Perkant naują būstą, ypač nauji butai Vilniuje, teisinių niuansų žinojimas gali būti svarbesnis nei fasado spalva ar virtuvės išplanavimas. Mano patirtis rodo, kad techniniams ir estetiniams aspektams pirkėjai skiria daugiausia dėmesio, o teisiniai klausimai dažnai lieka šešėlyje - iki pirmojo rimto ginčo. Naujų būstų pirkimas yra sudėtingas procesas, bet tinkamai pasiruošus, jis gali būti daug sklandesnis.
Teisiniai Aspektai Ir Sutartys
Pirmą kartą susiduriu su klientu, kai jis ar ji ateina pasikonsultuoti dėl jau pasirašytos rezervavimo sutarties. „Ar tikrai turėčiau prarasti 50% avanso, jei pasitrauksiu iš sandorio?” - klausia klientai. Širdį suspaudžia matant, kaip lengvai žmonės pasirašo preliminariąsias sutartis galvodami, kad tai tik „tarpinis žingsnis”.
Rolandas (vardas pakeistas) pasirašė preliminariąją sutartį dėl naujo buto, sumokėjo 15% pirkimo kainos. Sutartyje buvo numatyta, kad galutinė sutartis bus sudaryta per 6 mėnesius. Statybos vėlavo, ir po 7 mėnesių statytojas paprašė dar palaukti. Rolandas tuo metu rado patrauklesnį variantą ir bandė nutraukti preliminariąją sutartį, tikėdamasis atgauti visą įmoką.
Būsto Priėmimas Ir Garantijos
Priimant naują būstą, daugelis pirkėjų elgiasi taip, tarsi tai būtų tik formalumas - greitas apžiūrėjimas, kelios nuotraukos telefonu ir parašas. Perdavimo akto pasirašymas reiškia, kad jūs pripažįstate, jog būstas atitinka sutartas sąlygas. „Pasirašiau perdavimo aktą, nes viskas atrodė gerai. Tik po savaitės, kai pradėjome kraustytis, pastebėjome, kad dalis grindų šildymo neveikia, o vonioje yra plytų įskilimas.
Vienas didžiausių naujo būsto privalumų - garantijos. Svarbu žinoti, kad garantijos veikimas priklauso nuo tinkamos būsto priežiūros ir naudojimo.
Papildomi Mokesčiai Ir Energinis Efektyvumas
Dirbant su klientais nuolat susiduriu su nuostaba jų veiduose, kai paminiu papildomus mokesčius. „Maniau, kad 21% PVM jau įskaičiuotas į kainą,” - nustebo klientas, kai paaiškinau, kad kaina nurodyta be PVM. Energinio efektyvumo standartai ir kiti reglamentai nuolat keičiasi, ir tai turi tiesioginę įtaką tiek kainai, tiek gyvenimo kokybei.
Dokumentai, Reikalingi Norint Parduoti Butą Vilniuje
Prieš perkant būstą, svarbu žinoti, kokie dokumentai reikalingi pardavimui:
- Pirminiai buto nuosavybę patvirtinantys dokumentai.
- Buto inventorizacijos byla.
- Pardavimo pažyma.
- Sutuoktinio/sutuoktinės sutikimą patvirtinantis dokumentas (jei būstas buvo įgytas santuokoje).
- Teismo leidimas parduoti butą, jei turite nepilnamečių vaikų.
- Pažyma iš seniūnijos, liudijančią, kad neturite skolų už dujas, vandenį, elektrą ir pan.
Visi šie dokumentai būtini, norint sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, taip pat kad šią sutartį pasirašytų notaras.
Ką Daryti, Nusipirkus Butą Su Skolomis Už Komunalines Paslaugas?
Įsiskolinimą už komunalines paslaugas privalo sumokėti butą parduodantys asmenys, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenurodyta kitaip. Visada palankiausia paprašyti pardavėjo sumokėti skolas. Tačiau, jei pardavėjas nėra nusiteikęs geranoriškai, tinkama išeitis yra kreiptis į institucijas, kurioms buto pardavėjas liko skolingas.
Ar Verta Reikalauti, Kad Visi Priregistruoti Asmenys Išsiregistruotų?
Buvusių savininkų išregistravimas užtikrina optimalų jūsų saugumą.
Būsto Patikrinimas Dėl Įkeitimo Ar Arešto
Visada pasidomėkite ar jūsų perkamas butas Vilniuje nėra įkeistas ar areštuotas. Pardavėjas privalo pateikti VĮ Registrų centro išrašytą pažymą, kurioje nurodomi duomenys apie turto įkeitimą ar areštą.
Įkeisto Būsto Įsigijimas
Įsigyti įkeistą būstą Vilniuje taip pat galima. Tačiau norint, kad Jums nusipirkus būstą, jis būtų išlaisvintas nuo įkeitimo, pirkimo - pardavimo metu (Jūs arba būsto pardavėjas) turėtumėte sumokėti kreditoriui įsiskolinimo sumą.
Nekilnojamojo Turto Agentūrų Paslaugos
Norint parduoti butą Vilniuje, nėra būtina kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą (NTA). Šios įstaigos tiesiog palengvina pardavimo procesą, tuo pačiu sutaupydamos jūsų laiką ir pinigus. Agentūrų paslaugos yra mokamos ir kainuoja 3-4 proc. nuo atliktos operacijos sumos.
Vis dėlto ne vien parduodant būstą NTA yra pakankamai geras sprendimas. Pirkdami butą nekilnojamojo turto agentūroje galite gauti daug daugiau pasiūlymų nei internete ar spaudoje. Tik visada pasidomėkite ir pasirinkite geriausiai jūsų poreikius atitinkančią agentūrą.
Tarpininkavimo Sutartis Su NT Agentu
Tarpininkavimo sutarties pasirašymas tarp NTA ir pardavėjo ar pirkėjo yra visiškai patikima ir įprasta procedūra, kuri suteikia galimybę nekilnojamojo turto agentui teikti savo siūlomas paslaugas.
Atsiskaitymo Valiuta Ir Būdai
Lietuvos civilinis kodeksas nustato, jog mūsų šalyje piniginės prievolės išreiškiamos ir apmokamos Lietuvos Respublikos valiuta - Eurai. Saugiausias ir patogiausias būdas atsiskaityti - banko pervedimas.
Pinigų Pervedimas Prieš Ar Po Sutarties Pasirašymo?
Jei pirkėjas ir pardavėjas nesusitarė kitaip, priimta jog pinigai sumokami prieš sutarties pasirašymą.
Notaro Patvirtinimo Kainos
Kaina priklauso nuo turto dydžio. Jei nekilnojamo turto kaina siekia iki 30 000 litų, mokamas 1 proc.
Ar Tikslinga Nurodyti Mažesnę Kainą Sutartyje?
Įstatymiškai, jei sutartyje nurodyta suma neatitinka tikrosios sandorio vertės, tai sutartis tampa negaliojanti. Todėl nurodyti mažesnę būsto vertę, nei ji yra iš tiesų, nepatariama.
Pirkimo-Pardavimo Sutarties Išlaidos
Dėl išlaidų apmokėjimo dažniausiai susitaria pats pirkėjas ir pardavėjas, tačiau įprastai priimta, jog šią sumą abu pasidalina per pusę.
Esminiai Dalykai, Kuriuos Reikia Žinoti Prieš Buto Pirkimą
Dauguma mūsų butą perka 1-2 kartus per gyvenimą ir šiai svajonei įgyvendinti prisiima įsipareigojimų 20-30 metų laikotarpiui. Dėl to, labai svarbu prieš apsisprendžiant suvokti, kokius reikalavimus ir klausimus reikėtų iškelti pardavėjui. Neretai prieš perkant būstą žmonės prioritetiniais aspektais iškelia kainą, vietą ir plotą. Tačiau tai jau yra pirmoji klaida.
Štai esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas.
- Paskolos - kredito gavimas.
- Sandoris.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas.
Klausimai Apie Būsto Būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas Renkantis Jau Įrengtą Būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas Renkantis Būstą Su Daline Apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai Apie Dokumentus Ir Sandorio Eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą.
Klausimynas Sandorio Eigai Aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Energetiniai Rodikliai
Perkant būstą apie energetinius rodiklius derėtų išsiaiškinti šiuos dalykus:
- Energinio naudingumo klasė.
- Skaičiuojamosios energijos sąnaudos šildymui kWh/(m² x metai).
Taip pat svarbu nepamiršti ir sandarumo bei pastato garso klasės.
- Sandarumas: koks jis yra (h-1 (kuo mažesnis skaičius, tuo pastatas sandaresnis)) ir, ar matuotas visas pastatas 100 proc.
- Garso klasė: išsiaiškinti šiuos niuansus:
- Koks ore sklindančio garso izoliavimo rodiklis.
- Atstumai tarp kambarių nuo negyvenamosios paskirties patalpų arba garažo.
- Kambariai nuo šalia esančių kitų butų.
- Koks yra smūgio garso izoliavimo rodiklis ir aidėjimo trukmės rodiklis.
Pardavėjo vertėtų išklausinėti apie vėdinimo sistemą, vidaus elektros instaliaciją bei vandentiekio ir nuotekų vamzdynus.
Buto išbaigtumas priklauso ir nuo jo plano bei apdailos.
Likvidumas Ir Vietovės Potencialas
Dažnai žmonės prieš perkant būstą labiau mąsto apie dabartį ir pamiršta likvidumo klausimą, kuris labai svarbus. Likvidumą reikia labai atidžiai įvertinti, įskaitant ir statybos kokybę, medžiagas, energinius rodiklius.
Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos vystymo potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau esančių pastatų likvidumas.
9 klausimai, į kuriuos reiktų atsakyti renkantis būstą:
- Kiek būstas atitinka daugumos paklausą?
- Būsto erdvės suplanavimas.
- Langų orientacija pagal pasaulio kryptis.
- Vaizdas pro langus.
- Pastato, kuriame perkama būstas, kokybė.
- Pastato aplinka ir kaimynystė.
- Vieta.
- Vietovės potencialas.
- Kainos tvarumo indeksas.
Nekilnojamojo Turto Pirkimo Taisyklės
- Negirkite turto
- Nepeikite turto
- Nesiūlykite kainos pirmi
- Jei tai gyvenamas būstas - pasinaudokite google maps, maps.lt ar kitais portalais informacijos susirinkimui JUMS aktualiais klausimais, kaip pvz. artimiausia mokykla, darželis, PC ir kita.
- Jei turtas išties patiko, neskambinkite tik išėję iš jo. Pirmas skambutis turėtų būti praėjus 2-3h po turto apžiūros.
- Nebijokite derėtis!
- Jei derybos iškarto nepavyko, nenusiminkite. Kantrybės. Pasakykite kad turtas jus domina, bet šiai dienai kaina ra per didelė, paprašykite kad jei kas pasikeistų jus informuotų, NES PER DVI SAVAITES JUMS REIKIA KAŽKĄ NUSIPIRKTI ir jei ne jų, tada nupirksite kitą turtą. Ir gražiai atsisveikinkite.
Klaidos Renkantis Būstą
NT sprendimus siūlančios bendrovės „Resolution“ vadovės Džiugintos Daujotaitės teigimu, rinkdamiesi būstą žmonės daro įvairias klaidas.
- Remiasi tik skaičiais - NT vertintojų nuomone ir tuo, kaip bankas traktuoja turto vertę.
- Perkama vadovaujantis tik emocijomis.
- Noras daryti sprendimus pačiam, nesiremiant ekspertų patarimais ir konsultacijomis.
Atminkite, kad buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.