Daugiabučių priežiūros ir remonto darbai jų gyventojams vis dar yra pakankamai jautrus klausimas. Nors ilgą laiką tai buvo įsisenėjusi problema, bendrovė „Mano būstas“ keičia rinkoje nusistovėjusias praktikas ir į daugiabučių administravimą įneša daugiau skaidrumo. Bendrovės „Mano būstas“ direktorius Mindaugas Genys pripažįsta, kad gyventojų priekaištai daugiabučių administratoriams kartais būna išties pagrįsti, o visam šių paslaugų sektoriui tikrai reikia pasitempti.
Dėl to bendrovė pirmiausia savo pačios pavyzdžiu skatina rinkos dalyvius tai padaryti. Tuo pačiu keliama kartelė ir visam daugiabučių administravimo sektoriui, kuriam, M. Genio įsitikinimu, tikrai yra kur tobulėti.
Skaidrumas ir atvirumas - pagrindiniai veiklos principai
Daugiausiai klausimų kyla dėl kaupiamųjų lėšų panaudojimo. Kaupiamosios lėšos yra tikrai gera priemonė, leidžianti gyventojams išvengti didelių momentinių išlaidų, kuomet namui prireikia didesnės apimties būtinųjų remonto darbų. Tačiau klausimų gyventojams dažniausiai kyla dėl šių lėšų panaudojimo skaidrumo.
Todėl teikdami paslaugas skaidrumą ir atvirumą siekiame įtvirtinti kaip pagrindinius savo veiklos principus“, - sako M. Genys.
Galimybė patogiai gauti reikiamą informaciją
Visų pirma, anot M. Genio, bendrovės klientai bet kuriuo metu prisijungę prie „eBūsto“ savitarnos platformos kompiuteryje ar per mobiliąją programėlę gali matyti, kiek lėšų kaupiamajame fonde namas yra sukaupęs ir kam jos buvo naudotos. Tokią galimybę, M. Genio teigimu, „Mano būstas“ iš visų rinkos dalyvių suteikia vienintelis.
„Tuo pačiu siekiame edukuoti gyventojus, atsakyti į jiems kylančius klausimus, suteikti visą reikiamą informaciją. Ją gauti gyventojai gali jiems patogiausiu būdu - tiek prisijungę prie „eBūsto“ savitarnos platformos, tiek paskambinę telefonu ar parašę mums el. laišką. Pavyzdžiui, gyventojams dažnai kyla klausimų dėl atliktų nebūtinųjų ar būtinųjų remonto darbų. Čia svarbu pabrėžti, kad tik pastariesiems gali būti naudojamos kaupiamojo fondo lėšos. Pašto dėžučių keitimui ar laiptinės sienų perdažymui kaupiamosios lėšos tikrai nėra ir negali būti naudojamos be gyventojų sutikimo“, - pažymi M. Genys.
Dėl nebūtinų, tačiau daugiabučio infrastruktūrą ar aplinką pagerinti galinčių darbų poreikio gyventojai sprendžia balsuodami. Neišeinant iš namų sudalyvauti apklausoje ir patogiai atiduoti savo balsą galima „eBūsto“ platformoje. Tokia nuotolinio balsavimo ir sprendimų priėmimo galimybė, anot M. Genio, yra labai patogi ir leidžia operatyviai priimti sprendimus.
„Gyventojai visuomet patys sprendžia dėl nebūtinųjų darbų reikalingumo. Tuo metu dėl būtinųjų darbų poreikio, įvertinę namo būklę ir laikydamiesi įstatymų, sprendžia patyrę mūsų inžinieriai ir namų priežiūros komandos specialistai.
Rangovų pasirinkimas ir interesų konfliktai
Kitas dalykas, dėl kurio visas daugiabučių administravimo sektorius yra po padidinimo stiklu, M. Genio teigimu, yra rangovų remonto ar priežiūros darbams atlikti pasirinkimas. Tokie darbai dar abai dažnai patikimi su pastato administratoriumi susijusioms įmonėms, kurios nebūtinai užtikrina konkurencingą paslaugų kainą.
„Administravimo paslaugų ir remonto darbų „iš vienų rankų“ praktika yra mūsų sektoriaus piktžolė, kurią tikrai atėjo laikas išrauti. Darbams atlikti samdant su administratoriumi susijusias įmones ar naudojant vidinius bendrovės resursus neišvengiamai kyla interesų konfliktas. Tokiais atvejais pastatą administruojanti bendrovė nėra suinteresuota žemesne darbų kaina, o gyventojai dėl to permoka ir patiria didesnes išlaidas“, - sako M. Genys.
Siekiant šioje srityje pokyčių, „Mano būstas“ bendrojo naudojimo remonto darbus užsako per darbų dalijimosi platformą „PortalPRO“, prie kurios gali prisijungti skirtingi meistrai ir remonto paslaugų tiekėjai, turintys reikiamas licencijas ir veikiantys legaliai. Platformoje jie gali siūlyti savo paslaugas, o jų prireikus administratorius turi galimybę rinktis geriausią pasiūlymą.
Prireikus didesnės apimties darbų, kuriems reikalingi daugiau resursų turintys rangovai, M. Genio teigimu, rengiama techninė užduotis ir organizuojamas paslaugų pirkimo konkursas. Tokiu atveju bendrovėje yra vertinami mažiausiai trijų rangovų pasiūlymai ir pasirenkamas naudingiausias.
Taigi perkant paslaugas rinkos sąlygomis užtikrinamas skaidrumas ir taupomos gyventojų lėšos.
Orientavimasis į klientą ir efektyvus problemų sprendimas
M. Genys teigia: „Tokiu būdu suteikiame daugiau atvirumo ir galimybę patiems gyventojams labiau įsitraukti į savo daugiabučio priežiūrą, prireikus gauti visą reikiamą informaciją. Tam pasitarnauja ir į klientą orientuotas mūsų veiklos modelis. Savo procesus sudėliojome taip, kad visos klientų užklausos į reikiamus specialistus būtų efektyviai nukreipiamos per pažangią klientų aptarnavimo sistemą. Ji ne tik leidžia greičiau registruoti gedimus ir užtikrinti operatyvesnį reagavimą į juos, bet ir suteikia galimybę vesti savotišką namo „ligos istoriją“, kurioje fiksuojami visi gedimai ir atlikti darbai“.
Jo įsitikinimu, tokios naujovės padeda kurti geresnius santykius su daugiabučių bendruomenėmis, greičiau spręsti kylančias problemas ir užtikrinti efektyvesnį bei skaidresnį namų administravimą.
Namo atstovo pasirinkimas bendravimui su administratoriumi
Iškilus problemoms su administratoriumi sunku susikalbėti, juo labiau jei kreipiasi tik keli gyventojai. Todėl dažnai kyla klausimas, kaip išsirinkti namo atstovą ar namo atstovų grupę bendravimui su administruojančia įmone?
Patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali iš patalpų savininkų rinkti atstovą (atstovus) atstovauti patalpų savininkams turint santykių su administratoriumi: stebėtojo teisėmis dalyvauti namo priežiūros paslaugų, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, prekių pirkimo, atliktų darbų priėmimo komisijose, vykdant namo, jo bendrojo naudojimo objektų būklės vertinimo apžiūras, tikrinant šilumos, elektros energijos apskaitos, karšto vandens ir kitų matavimo prietaisų rodmenis, nario teisėmis - patalpų savininkų balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijoje.
Administratorius apie sudaromas komisijas ar organizuojamus namo būklės patikrinimus, kuriuose turi teisę dalyvauti patalpų savininkų atstovai, informuoja juos su jais sutartu būdu.
Patalpų savininkų atstovus gali rinkti namo ar jo dalies (laiptinės) patalpų savininkai sutartam laikotarpiui arba atšaukti. Patalpų savininkų atstovai gali būti perrinkti ar atšaukti nustatytam terminui nepasibaigus. Administratorius raštu per 3 darbo dienas praneša patalpų savininkų sprendimą atšauktiems patalpų savininkų atstovams.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų. Savininkų balsavimas raštu vykdomas Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatyta tvarka.
Kaip ugdyti vyresniųjų lyderių ir direktorių vykdomąjį darbą
Daugiabučių namų administratoriai Lietuvoje
Be UAB "Mano Būstas" Lietuvoje veikia ir kitos įmonės, teikiančios pastatų administravimo ir priežiūros paslaugas:
- UAB "ADMI"
- UAB „DOMUS SERVICE”
- Civinity Namai
Svarbu atkreipti dėmesį, kad teisėtai pasirinktas ar paskirtas namo administratorius privalo tinkamai organizuoti šį procesą išvardintų teisės aktų pagrindu. Namo techninės priežiūros paslaugos tarifą nustato aplinkos ministras.
Tačiau yra ir kiti namų administratoriai, kurie patys neteikia tokios paslaugos, o jas perka. Tokiu atveju daugiabučio namo administravimo nuostatų numatyta tvarka namo administratorius privalo organizuoti viešą pirkimą. Namo techninės priežiūros paslaugos pirkimo sąlygose privalu nustatyti reikalavimą, kad šios priežiūros tarifas neviršytų tarifo, apskaičiuojamo pagal aplinkos ministro tvirtinamą daugiabučio namo techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodiką.
Apie įvykusio pirkimo rezultatus butų savininkai yra informuojami paskelbiant administratoriaus internetinėje svetainėje ir namo skelbimų lentoje.