Civilinis Kodeksas: Negyvenamųjų Patalpų Nuoma Lietuvoje

Vis dažniau Lietuvos gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Todėl svarbu žinoti savo teises ir pareigas.

Šiame straipsnyje aptarsime negyvenamųjų patalpų nuomos ypatumus Lietuvoje, remiantis Civiliniu kodeksu ir kitais teisės aktais.

Sutarties Objektas ir Šalys

Pagal susitarimą, Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai naudotis patalpas. Sutartyje nurodomas patalpų bendras plotas ir adresas, pavyzdžiui, 74 kv. m patalpos, esančios Kęstučio g. 86/Kanto g. 18, Kaune.

Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas (fizinis arba juridinis asmuo) ir nuomininkas (fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį arba juridinis asmuo, jei gyvenamoji patalpa bus naudojama apgyvendinti fizinį asmenį).

Pabrėžtina, kad gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises ir pareigas, atsirandančias iš gyvenamosios patalpos nuomos sutarties, kaip ir nuomininkas: nuomininko teises ir pareigas įgyja ne tik nuomos sutartį sudaręs asmuo, bet ir jo šeimos nariai, kurie apsigyvena ir gyvena kartu su nuomininku išsinuomotoje patalpoje.

Nuomininko šeimos nario teisė apsigyventi išsinuomotoje gyvenamoje patalpoje priklauso nuo nuomininko teisės į šią patalpą, tačiau joje teisėtai apsigyvenęs šeimos narys įgyja savarankišką teisę į nuomojamą gyvenamąją patalpą, kuri neišnyksta, šią teisę praradus nuomininkui (CK 6.588, 6.590, 6.602 straipsniai), todėl ir teisės į ginčo patalpą pasibaigimo ir iškeldinimo klausimai turi būti sprendžiami kiekvienam tokiam asmeniui atskirai.

Nuomos Sutartis: Būtinybė ir Ypatumai

Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Pirmiausia, anot jo, yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.

Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino. Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo paprastos nuomos sutarties skiria dar ir jos nutraukimo ypatumai. Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. O kitų rūšių nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.

Sutarties Turinys ir Sąlygos

Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Taip pat nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.

Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.

Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas. Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Jis atkreipia dėmesį, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, o terminas nustatomas šalių susitarimu.

Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.

Nuomotojo ir Nuomininko Įsipareigojimai

Nuomotojas įsipareigoja:

• Ne vėliau kaip sutartyje nurodyta data ir laiku perduoti Nuomininkui patalpas.
• Patalpos perduodamos Šalims sudarant ir pasirašant Patalpų perdavimo-priėmimo aktą, jame fiksuojant realią Patalpų būklę, jų perdavimo Nuomininkui datą ir laiką.

Nuomininkas įsipareigoja:

• Patalpas naudoti tiksliai nurodytai veiklai (pvz., seminarui, privačiam renginiui, mokymams).
• Laikyti patalpas tvarkingas, laikytis priešgaisrinės apsaugos, sanitarinių ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų numatytų taisyklių.
• Be Nuomotojo raštiško leidimo nesubnuomoti nuomojamų Patalpų ar jų dalies.
• Užtikrinti švarą ir tvarką Patalpose bei aplink jas.
• Pasibaigus trumpalaikės nuomos Sutarties galiojimo terminui, grąžinti Patalpas tokios būklės, kokios Nuomotojo buvo pateiktos.
• Sumokėti už patalpų trumpalaikę nuomą iki numatytos trumpalaikės nuomos pradžios.

Jeigu patalpų grąžinimo metu nustatoma, kad buvo apgadintas ar sugadintas patalpose esantis inventorius ar padaryta žala pačioms patalpoms - nuomininkas įsipareigoja pilnai padengti visus patirtus nuostolius. Nuostolių dydis apskaičiuojamas Nuomotojo. Jeigu nuomininkas nesutinka su apskaičiuotu žalos dydžiu - Nuomininkas gali kreiptis į nepriklausomus ekspertus žalos įvertinimui.

Atsiskaitymai

Nuomininkas už Patalpų trumpalaikę nuomą moka Nuomotojui sutartyje nurodytą sumą. Papildoma valanda apmokestinama atskirai.

Trumpalaikės Nuomos mokestis už Patalpas pradedamas skaičiuoti nuo sutartyje aptartos datos ir valandos.

Sankcijos už Įsipareigojimų Nevykdymą

Nuomininkas, nusprendęs atšaukti patalpų trumpalaikės nuomos užsakymą, įsipareigoja sumokėti baudą Nuomotojui, kurios dydis priklauso nuo to, kiek laiko liko iki nuomos pradžios.

• Likus mažiau nei 2 darbo dienoms - 80 Eur bauda.
• Likus 7-3 darbo dienoms - 40 Eur bauda.

Nuomininkui be Nuomotojo leidimo išnuomojus Patalpas trečiajam asmeniui (atsiradus subnuomos santykiams), Nuomininkas moka Nuomotojui baudą - 500 Eur (penkis šimtus eurų), bei nedelsiant nutraukia patalpų subnuomos sutartį.

Nepaprastosios Aplinkybės

Šalys neatsako už visišką ar dalinį savo įsipareigojimų pagal šią Sutartį nevykdymą, jei tai įvyksta dėl nenugalimos jėgos aplinkybių. Šalys nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybes supranta taip, kaip nustato LR civilinis kodeksas.

Sutarties Šalis, kuri dėl nurodytų aplinkybių negali įvykdyti prisiimtų įsipareigojimų, privalo ne vėliau kaip per 2 (dvi) valandas nuo tokių aplinkybių atsiradimo raštu apie tai informuoti kitą Sutarties Šalį. Pavėluotas ar netinkamas kitos Šalies informavimas ar informacijos nepateikimas atima iš jos teisę remtis išvardytomis aplinkybėmis kaip pagrindu, atleidžiančiu nuo atsakomybės dėl ne laiku (ar netinkamo) prisiimtų įsipareigojimų vykdymo ar nevykdymo.

Sutarties Galiojimas ir Nutraukimas

Sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo momento ir galioja iki sutartyje nurodytos datos.

Nuomotojas turi teisę reikalauti pirma laiko nutraukti šią sutartį, jei Nuomininkas turtu naudojasi ne pagal paskirtį, aptartą sutarties punkte, jei tyčia blogina Patalpų būklę. Nutraukimas sutarties anksčiau sutarto laiko neatleidžia nuomininko nuo finansinių įsipareigojimų nuomotojui.

Depozitas ir Nuomos Pradžia: Ką Svarbu Žinoti?

Advokatas pataria, kad, prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, reikia įsitikinti, kam jas ketinate mokėti. Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.

Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.

Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti. Tuomet reikėtų paprašyti pateikti nuomos sutartį bei savininko sutikimą subnuomoti būstą, jei tai nebūtų įrašyta nuomos sutartyje.

Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju. Nuomotojas tuo gali piktnaudžiauti, norėdamas pasilikti sumokėtą depozitą.

Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą.

Turto Draudimas ir Civilinė Atsakomybė

Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris pataria aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.

Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas. Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.

Tačiau būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo. Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė.

Gyvenamosios Vietos Deklaravimas

Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai.

Tačiau tokiu atveju nuomos sutartyje patartina nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei tokios nuostatos nuomos sutartyje nebus, tikėtina, kad deklaruojanti įstaiga paprašys pateikti papildomą atskirą nuomotojo sutikimą.

Tarp nuomininko ir nuomotojo sudaryta nuomos sutartis taip pat turi apibrėžti ir laiką, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste. Jeigu sudaroma terminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta išsinuomotame būste deklaruojama tam terminui, jei sudaryta neterminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta deklaruojama neterminuotam laikotarpiui.

Mokesčiai už Būsto Nuomą su Verslo Liudijimu

Norėdami sumokėti mokesčius už būsto nuomą su verslo liudijimu, turite įsigyti verslo liudijimą visam nuomos laikotarpiui, kurio veiklos kodas - 051 - gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos).

Verslo liudijimo kaina priklauso nuo vietovės, kurioje nuomojate būstą - Vilniaus miesto savivaldybėje gyvenamųjų patalpų nuomos liudijimo kaina yra didžiausia - 684,0 € metams, mažesnėse savivaldybėse nuomos liudijimas kainuoja ženkliai mažiau. VMI kiekvienais metais savo internetiniame puslapyje pateikia visų savivaldybių metinius tarifus.

Pateikiame 2025 m. verslo liudijimų tarifus gyvenamosios paskirties patalpų nuomai:

tags: #lr #civilinis #kodeksas #del #negivenamuosios #patalpos