Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o kartu su ja - ir santykiai tarp pirkėjų, pardavėjų bei tarpininkų. Vienas iš dažniausiai kylančių klausimų - komisiniai mokesčiai, kuriuos NT brokeriai ima už savo paslaugas. Šiame straipsnyje aptariami teisiniai aspektai, ginčai ir rinkos tendencijos, susijusios su NT brokerių komisiniais mokesčiais Lietuvoje.
Teisinė Bazė ir Vartotojų Apsauga
Pastaruoju metu teismuose nagrinėjama vis daugiau bylų, susijusių su NT brokerių komisiniais mokesčiais. Vienas iš esminių ginčo aspektų - brokerio reikalavimas apmokėti už paslaugas net tada, kai realios paslaugos nebuvo suteiktos. Pavyzdžiui, klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, jog apie parduodamą turtą buvo skelbiama tinklalapiuose ir interneto svetainėse, kitose tam skirtose priemonėse, todėl buvo patirtos išlaidos ir brokeris turi teisę gauti atlygį už paslaugas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) pasisakė aiškiai: „tikrieji Sutarties šalių ketinimai - atsakovė siekė ieškovės pagalba parduoti žemės sklypus, o ieškovė - surasti atsakovės žemės sklypų pirkėją, sudaryti su juo avansinę sutartį ir gauti už tai iš atsakovės 2000 Eur atlyginimą... <...> ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, taip pat byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus atsakovės naudai vykdydama Sutartį.
LAT pažymėjo, kad „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“. Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės.
Advokatas E. teigia: „Tai vienas aiškiausių LAT signalų dėl vartotojų apsaugos: paslaugų teikėjas negali pasislėpti už šabloninių sutarčių. Jei nori atlygio, turi įrodyti, kad realiai dirbo ir suteikė naudą klientui“.
Teismas konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo iš anksto suformuota, šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka būtent verslininkui - brokeriui.
Ši byla yra svarbus precedentas, nes, pasak advokato, "Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą.
Ginčai Dėl Nesusimokėtų Komisinių
Nekilnojamojo turto (NT) brokerių kompanija „Elito grupė“ priversta santykius su buvusiomis darbuotojoms aiškintis teismuose. Brokerės siekia prisiteisti sumas, kurių darbovietė joms nesumokėjo, nors NT objektus moterys buvo pardavusios. Brokerėms neišmokėta suma siekia 10 tūkst. eurų.
Viena į teismą „Elito grupę“ padavusi brokerė „Kauno dienai“ pasakojo, kad po bendrovės sparnu buvo įkurta tarsi atskira grupė „Futurus“ vardu. NT brokeriai šiuo vardu parduodavo įvairius projektus. „Kiekvieną mėnesį brokerės mokėjo mokesčius, kuriuos sudarė biuro nuoma, telefono sąskaita, už klientų kontaktų platformą, „Aruodo“ skelbimų abonentą. Darbuotojoms neapsikentus tokių darbo sąlygų ir neturint tikrų socialinių garantijų, jos nusprendė palikti bendrovę.
Konflikto pagrindu tapo brokerėms nesumokėtas komisinis atlygis, priklausęs už parduotus NT objektus. Iš pradžių buvo sutarta, kad, pardavus objektą, pusė komisinių atitenka brokerei, kita - darbdaviui. Jų žiniomis, to projekto vystytojai už parduotą NT turtą buvo visiškai atsiskaitę su „Elito grupe“, tačiau brokerių sąskaitų sutartas atlygis taip ir nepasiekė.
Pasak brokerių, „Elito grupė“ joms nesumokėjo skirtingo dydžio komisinių. Viena moteris siekia išieškoti 1,7 tūkst. eurų. Kitoms kolegėms yra dar didesnė neišmokėtų komisinių suma, vienai ji viršija 7 tūkst. eurų. Dar viena NT brokerė taip pat Kauno apylinkės teismui pateikė ieškinį dėl bendrovės „Elito grupė“ įsiskolinimo, kuris yra beveik 6 tūkst. eurų. Pašnekovės nurodė, kad vieną ieškinį teismas jau tenkino.
„Elito grupė“ bandė parduoti ir sklypus, esančius Vaidoto gatvėje, tačiau per tą laiką teismas antstolių pagalba turtą areštavo, tad šis turto slėpimo sandoris nepavyko. Po to bendrovė nusprendė kontratakuoti - savo buvusioms brokerėms per advokatą pareiškė, kad jei jos neatsiims savo reikalavimų, kreipsis į teisėsaugą, nes jos esą neperdavusios pinigų, gautų iš sandorių.
„Kauno diena“ susisiekė su „Elito grupe“ ir paprašė pakomentuoti situaciją dėl įsiskolinimo trims brokerėms. Jis tikino, kad viena brokerė net buvo teismui nurodžiusi blogą įmonės registracijos adresą, todėl esą dėl to jo nepasiekė dalis informacijos. „Mes ginamės argumentais ir faktais, o ne kažkokiais išgalvotais dalykais. Kvietėme jas ateiti į biurą pristatyti visą dokumentaciją, tačiau iki šios dienos jos nėra to padariusios. Brokerės jokių faktų nepateikė, tik vadovaujasi emocijomis.
Konkurencijos Apribojimai ir Karteliniai Susitarimai
Dar gegužės viduryje Konkurencijos taryba paskelbė nuosprendį, kad franšizės davėja „Capital Realty“ ir 10 NT agentūrų sudarė susitarimą nuo 2015 m. vasario NT pirkėjams taikyti minimalų 3 proc. komisinį mokestį (pridedant PVM). Nuo 2017 m. prie tokio susitarimo prisijungė dar 10 NT agentūrų, pasirašiusių su „Capital Realty“ franšizės sutartis dėl prekės ženklo „Capital“ naudojimo. „Capital“ franšizės tinklas veikė beveik visoje Lietuvos teritorijoje.
Nuspręsta, kad tokie susitarimai apribojo tarpusavio konkurenciją ir už tokį pažeidimą iš viso skirta 710 751 euras baudų. Apie tai daugiau galite skaityti čia: 20 NT agentūrų sudarė kartelį: susitarė klientams taikyti 3 proc. komisinį mokestį
„Su šitu nutarimu kategoriškai nesutinkame ir planuojame jį apskųsti teisme. <...> Manau, galutinis teismo sprendimas turėtų būti mums palankus“, - spaudos konferencijoje antradienį pareiškė D.Semionovas.
Kaip tikino D.Semionovas, šis tyrimas buvo pradėtas po to, kai pati bendrovė kreipėsi pagalbos į Konkurencijos tarybą. 2019 m. ji nusiuntė Tarybai parengtą Etikos kodeksą, skirtą NT agentūroms, norėjo institucijos patvirtinimo, kad viskas tinkama. Dėl šio klausimo 3 mėn. nesulaukta jokio atsakymo, bet tada į svečius netikėtai užsuko 8 Tarybos darbuotojai, kurie pareiškė, kad pradėtas tyrimas.
Jis skundėsi ir tuo, kad Konkurencijos taryba prašydavo pateikti reikiamus dokumentus vis netinkamu metu, pavyzdžiui, gruodžio viduryje ir duota laiko iki sausio 1 d. Anot jo, tai - šventinis laikotarpis, atostogų metas, darbuotojai turėjo kitų planų. Galų gale ir tyrimo išvados buvo 100 puslapių apimties, o pati byla - 120 tomų. Vienas topas vidutiniškai sudarė 200 puslapių, tad iš viso būta apie 24 tūkst. puslapių dokumentų, kuriems išnagrinėti duotos 3 savaitės.
Anksčiau skelbtais Konkurencijos tarybos duomenimis, nuo 2015 m. vasario iki 2020 m. gruodžio vyko reguliarūs susitikimai, kurių metu „Capital Realty“ ir NT agentūros bendrai sprendė, kokių priemonių imtis, kad franšizės tinkle nebūtų taikomas mažesnis nei 3 proc. komisinis mokestis ir agentūros tarpusavyje nesivaržytų klientams siūlydamos pigesnes tarpininkavimo paslaugas.
Tačiau D.Semionovas neigė ir tai. Pasak jo, Konkurencijos taryba ištraukė iš konteksto tik dalį sakinių ar žodžių ir „pateikė taip, kaip jiems naudinga“.
Konkurencijos tarybos pirmininkė Jolanta Ivanauskienė anksčiau buvo akcentavusi, jog „franšizės sutartys negali tapti priedanga verslo atstovams sudaryti konkurenciją ribojančius susitarimus“.
Už Konkurencijos įstatymo pažeidimą bendrovėms skirtos baudos:
| Bendrovė | Bauda (eurais) |
|---|---|
| „Capital Smart“ | 266 410 |
| „Capital Realty“ | 88 880 |
| „Capital Team“ | 60 540 |
| „R.E. Experts“ | 46 580 |
| „Capital Real Estate“ | 29 860 |
| „Reitai“ | 27 730 |
| „Vita fortis“ | 26 590 |
| „Capital Klaipėdai“ | 26 450 |
| „NT partneriams“ | 25 500 |
| „Kesei“ | 18 380 |
| „CRB partners“ | 17 660 |
| „Pauliui ir Brokeriams“ | 16 280 |
| „Capital centrui“ | 16 150 |
| „Kapitalo ekspertams“ | 13 500 |
| „Capital Home“ | 7750 |
| „Nervelitai“ | 8210 |
| „Capital Property“ | 6150 |
| „Mano rezidencijai“ | 3790 |
| „Eurobrokeriams“ | 2700 |
| „Grosenai“ | 1640 |
Pasak D.Semionovo, kai kurioms bendrovėms sumokėti tokio dydžio baudas gali būti išties sudėtinga. „Nuolatinės užklausos, sąnaudos teisininkams, baudų mokėjimas, deja, neleidžia plėstis. Mums užtenka resursų tik palaikyti normalų pačios franšizės veikimą Lietuvoje“, - paminėjo jis.
Elonas Šatas, Konkurencijos tarybos vyresnysis patarėjas, atsakingas už tyrimų procedūrų koordinavimą, sureagavo į „Capital Realty“ nepasitenkinimą ir paminėjo, jog tai nėra pirmasis atvejis, kai įmonės, nubaustos už Konkurencijos įstatymo pažeidimą, nesutinka su Konkurencijos tarybos sprendimu.
Nutarimas gali būti skundžiamas Regionų administraciniam teismui per vieną mėnesį nuo jo įteikimo arba paskelbimo institucijos svetainėje dienos. Tai - jau antras sprendimas, susijęs su NT agentūrų veiksmais. 2022 m. gruodį Konkurencijos taryba nustatė, kad Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija ir jos 39 narės susitarė nevilioti vienos kitų klientų bei brokerių. Už Konkurencijos įstatymo ir Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo pažeidimą iš viso buvo skirta 969 060 eurų baudų.
Nekilnojamojo Turto Brokerių Veiklos Reglamentavimas
Brokeriai neteikia ataskaitų, kiek sandorių įvykdoma, kokiomis sumomis operuojama, kokie komisiniai gaunami, sako Nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos direktorius Vytautas Galinis.
R. Žemaitaitis, Seime įregistravęs įstatymo projektą dėl nekilnojamojo turto brokerių veiklos reglamentavimo, LRT radijo laidai „60 minučių“ teigia, kad tai daroma dėl gyventojų, nepatenkintų nesąžiningų brokerių veikla, skundų.
Kad tai būtina, pritaria ir V. Galinis - Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija taip pat tuo rūpinasi. Be to, įstatymas pajėgus išspręsti kelias svarbias problemas.
„Didžioji dalis brokerių dirba savarankiškai, turėdami individualios veiklos pažymą. Jie neteikia jokių ataskaitų, niekas nežino, kiek sandorių įvykdoma, kokiomis sumomis operuojama, kokie komisiniai gaunami, - pabrėžia V. Galinis.
R. Žemaitaitis sutinka, kad šešėlis - didelė problema, ir apie tai jau yra kalbėjęs su Valstybine mokesčių inspekcija (VMI). Tačiau sako sulaukęs nemalonaus skambučio iš Laisvosios rinkos instituto, kodėl kišamasi į veiklą, kodėl norima reglamentuoti.
Komiteto pirmininko teigimu, apie 40-50 proc. agentūrų neteikia jokių ataskaitų ir, jei VMI patikrintų jų vykdomą veiklą, gaunamas pajamas, išlaidas, turtą, galėtų būti iškelta ne viena byla dėl neteisėto praturtėjimo.
„Todėl sutarėme, kad dabar teikiame nuo Seimo per komitetus [...]. Reikia, kad kitais metais per pavasario sesiją, birželio mėnesį, šitas įstatymas būtų priimtas ir mes turėtume tam tikrus rėmus, kaip šitos srities specialistai turėtų dirbti“, - pabrėžia R.
Paklaustas, ar nekilnojamojo turto agentūros nebus verčiamos atskleisti komercinę informaciją, V. Galinis sako, kad bus reikalaujama duomenų apie įvykdytus sandorius, o ne apie tai, kiek uždirba brokeriai.
R. Žemaitaitis primena, kad 2001 m. panašiais įstatymais buvo nepatenkinti ir antstoliai bei notarai. „Šiuo metu veikia antstolių, notarų rūmai. Jie teikia finansines ataskaitas, nurodo sandorių sumą ir veda žurnalus. Manau, finansinių dalykų deklaravimas - viena iš sudėtinių dalių.
tags: #komisiniai #nekilnojamo #turto #brokeriui #bylos