Lazdynai - vienas iš Vilniaus mikrorajonų, išaugusių sovietmečiu. Šiandien jis vertinamas nevienareikšmiškai, todėl verta panagrinėti, ką apie jį mano gyventojai ir ekspertai.
Istorija ir Planavimas
Prieš kelis dešimtmečius šeimą užplūdusius jausmus UAB „Architektūros linija“ projektų vadovas, VGTU Architektūros katedros profesorius Gintaras Čaikauskas, kai jis, tada dešimtos klasės moksleivis, su tėvais atsikraustė į dažais kvepiantį butą tuomet naujame Viršuliškių mikrorajone apibūdino kaip žingsnį į civilizaciją. Architektas pasakoja, jog Lazdynai buvo pastatyti iš esmės miške, o Karoliniškės ir Viršuliškės - tuščiuose laukuose.
„Kai mano tėvai gavo paskyrą šitam butui, visi labai džiaugėmės. Tai buvo didelis žingsnis civilizacijos link, nes mes atsikraustėme iš Subačiaus gatvės, kur gyvenome krosnimi šildomame mediniame namelyje. Jame nebuvo jokių patogumų, išskyrus vandenį, o čia tikras miestas: didelis butas, karštas ir šaltas vanduo, šviesu, šilta, gera,- prisimena apie dešimt metų Viršuliškėse gyvenęs, o dabar pats greta kuriantis naują daugiafunkcį centrą architektas. - Kai atsikraustėme, dar šaligatvių nebuvo. Ir medžius kieme patys sodinome, nes rajonas buvo pastatytas plyname lauke.“
Lazdynuose namai pritaikyti prie reljefo - terasiniai, laiptuoti. Tuo metu talentingi architektai maksimaliai išnaudojo gamtos teikiamas galimybes ir tikrai buvo verti visų įmanomų aukščiausių premijų, kuriomis jie buvo apdovanoti. Tada net lyginti nebuvo su kuo, nes tebuvo Žirmūnai, bet Lazdynuose jau buvo statomi patogesni naujos kartos butai.
Kiekvienas rajonas buvo savotiškas urbanistinis eksperimentas. Lazdynuose atsirado tam tikra viešųjų erdvių sistema - pėstieji vaikšto jiems skirtais takais, automobiliai savo gatvėmis važinėja. Karoliniškėse buvo įgyvendintas kitas eksperimentas - atsirado linijinis centras palei Laisvės (tada Kosmonautų) prospektą.
L. Nekrošius taip pat atkreipia dėmesį, kad pirmieji dideli prekybos centrai atsirado Lazdynuose, o „chruščioviniam standartui“ artimus butus, kurie buvo suprojektuoti Lazdynuose, Šeškinėje ir Justiniškėse jau pakeitė erdvesni, patogiau suplanuoti.
Pasak pašnekovų, tuo metu, kai iškilo Lazdynai, pasaulyje vyravo vienfunkcių rajonų tendencija, todėl ir Vilniuje atsirado miegamieji rajonai, studijų miestelis Saulėtekyje, medicinos miestelis Santariškėse, o greta - mokslininkų miestelis.
„Bet paaiškėjo, kad susisiekimo sistema nepajėgia susidoroti su užduotimi ryte iš Lazdynų į darbą išvežti daugiau kaip 40 tūkst. gyventojų, o vakare visus juos parvežti atgal, todėl Karoliniškėse jau buvo pastatytas „Dovanos“ fabrikas, Justiniškėse „Žuvėdros“ fabrikas,- pasakoja L. Nekrošius ir priduria, kad šių dienų logika siekia kuo labiau jungti įvairias funkcijas.
Tačiau ne tik dėl to, kad kai kurie anuomet privalumu laikyti dalykai tapo neaktualūs, šie miegamieji rajonai prarado patrauklumą. G. Čaikausko teigimu, prisidėjo laikas ir patys žmonės: balkonus kas kaip norėjo, tas taip įstiklino, komercializuojant pirmuosius aukštus angas irgi kirto, kas kaip išmanė.
Kita priežastis - automobilių statymas. Pagal tarybinius normatyvus buvo įrengiama labai mažai vietų automobiliams, o garažai, kurie buvo statomi netoliese, nesaugūs, prastos kokybės.
Privalumai ir Trūkumai
Namų senuosiuose rajonuose privalumai - palyginti nebloga garso izoliacija, patvarios laikančiosios konstrukcijos, išplėtota socialinė infrastruktūra, o trūkumai - prastesnė šilumos izoliacija, kur kas brangesnis šildymas, galimai būsima renovacija ir su ja susijusios didelės išlaidos.
Pirkėjai labai dažnai vertina ir kaimynus - ar jie senjorai, ar daugiau yra jaunesnių žmonių. Juos stabdo tai, kad Lazdynuose ir Karoliniškėse gyvena vyresnio amžiaus žmonių segmentas - tik truputį geresnis negu Naujininkuose.
Antras dalykas - net bankai seniau skirdami paskolą taikydavo prastesnes finansavimo sąlygas senesniems namams. Dabar taip jau nėra, bet žmonių pasąmonėje išliko negatyvi nuostata ir jauni žmonės atmeta senus rajonus.
Dalis jaunų žmonių susigundo mažesne butų šiuose miegamuosiuose rajonuose kaina ir netoli esančiais parkais, be to, yra vienas kitas naujas projektas, kuriuose šiuolaikiškų kokybiškų butų kainos, anot M. Bružo, buvo artimos kainoms Žvėryne, bet žmonės juos noriai pirko.
Kita vertus, įsiūlyti klientui, kuris apžiūrinėjo butus Antakalnyje arba Žirmūnuose, būstą Karoliniškes - neįmanoma misija, nors šildymo sąskaitos čia mažesnės negu, pavyzdžiui, vėliau pastatytose Viršuliškėse ar Justiniškėse.
Pašnekovas priduria, kad būtent jos ir didesnis atstumas iki miesto centro lemia, jog gerokai jaunesnės Viršuliškės ir Justiniškės pralaimi senukams Žirmūnams, kurie turi dar vieną pliusą - patogesnį susisiekimą.
Tačiau dalis Lazdynuose ir kituose sovietinių laikų gyvenamuosiuose rajonuose gyvenusių žmonių per pastarąjį ketvirtį amžiaus prakuto ir migravo į miesto centrą arba į pakraščius. Sovietmečiu statyti rajonai tampa pilkąja zona, kuri pralaimi tiek miesto centrui, tiek periferijai.
Gyventojai nesijaučia esantys nei namo, nei kiemo šeimininkais, o kiemams tapus automobilių aikštelėmis neturi kur pailsėti, išleisti vaikų, bet sako mananti, kad nepaisant erzinančio butų planavimo palyginti nebrangius 1-2 kambarių butus senuose Lazdynų, Karoliniškių ar Viršuliškių daugiabučiuose galėtų pirkti jauni žmonės ar tėvai iš provincijos atvažiuojantiems į sostinę studijuoti vaikams.
Kita vertus, daugelyje vietų netoliese yra graži gamta, tad pasikeitus įvaizdžiui šie rajonai taps patrauklūs gyventi žmonėms, kurie nenori gaišti laiko kasdien važinėdami iš periferijos į darbą ir atgal.
„Aš matau čia neatrastą potencialą, nes nė vienas dabar rinkos sąlygomis suprojektuotas gyvenamasis rajonas neturi tokių didelių viešųjų erdvių. Manau, ateis laikas, kai žmonės pradės vertinti sveiką gyvenimo būdą, supras, kad ne valdžia, o jie patys turi susitarti, kad vaikų žaidimo aikštelės nebūtų užstatytos mašinomis. Tada jie įvertins ir šių rajonų privalumus, - sako viena sostinės ateities vizijos kūrėjų. - Ta pilkoji zona turi minusų, yra daug taisytinų dalykų, bet yra ir pliusų. Kai žmonės suvoks, kad didžioji vertybė yra sveikata ir prasmingai praleistas laikas, tada jie ims vertinti gyvenimo kokybę, supras, kokį turtą turi po savo langais“.
Nors butai Justiniškėse tokie patys kaip Šeškinėje ir gerokai patogesni negu anksčiau statytuose rajonuose, ir tikėtina, kad žmonės ilgainiui juos atras, kiti pašnekovai nelinkę tikėti, kad snaudžiantys miegamieji sovietmečio rajonai greitai atsigaus.
Nekilnojamojo turto ekspertas atkreipia dėmesį, kad nors perkančių būstą nuomai šiuose rajonuose yra, nuomos kainos čia taip pat ne pačios didžiausios, o renkantis būstą investicijai pirmiausia reikia galvoti, ar vieta bus patraukli nuomininkams.
„Dauguma nuomininkų mieliau renkasi būstą arčiau centro - kur dirba, studentai taip pat labiau mėgsta tuos rajonus, kurie yra arčiau universitetų, todėl populiarūs Antakalnis, Žirmūnai, o Lazdynų studentai visai nemėgsta, nes jiems toli važiuoti“,- aiškina „Capital Vilnius“ nekilnojamojo turto ekspertas M. Bružas.
Anot eksperto, neseniai Karoliniškėse pastatytuose naujuose namuose esančių butų atsiperkamumas neblogas, tačiau tiems, kurie įsigijo butus senos statybos namuose, dažniausiai tenka mažinti nuomos kainą.
Jei butas tikrai pigus, galima jį pirkti. Gal šiek tiek sunkiau bus jį išnuomoti, bet už mažesnę kainą jį išnuomosite. Tačiau nuomininkų rotacija bus didelė, nes sąskaitos už šildymą nemažos ir po kurio laiko jis pradės ieškoti geresnio varianto arčiau centro, - aiškina jis. - Panaši padėtis ir Viršuliškėse bei Justiniškėse, bet dažniausiai butus čia nuomoja žmonės, kurie juos gavo kaip palikimą arba prieš persikraustydami į naują būstą patys juose gyveno.
Kita vertus, vien rajono pavadinimas nedaug tepasako apie investicijos tvarumą, nes tiek kainų lygis, tiek patrauklumas skirtingose to paties rajono vietose gali skirtis: „Investicijai geriausiai tinka centrinė Vilniaus dalis ir jos apylinkės, bet, pavyzdžiui, Lazdynų dalis prie „Litexpo“ parodų centro smarkiai keisis ir bus visai kitokia nei didžioji šio rajono dalis“, - tikina A. Šapoka.
Tam, kad keliolika metų nepatrauklūs buvę rajonai būtų labiau vertinami, juose turi būti patogu gyventi. Reikia, kad čia savo gyvenimą pradėtų kurti jaunimas, jaunos šeimos, keistųsi pati bendruomenė.
Lazdynų Palyginimas su Kitais Vilniaus Rajonais
Kainos šiuose rajonuose gerokai mažesnės negu dar seniau pastatytuose Žirmūnuose. Su prestižiniais Antakalniu ir Žvėrynu net lyginti neverta. Nebent su Šeškine ar Baltupiais.
Žirmūnams minėti miegamieji rajonai pralaimi ir dėl sėkmingos pastarųjų konversijos. Savivaldybė laiku žengė pirmuosius žingsnius, parengdama buvusio karinio miestelio viziją ir organizuodama jos įgyvendinimą, o visa kita padarė privatūs investuotojai. Dabar Šiaurės miestelis labai gyvybingas daugiafunkcis traukos centras, kuriame vyksta visavertis gyvenimas.
Net jei pirmieji tų namų gyventojai ir pardavė savo butus, juos įsigijo didesnes pajamas gaunantys žmonės, kuriems lengviau susitarti tarpusavyje. Todėl Antakalnyje dabar yra ir tokių renovuotų namų, ant kurių stogų matyti atsinaujinančios energetikos elementų. Marga buvo ir Žirmūnų bendruomenė. O Karoliniškės, kaip ir Naujininkai, buvo absoliučiai darbininkiškas rajonas. Manau, tai taip pat turi įtakos jų patrauklumui šiandien“, - svarstydamas, dėl ko butai šiuose rajonuose pigesni už butus senesniuose Žirmūnuose, daro prielaidą L. Nekrošius.
Anot pašnekovo, Antakalnis visuomet buvo laikomas prestižiniu rajonu, be to, čia yra keli universitetai, kurie sugeneruoja nemažą pirkėjų ir nuomininkų dalį, o Žirmūnų situacija geresnė dėl to, kad jie yra arčiau centro negu Lazdynai ar Viršuliškės.
Kita vertus, žmonių, kurie domisi butais senos statybos namuose, mažėja, nes mokūs pirkėjai stengiasi įsigyti butus naujos statybos name.
Lazdynus ir Karoliniškes paprastai lygina su Baltupiais, Jeruzale, Pašilaičiais.
Todėl jie migruoja tame pačiame rajone, išskyrus tuos, kurie įperka naujos statybos būstą.
Investicijos į Būstą Lazdynuose
Įsigyti būstą investicijai senos statybos name šiuose sostinės rajonuose M. Bružas neatkalbinėtų tik jei jis gerokai pigesnis už kitus. Jie neskuba parduoti šių butų, nes antras būstas jiems yra tam tikras saugumo garantas - vieni šiek tiek uždirba nuomodami, kitiems nuompinigiai padengia dalį naujam būstui įsigyti paimtos paskolos“.
Ši lentelė apibendrina pagrindinius aspektus perkant būstą Lazdynuose:
| Aspektas | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Kaina | Mažesnė nei naujos statybos ar prestižiniuose rajonuose | Gali būti didesnės šildymo išlaidos |
| Infrastruktūra | Išplėtota socialinė infrastruktūra, netoli parkai | Prastesnis susisiekimas su centru |
| Gyventojai | Atsiranda jaunų šeimų | Vyresnio amžiaus gyventojų segmentas |
| Investicijos | Potencialas augti dėl rajono atnaujinimo | Nuomos kainos ne pačios didžiausios |