Hipoteka (iš gr. hypotheke) - tai turtinė teisė, kurios tikslas - patikimai apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą. Tai kredito garantavimo forma, suteikianti skolininkui galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo.
Šiame straipsnyje aptarsime hipotekos esmę, jos objektus, rūšis ir teisinį reguliavimą Lietuvoje.
Hipotekos Istorija
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą.
Lietuvoje iki 1938 m. hipoteka galiojo Užnemunėje, Klaipėdos krašte, Palangos apylinkėse ir dalyje Zarasų apskrities. 1938 m. Hipotekos įstatymas (priimtas 1936 m.) įsigaliojo visoje Lietuvoje. Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei. Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 m. Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997 m., kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras.
Hipotekos Objektas
Hipotekos objektu gali būti kaip atskiras objektas viešajame registre (Lietuvoje nekilnojamojo turto registrą tvarko Hipotekos registras) registruojamas, iš civilinės apyvartos neišimtas nekilnojamasis turtas arba tik žemė, tai yra objektai, kurie gali būti parduodami viešose varžytynėse.
Pagal Civilinį kodeksą, hipoteka gali būti taikoma:
- Nekilnojamajam turtui (daiktams ir kitiems objektams - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų).
- Kilnojamajam turtui ir turtinėms teisėms, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais.
Hipotekos objektas kreditoriui neperduodamas. Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia.
Svarbu! Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant ar vertės sumažėjimą naudojant teisėto reikalavimo atveju. Jei šie reikalavimai pažeidžiami, hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti įkeistojo daikto išieškojimą pradėti prieš terminą.
Papildomi Aspektai
- Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, įkeičiami ir jo priklausiniai, pvz., gyvenamasis namas ir su juo susiję statiniai, degalinės pastatas ir jos kuro talpyklos.
- Jeigu įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, jie t. p.
- Dažniausiai gali būti įkeičiamas tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę.
- Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą, tai yra draudimą gauna tas, kuriam įkeista.
- Įkeičiant statinius kartu dažniausiai turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio statiniai stovi, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė.
- Įkeičiant žemę kaip priklausiniai įkeičiami ir joje esantys statiniai, jei hipotekos sandoriu nenumatyta kitaip.
Savininkas gali įkeisti visą daiktą ar dalį jam vienam priklausančio daikto. Norint įkeisti tokią dalį, ji turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešajame registre kaip atskiras objektas, pvz., suformuotas žemės sklypas, atribota pastato dalis.
Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visiems bendraturčiams sutikus. Įkeičiant bendrosios jungtinės nuosavybės (pvz., sutuoktinių) dalį, reikia kitų bendraturčių sutikimo.
Daikto įkeitimas netrukdo jo perleisti kito asmens nuosavybėn - parduoti, dovanoti, išmainyti ir kita. Nuosavybės teisei į įkeistą daiktą pereinant kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą.
Hipoteka išlieka padalijus įkeistą daiktą arba įkeistus nekilnojamuosius daiktus sujungus. Padalijus įkeistą nekilnojamą daiktą hipotekos reikalavimas lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams.
Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungiami turint rašytinį sutikimą tų kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis. Po sujungimo kiekvieno nekilnojamojo daikto hipoteka apima visą suformuotą nekilnojamąjį daiktą.
Hipotekos Rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.
- Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
- Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka).
Sutartinė hipoteka gali būti:
- Įmonės.
- Paprastoji.
- Jungtinė.
- Svetimo daikto.
- Maksimalioji.
- Bendroji.
- Sąlyginė.
Hipotekos rūšys ir jų apibrėžimai:
| Hipotekos Rūšis | Apibrėžimas |
|---|---|
| Įmonės hipoteka | Įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas. |
| Paprastoji hipoteka | Vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Jungtinė hipoteka | Kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Svetimo daikto hipoteka | Nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą. |
| Maksimalioji hipoteka | Nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. |
| Bendroji hipoteka | Kelių atskiriems savininkams priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. |
| Sąlyginė hipoteka | Kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. |
Sąlyginė Hipoteka
Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje.
Hipotekos Sandoris
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė.
Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas. Kai daiktas įkeičiamas vienašaliu jo savininko pareiškimu, hipotekos sandorio šalis yra tik įkeičiamojo daikto savininkas.
Hipotekos sandoryje nurodoma:
- Sandorio sudarymo vieta, data ir laikas.
- Skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė.
- Hipotekos objektas.
- Hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis.
- Prievolės įvykdymo terminas.
- Hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai.
Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis. Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia Hipotekos registrui duomenis apie hipoteką jai įregistruoti.
Sutartinė hipoteka šalims galioja nuo sandorio sudarymo momento, jei sandoryje nenustatyta kitaip.
Hipotekos Pasibaigimas
Hipoteka baigiasi, kai:
- Yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais.
- Hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu.
- Hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos.
- Žuvus hipotekos objektui.
Pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro.