Buto nuomos sutartis yra esminis dokumentas, reguliuojantis santykius tarp nuomotojo ir nuomininko. Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sutartis Lietuvoje, jų tipus, svarbiausius aspektus ir kaip išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų.
Nuomos Sutarties Tipai ir Forma
Supaprastinta arba standartinė buto nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Sudarant terminuotą sutartį, privaloma laikytis rašytinės formos, nepaisant, kas yra tokios sutarties šalys. Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo. CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.
- Terminuota nuomos sutartis: sudaroma konkrečiam laikotarpiui, pavyzdžiui, vienam metams. Pasibaigus terminui, sutartis automatiškai nutrūksta, nebent šalys susitaria ją pratęsti.
- Neterminuota nuomos sutartis: sudaroma neapibrėžtam laikotarpiui. Tokią sutartį galima nutraukti bet kada, įspėjus kitą šalį prieš tam tikrą laiką (dažniausiai vieną mėnesį).
- Supaprastinta nuomos sutartis: dažniausiai naudojama trumpalaikei nuomai arba kai nuomojamas turtas yra mažos vertės. Šio tipo sutartyse paprastai būna mažiau detalių ir sąlygų.
Taip pat egzistuoja buto subnuomos sutartis, kurioje nuomininkas pernuomoja butą trečiajam asmeniui. Subnuomai reikalingas nuomotojo sutikimas.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Svarbūs Sutarties Punktai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Štai keletas esminių punktų, kuriuos būtina įtraukti į sutartį:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
- Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai.
Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje būtina nurodyti išnuomojamų patalpų adresą, kambarių ir kitokių patalpų skaičių, plotą, patalpose esančią inžinerinę (techninę) įrangą, priklausinius ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygas, nuomos mokesčio dydį ir šio mokesčio mokėjimo terminus, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarką. Sudaromoje sutartyje taip pat gali būti numatytos ir kitos pageidaujamos sąlygos.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuomotojas privalo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės. Šio dokumento kopija yra neatskiriama gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalis, todėl nuomininkas turi teisę reikalauti šių dokumentų iš jų nedavusio nuomotojo.
Remontas ir Nesutarimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.
Priėmimo-Perdavimo Aktas ir Fotofiksacija
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Dažniausios Klaidos Sudarant Nuomos Sutartį
Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.
Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi. Neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.
Visų šių klaidų lengva išvengti, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Kada Pasirašoma Nuomos Sutartis?
Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis. Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas. Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.
Teisė Nuomoti ir Turto Draudimas
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Buto Nuomos Sutarties Pavyzdys
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Svarbiausi nuomotojo ir nuomininko nuomos sutarties punktai – 5 PAGRINDINĖS NUOMOS SĄLYGOS, kurias privalote įtraukti!
Pavyzdinė lentelė: Esminiai nuomos sutarties punktai
| Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos terminas | Konkretus laikotarpis, kuriam nuomojamas turtas. |
| Nuomos kaina | Mėnesinis mokestis už naudojimąsi turtu. |
| Komunaliniai mokesčiai | Atsakomybė už mokesčius (kas moka ir kokius). |
| Užstatas (depozitas) | Suma, kurią nuomininkas sumoka kaip garantą. |
| Remontas | Kas atsakingas už kapitalinį ir einamąjį remontą. |
| Gyvūnai | Ar leidžiami naminiai gyvūnai. |
| Gyventojai | Kas leidžiama gyventi nuomojamame būste. |