Turto vertinimas yra svarbi finansinių operacijų dalis, ypač kai kalbama apie paskolas ir įkeitimą. Tačiau, ką daryti, jei turto vertinimas yra neteisingas ir sukelia finansinių nuostolių? Šiame straipsnyje aptarsime turto vertintojo atsakomybę, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika.
Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę. Imant paskolą iš kredito įstaigos, labai svarbus nekilnojamojo turto vertintojo vaidmuo, ypač renkantis senesnės statybos būstą. Dažniausias atvejis - nekilnojamojo turto vertinimas imant paskolą. Daugeliui aktualu, kaip vyksta turto vertinimas praktiškai. Jeigu norite sužinoti orientacinę kainą be oficialios ataskaitos, vertę galima įvertinti savarankiškai. Jeigu reikalinga oficiali turto vertė, būtina kreiptis į licencijuotą turto vertintoją ir užsakyti vertinimo ataskaitą. Tokiu būdu galima sužinoti tiek buto, tiek kito nekilnojamojo turto rinkos vertę.
Vienas dažniausių praktinių klausimų - kiek laiko galioja turto vertinimas? Nekilnojamojo turto vertė labiausiai priklauso nuo vietos, infrastruktūros ir aplinkos, o kilnojamojo turto vertė labiau siejama su nusidėvėjimu, pagaminimo metais ir technine būkle. Pasitaiko atvejų, kai nepatikrinama vertintojo kvalifikacija arba pasirenkamas specialistas, neturintis patirties vertinant konkretų turto tipą, taip pat neretai tikimasi pageidaujamos, o ne realios rinkos kainos.
LAT Nutartis Civilinėje Byloje
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2021 m. lapkričio 17 d. nagrinėjo bylą, kurioje nemokumo administratorė bankrutavusios kredito unijos vardu pareiškė ieškinį. Šioje byloje, be kita ko, prašė pripažinti neteisinga žemės sklypo rinkos vertės nustatymo ataskaitą, kuri buvo naudojama siekiant gauti paskolą. Ieškinyje buvo prašoma priteisti daugiau kaip pusės milijono žalą solidariai iš draudiko, turto vertintojo bei kredito unijos paskolų komiteto bei valdybos narių.
Paaiškėjo, kad turtas buvo pervertintas daugiau kaip 49 kartus, o tai lėmė netinkamą skolininko patikimumo ir finansinių galimybių grąžinti paskolą įvertinimą. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies: priteisė kelis šimtus tūkstančių žalos atlyginimo iš turto vertintojo, nustatęs, kad jis atsakingas už 30 proc. Teismas konstatavo, kad turto vertinimo ataskaita parengta akivaizdžiai netinkamai.
Teismo vertinimu, turto vertintojas žinojo, kad ataskaita bus panaudota turtui įkeisti, todėl jo veiksmai prisidėjo prie žalos unijai kilimo sąlygų sudarymo.
Lietuvos apeliacinis teismas ieškinį atmetė, nors ir pritarė pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad parengta turto vertinimo ataskaita buvo su esminiais trūkumais. Teisėjų kolegija pripažino, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog ataskaita atlikta turint tikslą įkeisti turtą, yra teisinga, tačiau nagrinėjamu atveju nėra nustatyta, kad vertintojas ir paskolų komiteto bei valdybos nariai veikė bendrai, turėdami ketinimą padaryti žalą.
Vertintojo parengta ataskaita nebuvo būtinas dokumentas paskolai suteikti ir nesant šio klaidingo turto įvertinimo paskola vis tiek būtų buvusi suteikta, nes kredito unija nusprendė suteikti paskolą pažeisdama daugelį imperatyvų, kurių kiekvienas buvo pakankamas pagrindas atsisakyti suteikti paskolą.
LAT Pozicija
Pirma, LAT pabrėžė, kad šioje byloje esant atsakovų daugetui sprendžiamas solidariosios turto vertintojo civilinės atsakomybės objektyviojo bendrininkavimo pagrindu klausimas. Objektyviojo bendrininkavimo atveju pažeidėjų veiksmų bendrumas nėra akivaizdžiai išreikštas. Jokio susitarimo sukelti žalą ar dalyvauti atliekant neteisėtus veiksmus nėra.
Antra, pasisakydamas dėl priežastinio ryšio, LAT pažymėjo, kad objektyviojo bendrininkavimo atveju turi būti nustatytas kiekvieno bendrininko veiksmų ryšys su ta pačia kilusia žala. Objektyviojo bendrininkavimo atveju solidarioji atsakomybė taikoma ne dėl to, kad preziumuojamas kiekvieno asmens veiksmų ir kilusių padarinių priežastinis ryšys, o dėl to, jog nustatoma, kad kiekvieno asmens veiksmai yra būtini visai žalai atsirasti.
Kita vertus, dauginio priežastingumo atveju faktinio (lot. Nustatant faktinį priežastinį ryšį, gali būti taikomas ne būtinos, o pakankamos priežasties testas, t. y. Teisėjų kolegijos vertinimu, pagal teisinį reglamentavimą, turto vertinimas buvo būtina sprendimo dėl paskolos suteikimo priėmimo sąlyga.
Kredito unijos paskolos komiteto narių ir valdybos narių netinkamas pareigų vykdymas neeliminuoja profesionalaus turto vertintojo atlikto vertinimo reikšmės paskolos suteikimo procese, t. y. Taigi, žalą lėmė ne tik tai, jog skolininkas dėl savo prastos finansinės padėties, kurios tinkamai neįvertino atsakingi unijos asmenys, negalėjo grąžinti paskolos, bet ir tai, kad grąžintinos sumos unija negalėjo išsiieškoti iš įkeisto turto, nes jo vertė neatitiko vertintojo parengtoje ataskaitoje nurodyto dydžio.
Atsakovas, būdamas turto vertinimo srities profesionalas, turėjo suprasti, kad jo parengta neteisinga turto vertinimo ataskaita sukels teisines pasekmes, t. y. Dar daugiau, nėra svarbu, kokiu tikslu ataskaita buvo rengiama, nes turto vertintojas turi pareigą pateikti teisingą išvadą dėl vertinamo turto vertės, nepriklausomai nuo turto vertinimo atlikimo pagrindo. Turto vertė nustatoma objektyviai vadovaujantis rinkos ekonomikos logika.
Taigi, LAT vertinimu, ginčo atveju konstatuotinas ir pakankamas teisinis priežastinis ryšys vertintojo atsakomybei kilti.
Apibendrinant šį teisminės praktikos precedentą, taip pat įvertinus ir kitą pastarųjų metų teismų praktiką profesionalių konsultantų atžvilgiu, matyti, kad atsakomybės kartelė įvairias paslaugas teikiantiems asmenims didėja ir už žalą atsakingų asmenų ratas plečiasi.
Kaip įvertinti turtą | 5 žingsniai norint įvertinti turtą JK
Turto Vertinimo Kriterijai
Turto vertintojai, nustatydami turto vertę, turi vadovautis tam tikrais kriterijais. Štai keletas iš jų:
| Kriterijus | Aprašymas |
|---|---|
| Rinkos analizė | Analizuojami panašūs sandoriai rinkoje. |
| Fizinė būklė | Įvertinama turto fizinė būklė ir nusidėvėjimas. |
| Vieta | Atsižvelgiama į turto vietą ir jos privalumus bei trūkumus. |
| Teisiniai aspektai | Patikrinami teisiniai dokumentai ir apribojimai. |
Turto Vertintojo Atsakomybės Aspektai
Apibendrinant, turto vertintojo atsakomybė apima šiuos aspektus:
- Profesionalumas: Turto vertintojas turi būti kompetentingas ir profesionalus savo srityje.
- Objektyvumas: Vertinimas turi būti objektyvus ir nepriklausomas nuo interesų konfliktų.
- Teisingumas: Ataskaita turi atspindėti tikrąją turto vertę.
- Atsakomybė: Už klaidingą vertinimą gali būti taikoma civilinė atsakomybė.
Ši informacija yra aktuali turto vertintojams, kredito įstaigoms ir visiems, kurie naudojasi turto vertinimo paslaugomis.
tags: #kredituojama #nuo #turto #vertinimo