Masinis Nekilnojamojo Turto Vertinimas: Kas Tai Ir Kodėl Tai Svarbu?

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra vienas iš pagrindinių įrankių, kuriais valstybė nustato vidutines nekilnojamojo turto rinkos vertes. Lietuvoje šį vertinimą vykdo Registrų centras, kuris kas penkerius metus atnaujina vidutines rinkos vertes pagal Lietuvos Respublikos žemės mokesčio ir Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymus.

Masinio Vertinimo Esmė

Masinis vertinimas skiriasi nuo individualaus nekilnojamojo turto vertinimo. Jis atliekamas taikant bendrą metodologiją, naudojant statistinius duomenis ir įvairias vertinimo technologijas, kurios remiasi dideliais nekilnojamojo turto registro, kitų valstybės registrų bei rinkos duomenų kiekiais.

Svarbu paminėti, kad šio tipo vertinimas neatsižvelgia į tam tikras individualias savybes, kurios gali turėti įtakos konkretaus objekto rinkos vertei, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vidaus apdailą, stilių, dizainą ar valdymo apribojimus.

Kaip Atliekamas Masinis Vertinimas?

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra toks vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, pasinaudojant Registrų centro duomenų bazėse sukauptais duomenimis, įvertinama panašių NT objektų grupė ir nustatoma vidutinė rinkos vertė, pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Atlikus masinį vertinimą parengiama bendra konkrečioje teritorijoje esančių NT objektų vertinimo ataskaita. Atskirai kiekvieno NT objekto ataskaita nėra rengiama.

Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, fizinės savybės ir kiti veiksniai. Tačiau neatsižvelgiama į NT vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl laikino aplinkos pagerinimo ar pabloginimo, NT valdymo formos, naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų, suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių.

Ieškant oficialių apibrėžimų kas yra masinis vertinimas, randame registrų centro (RC) paaiškinimą:

„Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra tam tikroje Lietuvos Respublikos teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita“.

Šią dieną nustatyta nekilnojamojo turto vertė yra taikoma penkis mokestinius laikotarpius. O liaudiškai tariant toji vertė skaičiuojama tikrai MASINIU būdu. Masiškai imami rajonai ar zonos ir taip nustatinėjama mato (aro, kvadrato) kaina, o tada pagal objekto dydį suskaičiuojama bendra kaina.

Tačiau kas tinka viskam - dažniausiai netinka niekam. Masinio vertinimo suma visada nurodoma RC išraše ir žmonės yra klaidinami. Tik retais atvejais taip nustatyta vertinimo suma gali atitikti realybę. Dažniau suma neatitinka realios pardavimo kainos - ji gali būti tiek per maža, tiek per didelė lyginant su realia verte.

Ši vertinimo suma yra svarbi mokant NT mokesčius bei pelno mokestį, pardavus turtą ir neišlaikius 10 metų. Norint turto vertę pakeisti arba, kitaip tariant, mokėti mokesčius nuo realios turto vertės, galima samdytis vertintoją, kuris įvertins turtą šiam tikslui.

PVZ.: turtą gaunate paveldėjimo arba dovanojimo būdu ir notaras įrašo turto vertę atitinkančią masinio vertinimo sumą iš mūsų jau minėto RC išrašo. O jeigu Jūs pateiksite notarui vertinimo ataskaitą iš oficialaus vertintojo, tą sumą bus galima pakeisti. Tarkime neišlaikius objekto 10 metų ir norint jį parduoti, Jums dažniausiai teks mokėti mažesnius mokesčius arba išvis jų nemokėti.

Jeigu to nepadarėte, galite ieškotis vertintojo, kuris daro retrospektyvinį vertinimą, kurio tikslas yra nustatyti vertę tam tikru praeities momentu, šiuo atveju - kai paveldėjote turtą ar gavote dovanų.

Dabar tokių klaidų pasitaiko vis mažiau, sistema tikrai tobulinama ir jau matuoja nebe „pieno riebumą“, bet tobulos sistemos turbūt padaryti neįmanoma, nes rinka keičiasi, nestovi vietoje. Tam tikri rajonai tampa populiaresni nei kiti dėl įvairiausių priežasčių.

Rinkos Vertė Ir Mokestinė Vertė: Pagrindiniai Skirtumai

Svarbu atskirti nekilnojamojo turto mokestinę vertę ir rinkos vertę:

• NT mokestinė vertė - tai valstybės (Registrų centro) nustatyta turto vertė, naudojama tik mokesčiams skaičiuoti, o ne pardavimo kainai nustatyti.
• NT rinkos vertė - tai reali kaina, už kurią turtas gali būti parduotas rinkoje konkrečiu metu, atsižvelgiant į paklausą, būklę ir vietą.

NT mokestinę vertę nustato ir skelbia Registrų centras. Vertė nustatoma pagal Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis ir neatsižvelgiama į vidaus apdailą, dizainą, remonto lygį ar kitus individualius objekto ypatumus.

Didžiausią įtaką vertei turi:

• vieta,
• paskirtis,
• plotas,
• statybos metai.

Būtent dėl to NT mokestinė vertė dažnai būna mažesnė nei reali rinkos kaina, ypač sparčiai augančiuose miestuose.

Registrų centro duomenimis, naujos mokestinės vertės, kurios įsigalios artimiausiu metu, gali būti vidutiniškai apie 80 % didesnės nei 2021 m. Ji svarbi mokesčiams, bet visiškai netinka sprendžiant, už kiek turtą galima parduoti ar ar jis apskritai yra „brangus“.

Pagrindiniai skirtumai tarp mokestinės ir rinkos vertės:

Šį skirtumą ne kartą komentavo ir NT rinkos ekspertai. Ekonomistė, buvusi Seimo narė Rasa Budbergytė, kalbėdama apie planuojamus NT mokesčio pakeitimus, atkreipė dėmesį, kad neatnaujinus mokestinių verčių, mokesčiai neatspindi realios situacijos, tačiau jų staigus perskaičiavimas gali stipriai paveikti gyventojus.

„Jeigu nieko nedarytume, daliai žmonių NT mokestis galėtų išaugti net kelis kartus vien dėl to, kad mokestinės vertės ilgą laiką neatitiko rinkos realybės“, - yra sakiusi R. Budbergytė, komentuodama planuojamą reformą.

Viešas Dokumentų Svarstymas - Svarbi Visuomenės Dalyvavimo Galimybė

Registrų centras kviečia visuomenę dalyvauti viešame masinio vertinimo dokumentų svarstyme, kuris vyksta kasmet. Tai unikali galimybė kiekvienam gyventojui pareikšti savo nuomonę, pateikti klausimus ar pasiūlymus dėl nekilnojamojo turto vertinimo rezultatų. Tokiu būdu visuomenė gali prisidėti prie skaidrumo didinimo ir prisidėti prie tikslesnio vertinimo procesų.

Be to, į viešą svarstymą kviečiamos ir savivaldybės, kurių atsiliepimai yra itin svarbūs, nes jos geriau supranta savo regiono specifiką ir gali pateikti naudingų įžvalgų. Viešasis svarstymas vyks pagrindiniuose Registrų centro klientų aptarnavimo padaliniuose, įsikūrusiuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose - Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir kituose miestuose. Tai suteikia galimybę gyventojams pasirinkti patogiausią vietą ir laiką dalyvauti diskusijose.

Vieši naujų žemės ir statinių masinio vertinimo verčių svarstymai visoje Lietuvoje vyks 2022 m. Šiuo metu žemės savininkų mokamas žemės mokestis remiasi nuo 2018 m. galiojančiomis mokestinėmis vertėmis, tačiau jau nuo 2023-01-01 perskaičiuotos žemės vidutinės rinkos vertės bus prilygintos mokestinėms vertėms, nuo kurių bus skaičiuojami žemės mokesčiai. Kasmetinį viso Lietuvoje esančios nekilnojamojo turto vertinimą valstybės reikmėms atlikęs Registrų centras kviečia visuomenę aktyviai dalyvauti viešame masinio vertinimo dokumentų svarstyme.

Šių viešų svarstymų metu gyventojams sudarytos galimybės aktyviai pateikti savo klausimus apie masinio vertinimo rezultatus, pareikšti pastabas ar pasiūlymus. Šiemet žemės ir statinių masinio vertinimo dokumentų vieši svarstymai vyks visuose didžiuosiuose Registrų centro klientų aptarnavimo padaliniuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Marijampolėje, Utenoje, Tauragėje, Telšiuose ir Mažeikiuose). Įmonės padaliniuose bus organizuojami keli vertinimo dokumentų aptarimai, tad gyventojai galės pasirinkti jiems patogią dieną ir laiką.

Nekilnojamojo turto vertinimą valstybės reikmėms, kitaip dar vadinamą masiniu vertinimu, Registrų centras atlieka kiekvienais metais. Kasmet perskaičiuojamos vidutinės rinkos vertės ne rečiau kaip kas 5 metus prilyginamos mokestinėms vertėms, nuo kurių apskaičiuojamos mokėtinos mokesčių sumos.

Kodėl Svarbu Dalyvauti?

Viešas svarstymas suteikia galimybę kiekvienam piliečiui ar įmonei prisidėti prie nekilnojamojo turto vertinimo proceso tobulinimo. Dalyvaudami svarstymuose, gyventojai gali ne tik geriau suprasti, kaip yra nustatoma jų turimo nekilnojamojo turto vertė, bet ir turėti įtakos galutiniams sprendimams.

Be to, tai yra puiki proga pateikti savo nuomonę apie vertinimo proceso teisingumą ir tikslumą. Pavyzdžiui, jei gyventojas pastebi, kad tam tikros vertinimo prielaidos neatitinka tikrovės jo regione, jis gali tai viešai išsakyti, o tai gali paskatinti pokyčius ateityje.

Kaip Dalyvauti?

Visą informaciją apie viešo svarstymo vietas ir laikus galima rasti Registrų centro interneto svetainėje bei vietinėje spaudoje.

Kur Galima Sužinoti Aktualią NT Objekto Vidutinę Rinkos/Mokestinę Vertę?

• Aktualią masinio vertinimo būdu įvertinto NT objekto vidutinę rinkos vertę galima nemokamai sužinoti Registrų centro puslapyje arba interaktyviame REGIA žemėlapyje.
• Vidutinės rinkos vertės ne rečiau kaip kas penkerius metus prilyginamos mokestinėms vertėms.
• Aktualias mokestines vertes taip pat nemokamai galima rasti Registrų centro puslapyje arba REGIA žemėlapyje.
• Paieškai atlikti reikalingas NT objekto unikalus numeris.

NT objektų vidutinės rinkos vertės pokyčius lemia bendri visos šalies NT rinkos svyravimai. Pastaraisiais metais stebimas padidėjęs NT rinkos aktyvumas ir vidutinių sandorių kainų augimas įvairiuose NT rinkos segmentuose.

NT sandorių duomenų bazėje fiksuojant perleistų NT objektų kainų kilimą, jis turi įtakos ir vidutinės rinkos vertės padidėjimui.

Teisės aktai nenumato galimybės tikslinti ar keisti nustatytos vidutinės rinkos vertės.

tags: #masinis #vertinimas #wikipedia