Kas atsako už atliktus darbus savivaldybės daugiabutyje?

Šiame straipsnyje aptarsime, kas atsako už atliktus darbus savivaldybės daugiabutyje, kokios yra bendrijos pirmininko pareigos ir į ką kreiptis kilus problemoms.

Naujo būsto pirkėjų ir savininkų nusiskundimų analizė

Lietuvai išgyvenant ekonominio nuosmukio laikotarpį, toliau tebemažėjo tiek naujų butų pardavimai, tiek jų kainos. 2009 metų II ketvirtį butų pardavimo kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai per metus sumažėjo 9%: Vilniuje -10%, Kaune - 5%, Klaipėdoje - 9%, Šiauliuose - 7%, Panevėžyje - 12%. Dėl itin spartaus kainų augimo bei didelės pasiūlos, didžiausias kainų nuosmukis, lyginant jas su kainų piko laikotarpiu 2007 m. pabaigoje, buvo Klaipėdoje - net 40%, mažiausias - 20% - Kaune.

Per antrąjį šių metų ketvirtį butų nuomos kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai sumažėjo apie 10%, o nuo 2009 metų pradžios - apie 20-25%. Šiuo metu Vilniuje gyvenamuosiuose rajonuose 2-jų kambarių senos statybos butų nuomos kainos prasideda nuo 500-600 Lt/mėn., kai 2008 m. Daugiau nei prieš metus už tokį būstą mažiausiai būtų tekę mokėti nuo 1,100-1,200 Lt/mėn. Vasaros pabaigoje didėjantis nuomininkų aktyvumas leidžia tikėtis nuomos rinkos pagyvėjimo trečiąjį šių metų ketvirtį, tačiau mažai tikėtina, kad nuomos kainos pasieks metų pradžioje buvusį kainų lygį.

Antrąjį šių metų ketvirtį Vilniuje naujos statybos butų, kurie rinkai buvo pateikti 2008 metais, yra parduota arba rezervuota 75%, ir tai yra 1% daugiau nei praėjusį ketvirtį, Kaune šis rodiklis siekia 80% (+3%), Klaipėdoje - 76% (+1%), Šiauliuose - 73% (+9%), Panevėžyje - 46% (0%), Druskininkuose - 63% (+5%). Kaip matome, geriausi antrojo šių metų ketvirčio pirminės rinkos pardavimo rodikliai fiksuojami Kaune.

Viena priežasčių lėmusių tokią statistiką yra tai, kad Kaune, lyginant su kitais didžiaisiais miestais, 2008 m. pastatytų butų skaičius tenkantis 1,000-iui miesto gyventojui buvo 2 kartus mažesnis negu Klaipėdoje ir daugiau nei 3 kartus mažesnis negu Vilniuje. Šiuo metu Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir Druskininkuose neparduotų butų, rinką pasiekusių 2007-2009 metais, yra apie 3,500, iš kurių net 2,100 buvo pastatyti 2008 m. Nekilnojamojo turto pardavimais užsiimančių firmų skaičiavimais 2009 metais Vilniuje turėtų būti pabaigtos ne daugiau nei 1.000-1.200 naujų butų statybos, nors 2008 m. pabaigoje buvo prognozuota apie 2.000-3.000 naujų butų.

Tokiu atveju, Lietuvos sostinėje šiais metais bus pastatyta net 5-6 kartus mažiau butų negu 2007 ar 2008 metais, kuomet kasmet vidutiniškai buvo pastatoma apie 6,000 naujų butų. Kauno ir Klaipėdos miestuose prognozuojama, kad šiais metais naujų butų pasiūla, palyginus su 2008 m., sumažės 2-3 kartus, t.y. nuo 1,000 iki 300-500 butų.

Žvelgiant į 2009 m. antrojo ketvirčio butų pardavimų pirminėje rinkoje rezultatus matome, kad jie ženkliai prastesni, lyginant juos su ankstesniais ketvirčiais. VĮ Registrų Centro duomenimis, visoje Lietuvoje būsto sandorių skaičius antrąjį 2009 m. ketvirtį nežymiai išaugo, tačiau analizuojant naujos statybos projektus Lietuvos didmiesčiuose akivaizdu, kad šis augimas fiksuojamas senos statybos būsto sąskaita.

Nekilnojamojo turto prekyboje tarpininkaujančių firmų duomenimis kai kuriuose naujos statybos projektuose siūlomo būsto skaičius ne tik nesumažėjo, o tik išaugo, nes dalis pirkėjų atsisako anksčiau rezervuoto būsto. Griežta bankų skolinimo politika, sparčiai prastėjantys šalies ekonominiai rodikliai (mažėjantis BVP, darbo užmokestis, augantis nedarbo lygis) ir dar niūresnės jų ateities prognozės stipriai veikia būsto rinkos dalyvių lūkesčius.

Dauguma potencialių pirkėjų mano, kad tiek ekonomikos, tiek NT rinkos padėtis artimiausiu metu negerės. Tai bene pagrindinė priežastis, kodėl susidomėjimas NT išlieka nedidelis kaip ir anksčiau. Nemaža dalis žmonių nėra tikra dėl savo ateities. Vis daugiau potencialių, finansiškai pajėgių įsigyti būstą pirkėjų atideda būsto pirkimo planus „geresniems laikams". Žmonių apsisprendimui įsigyti būstą įtakos turi ir sklandantys gandai dėl lito devalvacijos - bijodami nacionalinės valiutos nuvertėjimo eurais, gyventojai skolinasi itin nenoriai.

Pirkėjai apsisprendžia pirkti būstą dėl itin mažos būsto kainos arba tuo atveju, jei būstas atitinka visus keliamus reikalavimus. Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjai turi kur kas daugiau galimybių palaukti nei pardavėjai (kurių nemaža dalis yra spaudžiami finansinių įsipareigojimų), derybos dažniausiai baigiasi pirkėjų naudai - t.y. svariomis nuolaidomis.

Registrų centro duomenimis, šiemet per mėnesį vidutiniškai sudaroma apie 1100 būsto įsigijimo sandorių - beveik 2,5 karto mažiau, palyginti su praėjusiais metais. Apibendrinant, reikia pažymėti, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinka šiuo metu išgyvena esminius pokyčius, kurie turės tiek neigiamos įtakos kai kuriems rinkos dalyviams, tiek ir teigiamų aspektų: būsto rinka iš „pardavėjų rinkos“ virsta į „pirkėjų rinką“, statytojai vis daugiau dėmesio skirs klientų poreikiams bei statys ir pardavinės rinkai patrauklius objektus; rinkoje beveik nebeliko spekuliantų, atsirado supratimas, kad parduoti bet kokio turto už bet kokią norimą kainą jau nebepavyks, rinkoje išliks tik profesionaliausios ir didžiausius finansinius pajėgumus turinčios statybų kompanijos.

Prieš porą metų galima buvo gauti paskolų su patraukliomis maržomis, bankai pro pirštus žiūrėjo į kliento gaunamas pajamas, finansuodavo iki šimto procentų būsto vertės. Dabar jau dažnai prireikia ir papildomo užstato. Turi įkeisti bankui perkamą turtą ir kitą turtą, kuris garantuoja, kad turto vertei sumažėjus būsi pajėgus grąžinti paskolą, bent jau parduodamas butą.

Kita vertus, bankai siūlo patrauklias paskolų sąlygas perkant būstą iš jų pačių finansuojamų NT projektų. Jeigu žmogus pirktų bankų prižiūrimus butus, gautų labai palankias sąlygas. Tai yra vienintelis segmentas, kur galima pasiskolinti kur kas geresnėmis sąlygomis nei prieš pusmetį ar metus.

Naujo būsto savininkų nusiskundimai dėl statybos defektų

Buvo surinkti naują būstą įsigijusių gyventojų skundai, 2006-09 metais pateikti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos. Inspekcijos Statinių statybos priežiūros skyrius statybos kokybės ekspertizių neinicijavo, tačiau pagal gautus skundus organizavo faktinių duomenų patikrinimus statybos objektų vietose.

Daugiausiai skundų gaunama dėl blogos hidro, šilumos ir garso izoliacijos. Nemažai skundų gaunama ir dėl kito statybinio broko. Statybinių defektų priežastimo dažniausiai yra nekokybiškai atliekamas rangovų darbas, netinkami projektiniai sprendimai ir nekokybiškų medžiagų naudojimas.

Kaip taisyklė, naujo būsto savininkai skundžiasi tik po to, kai pastebėtus statybos defektus atsisako taisyti buto pardavėjas, privalėjęs vykdyti statybos technnę priežiūrą ir atsakantis už defektų pašalinimą garantiniu laikotarpiu.

Naujo būsto pirkėjų apklausa dėl statybos kokybės

Praktinei patirčiai ištirti ir apibendrinti tarp naują būstą Vilniuje įsigijusių gyventojų buvo išplatinta anketa “Ar Jus tenkina naujo būsto kokybė?”. Į anketą atsakė arti penkiasdešimties žmonių, įsigijusių naują būstą ne daugiau kaip prieš 3.5 metų.

Apklausa buvo apimti įvairaus ploto naujos statybos butai, nuo 40 m2 iki 108 m2. Žemiau pateikiami suvestiniai duomenys apie atsakymus pagal atskirus anketos klausimus:

Bendrieji klausimai

1. Prieš kiek metų tapote naujo buto savininku? Dauguma atsakiusiųjų buvo įsigiję naują butą tik prieš pusmetį ir mažiau.
2. Kelių aukštų yra Jūsų namas?
3. Ar butą pirkote su daline apdaila?
   • atsakymo variantas: “Taip.
   • atsakymo variantas “Ne. Pirkau pilnai užbaigtą butą su pilna apdaila.” - 6.1% atsakiusiųjų butų savininkų.
4. Jeigu butą pirkote su daline apdaila, per kiek mėnesių privalėjote pats užbaigti apdailą? Daugiau kaip pusėje atvejų buto savininkas privalėjo pats užbaigti buto vidaus apdailą per sutartyje nustatytą 6 mėn laikotarpį.
5. Kaip vertinate reikalavimą, kad nauji butai būtų parduodami tik su pilna apdaila ir buto pirkėjui nebereikėtų rūpintis apdailos užbaigimu?
   • atsakymo variantas: “ Pritarčiau tokiai tvarkai. Baigti buto apdailą buto pirkėjui savo jėgomis yra per sunku.
   • atsakymo variantas “Nepritarčiau. Galimybė pačiam pirkėjui baigti buto apdailą suteikia pirkėjui papildomas galimybes prisitaikyti buto interjerą prie savo poreikių, o taip pat nusipirkti naują butą už mažesnę kainą.” - 80.6% atsakiusiųjų butų savininkų.

Statybos defektai

1. Ar išryškėjo kokie nors statybos defektai? Jei taip, tai kokie?
   • atsakymo variantas: “Taip.
   • atsakymo variantas “Ne. Statybos defektų nepastebėjau.” - 31% atsakiusiųjų butų savininkų. Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.
2. Kuo Jūs galbūt esate nepatenkintas(a) savo buto statybinėje dalyje, nors prie defektų tai ir nepriskirtina?
   • atsakymo variantas “Savo buto statybine dalimi esu pilnai patenkintas(a)” - 54.5% atsakiusiųjų butų savininkų. Bute gyvena invalidas, o lifto išlipimo aikštelė suprojektuota tarp aukštų. 2 aukštų buto laiptai buvo suprojektuoti šviesiausioje vietoje - prie lango, o gyvenimui palikta tamsesnė patalpos dalis. Nenumatytas sandeliukas, tamsus kambarys ar kt. Išėjimas į balkonėlį numatytas per miegamąjį, o iš didžiojo kambario išejimo į balkonėlį nėra. Namo projekte nebuvo parodyta, kad šalia langų bus pastatyti garažai.
3. Kaip Jums sekėsi šalinti statybos defektus?
   • atsakymo variantas: “Statybos defektus pašalino pardavėjas (rangovas).
   • atsakymo variantas: “Pardavėjas (rangovas) nesutinka pašalinti statybos defektus” - 0% atsakiusiųjų butų savininkų. Rangovas šalino defektus, tačiau per lėtai. Buto savininkas nesikreipė dėl defektų šalinimo.
4. Ar Jūs kooperuojatės su kitais butų savininkais dėl statybinių problemų sprendimo?
   • atsakymo variantas: “Taip.
   • atsakymo variantas “Ne. Sprendžiu savo problemas individualiai.” - 92.3% atsakiusiųjų butų savininkų.

Kai kurios problemos ir jų sprendimo būdai

Atsakomybė už daugiabučio namo priežiūrą ir remontą priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, ar name yra įsteigta bendrija. Štai keletas dažniausiai pasitaikančių klausimų ir atsakymų:

• Į ką kreiptis dėl bendrijos pirmininko nekorektiško elgesio? Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.
• Į ką kreiptis dėl garažų bendrijos pirmininko veiksmų? Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą).
• Ar pirmininkas atsakingas už namo priežiūrą renovacijos metu? Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą.
• Daugiabučio namo savininkų bendrijos pirmininkas susirinkime pateikia pasiūlymus namo atnaujinimo darbams. Gyventojai pritaria darbams, tačiau nei suma, nei kas atliks darbus, neatskleidžiama. Į ką kreiptis dėl tokio bendrijos pirmininko savivaliavimo? Pirmiausia, žinoma, reikėtų paprašyti bendrijos pirmininko paaiškinimo, galbūt nėra taip, kaip jūs įsivaizduojate.
• Bute per sieną skverbiasi vanduo, o bendrijos pirmininkas gūžčioja pečiais sako, kad kiekvienas čia tvarkosi pats. Ar taip gali būti? Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas.
• Ar gali pirmininkas įdarbinti savo giminaitį sekretoriumi dokumentų tvarkymui? Bendrijos narių visuotinis susirinkimas nustato bendrijos pirmininko atlyginimą ir įgalioja asmenį pasirašyti (pakeisti) su juo darbo sutartį.
• Kas yra atsakingas už bendrojo naudojimo ploto aplink namą priežiūrą? Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba).
• Kaip perduodami dokumentai ir daiktai keičiantis pirmininkams? Perduodama pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda.
• Ką daryti, kai bendrijos pirmininkas piknaudžiauja alkoholiu ir neatlieka savo funkcijų? Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir veiklą atsakingas bendrijos pirmininkas. Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei.

Svarbu žinoti, kad bendrijos pirmininkas turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Taip pat, bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia.

Jeigu BNO (bendrojo naudojimo objekto) valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų priežiūrą. Jeigu semia vanduo du butus, o namo bendrija nieko nedaro, galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko.

Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.

Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių.

Jeigu jums kokios informacijos trūksta sąskaitose už paslaugas, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių veiklą.

Štai lentelė, kurioje apibendrinamos dažniausiai pasitaikančios situacijos ir atsakingi asmenys:

tags: #kas #atsako #uz #atliktus #darbus #kai