Perrašyti buto dokumentus gali prireikti įvairiose situacijose: norint padovanoti turtą artimajam, perleisti nuosavybę kitam asmeniui arba sutvarkyti paveldėjimo klausimus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, kuriuos svarbu žinoti perrašant buto dokumentus Lietuvoje.
Dovanojimo sutartis
Vienas iš būdų perrašyti buto dokumentus - sudaryti dovanojimo sutartį. Pagal ją, Jūsų vyro motina neatlygintinai perduotų turtą (žemės sklypą ir nebaigtą statyti statinį) Jūsų vyrui, bei ją vėliau įregistruoti viešame registre. Dovanojimo sandoris yra dvišalis. Jam sudaryti reikalinga tiek turtą perduodančio, tiek jį priimančio asmenų suderinta valia, taigi dovanojimo sandoris yra dvišalė sutartis. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-355/2009).
Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (CK), priklausomai nuo sandorio sumos ir objekto, dovanojimo sutarties formai kelia atitinkamus reikalavimus. CK 6.469 str. nustatyta, kad dovanojimo sutartis, kai dovanojama didesnė kaip penkių tūkstančių litų suma, turi būti rašytinės formos, o nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios suma didesnė kaip penkiasdešimt tūkstančių litų, turi būti patvirtinta notaro. Notarinės dovanojimo sutarties formos nesilaikymas dovanojimo sutartį daro negaliojančia (CK 1.93 str. 3 d.).
Nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartį gali patvirtinti bet kuris šalies notaras, neatsižvelgiant į nekilnojamojo turto buvimo vietą.
Pagal CK 6.469 str. 3 d. nekilnojamojo daikto ar daiktinės teisės į jį dovanojimo sutartis teisines pasekmes tretiesiems asmenims sukelia tik tuo atveju, jei sutartis įregistruota viešame registre.
Sudaryti sandorį galite ir šiuo metu, nes dovanojimui įtakos neturi faktas, kad namas yra nebaigtas statyti, perleisti galima ir nebaigtą statyti statinį, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 34 str. nuostatas.
Reikalavimai dovanojimo sutarčiai
- Sutartis turi būti notarinės formos, jei dovanojamas nekilnojamasis turtas arba suma viršija 14 500 EUR.
- Dovanojimo sutartis yra neatlygintinė, išskyrus atvejus, kai turtas perleidžiamas tik įvykdžius tam tikras dovanotojo keliamas sąlygas (dovanojimo su sąlyga sutartis).
- Tačiau dovanojimo sutartyje dovanotojas negali numatyti suvaržymų, kurie trukdytų naujajam savininkui naudotis gautu turtu.
Reikalingi dokumentai
Sudarant dovanojimo sutartį, notarui reikia pateikti dokumentus, patvirtinančius, kad nekilnojamasis turtas dovanotojui priklauso nuosavybės teise. Kadangi motinos turtas būtų dovanojamas sūnui, dovanojimo sandorį tvirtinančiam notarui reikės pateikti giminystės ryšius pagrindžiančius dokumentus (gimimo liudijimą).
Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta aukščiau, gali kilti klausimas - kokie dokumentai reikalingi dovanojant butą? Kiekvienu atveju tai yra individualu ir priklauso nuo dovanotojo ketinamo dovanoti turto pobūdžio, būklės ir kitų aplinkybių.
Pavyzdžiui, dovanojant butą ar kitą turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, reikia gauti rašytinį visų bendraturčių sutikimą (Civilinio kodekso 6.471 straipsnio 1 dalis), o dovanojant patikėjimo teise tvarkomą turtą būtina turėti turto savininko rašytinį sutikimą (Civilinio kodekso 6.471 straipsnio 2 dalis). Kiekvienu atveju, dovanojant butą ar namą (taip pat kitą nekilnojamąjį daiktą) sudaroma dovanojimo sutartis, kuriai taikomas privalomas notarinės formos reikalavimas - tai reiškia, kad notaras dovanojimo sutartį patvirtins nustatęs tam būtinas aplinkybes, t.
Dokumentų sąrašas:
- Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- VĮ Registrų centro išrašas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų.
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.
Mokesčiai
Sudarius nekilnojamojo turto dovanojimo sutartį ir apdovanotajam įgijus nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, pastarajam iškyla prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį. Tačiau gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia, kai turtas dovanojimo būdu yra gautas iš tėvų. Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 26 p. nurodoma, kad neapmokestinamos pajamos yra dovanojimo būdu gautos pajamos iš tėvų.
Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas po jo gavimo pirmos eilės giminaičiams, tai yra: tėvai, broliai, seserys, vaikai, įvaikiai, sutuoktiniai bei seneliai. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių. Nekilnojamo turto dovanojimas kitiems, ne pirmos eilės giminaičiams, draugams, ar kitiems asmenims užtraukia mokestinę prievolę. Kai dovanos gavėjas nepatenka į pirmos eilės artimų giminaičių ratą - mokesčius mokėti privaloma, jeigu nekilnojamo turto vertė viršija 2500 eurų. Tokiu atveju nuo viršijamos sumos reikia mokėti 15 proc.
Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 26 punktą, neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio.
Svarbu žinoti, kad turtą dovanojantis asmuo jokių mokesčių valstybei neturi mokėti.
Kiti svarbūs aspektai
- Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.472 straipsnį dovanotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl dovanojimo panaikinimo, kai apdovanotasis pasikėsina į dovanotojo ar jo artimųjų giminaičių gyvybę ar tyčia juos sunkiai sužaloja, taip pat kai, atsižvelgiant į dovanos pobūdį, dovanojimo sutarties šalių asmenines savybes ir jų tarpusavio santykius, apdovanotasis atlieka prieš dovanotoją tokius veiksmus, kurie yra neabejotinai griežtai smerktini geros moralės požiūriu.
- Dovanotojas taip pat turi teisę kreiptis į teismą dėl dovanojimo panaikinimo, jeigu apdovanotasis su jam dovanotu turtu, turinčiu dovanotojui didelės neturtinės reikšmės, elgiasi taip, kad kyla reali to turto žuvimo grėsmė.
Parduodant butą su paskola
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti. Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui.
Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Žmones dažnai gąsdina įvairūs „popierizmai”, vis tik šiuo atveju susižiūrėti buto dokumentus bei juos susitvarkyti būtina.
Pateikiu reikalingų dokumentų sąrašą:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
- Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
Mokesčiai po pardavimo
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.
GPM taikomas šiais atvejais:
- kai turtas nėra išlaikytas 10 metų.
- Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
NT brokerio paslaugos
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Ką gausite manais:
- Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
- Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
- Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
- NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
- Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!
Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius dalykus, kuriuos reikia žinoti apie nekilnojamojo turto dovanojimą. Turto dovanojimo sandoriai nėra sudėtingas procesas, jeigu žinote kaip teisingai viską atlikti. Pagrindinis akcentas yra gresiantys mokesčiai. Jeigu vis dar kyla klausimų susijusių su dovanojimu, ar dovanoto turto pardavimo ir galimais mokesčiais, drąsiai galite kreiptis į teisininkus arba nekilnojamojo turto specialistus.
