Minimalūs buto ploto reikalavimai Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Šiandieninėje nekilnojamojo turto rinkoje vis dažniau pasitaiko pasiūlymų įsigyti mažo ploto būstus, vadinamus mini butais, loftais ar studijomis. Tačiau ar visada tai, kas siūloma, atitinka teisinius reikalavimus ir ar verta investuoti į tokį nekilnojamąjį turtą?

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija primena, kad per pastaruosius keletą metų gyvenamojo būsto sąvoka pasikeitė. Jei anksčiau buvo nustatyta, kad butas negali būti mažesnis nei 34 kv. m., dabar apibrėžta, kokio dydžio patalpoje turi būti kambarys, virtuvė ir sanitarinis mazgas, kad ji būtų vadinama gyvenamąja. Asociacijos skaičiavimais, pakanka 17-18 kv. m įrengti minimaliam butui.

Pažymėtina, kad Vilniaus nekilnojamojo turto plėtotojai pirkėjams siūlo ne tik naujus butus, bet ir naujus loftus, studijas ar kūrybines dirbtuves. Tai - patalpos, kurių plotas yra mažesnis, nei reikėtų, kad erdvė taptų gyvenamosios paskirties.

Mažo ploto studijas Vilniuje siūlančios įsigyti bendrovės „Trinapolis“ komercijos direktorė Lina Valantiejūtė pasakoja, kad paklausa 15-25 kv. m būstams didėja. Bendrovė yra pardavusi visus 69 „Microloftus“ Žirmūnuose ir pernai lapkritį pradėjo statyti naują namą, kurį sudarys tik studijos. Pasak jos, statomame name parduota trečdalis būstų, nors statybos pradėtos pernai lapkritį.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos duomenimis, šiuo metu sostinėje dažniausiai perkamas 37-48 kv. m būstas, tačiau statomų naujų butų plotų vidurkis kiek didesnis: 52 kv. m. Asociacijos duomenimis, pirkėjai dažniau renkasi to paties ploto butus, kuriuose yra ne 1, o 2 kambariai, taip pat patrauklesniais yra optimalaus išplanavimo būstai, pavyzdžiui, 50 kv. m dviejų kambarių butas yra mažiau patrauklus nei 55 kv m, bet jau 3 kambarių.

NT ekspertai jau ne vienus metus pastebi tendenciją, kad perkamo būsto plotas mažėja. Kaip teigia L. Markevičiūtė, Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.

Kaip rodo bendrovės „Ober-haus“ statistika, pastaraisiais metais net 37 proc. naujų butų Vilniuje yra mažesni nei 50 kv. m.

„Ober-haus“ statistika rodo, kad 2003 m. vidutinis buto plotas Vilniuje siekė 64,3 kv. m, o 2019 m. šis skaičius nukrito iki 50,8 kv. m.

Anot „Capital“ partnerio ir nekilnojamojo turto eksperto Manto Mikočiūno, mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.

Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė taip pat sutinka - neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. „Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus. Atvejų, kai statytojai ar vystytojai siūlo mini butus, pasitaiko, tačiau mažesnių, nei reikalauja statybų reglamentas, matyti neteko“, - sako L. Markevičiūtė.

Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m, vonios su tualetu plotas - 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m, o kitos paskirties patalpos gali būti ir mažesnės. Būtent šiame dokumente yra nurodoma, kad vonios kambario kartu su tualetu plotas bute turėtų būti bent 4 kv. m. Bent vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m, o naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m. Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.

Tačiau netrukus paaiškėja, kad tai, ką jis siūlo, visai ne butai. „Čia pusrūsis, negalima registruoti kaip buto, todėl tai administracinės patalpos, bet yra unikalus numeris, todėl net gyvenamąją vietą deklaruoti galima“, - aiškino Marčelo.

Registrų centro Komunikacijos skyriaus vyresnioji specialistė Gražina Urbonavičė patvirtina, kad deklaruoti gyvenamąją vietą tokiose patalpose galima - kaip ir sodo nameliuose ar loftuose. Pasak pašnekovės, „Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatyme nėra nuostatos, kad ją deklaruoti galima išimtinai tik gyvenamosios paskirties patalpose“, tačiau patalpų, kuriose norite deklaruoti gyvenamąją vietą, „mažiausias naudingasis būsto plotas vienam asmeniui turi būti ne mažesnis kaip 5 kv. m“.

Senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjas Dangyras Žukauskas sako, kad „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.

O štai buvusiuose visuomeninės paskirties pastatuose butų apskritai negali būti - Vilniaus miesto savivaldybės Statybų dokumentų skyriaus vedėja Angelija Petrauskienė nepalieka nė menkiausios vilties, kad gali pavykti įsikurti bute, pavyzdžiui, virš kadaise buvusios kavinės Viršuliškėse. „Dėl negyvenamųjų patalpų visuomeninės paskirties pastatuose pertvarkymo į gyvenamąsias patalpas į savivaldybę nebuvo kreiptasi, nes visuomeniniuose pastatuose gyvenamųjų patalpų negali būti“, - sako ji.

Pasak sostinės savivaldybės atstovės, retai kreipiamasi ir dėl leidimų pertvarkyti buvusias bendrabučio patalpas - kelių kambarių „blokus“ su bendromis sanitarinėmis patalpomis - į atskirus butus, „kadangi tokių kambarių pertvarkymas į atskirą butą retai kada atitinka norminius reikalavimus“.

Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus. Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai „atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui“.

V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.

Leidimą deklaruoti jose gyvenamąją vietą savivaldybė ar seniūnija tikriausiai išduos, jei įtikinsite, kad tai pagrindinė jūsų gyvenamoji vieta, o jei ne, teks mokėti nekilnojamojo turto mokestį - kaip už sodą ar garažą.

„Žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami“, - interviu žurnalui “Investuok” apibendrina VTPSI atstovė V. Aliukonienė ir priduria, kad dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą. Bet kad įsigytas turtas neapkarstų, geriausia viską išsiaiškinti prieš pasirašant pirkimo ar nuomos sutartį.

Vertinant kainas, naujai statomos mažo ploto studijos ir senos statybos daugiabučiuose esantys būstai yra konkurentais.

M. Pakalnis mano, kad būstai turėtų konkuruoti ne mažumu, o tinkama aplinka šeimai ir šiuo atveju seni daugiabučiai turi pranašumų. Be to - ir potencialo.

Mini butai ateityje vis labiau populiarės, neabejoja nekilnojamojo turto ekspertai, tačiau tie, kas dabar skuba įsigyti tokį būstą, gali nusipirkti katę maiše.

NT ekspertai pastebi, kad statyti vis mažesnius butus - ekonomiškai logiška.

Remiantis „Ober-haus“ duomenimis, per penkerius metus Vilniuje pastatyta beveik 20 tūkst. naujų butų, kurių plotas užima kiek daugiau nei 1 mln. kv. metrų.

Rizikos ir galimybės įsigyjant mažo ploto būstą

Įsigyjant mažo ploto būstą, svarbu atkreipti dėmesį į keletą aspektų:

• Patalpos paskirtis: Ar siūlomas "butas" iš tiesų yra gyvenamosios paskirties patalpa, ar tai administracinės, komercinės patalpos ar kūrybinės dirbtuvės?
• Minimalūs reikalavimai: Ar patalpa atitinka minimalius gyvenamajam būstui keliamus reikalavimus (plotas vienam asmeniui, sanitarinio mazgo dydis, kambario plotas)?
• Teisiniai aspektai: Ar galima deklaruoti gyvenamąją vietą tokioje patalpoje? Ar reikės mokėti nekilnojamojo turto mokestį ir kokio dydžio jis bus?
• Finansavimas: Ar bankas sutiks finansuoti tokio būsto įsigijimą?
• Gyvenimo kokybė: Ar mažas plotas neturės neigiamos įtakos gyvenimo kokybei?

Nepaisydami šių sunkumų, LRT.lt pašnekovai neabejoja - ateityje tokie butai populiarės. Negana to, gali būti, kad teks keisti ir statybos reglamentą, kuriuo remiantis ir mažesni nei 20 kv. m. butai galėtų būti laikomi tinkamais gyventi.

Vis dėlto LRT.lt pašnekovai pastebi, kad nors mini butai skelbimuose atsirasti pradėjo vos prieš porą metų, ir dabar jie domina ne tuos, kurie ieško pirmojo savo būsto. Šie dažnai ieško būsto, kuris atneštų didelę grąžą, o nuomininkai nuomojamam būstui nekelia tokių didelių reikalavimų, kokius keltų įsigydami nuosavą.

Jeigu vis dėlto pasirenkama investuoti, skaičiuoja M. Mikočiūnas, santykinė grąža, įsigijus mini butą, turėtų būti didesnė.

Būsto ploto mažėjimas: priežastys ir pasekmės

Yra keletas priežasčių, kodėl perkamo būsto plotas mažėja:

• Kainos kriterijus: Mažesni būstai yra pigesni, todėl patrauklesni pirkėjams.
• Pirmasis būstas: Mažas būstas dažnai yra pirmasis būstas studijuojančiam žmogui, jaunai šeimai.
• Investicija: Mažas būstas gali būti patraukli investicija su tikslu jį nuomoti.
• Gyvenimo būdas: Tankėjant ir plečiantis miestui, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiasi pats gyvenimo būdas, todėl tokių būstų paklausa turėtų augti.

Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių. Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių“, - sako L. Markevičiūtė.

Apibendrinant, prieš įsigyjant mažo ploto būstą, būtina atidžiai išnagrinėti visus teisinius ir finansinius aspektus, įvertinti savo poreikius ir gyvenimo būdą, kad investicija būtų sėkminga ir nekeltų problemų ateityje.

Būsto ploto struktūros pokyčiai Vilniuje 2005-2019 m. (Šaltinis: Ober-Haus)

tags: #maziausias #buto #plotas