Esminiai nekilnojamojo turto reglamentavimo pakeitimai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, apimantis daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas iš etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Todėl svarbu suprasti visus teisinius aspektus ir reglamentus, kurie įtakoja NT vystymą Lietuvoje.

Šiame straipsnyje aptarsime esminius nekilnojamojo turto reglamentavimo pakeitimus Lietuvoje, įskaitant žemės nuomos sąlygas, statybos leidimus ir statybos užbaigimo procedūras.

Žemės nuomos reglamentavimo pakeitimai

Lietuvoje susiformavusi praktika, kad valstybė nekilnojamojo turto (NT) vystymo bendrovėms išnuomoja žemės sklypus ilgam laikui, pvz., 99 metams. Advokato D. Valiulio teigimu, tokie įstatymo pakeitimai reiškia, kad NT vystytojams gerokai išaugs sąnaudos.

Įstatymo pataisose taip pat numatyta, kad jei statoma ar rekonstrukcija atliekama neprivatizuojamoje žemėje, nuomininkas statyti naują statinį arba rekonstruoti esamą gali tik tuo atveju, jei tai leidžia šiuo metu galiojanti nuomos sutartis. Iki šiol sudaromose sutartyse dažnai buvo numatoma galimybė keisti žemės naudojimo paskirtį ir būdą, dabar, pakeitus įstatymą, nebebūtų numatyta tokia galimybė, kas neabejotinai taip pat ribotų statybos ir rekonstrukcijos perspektyvas.

Be to, vadovaujantis pataisomis, statinių savininkams ir nuomininkams statant ar rekonstruojant statinius valstybinėje žemėje bus draudžiama keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.

Lietuvos bankų asociacijos teigimu, įstatymo projektu pažeidžiamas sutarties šalių lygybės principas, tai yra valstybė prieš kitą sutarties šalį naudoja prievartos mechanizmus, - galiojant nuomos santykiams vienašališkai iš esmės keičia žemės nuomos sąlygas žymiai ribodama investicijas bei didindama nuompinigius.

Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris D.Valiulis Lietuvos bankų asociacijos Seimui pateiktą nuomonę vertina kaip pagrįstą, nes joje teigiama, kad svarstomas žemės įstatymo projektas pažeidžia Konstitucijoje nustatytus nediskriminavimo ir teisinės valstybės principus, nes nustatytas reglamentavimas analogiškus pastatų savininkus suskirsto į skirtingą reglamentavimą.

Statybos leidimų gavimo tvarka

Vienas iš pirmųjų žingsnių statybos procese yra statybos leidimo gavimas. Šis leidimas beveik visais atvejais yra būtinas norint pradėti statybos darbus. Statybos leidimas yra oficialus dokumentas, suteikiantis teisę atlikti statybos darbus.

Statybos leidimą būtina turėti prieš pradedant bet kokias statybas. Tam, kad jį gautumėte reikės namo projekto, kurį paruošia architektas.

Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms. Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams.

Dėl statybos leidimo išdavimo reikia kreiptis į savivaldybės administraciją, kurioje yra statomas statinys. Leidimui išduoti statyti naują neypatingą statinį numatytas 30 darbo dienų terminas, nuo dokumentacijos pateikimo dienos.

Visgi vidutiniškai statybos leidimą galima gauti per 2-3 mėnesius. Kad statybos leidimas vyktų sklandžiai ir kuo įmanoma greičiau, geriausias patarimas yra susirasti kompetentingą specialistą ir gerai žinoti ko norite, apie ką svajojate bei dėl ko abejojate.

Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką.

Statybos užbaigimo procedūros

Pasibaigus bet kokio statinio ar namo statybai, jis turi būti užregistruotas VĮ Registrų centre, o savininkui išduodamas nuosavybės dokumentas. Norint namą įregistruoti nekilnojamo turto registre, pagrindiniu dokumentu yra laikomas statybos užbaigimo aktas arba deklaracija apie statybos užbaigimą.

Statybos užbaigimo aktas - nustatyta tvarka sudarytos statybos užbaigimo komisijos surašytas dokumentas, patvirtinantis, kad ypatingasis ar neypatingasis statinys pastatytas, rekonstruotas, daugiabutis namas ar visuomeninės paskirties pastatas atnaujintas (modernizuotas), daugiabučio namo šildymo ir apsirūpinimo karštu vandeniu bendrosios inžinerinės sistemos pertvarkytos pagal statinio projekto sprendinius.

Deklaracija apie statybos užbaigimą - statytojo (užsakovo), savininko, valdytojo (toliau - statytojas) pasirašytas dokumentas, kuriuo paskelbiama, kad statybos darbai (išskyrus nurodytus statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“ 10.2 papunktyje) užbaigti ar statinio (patalpų) paskirtis pakeista pagal statinio projekto (kai jis privalomas) sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, jei statinio projektas nebuvo rengiamas.

Baigta statyba - namo pridavimui reikia turėti šiuos dokumentus: Statybos leidimas; Statinio projektas; Statinio kadastro duomenų byla; Požeminių inžinierinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos; Žemės sklypo su statiniais geodezinė nuotrauka; Pažyma apie energetikos įrenginių techninės būklės patikrinimą, užbaigus jų montavimo, paleidimo ir derinimo darbus; Pastato energetinio naudingumo sertifikatas; Pastato garso klasifikavimo protokolas (kai yra privalomas); Besiribojančių žemės sklypų savininkų (valdytojų) rašytiniai sutikimai (kai yra privalomi); Žemės sklypo bendraturčių rašytiniai sutikimai (kai tokie yra); Statinio paveldėjimo teisės liudijimas (kai toks yra); Statytojo įgaliojimas; Statybos darbų draudimo polisas kartu su jo apmokėjimą įrodančio dokumento kopija; Geriamojo vandens kokybės tyrimo dokumentas bei Nacionalinio visuomenės sveikatos centro išvada apie šių tyrimų rezultatų atitiktį visuomenės sveikatos saugą reglamentuojančių teisės aktų nustatytiems reikalavimams arba geriamojo vandens gręžinio pasas; Pažyma apie statinio atitiktį projektui.

Pagrindiniai žingsniai statybos užbaigimui: Prašymo dėl statybos užbaigimo kartu su reikalingais dokumentais pateikimas. Pateikti prašymą VĮ Registrų centrui dėl statinio įregistravimo.

Kadastriniai matavimai

Namo ir (ar) statinio pridavimo procese didelį vaidmenį atlieka ir kadastrinių matavimų darbų atlikimas. Kadastriniai matavimai atspindi daikto dydį, fizinę būklę, turto vertę, buvimo vietą (adresą) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamojo turto pakitimus.

Todėl pastačius, rekonstravus, kapitališkai suremontavus ar kitaip pertvarkius statinius, kuriems Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka privalomas statybos leidimas ir pripažinimas tinkamais naudoti, būtina nepamiršti atlikti statinių (pastatų, patalpų) kadastrinius matavimus. Kadastriniai statinių matavimai yra viena svarbiausių dalių įteisinant užbaigtą statybą.

Atestuotas matininkas atlieka žemės sklypo bei statinio matavimus vietoje, fiksuoja duomenis, ruošia kadastrinių matavimų bylą. Pagal šios bylos duomenis statybų inspektorius tikrina galimus nukrypimus nuo projekto, registrų centras registruoja naujai suformuotą (ar pakeistą) nekilnojamą daiktą.

Nebaigta statyba

Statinio statyba gali būti įregistruota nekilnojamojo turto registrų centre neužbaigus jo statybos. Pvz. Nebaigta statyba registruojame, turint ar planuojant gauti banko paskolą namo statybai, todėl mums svarbu turėti namo pridavimą etapais.

Patys pirmieji kadastriniai matavimai yra atliekami įrengus pastato pamatus, tada statybos baigtumas gali būti įvertinamas nuo 7 iki 10%, sekančiu etapu matavimai atliekami kada yra pastatyta namo „dežutė“, šiuo atveju yra skaitoma, kad namas užbaigtas apie 50-80% ir pan.

Ką svarbu žinoti renkantis sklypą?

Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas, bet ir teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t. t. Renkantis sklypą vystymui turi būti vertinama visų šių veiksnių visuma.

Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos.

Itin atsargiai reikia svarstyti sklypų įsigijimą parkų teritorijose, nes ten reikalavimai - ypač griežti.

Strategija ir finansinis planavimas

Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą.

Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių.

Namo paskirties nustatymas

Nekilnojamojo turto, įskaitant gyvenamuosius namus, paskirties nustatymas yra svarbus aspektas teisiniame reglamentavime. Lietuvoje šį procesą reglamentuoja Kadastro įstatymas ir kiti susiję teisės aktai.

Kadastro įstatymas nustato teisinius pagrindus, susijusius su nekilnojamojo turto kadastru, įskaitant duomenų rinkimą, tvarkymą ir atnaujinimą. Šiame įstatyme apibrėžiamos nekilnojamojo turto objektų rūšys ir jų paskirtys, o tai yra esminė informacija planuojant ir naudojant žemę bei pastatus.

Pagrindiniai aspektai, reglamentuojantys namų paskirtį:

• Žemės sklypo paskirtis: Namo paskirtis turi atitikti žemės sklypo, kuriame jis yra pastatytas, paskirtį.
• Statybos leidimas: Statybos leidime nurodoma planuojamo pastato paskirtis.
• Faktinis naudojimas: Nors teisiniai dokumentai nurodo pastato paskirtį, svarbu, kaip pastatas faktiškai naudojamas.

Kadastro įstatymas taip pat numato, kad visi nekilnojamojo turto objektai turi būti įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Registre nurodoma pagrindinė informacija apie objektą, įskaitant jo paskirtį. Ši informacija yra vieša ir prieinama visiems suinteresuotiems asmenims.

Namo paskirties keitimas yra reglamentuojamas atskira tvarka. Norint pakeisti namo paskirtį, būtina kreiptis į savivaldybę ir gauti leidimą. Savivaldybė įvertina, ar siūlomas pakeitimas atitinka teritorijų planavimo dokumentus ir kitus teisės aktus.

Teisinė bazė

Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys nekilnojamojo turto paskirtį Lietuvoje:

• Kadastro įstatymas
• Statybos įstatymas
• Teritorijų planavimo įstatymas
• Kiti susiję teisės aktai

Šie įstatymai ir kiti teisės aktai sudaro teisinį pagrindą, kuriuo remiantis nustatoma ir keičiama nekilnojamojo turto paskirtis. Svarbu atkreipti dėmesį, kad teisės aktai gali keistis, todėl visada rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininkais ar kitais specialistais, norint gauti aktualią informaciją.

Nekilnojamojo turto paskirties klausimai yra svarbūs ne tik teisiniu, bet ir ekonominiu požiūriu. Paskirtis gali turėti įtakos turto vertei, mokesčiams ir kitoms finansinėms prievolėms. Todėl svarbu tinkamai nustatyti ir įregistruoti nekilnojamojo turto paskirtį.

tags: #keitimai #nekilnojamo #turto