Komentuojamame VPĮ 6 straipsnyje yra įtvirtintas baigtinis sąrašas atvejų, kai perkančiosios organizacijos vykdomiems pirkimams nėra taikomos VPĮ normos, t. y. netaikoma VPĮ nustatyta viešųjų pirkimų tvarka.
Jeigu įgyvendinant nurodytas išimtis prekės, paslaugos arba darbai yra perkami bet kokiu kitu teisiniu būdu (pavyzdžiui, viešuoju konkursu pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (toliau - CK), tačiau pirkimų dokumentacijoje (pavyzdžiui konkurso sąlygose) nurodyta, kad pirkimas (pavyzdžiui, konkursas), be kita ko, bus atliekamas vadovaujantis pirkimo principais, analogiškais ar tapačiais viešųjų pirkimų principams (detaliau apie viešųjų pirkimų principus žiūrėti VPĮ 17 straipsnio komentarą), perkančiosios organizacijos, net ir vykdydamos pirkimus ne pagal VPĮ, turi pagal analogiją vadovautis teismų praktika dėl viešųjų pirkimų principų aiškinimo ir taikymo ir taikyti tokios praktikos suformuluotas taisykles.
Šis reikalavimas neturi lemti konkrečios VPĮ nuostatose nustatytos tvarkos taikymo, t. y. jis nereiškia, kad perkančioji organizacija privalo vykdyti pirkimą pagal VPĮ.
Komentuojama išimtis apima žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų, kaip jie apibrėžiami CK 1.98 straipsnio 2 dalyje, įsigijimo, nuomos ar kitų teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimo išimtį. Šių sutarčių sudarymo tvarka ir procedūros reguliuojamos Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų įsigijimo arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. 1036 (toliau - Nekilnojamųjų daiktų įsigijimo aprašas).
Komentuojama išimtimi nurodoma, kad pirkimas gali būti susijęs tiek su nekilnojamojo turto įsigijimu (pavyzdžiui, CK XXIII skyriaus 8 skirsnis „Nekilnojamojo daikto pirkimo - pardavimo sutartys“), tiek su nuoma (pavyzdžiui, CK XXIX skyrius „Žemės nuoma“) ar teisių į nekilnojamąjį turtą įsigijimu.
Šios sąvokos turi būti aiškinamos ES mastu, todėl nėra ribojamos sandorių rūšys.
Perkančioji organizacija, siekdama pasinaudoti nustatyta išimtimi ir netaikyti VPĮ normų, privalo tinkamai įvertinti ketinamos sudaryti sutarties objektą bei reikalavimus.
Europos Sąjungos Teisingumo Teismas sprendė ginčą, kuriame perkančioji organizacija paskelbė viešą skelbimą, siekdama pastatyti naują bendrą būstinę teismų administracijai.
Perkančioji organizacija numatė kainodarą: 43 500 000 EUR skirta iš karto sumokėti už pastatą bei 3 000 000 EUR metinis nuomos mokestis už pastatų, kuriuose buvo įsikūrę atitinkami teismai, išperkamąją nuomą.
Prie skelbimo perkančioji organizacija pridėjo gaires dėl struktūrinių, funkcinių ir organizacinių reikalavimų.
Pagal viešą skelbimą buvo atrinktas tiekėjas, tačiau dėl perkančiosios organizacijos finansavimo netekimo santykiai buvo nutraukti.
Kilus ginčui tarp perkančiosios organizacijos ir tiekėjo, teismas kreipėsi į ESTT su klausimu, ar būsimo nekilnojamojo daikto nuomos sutartis, sudaryta įsipareigojimo nuomoti šį daiktą forma, prilygsta, nepaisant nuomos sutarčiai būdingų požymių, darbų pirkimo sutarčiai.
Taigi, perkančiajai organizacijai ketinant išsinuomoti pastatą, būtina tinkamai apibrėžti pagrindinį sutarties dalyką, tinkamai įvertinti, ar yra nustatyti reikalavimai statybos rangos darbams, ar perkančioji organizacija turi galimybę daryti įtaką techniniam projektui, darbų vykdymui ir pan.
Pastaruoju atveju, yra didelė tikimybė, kad perkančioji organizacija siekia įgyti darbus, ne teises į nekilnojamąjį daiktą, t. y.
Subjekto atskyrimas
Šiuo atveju taip pat būtina atskirti subjektą, kuris įsigyja nekilnojamąjį turtą, t. y. perkančioji organizacija iš tiekėjų ar atvirkščiai.
tuo atveju, kai perkančioji organizacija perduoda tiekėjams žemę, pastatus ar kitus nekilnojamuosius daiktus, yra taikomos Valstybės ilgalaikio materialiojo turto viešojo nuomos konkurso ir nuomos ne konkurso būdu organizavimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d.
Lietuvos Respublikos užsienio reikalų ministerija organizavo uždarą konkursą dėl pastato, esančio Londone, skirto įrengti Lietuvos Respublikos ambasadai Jungtinėje Didžiosios Britanijos ir Šiaurės Airijos Karalystėje, įsigijimo.
Lietuvos Respublikos užsienio reikalų ministerija nustatė reikalavimus pastato plotui, saugumo reikalavimus, o taip pat, kad pastatas būtų tinkamas be papildomų rekonstravimo, remonto darbų.
Lietuvos Respublikos užsienio reikalų ministerija pirkimui netaikė VPĮ, tačiau viešai paskelbė apie pirkimą, nurodė, kad tiekėjai privalo nuosavybės teise valdyti parduodamą pastatą, taip pat buvo nurodyta pasiūlymų vertinimo tvarka bei pažymėta, jog pasiūlymai vertinami laikantis lygiateisiškumo, nediskriminavimo bei konkurencijos užtikrinimo principų.
Nekilnojamojo turto infografija
Atsižvelgiant į tai, galima daryti išvadą, kad nekilnojamojo turto atskyrimas nuo įmonės pagrindinės veiklos turi privalumų, ypač kai perkančioji organizacija siekia efektyviau valdyti turtą ir optimizuoti išlaidas.
Tačiau, būtina atidžiai stebėti, kad nebūtų pažeidžiami viešųjų pirkimų principai ir būtų užtikrintas skaidrumas bei konkurencija.