Kaip Tapti Daugiabučio Namo Teritorijos Dalies Savininku

Daugiabučio namo sklypo formavimas yra svarbus procesas, leidžiantis nustatyti teritoriją, kuri priskirta konkrečiam pastatui. Aptarkime, ką tai reiškia praktikoje ir kokios yra pagrindinės taisyklės. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip šis procesas vyksta, kokie dokumentai reikalingi ir kokie yra svarbiausi aspektai, kuriuos reikia žinoti daugiabučių namų administratoriams ir gyventojams.

Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų, kas gi iš tiesų priklauso visiems bendrai. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas sudaro daugiabučio bendrijos bendrą turtą, kaip jis apibrėžiamas įstatymuose ir kaip savininkai gali valdyti bei prižiūrėti šį turtą. Atkreipkite dėmesį, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Daugiabučio Namo Bendrija

Butų savininkų bendrija (toliau vadinama - bendrija) yra savininkams bendrijos nuosavybės teise priklausančio turto daugiabučiame name valdymo būdas. 210-II Bendrija yra juridinis asmuo, turintis antspaudą. Ji gali turėti sąskaitas Lietuvos Respublikos ir kitų valstybių bankuose.

Bendrijos Nariai

Bendrijos nariai yra šio namo (namų) butų ir negyvenamųjų patalpų savininkai (toliau vadinama - namo patalpų savininkai). Bendrijoje jie turi po vieną balsą. Bendrasavininkiai, kuriems patalpa priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise, turi susitarti tarpusavyje, kuris iš jų atstovaus bendrijoje. Bendrijos nario teises ir pareigas namo patalpų savininkai įgyja nuo bendrijos įstatų įregistravimo dienos arba nuo nuosavybės teisės į patalpas bendrijos name atsiradimo dienos.

Bendrijos nariai registruojami narių registravimo knygoje: nurodomas nario vardas ir pavardė, gyvenamoji vieta (juridinių asmenų pavadinimas ir adresas), nuosavybės įgijimo pagrindas ir data, bendrijos nariui nuosavybės teise priklausančių patalpų plotas ir jo santykio su viso namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų plotu procentinė išraiška. Narystė bendrijoje pasibaigia, nariui netekus nuosavybės teisės į visas bendrijoje turėtas gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas.

Įkeisdamas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas savo patalpas kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, pranešti bendrijos vaidybai (valdytojui) ir atsiskaityti su bendrija už savo prievoles.

Bendrijos narių susirinkimus šaukia bendrijos valdyba (valdytojas) įstatuose nustatyta tvarka, bet ne rečiau kaip kartą per metus. Susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba ne mažiau kaip 1/4 bendrijos narių (įgaliotinių). Bendrijos narių susirinkimas laikomas teisėtu, jeigu jame dalyvauja ne mažiau kaip pusė bendrijos narių, įgaliotinių susirinkimas - jeigu jame dalyvauja ne mažiau kaip 2/3 įgaliotinių.

Bendrijos valdyba arba valdytojas yra bendrijos valdymo organas, vadovaujantis bendrijos veiklai tarp bendrijos narių (įgaliotinių) susirinkimo. Valdyba renkama ne mažiau kaip iš trijų bendrijos narių ne ilgesniam kaip trejų metų laikotarpiui. Valdybos narių kadencijų skaičius neribojamas. Bendrijos valdybos posėdžiai yra teisėti, jeigu juose dalyvauja ne mažiau kaip 2/3 valdybos narių. Bendrijos valdybos nariai išrenka valdybos pirmininką, kuris organizuoja valdybos darbą, atstovauja bendrijos valdybai ir bendrijai.

Bendrijos veiklą kontroliuoja revizijos komisija (revizorius). Jos narių skaičių nustato ir ne daugiau kaip trejiems metams renka bendrijos narių susirinkimas. Revizijos komisija (revizorius), turėdama pagrįstą pranešimą apie valdybos (valdytojo) veiklos trūkumus, turi teisę kiekvienu metu patikrinti valdybos (valdytojo) veiklą. Pasibaigus ūkiniams metams, revizijos komisija (revizorius) atlieka išsamų veiklos patikrinimą, vertina ją ir teikia išvadą apie bendrijos finansinę veiklą.

Bendrija bendrijos narių susirinkimo nutarimu gali jungtis su kita bendrija (kitomis bendrijomis) arba išsiskaidyti į mažesnes bendrijas, jeigu kiekviena iš jų gali veikti atskirame name (namuose). Reorganizuotos bendrijos įstatai nustatytąja tvarka registruojami miesto (rajono) savivaldybėje.

Bendrijos valdyba (valdytojas) išlikusį bendrijos turtą ir lėšas pirmiausia panaudoja atsiskaityti už darbą su samdomais darbuotojais, po to apmoka įsiskolinimus kreditoriams.

Žemės Sklypo Ribų Apibrėžimas ir Priežiūra

Svarbu, kad daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija ar administratorius) turėtų aiškiai apibrėžtas teritorijos ribas, už kurios priežiūrą ir tvarkymą jie atsako. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpos, bendrojo naudojimo inžinerinė įranga, bendrojo naudojimo konstrukcijos priklauso visiems namo savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.

Informacijos suradimo seka: žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).

Projektinės Ribos ir Kadastriniai Matavimai

Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).

Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.

Kadastrinius matavimus ir žemės sklypo dalių nustatymo planus rengia matininkai, apmoka DNSB ar kitas suinteresuotas žemės sklypo naudotojas.

Žemės Nuoma ir Bendrijos Balsavimas

Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises. Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. Vadovaujantis 2023 m. gruodžio 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-439 „Dėl Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2016 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo Nr. Nr. (8 41) 500 518 (Bendrųjų reikalų skyriaus specialistai nukreips pas Žemės valdymo skyriaus specialistą), kuris Jus informuos, ar teritorijoje nėra pradėtas rengti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detalusis planas.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.

Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.

Papildomos Teisės ir Pareigos

Į paklausimą, kokias papildomas teises ir kokias papildomas pareigas įgis daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) po to, kai jų nuosavybės teisė į priskirtą žemės sklypą bus įregistruota Nekilnojamojo turto registre, Šiaulių miesto savivaldybės administracija atsakė, jog įgis Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse numatytas teises ir pareigas.

"Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo,...".

Naudingas Plotas ir Mokesčių Skaičiavimas

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi.

Bendrojo Naudojimo Objektai ir Mokesčių Paskirstymas

Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objetas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams. Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.

Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.

Svarbu atsiminti, kad kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.

Teritorijos Priežiūra ir Tvarkymas

Priskirta teritorija suprantama kaip žemės sklypas, įstatymų nustatyta tvarka suformuotas kaip daiktas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Jeigu sklypai nesuformuoti, priskirta teritorija laikoma faktiškai naudojama teritorija, tai yra iki gretimos priskirtos ar faktiškai naudojamos teritorijos, bet ne daugiau kaip 20 metrų nuo pastatų išorinių atitvarų.

Vyriausybės atstovės teigimu, „pareigą tvarkyti kiemus daugiabučio namo administratorius arba bendrija turi tik tuo atveju, kai žemės sklypas priskirtas įstatymo nustatyta tvarka - yra detalusis planas, nustatytos ribos ir registracija Nekilnojamojo turto registre“.

„Daugiabučių namų teritorijų priežiūra neapsiribos vien tik šienavimu: rūpinsimės ir piktžoles nuravėti, ir šiukšles surinkti, žiemą - sniegą nukasti. Vienu žodžiu, teritoriją tvarkysime taip, kad rajono Savivaldybė pretenzijų mūsų bendrovei neturėtų.

Daugiabučio Valdymas

Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai.

Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka. Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.

Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.

Alternatyvūs Daugiabučio Valdymo Būdai

Jei daugiabutyje nėra bendrijos, yra keletas alternatyvių valdymo būdų:

• Jungtinės veiklos sutartis: Tai yra kita valdymo forma, reglamentuojama LR Civilinio kodekso. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
• Administratorius: Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.

Sklypo Formavimas ir Savivaldybės Iniciatyvos

Savivaldybės skatina daugiabučių gyventojus patiems imtis iniciatyvos dėl sklypų formavimo. Teisės aktai reglamentuoja, kad dėl žemės sklypo formavimo turi kreiptis nekilnojamojo turto savininkai (butų savininkai, DNS bendrijos), o projektas yra rengiamas gyventojų lėšomis.

Savivaldybė neturi teisės formuoti sklypų prie kitiems savininkams priklausančio turto. Tai yra pakankamai sudėtingas procesas, reikalaujantis lėšų, kurių gyventojai neturi, ir iniciatyvos. Be to, yra baimė, kad suformavus sklypą, savivaldybė skaičiuos žemės nuomos mokestį. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės Taryba yra atleidusi daugiabučių gyventojus nuo nuomos mokesčio.

Savivaldybė kviečia pasinaudoti Kaimynijų programa - atnaujinti savo kiemą, kvartalą, paversti jį vieta, kur jauku, patogu ir norisi leisti laiką. Kaimynija - tai erdviškai susijusių daugiabučių namų, pastatytų anksčiau kaip prieš 15 metų, gyventojų bendruomenė.

Norint suformuoti žemės sklypą prie statinių, tame tarpe ir daugiabučių, statinių ar patalpų savininkai turi pateikti elektroninę prašymo formą užpildytą Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje. Taip pat, galima užpildyti prašymą parengti Sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, kurį galima rasti savivaldybės puslapyje, o mokėjimu rūpinasi savivaldybė.

„Žemės sklypų formavimas yra savivaldybės ir nacionalinės žemės tarnybos funkcija“, - teigia Erika Vilūnaitė-Stankevičienė, dirbanti įmonėje „Atnaujinkime miestą“.

Veiksmai, Siekiant Suformuoti Sklypą

Norint suformuoti sklypą, dalyvauti kvartalinėje renovacijoje ir kurti kaimyniją, reikia daugiabučių gyventojų pritarimo. Kadangi dauguma namų administratorių yra pasyvūs šiais klausimais, patys gyventojai turi organizuoti balsavimą.

Yra du būdai tapti namo šeimininkais - arba kurti namų bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Pasak R. Samuilevičiaus, bendrijos įkūrimas - sunkus uždavinys, nes gyventojai yra pasyvūs. Jeigu ir pavyksta motyvuoti gyventojus, tai sunku tapti bendrijos pirmininku ir asmeniškai prisiimti atsakomybę už namo priežiūrą.

Toliau namo gyventojai patys savarankiškai sprendžia ir įgyvendina sklypo formavimą, dalyvavimo kvartalinėje renovacijoje ar kaimynijos su gretimais namais kūrimo klausimus.

Savivaldybės Parama Utenoje

Utenos rajono savivaldybės taryba patvirtino Daugiabučių gyvenamųjų namų teritorijų tvarkymo tvarkos aprašą, kuriuo siekiama paskatinti daugiabučių gyventojus suformuoti žemės sklypus aplink savo namus, kad galėtų tas teritorijas eksploatuoti, tvarkyti ir prižiūrėti taip, kaip patys nori. Taigi aprašas suteikia visas galimybes tapti savo daugiabučio namo kiemo šeimininkais.

Jei bendrija arba administratorius prašo skirti finansavimą žemės sklypui formuoti, o daugiabutis dalyvavo ar dalyvauja daugiabučio atnaujinimo programoje (yra renovuotas arba renovuojamas), žemės sklypo formavimo pertvarkymo projektui iš savivaldybės biudžeto skiriama iki 100 proc. tinkamų finansuoti išlaidų.

Nerenovuotiems ir neruošiamiems renovuoti namams žemės sklypui suformuoti finansuojama iki 50 proc. tinkamų finansuoti išlaidų, o techninio tvarkymo darbų projekto rengimo išlaidos ir daugiabučio namo teritorijos tvarkymo išlaidos kompensuojamos iki 25 proc.

Gyventojai suformuotame sklype galės remontuoti, rekonstruoti arba įrengti naujas automobilių stovėjimo aikšteles, šaligatvius, pėsčiųjų takus, įvažiuojamųjų kelių ir kiemų dangas, vaikų žaidimų, sporto aikšteles, komunalinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių aikšteles, lietaus nuotekų sistemas, teritorijos apšvietimą, dviračių stogines, elektromobilių įkrovimo stoteles, sodinti medžius. Reikia atkreipti dėmesį, kad elektromobilių įkrovimo stotelių įrengimas finansuojamas tada, kai kartu atliekami kiti tvarkymo darbai. Namo gyventojai, jei to pageidaus, prie įvažiavimo į teritoriją galės įrengti užtvarą. Arba automobilių aikštelėje bus galima ženklinti stovėjimo vietas, kuriomis naudosis tik tam tikri namo gyventojai.

Žemės Nuomos Mokesčio Skaičiavimas

Nuomininkas žemės nuomos mokestį moka pagal savivaldybės tarybos patvirtintą tarifą nuo žemės sklypo vertės proporcingai išnuomoto žemės sklypo daliai. Nuomojant valstybinę žemę be aukciono, nuomos mokesčio tarifas metams negali būti mažesnis kaip 0,1 procento ir didesnis kaip 4 procentai žemės vertės.

Žemės sklypo vertė apskaičiuojama pagal einamųjų metų sausio 1 d. taikytus žemės verčių zonų žemėlapius, parengtus pagal Masinio žemės vertinimo taisykles.

tags: #kaip #tapti #daugiabucio #namo #teritorijos #dalies