Turto vertės nustatymas: Kas svarbu žinoti?

Turto vertės nustatymas yra svarbus aspektas įvairiose situacijose, pradedant mokesčių planavimu ir baigiant teisiniais ginčais. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra retrospektyvinis turto vertinimas, kada jis reikalingas, ir kaip jis skiriasi nuo įprasto turto vertinimo.

Kas yra retrospektyvinis turto vertinimas?

Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra konkretaus turto (verslo) rinkos vertės nustatymas konkrečiai datai praeityje. Tai nėra vidutinė nekilnojamojo turto rinkos vertė.

Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė - tą pačią pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį turinčių nekilnojamojo turto objektų vertė, atspindinti nekilnojamojo turto vidutinę rinkos kainą nagrinėjamoje teritorijoje ir nustatyta masinio vertinimo būdu panaudojant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus turto vertinimo metodus.

Kada užsakomas retrospektyvinis vertinimas?

Retrospektyviniai vertinimai dažniausiai užsakomi tuomet, kai kyla ginčas dėl turto (verslo) rinkos vertės, buvusios praeityje. Dažniausiai tokių vertinimų prireikia teismuose.

Labai dažnu atveju toks retrospektyvinis vertinimas praverčia ir tuomet, kai norima sumažinti mokestinę naštą. Pagal LR teisės aktus, gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos tuomet, jeigu šis parduotas turtas buvo perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 10 metų.

Jei taip nutiko, kad gavę nekilnojamąjį turtą (paveldėjote ar jis Jums buvo padovanotas) neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas Jūsų nuosavybės dokumentus, paprastai užfiksuoja turto vertę remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis, nustatytais masinio vertinimo būdu. Deja, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios neklinojamojo turto rinkos kainos.

Jei išlaikote turtą savo nuosavybėje 10 metų ir jį parduodate tik po šio laikotarpio, prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį neatsiranda, bet jei neišlaikote - Jums reikės mokėti mokesčius, t. y. apmokestinamas nuosavybėn gauto nekilnojamojo turto rinkos vertės ir to paties nekilnojamojo turto pardavimo kainos skirtumas, tad pasiruoškite namų darbus: Jums reikės retrospektyvinio nekilnojamojo turto vertinimo, kurio pagrindinis tikslas yra nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę tam tikru praeities momentu, t. y. dovanojimo, paveldėjimo datai.

Atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto vertinimą užtikrinsime nešališką ir teisingą atspirties tašką gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimui.

Kuo ypatingas retrospektyvinis vertinimas?

Retrospektyvinio vertinimo procedūra praktiškai nesiskiria nuo įprastos nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo procedūros: reikalinga ir turto apžiūra, ir turto dokumentai (priklausomai nuo turto rūšies). Vienintelis skirtumas yra tas, kad siekiama nustatyti turto rinkos vertę, buvusią preityje, todėl vienas svarbiausių momentų vertinant retrospektyviai - apsibrėžti turto būklę, buvusią vertinimo datos metu.

Pateiksime paprastą pavyzdį. Kartu su kitais asmenimis paveldėjote butą, kurio būklė yra labai prasta (seniai nedarytas remontas), turto vertinimo neužsakinėjote, notaras paveldėjimo liudijime įrašė vidutinę nekilnojamojo turto rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, tad realios turto rinkos vertės nežinote.

Butą suremontavote ir nutarėte tą butą „pasidalinti“ tarp paveldėtojų (kažkam lieka butas, kažkas gauna piniginę kompensaciją). Kviečiatės turto vertintojus, kurie atvyksta apžiūrėti ir nusifotografuoti buto. Apžiūros metu butas yra suremontuotas, tad jo rinkos vertė dabar ir turto vertinimo dienai (retrospektyviai, kai butas buvo paveldėtas) yra labai skirtingos būtent dėl buto būklės.

Tokiu atveju svarbu, kad turto vertintojui pateiktumėte išsamius turto būklės aprašymus (kokia buvo buto apdaila: sienos, lubos, grindys, langai, vidinės durys ir pan.) ir, jei turite, buto nuotraukas, atspindinčias buvusią buto būklę. Tik tuomet nepriklausomas turto vertintojas galės nustatyti objektyvią retrospektyvinę nekilnojamojo turto rinkos vertę.

Kiek laiko galioja retrospektyvinis vertinimas?

Retrospektyvinis vertinimas galiojimo neturi, kadangi yra nustatoma rinkos vertė ne turto apžiūros datai, o turto rinkos vertė, buvusi praeityje.

Kiek kainuoja retrospektyvinis turto vertinimas?

Retrospektyvinio kilnojamojo, nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai. Tai priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir nuo datos, kuriai reikia apskaičiuoti turto rinkos vertę, senumo. Kuo senesnei datai į praeitį reikia skaičiuoti, tuo labiau paslauga brangsta, tad rekomenduotume nedelsti ir turto vertinimo paslaiugas užsakyti kuo anksčiau.

Nekilnojamojo turto mokestis ir vidutinė rinkos vertė

Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės.

Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį.

1. Unikalus numeris yra suteiktas kiekvienam registruotam objektui.
2. Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 5 metus, pradedant nuo 2021 m. mokestinio laikotarpio.
3. Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre.

Registrų centras per 7 darbo dienas parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė.

Į Registrų centrą dėl pažymos užsakymo galite kreiptis keliais būdais:

• Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
• El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.

Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą vienu iš aukščiau nurodytų būdų.

Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas NT, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.

Jei jums priklauso tik dalis NT objekto, tuomet tos dalies mokestinė vertė apskaičiuojama visą NT objekto vertę padauginus iš turimos dalies. Pvz.: jums priklauso 1/3 administracinės patalpos, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų.

Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Savivaldybių sprendimus dėl nekilnojamojo turto mokesčio tarifų rasite čia.

Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formoje yra nurodoma savivaldybėje esančio nuosavo ar perimto nekilnojamojo turto, apmokestinamo pagal nurodytą tarifą, vertė. Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.

Mažavertis turtas ir jo apskaita

Apskaitoje reikšmingas ūkio turto klasifikavimas pagal naudojimo laiką ir pobūdį. Materialusis turtas skirstomas į ilgalaikį ir trumpalaikį.

Ilgalaikis materialusis turtas - tai turtas, kuris veikloje naudojamas ilgiau nei vieną apskaitos ciklą, paprastai ilgiau nei metus, ir jo vertė lygi arba didesnė už nustatytą minimalią ilgalaikio turto įsigijimo vertę. Toks turtas nudėvimas dalimis.

Trumpalaikis materialusis turtas - tai turtas, kuris naudojamas ne ilgiau kaip vienus metus ir jo įsigijimo vertė mažesnė už pasirinktą minimalią ilgalaikio turto įsigijimo vertę Šios vertės nesiekiantis turtas priskiriamas atsargoms. Pradėjus naudoti tokį turtą, jis iš karto nurašomas į sąnaudas.

Įsigytas mažavertis turtas registruojamas įsigijimo savikaina. Dažnai kyla klausimas, ką daryti kai įsigyjamas turtas, kurio vertė mažesnė už pasirinktą minimalią ilgalaikio turto vertę, tačiau naudojimo laikas ilgesnis nei vieni metai (pvz., kėdės, įrankiai ar pan.).

Tai mažavertis turtas, todėl minimalios vertės nesiekiantys turto objektai, nepriklausomai nuo jų naudojimo trukmės ir svarbumo, turi būti priskiriami atsargoms (trumpalaikiam turtui). O pradėjus naudoti mažos vertės turtą, jis kaip ir visos atsargos, turi būti nurašytas į sąnaudas.

Nereikėtų nusižengti minimalios ilgalaikio turto vertės reikalavimui ir jį registruoti, kaip ilgalaikį turtą ir nudėvėti dalimis.

Pagal auditoriaus G. Deveikio rekomendacijas, paminėsiu keletą variantų, kaip galima elgtis su mažaverčio turto apskaita.

Mažaverčio turto apskaita - jį sugrupuojant

Jeigu vienu metu būtų įsigyta ir pradėta naudoti keletas tokių daiktų, kuriuos būtų galima priskirti vienai grupei (tai turėtų būti tos pačios paskirties turtas) ir kurių bendra vertės suma siektų minimalią ilgalaikio turto vertę, tada tokį turtą būtų galima apjungti ir įtraukti kaip ilgalaikį turtą.

Pavyzdys. Nupirkti du galvučių ir raktų komplektai, vieno vertė 80 eurų. Bendra pirkinio vertė - 160 eurų. Ilgalaikio turto minimali vertė pasirinkta 150 eurų. Taigi, abu komplektus kartu galime priskirti ilgalaikio turto grupei ir į apskaitą įtraukti kaip vieną vienetą.

Mažaverčių daiktų apskaita simboline verte

Naudojant šį būdą, turtas išlieka apskaitos registruose. Įsigytas turtas užpajamuojamas ir, pradėjus naudoti, nurašoma visa vertė atėmus simbolinę vertę, pvz., vertė galėtų būti vienas euras, nors galima pasirinkti ir kitokią. Kai nudėvėtas turtas visai sunaikinamas arba jo kontrolė tampa nebereikalinga, reikia nurašyti ir simbolinę vertę.

Kiekinė mažaverčio turto apskaita

Tai mažaverčių daiktų apskaita registruose natūrine išraiška. Šiame registre paprastai dar fiksuojama ir šių daiktų perdavimas atsakingam asmeniui, kuris patvirtina priėmęs mažavertį inventorių. Vertinei mažaverčio inventoriaus apskaitai galima naudoti ir nebalansines sąskaitas. Nebalansinės sąskaitos neturį ryšio su įprastomis buhalterinėmis sąskaitomis. Nebalansinėse sąskaitose surašoma turto rūšys ir pagal jas turimas kiekis, atliekami nurašymai. Šį apskaita tvarkoma buhalterijoje.

tags: #kiek #vertas #turtas