Šiame straipsnyje aptarsime, kas turi pirmenybės teisę paveldėti bendraturčio dalį, ką daryti, jei norite parduoti savo dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje, ir kokie notariniai veiksmai yra reikalingi.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Ypatumai
Bendroji dalinė nuosavybė - tai turto valdymo forma, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams, kurie turi aiškiai nustatytas turto dalis. Ši situacija dažniausiai pasitaiko, kai vienas namas priklauso dviem ar daugiau asmenų, tačiau kyla klausimų dėl turto naudojimo, priežiūros ar pardavimo.
Pagrindiniai Bruožai:
- Nuosavybės dalys: Kiekvienas bendraturtis turi aiškiai apibrėžtą turto dalį, kuri gali būti nurodyta sutartyje arba kitoje teisinėje dokumentacijoje.
- Atsakomybė: Bendraturčiai yra atsakingi už turto priežiūrą ir su juo susijusias išlaidas proporcingai savo daliai.
- Pirmumo teisė: Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti šią dalį.
- Naudojimosi tvarka: Jei nėra aiškiai nustatyta turto naudojimo tvarka, gali kilti nesutarimų dėl turto naudojimo, todėl rekomenduojama tai suderinti iš anksto.
Kaip savininkui parduoti žemės sklypą
Kaip Parduoti Turtą Bendrojoje Dalinėje Nuosavybėje?
Jei nusprendėte parduoti savo turto dalį bendroje dalinėje nuosavybėje, t.y. kai vienas namas priklauso dviem ar daugiau savininkų, privalote pasirūpinti notarišku bendraturčių pirmenybės teisės atsisakymu. Taip pat, jei nėra nustatyta naudojimosi turtu tvarka, visada rekomenduojame klientams pasirūpinti tuo dar prieš pradedant pardavimą. Padėsime sutvarkyti šiuos ir kitus tokio tipo NT pardavimui būtinus dokumentus.
Pagal teisės aktus, jei norite parduoti savo dalį, pirmiausia turite raštu pranešti kitiems savininkams. Jie turi teisę per nustatytą laikotarpį (paprastai 30 dienų) nuspręsti, ar pirkti jūsų dalį. Bendrojoje dalinėje nuosavybėje esančio turto pardavimas reikalauja notarinio patvirtinimo. Notaras patikrins dokumentus ir užtikrins, kad visi bendraturčiai būtų tinkamai informuoti.
Svarbūs Žingsniai:
- Informuokite bendraturčius.
- Sudarykite notarinius dokumentus.
Civilinio Kodekso 4.79 Straipsnis
Priminsime, ką sako įstatymai: Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą. Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Bendrosios nuosavybės dalies pardavėjas ir pirkėjas yra solidariai atsakingi už atsiradusių iki šio daikto dalies pardavimo prievolių, susijusių su parduodamo daikto dalimi, įvykdymą kitiems bendraturčiams.
Notaro Atliekami Veiksmai
Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį. Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui.
Be kita ko, valstybės registrų tvarkytojui perduodami duomenys apie notaro patvirtintus įgaliojimus ir vedybų sutartis. Paveldėjimo byla pradedama gavus įpėdinio pareiškimą dėl palikimo priėmimo. Palikimui priimti nustatytas trijų mėnesių terminas nuo palikimo atsiradimo dienos, t. y. įpėdinis, turintis teisę paveldėti, notarui turi paduoti pareiškimą apie palikimo priėmimą arba faktiškai pradėti valdyti paveldimą turtą per tris mėnesius nuo palikėjo mirties (Civilinio kodekso 5.50 straipsnis). Pareiškimas paduodamas palikimo atsiradimo vietos notarui.
Nuo 2021 m. birželio 1 d. suinteresuotas asmuo Prašymą Notarų rūmams galės teikti dviem būdais:
- Elektroniniu būdu, prisijungęs prie informacinės sistemos eNotaras (www.enotaras.lt) ir patvirtinęs savo tapatybę Elektroninių valdžios vartų portale;
- Raštu, užpildytą Prašymą pateikiant bet kuriam notarui.
Nuosavybės Teisės Į Dalį Bendro Turto Liudijimai
Vadovaujantis Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 3 punktu, notaras išduoda nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimus. Turtas, įgytas santuokos metu, pripažįstamas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, kol jis nėra padalytas arba kol bendrosios jungtinės nuosavybės teisė nėra pasibaigusi kitokiu būdu (pvz., mirus vienam iš sutuoktinių) (Civilinio kodekso 3.87 straipsnio 1, 2 dalys). Civilinio kodekso 3.117 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta prezumpcija, jog sutuoktinių bendro turto dalys yra lygios.
Mirus vienam iš sutuoktinių, t. y. pasibaigus bendrajai jungtinei sutuoktinių nuosavybei, notaras pagal rašytinį pergyvenusio sutuoktinio prašymą išduoda nuosavybės teisės į dalį bendro sutuoktinių turto liudijimą dėl pusės bendro turto, įgyto santuokos metu. Jeigu turtas, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, įregistruotas likusio gyvo sutuoktinio vardu, šiam sutinkant gali būti išduotas mirusiojo sutuoktinio dalį nustatantis liudijimas.
Kiti Notariniai Veiksmai
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 5 punktą notaras liudija parašo dokumentuose tikrumą. Notarui pateiktame asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente, privalo būti parašo pavyzdys, kad notaras galėtų patikrinti parašo tikrumą. Asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente nesant parašo pavyzdžio, notaras parašo dokumentuose tikrumo neliudija.
Jeigu dokumentas pasirašytas ne notaro akivaizdoje, pasirašęs asmuo turi asmeniškai patvirtinti, kad dokumentą pasirašė jis. Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 9 punktą notaras tvirtina dokumentų pateikimo laiką. Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 10 punktą notaras perduoda vienų fizinių ir juridinių asmenų pareiškimus kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 11 punktą notaras priima į depozitinę sąskaitą pinigines sumas. Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 12 punktą notaras priima jūrinius protestus. Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 13 punktą notaras protestuoja vekselius ir čekius.
Bendraturčių Ginčų Sprendimo Tvarka
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Naudojimosi Tvarkos Nustatymas
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia. Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Atidalijimas Iš Bendrosios Dalinės Nuosavybės
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.
Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių). Taip pat paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai (pvz. savivaldybei).
Šis būdas yra išimtinis tuo, kad jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti - teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams.
Kompensacija Pinigais
Tik nesant galimybės padalyti daikto natūra arba atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams, gali būti priteista kompensacija pinigais. (LAT 2008-11-11 nutartis byloje Nr. 3K-7-466/2008, Šiaulių apygardos teismo 2016-06-20 nutartis Nr. 2A-576-357/2016). Visais atvejais teismas prioritetą turėtų teikti daikto atidalijimui natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
| Kriterijus | Aprašymas |
|---|---|
| Finansinės galimybės | Teismas įvertina, ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją. |
| Teisinga kaina | Už prarandamą bendrosios dalinės nuosavybės dalį išmokama kompensacija turi būti teisinga. |
Taip pat gali būti taikomas mišrus atidalijimas - kai dalis turto atidalijama, o už likusią dalį sumokama pinigais. Įmanomi ir variantai, kai vietoje kompensacijos bendraturčiui perleidžiama dalis kitokios nuosavybės - visais atvejais siekiama įgyvendinti bendradarbiavimo ir kooperacijos principus.
Prieš siekiant atidalinti iš BDN turi būti išsiaiškinama ar nėra ginčo dėl bendraturčiui priklausančios dalies dydžio.
Vieno Įpėdinio Skolos Netampa Visų Įpėdinių Prievole
Palikėjo vaikai pagal Civilinio kodekso 5.11 str. yra pirmos eilės įpėdiniai, paveldintys turtą lygiomis dalimis. Šio kodekso 5.68 str. įtvirtinta, kad paveldėtas turtas yra visų įpėdinių bendroji dalinė nuosavybė. Jei vienas iš įpėdinių turi skolų, jam priklausanti turto dalis gali būti areštuojama. Bet tai nėra pagrindas areštuoti kitų įpėdinių turto dalis. Neskolingų įpėdinių turtui jokie apribojimai netaikomi, nes kiekvieno jų dalis bendroje nuosavybėje yra asmeninis turtas, o nuosavybė neliečiama.
Vis dėlto bendraturčiams gali kilti tam tikrų nepatogumų įgyvendinant savo teises, jeigu nėra nustatyta naudojimosi bendru paveldėtu turtu tvarka arba turtas nėra atidalintas iš bendrosios jungtinės nuosavybės. Bendraturčiai gali tikslinti ir keisti savo nuosavybės teisinį statusą bet kuriuo metu Civilinio kodekso 4.81 str. įtvirtinta, kad namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis. Naudojimosi bendru turtu tvarka gali būti nustatoma visiems bendraturčiams sudarant rašytinį susitarimą. Toks susitarimas gali būti sudaromas bet kuriuo metu, vieno ar kelių bendraturčių turimos skolos jam nekliudo.
Susitarimu nustatoma tvarka, kaip bendraturčiai naudosis konkrečiomis nekilnojamojo daikto dalimis, kurios bendro turto dalys bus naudojamos bendrai, kurios atskirai. Jei tarp bendraturčių nekyla ginčų, tai kreiptis į teismą nereikia. Nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka įregistruojama Nekilnojamojo turto registre. Dėl to galima kreiptis į bet kurį Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, pateikiant patį susitarimą ir prašymą atlikti veiksmus Nekilnojamojo turto registre ir (ar) kadastre. Tuo atveju, jeigu vienas iš bendro turto savininkų planuotų savo dalį parduoti kitam savininkui, kuris iki sandorio nėra bendraturtis, susitarimą reikėtų patvirtinti notariškai.
Pagal Civilinio kodekso 4.80 str. kiekvienas bendraturtis taip pat turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Tikrai nereikia laukti, kol vienas iš kitų bendraturčių padengs savo skolas. Atidalijimas galimas bendraturčių tarpusavio sutarimu arba teismo sprendimu pagal bendraturčio ieškinį dėl atidalijimo. Atidalijimą gali inicijuoti ir bendraturčių kreditoriai, siekdami, kad iš atidalytos dalies būtų galima išieškoti skolas. Po atidalijimo vienam iš bendraturčių priskirta turto dalis tampa jo asmenine nuosavybe. Atidalintą turto objektą savininkas gali paprasčiau valdyti. Kadangi turimas daiktas ir teisė į jį tampa mažiau suvaržyta, daikto vertė rinkoje paprastai padidėja.
Net ir Areštuotą Turto Dalį Skolingas Bendraturtis Gali Parduoti
Jeigu įpėdiniai suinteresuoti išlaikyti paveldėtą turtą kaip šeimos nuosavybę, arba priešingai, jeigu planuojama turtą ar jo dalį parduoti kitiems asmenims, patartina pasinaudoti Civilinio proceso kodekso 704 str. įtvirtinta galimybe parduoti skolingo brolio turtą skolininko pasiūlytam areštuoto turto pirkėjui. Pasiūlyti savo turto pirkėją skolininkas turi teisę ir iki to momento, kol specialiajame interneto tinklalapyje evarzytynes.lt nepaskelbiamos antrosios areštuoto turto varžytynės (kai pirmosios neįvyksta dėl to, kad jas laimėjęs dalyvis nesumoka pasiūlytos kainos ar dėl kitos priežasties). Tokiu būdu įsigyti skolingo šeimos nario turto dalį gali ir šeimos nariai, ir visai pašaliniai žmonės.
Jeigu turto dalys bendrojoje nuosavybėje nėra atskirtos, tai parduodamos dalies savininkas pirmiausia turi pasiūlyti šią dalį pirkti kitiems bendraturčiams. Jiems atsisakius arba per vieną mėnesį nepasinaudojus pirmenybės teise pirkti dalį nekilnojamojo turto, savininkas įgyja teisę parduoti turtą bet kuriam kitam asmeniui.
Praskolinto turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui turi daug privalumų. Išvengiama konfliktų, kurie gali pasitaikyti parduodant turtą priverstine tvarka. Vietoj priverstinio pardavimo procedūros įvyksta abiem pusėms priimtinas sandoris, tik šiuo atveju turto pardavimo aktą tvirtina ne notaras, bet antstolis. Be to, elektroninėse varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti. Turtą galima parduoti su atpirkimo teise arba susitarti dėl parduoto turto nuomos.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad skolininko turto pardavimas jo nurodytam pirkėjui turi prioritetą prieš turto pardavimą iš varžytynių, nes taip realizuojant turtą sumažinamos galimos vykdymo išlaidos bei greičiau patenkinami kreditorių interesai. Antstolių informacinės sistemos duomenimis, turto pardavimai skolininko pasiūlytam pirkėjui sudaro apie 40 proc. tarp visų turto pardavimų antstoliams vykdant skolų išieškojimą.