.
2005 metais Vilniuje vidutinis naujos statybos butų plotas siekė 62,8 kv. m, o 2020-aisiais šis skaičius mažėjo kiek daugiau nei 15 proc. iki 52,9 kv. m. Dar didesni pokyčiai įvyko individualių namų statybos rinkoje. 2005-aisiais vidutinis naujos statybos namų plotas sostinėje siekė 169 kv. m, o 2019 metais sumažėjo beveik perpus - iki 96 kv. m.
Remiantis Statistikos departamento duomenimis, naudingasis plotas, tenkantis vienam Vilniaus apskrities gyventojui, 1995 metais siekė 16,8 kv. m. Vis dėlto 2019-aisiais vienam Vilniaus gyventojui teko jau dvigubai daugiau naudingojo ploto - 32 kv.
Taip pat svarbu atsižvelgti į tai, kad komfortiškam gyvenimui vienam žmogui reikia bent 30 kv. m. Tai yra skaičius, į kurį reikia orientuotis, norint gyventi komfortiškai.
Štai populiariausi butų ploto intervalai, kuriuos stengiamasi pasiekti įgyvendinant projektus:
- 1 kambario 25-30 kv. m
- 1,5 kambario 30-35 kv. m
- 2 kambarių 35-55 kv. m
- 3 kambarių 55-65 kv. m
- 4 kambarių 70-80 kv. m
Pats perkamiausias, likvidžiausias rinkoje yra 2 kambarių 40-45 kv. m butas. Šių butų paklausa pastaruosius 11 metų yra didžiausia, todėl jų ir projektuoti stengiamės daugiausia.
Nors nedidelio būsto kaina yra mažesnė, kvadratinis metras kainuoja daugiau. Pavyzdžiui, viename iš Šnipiškių mikrorajone statomų namų 27 kv. m būsto kaina siekia 74 tūkst. eurų, tokio buto vienas kvadratinis metras kainuoja 2 711 eurų. Tame pačiame name esantis 4 kambarių butas kainuoja 155 tūkst.
Ekonominės NT klasės 1 kambario butai vidutiniškai 5 proc. brangesni už 2 kambarių butus, o 3 kambarių butai - 5 proc. pigesni už 2 kambarių butus. Kalbant apie vidutinę NT klasę šis koeficientas artimesnis 7 proc. , o prestižinę - apie 10 proc.
Pirkėjų Prioritetai ir Tendencijos
Prieš 10-15 metų norėjosi erdvės. Pavargę gyventi ankštuose sovietiniuose butuose žmonės norėjo erdvės. Tačiau į realybę daugelį grąžino krizė. Suvokę, kad nedaug kas gali įpirkti didžiulius plotus, žmonės pradėjo dairytis mažesnių, bet patogių būstų. Ir verslas į tai sureagavo.
Maždaug prieš 10-metį plėtotojai pradėjo mažinti butų plotą, nes žmonės tiesiog neįpirkdavo didelių butų, o dabar vyrauja 2 kambarių butai. Taip pat būna nurodyta, kad apie 10 proc. butų turi būti vieno kambario ir apie 10 proc. - 3 ir daugiau kambarių butų.
Dabar patys stebimės, kad prieš 10-15 ar 20 metų statėme tokius didelius ir neefektyvius butus - vien koridorius 10-11 kv. m, o miegamasis tokio pat dydžio kaip svetainė. Ilgainiui miegamieji sumažėjo, o svetainė, kurioje susirenka visa šeima, padidėjo. Pasikeitė ir pirkėjų požiūris į tai, kas yra vertinga.
Pagrindinis dalykas - efektyviai išnaudoti kiekvieną turimą kvadratą, todėl pirkėjams jau nereikia ilgų neefektyviai naudojamų balkonų. Būtent efektyvumui ir funkcionalumui pastaruoju metu skiriamas didžiausias dėmesys.
Miesto centre, kur sau namus renkasi pasiturintys gyventojai, tendencijos kiek kitokios. Ten besikuriantys žmonės pageidauja erdvesnių, didesnio ploto butų, bet paklausūs ir nedideli kokybiški būstai gražiose vietose, kuriuos pirkėjai įsigyja nuomai.
Dar viena pastarojo meto tendencija - žmonės, prieš 10-metį bėgę iš miesto daugiabučių į individualius namus užmiestyje, jau kelerius metus traukia atgal. Kadangi plėtotojai perkėlė namo privalumus į prestižinės klasės butą, kurio plotas 120-150 ar 200 kv. m, mieste, kur viskas ranka pasiekiama, namo „privalumai“ liko tik vargas pjauti žolę ir nuolat važinėti kelias dešimtis kilometrų į miestą.
Žmonėms rūpi transportas, darželiai, mokyklos, parduotuvės, triukšmo lygis. Taip pat svarbu, kiek kainuos būsto išlaikymas, ar jame bus šilta ir patogu gyventi, koks gyventojų intensyvumas projekte, ar yra žaliosios zonos ir bus kur pasivaikščioti, ar vaikai turės kur saugiai žaisti.
Akivaizdu, kad paklausos kartelė slenkasi į geresnės kokybės būsto pusę. Žmonės nori gyventi arčiau miesto centro, kitų išsivysčiusių centrų.
Vis dėlto, žurnalui „Investuok“ ji teigia, kad būsto vertinimo kriterijai pakito visuose segmentuose - prieš krizę vienas svarbiausių dalykų įsigyjant būstą buvo kaina, būsto kainoms per metus augant po keliasdešimt procentų atrodė neprotinga mokėti nemažą papildomą sumą už sandėliuką, automobilio vietą ar garažą, o dabar pirkėjai labai daug dėmesio kreipia į kainos ir kokybės santykį bei papildomas naudas, kurias siūlo plėtotojai.
Šiandienis būsto standartas apima ne tik vidines būtinąsias sąlygas, pavyzdžiui, liftas, garažas, patogus buto planas, terasa ar balkonas, - labai daug dėmesio kreipiama į aplinką, rajoną, susisiekimo patogumą, aplink esančio aptarnavimo ir paslaugų tinklo tankį.
O pats didžiausias pastarojo meto pokytis - A energinės klasės būstas. Nesvarbu, ar jis prabangus, ar ekonominis, jis yra šiltas.
Rizikos ir galimybės įsigyjant mažo ploto būstą
Įsigyjant mažo ploto būstą, svarbu atkreipti dėmesį į keletą aspektų:
- Patalpos paskirtis: Ar siūlomas "butas" iš tiesų yra gyvenamosios paskirties patalpa, ar tai administracinės, komercinės patalpos ar kūrybinės dirbtuvės?
- Minimalūs reikalavimai: Ar patalpa atitinka minimalius gyvenamajam būstui keliamus reikalavimus (plotas vienam asmeniui, sanitarinio mazgo dydis, kambario plotas)?
- Teisiniai aspektai: Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą tokioje patalpoje? Ar reikės mokėti nekilnojamojo turto mokestį ir kokio dydžio jis bus?
- Finansavimas: Ar bankas sutiks finansuoti tokio būsto įsigijimą?
- Gyvenimo kokybė: Ar mažas plotas neturės neigiamos įtakos gyvenimo kokybei?
Būsto ploto mažėjimas: priežastys ir pasekmės
Yra keletas priežasčių, kodėl perkamo būsto plotas mažėja:
- Kainos kriterijus: Mažesni būstai yra pigesni, todėl patrauklesni pirkėjams.
- Pirmasis būstas: Mažas būstas dažnai yra pirmasis būstas studijuojančiam žmogui, jaunai šeimai.
- Investicija: Mažas būstas gali būti patraukli investicija su tikslu jį nuomoti.
- Gyvenimo būdas: Tankėjant ir plečiantis miestui, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiasi pats gyvenimo būdas, todėl tokių būstų paklausa turėtų augti.
Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių. Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių“, - sako L. Markevičiūtė.
Minimalūs ploto reikalavimai butams
| Rodiklis | Reikalavimas |
|---|---|
| Naudingasis plotas vienam žmogui | 14 kv. m |
| Vonios su tualetu plotas | 4 kv. m |
| Bento vieno kambario plotas | 16 kv. m |
Būsto ploto struktūros pokyčiai Vilniuje 2005-2019 m.
| Metai | Vidutinis buto plotas Vilniuje (kv. m) |
|---|---|
| 2003 | 64,3 |
| 2019 | 50,8 |