Žemės Sklypų Verčių Žemėlapis: Panaudojimas ir Poveikis Lietuvoje

Per metus, pagal Registrų centro sudarytus žemės rinkos verčių žemėlapius, žemė didžiuosiuose šalies miestuose brango beveik dukart. Tačiau vien džiaugtis valdomu didesniu turtu būtų naivu - žemei brangstant nesnaudžia politikai, jau projektuojantys, kaip iš to proceso išspausti didesnių mokesčių.

REGIA žemėlapis

Žemės Verčių Žemėlapiai: Kas Tai?

Šiandien VĮ Registrų centras oficialiai "Valstybės žiniose" skelbia medžiagą apie Lietuvos žemės vidutinę rinkos vertę (vadinamuosius žemės verčių žemėlapius). Iš statistinės medžiagos matyti, kad kai kuriuose šalies regionuose komercinė bei gyvenamosios paskirties žemė per metus pabrango maždaug du kartus.

"Pokyčiai nei dideli, nei ką. Gyvenimas gerėja, žemė brangsta", - tendencijas filosofiškai vertina Aidas Petrošius, Registrų centro atstovas spaudai.

Valdininkai ramina, kad perskaičiuota žemės vertė įmonių ir gyventojų mokamiems mokesčiams įtakos kol kas neturės. "Mokesčių tai visiškai neveikia, nuo rinkos vertės jie šiuo metu neskaičiuojami", - tikina Audronė Ciesiūnienė, Nacionalinės žemės tarnybos Nekilnojamojo turto kadastro skyriaus vyriausioji specialistė.

Anot jos, trečius metus skelbiamas verčių žemėlapis reikalingas keliais atvejais - parduodant valstybei priklausančios žemės ūkio paskirties žemės, taip pat tam tikrais atvejais parduodant kitos paskirties žemės.

"Todėl ir reikia atnaujinti tuos verčių žemėlapius - rinka kol kas aktyvi, viską kasmet reikia tikslinti", - nurodo p. Ciesiūnienė.

Žemės Mokesčiai: Dabartinė Situacija

Pagal įstatymą, žemės mokestis tiek įmonėms, tiek gyventojams šiuo metu yra 1,5% sklypo kainos. Valstybinė mokesčių inspekcija nurodo, kad savivaldybės savo nuožiūra gali atleisti nuo šio mokesčio arba jį sumažinti, todėl mokestis skirtinguose šalies regionuose nevienodas.

Žemės mokesčiui apskaičiuoti naudojamos bazinės žemės kainos buvo nustatytos dar 1994 m., vykdant žemės reformą. Tiesa, vėliau šios kainos Vyriausybės nutarimu buvo kelis kartus indeksuotos (didintos).

"Pasaulyje ši sistema - masinis žemės vertinimas - naudojama kaip nekilnojamojo turto mokesčio skaičiavimo bazė", - pripažįsta Arvydas Bagdonavičius, VĮ Registrų centras direktoriaus pavaduotojas kadastrui ir turto vertinimui.

Tačiau, anot pašnekovo, Lietuvoje pritaikyti tokio modelio ir, pavyzdžiui, žemės mokesčio skaičiuoti remiantis Registrų centro sudaromais žemės verčių žemėlapiais, nedrįstama. Vis dėlto, jei reikiami teisės aktai būtų pataisyti, verčių žemėlapiai taptų mokesčio skaičiavimo pagrindu.

"Aišku, pritaikant tam tikras lengvatas, skaičiavimo metodiką", - sako jis. Bet kuriuo atveju, taikant tokią metodiką, žemės mokestis kiltų.

Lietuvos žemėlapis

Kiti Žemės Verčių Žemėlapių Panaudojimo Būdai

P. Bagdonavičiaus teigimu, žemės verčių žemėlapiai Lietuvoje naudojami sprendžiant, ar suteikti asmeniui socialinę paramą, apskaičiuojant paveldėto turto mokestį.

"Skiriant socialinę paramą svarbu ne tik tai, kokias pajamas gauni, bet ir tai, koks yra tavo turtas, lyginant su tam tikru normatyvu, vidurkiu. Jei gyveni vienas ir turi namą Antakalnyje, reikiamo normatyvo socialinei paramai gauti, matyt, nepasieksi", - aiškina pašnekovas.

Be to, kylant žemės vertei, gausėja ir Registrų centro pajamos: kuo brangesnis žemės sklypas, kurį pirkėjas nori įregistruoti Registrų centre, tuo didesnį mokestį jis moka. Tačiau p. Bagdonavičius tvirtina, kad Registrų centro pajamos iš registravimo mokesčio gali ir nepadidėti, nes pernai pigo žemės ūkio paskirties žemė.

"Priklauso kaip skaičiuosi. Žemės ūkio paskirties sklypai pinga, o tokia žemė sudaro apie 80% visų registruojamų sklypų. Taigi uždarbis gali ir mažėti", - tikina jis.

Politikų Iniciatyvos ir Verslo Nuomonė

Brangstant žemei, nesnaudžia ir politikai. Registrų centro rengiamais žemės verčių žemėlapiais neseniai susidomėjo parlamentaras Viktoras Muntianas, Seimo vicepirmininkas ir Darbo partijos pirmininko pavaduotojas. Be kita ko, jis svarsto galimybę keisti žemės mokesčio nustatymo taisykles.

"Žemės vertė Lietuvoje labai skiriasi, o mokestis visiems vienodas. Tai nenormalu. Mokestis turi būti adekvatus žemės vertei", - VŽ teigia p. Muntianas.

Parlamentaras Artūras Skardžius aiškina, kad pagrindinė mokesčio keitimo idėja gali būti susijusi su tuo, kaip diferencijuojant žemės mokesčio dydį miestuose ir regionuose į provinciją pritraukti daugiau kapitalo.

Verslininkai skeptiškai vertino idėjas peržiūrėti žemės mokesčio skaičiavimo tvarką. "Mokesčio didinimas yra būdas sulėtinti investicijas. Patikimumo požiūriu, jei kažkas keisis, reitingai (Lietuvos - VŽ) kris žemyn", - perspėja Edmundas Daukantas, UAB "Schenker" generalinis direktorius.

Kita vertus, pasak p. Daukanto, sumažintas žemės mokestis regionuose gali padidinti verslo susidomėjimą provincija. "Jei kartais prie apsisprendimo, kur investuoti, yra riebus klaustukas, o sužinai, kad kažkur mažėja žemės mokesčiai, tai klaustukas iš karto virsta šauktuku", - aiškina p. Daukantas.

Kita bėda, pasak verslininko, yra ta, kad Lietuvoje neatsižvelgiama, jog žemės vertę statybos bendrovės, pramonės įmonės, logistai vertina pagal skirtingus kriterijus.

"Bet koks mokesčių didinimas yra skausmingas, nes nuo to kenčia produkcijos savikaina, įmonės pajamos", - VŽ teigia Arvydas Darulis, Lietuvos smulkiojo ir vidutinio verslo plėtros agentūros direktorius.

Apleistos Žemės Apmokestinimas

Žemės mokesčio įstatymo pakeitimai siūlomi siekiant sutramdyti apleistų žemių savininkus ir spekuliacijas žemės rinkoje. Žemdirbiai nuogąstauja, kad drausminant „tinginius“ ir spekuliantus gali nukentėti ir tikri ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės. Prieš apleistos žemės apmokestinimą didesniu mokesčiu jau pasisakė Seimo Teisės ir teisėtvarkos komitetas.

Lietuvos agrarinės ekonomikos instituto apskaičiavimu, šalyje gali būti apie 700 tūkst. ha dėl vienokių ar kitokių priežasčių apleistų žemių. Nuo 2013 m. tokias žemes norima apmokestinti maksimaliu 4 proc. mokesčio tarifu, o už dirbamą žemę skaičiuoti mažiau.

Seimui svarstyti pateiktame Žemės mokesčio įstatymo projekte siūloma žemės mokesčius mokėti nuo vidutinės žemės rinkos vertės ir įteisinti 0,01-4 proc. mokesčio tarifą, kurį konkrečiai nustatytų rajonų savivaldybių tarybos. Dabar taikomas 1,5 proc. žemės mokestis, kuris skaičiuojamas pagal vadinamąją nominaliąją žemės vertę.

Pasak žemės ūkio ministro Kazio Starkevičiaus, nauja žemės mokesčio skaičiavimo tvarka ir diferencijuotas mokestis turėtų pagaliau priversti apleistų žemių savininkus apsispręsti, ką daryti su piktžolėtais laukais, kurių apstu ir mažiau našiose šalies vietovėse, ir prie didžiųjų miestų.

Naujas mokestis per kišenę itin kirstų prie Vilniaus, Kauno ir pajūryje nedirbamų žemės ūkio paskirties žemių turintiems savininkams. Už hektarą tektų mokėti ne kelis šimtus, o tūkstančius litų.

Seimo Biudžeto ir finansų komiteto skaičiavimais, savivaldybės iš žemės mokesčio per metus surenka apie 52 mln. Lt pajamų, o apmokestinus apleistus žemės plotus į jų biudžetus įplauktų iki 1 mlrd. Lt.

Tačiau Žemės mokesčio įstatymo projektas jau buksuoja. Žemės mokesčio įstatymo projektą svarstęs Seimo Teisės ir teisėtvarkos komitetas nepritarė, kad apleistos žemės būtų apmokestintos didesniu mokesčiu. Teigiama, kad tai gali pažeisti asmenų lygiateisiškumą ir reikšti dvigubą baudimą, nes Administracinių teisės pažeidimų kodekse yra nustatyta administracinė atsakomybė už apleistą žemę. Taigi tokių nuostatų įteisinimas gali prieštarauti Konstitucijai.

Žemdirbius, nuogąstaujančius, kad savivaldybės nustatys maksimalius mokesčius, galima nuraminti įvedus žemės mokesčio „lubas“. Tuomet savivaldybės bet kuriomis sąlygomis negalėtų jų viršyti.

Dabar akivaizdu, kad vien kalbos apie didesnius mokesčius paskatino tvarkytis. Yra daug neaiškumų dėl įstatymo pakeitimų, todėl žmonės susirūpinę.

VL žurnalistė Vida Tavorienė.

Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos (SŽNS)

„Jau kurį laiką Nekilnojamojo turto registre (NTR) registruojamos teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Pareigą pateikti informaciją ir duomenis apie SŽNS turi įstaigos ar institucijos, dėl kurių vykdomos ūkinės ar kitokios veiklos, atsiranda minėtos sąlygos, pavyzdžiui, inžinerinių tinklų savininkai. Jų pateikta informacija leidžia žemės sklypų savininkams ir naudotojams susipažinti su šiais duomenimis ir žinoti, kur ir kokių konkrečiai apribojimų jie turi laikytis“, - sako Registrų centro Registrų tvarkymo direktorius Kazys Maksvytis.

Registrų centras į REGIA žemėlapį perkėlė visą gautą informaciją apie SŽNS, o nuo šiol pažymėjus konkrečią teritoriją galima sužinoti, kokie konkretūs ribojimai, vadovaujantis Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymu, yra taikomi.

„Informaciją apie sklype taikomus veiklos ribojimus teoriškai turėtų žinoti kiekvienas sklypo savininkas ar naudotojas, tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl vienokių ar kitokių priežasčių šie ribojimai yra neįvertinami ar ignoruojami ir tuomet tai gali sukelti neigiamų pasekmių. Pavyzdžiui, yra atvejų, kai Nekilnojamojo turto registre negalime įregistruoti jau pastatyto nesudėtingo statinio vien dėl to, kad jis patenka į elektros tinklų apsaugos zoną. Šios situacijos būtų galima išvengti jei statytojas ar sklypo savininkas būtų iš anksto pasidomėjęs taikomais ribojimais“, - kalba K. Maksvytis.

2020 m. įsigaliojęs naujas Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas nustato visas taikytinas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir nurodo teritorijas, kuriose šios sąlygos taikomos. Tai ypač svarbu sklandžiam ir skaidriam teritorijų vystymui, ilgalaikei ir darniai ūkio plėtrai, investicijų pritraukimui.

Žemėlapis REGIA pasiekiamas adresu www.regia.lt, informaciją apie SŽNS ir dėl to taikomus veiklos ribojimus galima sužinoti žemėlapio meniu pasirinkus sluoksnį „Specialiosios žemės naudojimo sąlygos“. Skirtingos SŽNS žemėlapyje žymimos skirtingais sutartiniais ženklais, kurie pateikiami prie kiekvieno sluoksnio turinio skiltyje. Norint sužinoti konkrečias taikomas apribojimų sąlygas žemėlapyje reikia tiesiog paspausti ant konkrečios teritorijos ir naudotojui bus pateiktas konkrečios SŽNS pavadinimas, unikalus numeris ir taikomos apribojimų sąlygos.

Registrų centro sukurtas atvirųjų duomenų, sprendimų ir viešųjų paslaugų žemėlapis REGIA yra patogus įrankis, sukurtas specialiai savivaldybėms - jų gyventojams, tarnautojams bei jose veikiančiam verslui. REGIA tikslas - sudaryti patogias sąlygas geografine padėtimi grindžiamų sprendimų priėmimui ir palengvinti informacijos mainus.

Klientams aktualiausia REGIA skelbiama informacija siejama su nekilnojamuoju turtu ir čia pateikiamais tiksliais Registrų centro duomenimis: žemės sklypų ribos, NT verčių zonos, vidutinės ir mokestinės rinkos vertės, Adresų registro objektų informacija.

Žemės Rinkos Tendencijos

Žemės rinkoje yra daug dedamųjų, nuo kurių priklauso žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir pirkimo bei nuomos kaina - ji gali skirtis nedaug ar net labai ženkliai. Vienokia kaina gali būti našių kraštų ariamos žemės, visai kita - nederlingose vietose esančių pievų.

Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (NŽT) duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė nuo 2025 m. pradžios, palyginti su 2024 m., vidutiniškai padidėjo 1,09 karto - daugiausiai didėjo Šilutės, Šilalės, Tauragės, Alytaus, Kauno rajonuose ir Kauno mieste, o Vilniaus miesto savivaldybėje - apie 1,16 karto.

2025 m. sausio 1 d. įsigalioja nauji NŽT patvirtinti žemės masinio vertinimo dokumentai - žemės verčių žemėlapiai. Juos kiekvienais metais rengia Registrų centras (RC), o tikrina ir tvirtina NŽT.

Anot NŽT, naujai patvirtinti žemės verčių žemėlapiai yra sudaryti iš 1538 verčių zonų, kurios nustatomos remiantis rinkos duomenų analize - konkrečioje zonoje per praėjusius kalendorinius metus sudarytais sandoriais ir jų vertėmis - ir atspindi vietos įtakos faktorių poveikį žemės vertei.

Verčių zonų kasmet nustatoma vis daugiau, nes tokiu būdu yra siekiama kuo tiksliau nustatyti konkrečių žemės sklypų vidutinę rinkos vertę, kuri geriausiai atitiktų nekilnojamojo turto rinkos kainas ir tendencijas. 2025 m., palyginti su praėjusiais, nustatyta 33 zonomis daugiau. NŽT duomenimis, 2024 m. tokių zonų buvo 1505, 2023 m. - 1464, 2022 m. - 1429, 2021 m. - 1399, 2020 m. - 1348, o 2004 metais, kai buvo pradėti sudarinėti verčių žemėlapiai, visoje Lietuvos teritorijoje tokių zonų buvo vos 413.

Įvairiuose Lietuvos kraštuose judesiai žemės rinkoje gana nevienodi - vienur rinka aktyvesnė, kitur sandorių mažiau. Ir kainos labai nevienodos. Kėdainių rajono ūkininkas Arūnas Mitrius sakė, kad šiame krašte parduodančiųjų žemę tikrai yra, pasiūla nemaža, pastaraisiais laikais žemės rinka gana aktyvi, o žemės kaina yra šiek tiek pakilusi - už hektarą prašoma nuo 7000 iki 9000 Eur.

RC ir Žemės ūkio duomenų centro (ŽŪDC) duomenimis, 2023 m. ariamos žemės vidutinė pirkimo kaina šiame rajone siekė 6870 Eur, kaimyniniame Kauno r. - 7123 Eur, o brangiausia pirkimo kaina buvo Pasvalio r. - 8301 Eur. O štai Zarasų r. ariamos žemės ha vidutiniškai kainavo 2356 Eur, Utenos r. - 2904 Eur, o pavyzdžiui, Žemaitijoje, Plungės r. - 3895 Eur.

Raseinių rajono ūkininkas Darius Mejeris pažymėjo, kad žemės kaina priklauso nuo daugelio niuansų - pirmiausia nuo derlingumo, parduodamo sklypo dydžio, vietos, kurioje jis yra, infrastruktūros ir dar kitokių aplinkybių.

Šakių r. 2023 m. ariama žemė buvo perkama vidutiniškai už 7442 Eur/ha. Dabar gali prašyti ir apie 10 tūkst. Eur/ha.

Žemę perka ir ūkininkai, ir didesni koncernai. Ūkininkai dažniausiai ima parduodamus besiribojančius sklypus, bet į žemę taikosi ir vadinamieji spekuliantai, kurie įsigytą žemę nuomoja žemdirbiams arba bando ją brangiau perparduoti.

Žemės Nuomos Kainos

Nemažos yra ir derlingų bei nederlingų žemių nuomos kainų žirklės - nuo mažiau nei 100 eurų iki 400 eurų ir daugiau. ŽŪDC duomenimis, 2023 m. vidutinė ariamos žemės ha nuomos kaina mažiau šimto eurų buvo Rokiškio, Šalčininkų, Zarasų ir kituose nenašiuose kraštuose, o, pavyzdžiui, Pakruojo r. siekė vidutiniškai 310 Eur, Marijampolės r. - 263 Eur, Pasvalio - 260 Eur.

Šakietis V. Mikšta minėjo, kad už žemės nuomą šio krašto ūkininkams tenka dar plačiau atverti pinigines - jie moka nuo 200 iki 400 Eur/ha.

Mokėdami brangiau už žemę ir jos nuomą ūkininkai nepamiršta, kad žemės ūkio supirkimo kainos nėra tiek pakilusios, jog leistų daug išlaidauti.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Sklypų Vidutinė Rinkos Vertė

Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (NŽT) duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė nuo 2025 m. pradžios, palyginti su 2024 m., vidutiniškai padidėjo 1,09 karto:

tags: #kaip #vadovautis #sklypu #verciu #zemelapiu