Kaip Padalinti Butą: Žingsnis Po Žingsnio Instrukcija Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip padalinti butą ar namą į dvi atskiras dalis Lietuvoje. Išnagrinėsime procedūras, reikalingus dokumentus, terminus ir kainas. Taip pat aptarsime, į ką svarbu atkreipti dėmesį, jei norite pirkti ar parduoti namo dalį.

Situacijos Apžvalga

Dažnai pasitaiko situacijų, kai namas ar butas, faktiškai padalintas į dvi dalis, teisiškai nėra atskirtas. Pavyzdžiui, viename name gyvena sūnaus šeima, o kitame - mama, tačiau registrų centre nėra dviejų atskirų adresų. Tokiu atveju, norint įteisinti atskiras dalis, būtina atlikti tam tikras procedūras.

Procedūros Žingsniai

Jei namas nėra padalintas į dvi dalis (turi būti dvi atskiros kadastro bylos ir du registrų centro išrašai), reikalingi šie žingsniai:

1. Namo dalinimo projektas: Jį rengia kvalifikuoti specialistai.
2. Savivaldybės pritarimas: Reikia laukti savivaldybės pritarimo projektui.
3. Kadastrinės bylos: Matininkai suformuoja dvi atskiras kadastro bylas.
4. Naujų adresų suteikimas: Reikia rašyti prašymą savivaldybei dėl naujų adresų suteikimo.
5. Registracija Registrų centre: Galiausiai, viskas registruojama Registrų centre.

Jei norite atskirti erdves bute be didelių statybų, galite pasinaudoti šiomis idėjomis:

• Medžiaginė pertvara: Paprasčiausia užuolaida.
• Dekoratyvinė sienelė: Kiauraraštė sienelė, kuri neblokuos šviesos.
• Spinta: Originalaus dizaino spinta, pastatyta prieš lovą, gali tarnauti kaip puiki pertvara ir vieta daiktams susidėti.

Paprastesnis variantas kaimo vietovėse

Jei namas yra kaimo vietovėje, siūloma iškart darytis inventorizaciją tų atskirų turtinių vienetų pagal nusistatytą naudojimosi tvarką. Tada rašyti prašymą dėl pažymos apie naujai suformuotų turtinių vienetų (patalpų) galimybes naudoti pagal paskirtį ir registruoti tiesiai į registrą be jokio pritarimo ir projekto.

Atvirkštinis Variantas: Butų Sujungimas

Jei turite butą, teisiškai padalintą į du su bendro naudojimo patalpomis, ir norite jį sujungti, procedūros yra panašios. Reikės atlikti projektą, gauti savivaldybės pritarimą ir registruoti pakeitimus Registrų centre. Terminai ir kainos priklauso nuo konkrečios situacijos.

Svarbūs Aspektai Perkantiems Namo Dalį

Jei perkate namo dalį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos dalykus:

• Teisinis statusas: Ar namas teisiškai padalintas į atskirus butus, ar perkate tik namo dalį su bendra nuosavybe?
• Naudojimosi tvarka: Ar yra aiškus naudojimosi sklypu ir patalpomis planas, nurodantis, kas kuriai daliai priklauso?
• Bendraturčių sutikimas: Jei perkate dalį bendros nuosavybės, turėkite omenyje, kad kiti savininkai turi pirmenybės teisę ją įsigyti.

Bendroji Nuosavybė: Ką Reikia Žinoti

Bendroji nuosavybė - tai turtas, kuris priklauso dviem ar daugiau savininkų. Tokiu atveju visos su turtu susijusios išlaidos dalijamos savininkams proporcingai pagal jiems priklausančią turto dalį.

Svarbu: Net jei nesinaudojate savo turto dalimi, vis tiek turite prisidėti prie jo išlaikymo išlaidų.

Turto Atidalijimas

Turto atidalijimas yra geriausias būdas, kai bendrasavininkai nesusitaria dėl turto valdymo ir jo parduoti nepavyksta. Bet kuris iš bendrasavininkų, jeigu nesusitariama gražiuoju, gali kreiptis į teismą ir reikalauti atidalinti turtą.

Teismas pirmiausia įvertins galimybę faktiškai atidalinti turtą. Jei tai neįmanoma, vienam bendrasavininkui atitenka visas turtas, bet jis turi sumokėti kompensaciją kitam.

Teisiniai Aspektai Parduodant Būstą

Jeigu turite butą ir jis yra jūsų nuosavybė, tai jį galite parduoti bet kada, nepriklausomai nuo to, ar esate ten registruoti, ar ne. Registracija bute ar gyvenamojoje vietoje neturi įtakos jūsų teisei parduoti nuosavybę.

Prieš pardavimą taip pat reikėtų patikrinti, ar nėra jokių kitų teisinių apribojimų, susijusių su turtu.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Teisiniai Aspektai ir Leidimai

Norint padalinti esamą vieno buto gyvenamąjį namą į du butus, reikia padaryti pastato kapitalinio remonto projektą, kuriame bus numatytas padalinimas į du butus. Tuo tarpu norint iš vieno buto gyvenamojo namo padalinti į tris butus, be statinio projekto padalinimui, reikalinga keisti žemės paskirtį į daugiabučių paskirties žemę.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, „keisti pastato viduje esančias atitvaras - nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai“.

Vonioje ir tualete sanitarinių prietaisų įrengimo vietą taip pat galima keisti, tačiau „jei perprojektuojant patalpas vonios ir tualeto kambarių negalima įrengti virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų, jas leidžiama įrengti virš kitos paskirties patalpų, bet nuotekų vamzdžiai turi būti klojami virš perdangos, o prisijungiant prie pastate esančių stovų būtina užtikrinti, kad nuotekos nepratekės, nekils mikrobiologinės taršos pavojus, nepadidės triukšmo lygis, o į kitas patalpas nesklis nemalonūs kvapai“.

Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus.

V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.

Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.

Jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendimas“.

Jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių administracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.

Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau - paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą.

Paminėtina, kad visai neseniai - 2006 m. gegužės 5 d. įsigaliojo statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2002 „Statybos leidimas“ pakeitimai, kuriais patikslinta, jog formuojant naujus kadastro objektus statinio (patalpos) padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai šiais atvejais nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.

Papildžius minėtą reglamentą nebeliko neaiškumų nei pastatų ar patalpų savininkams, nei statybos leidimus išduodančioms institucijoms, nei institucijoms, dalyvaujančioms pastatų pripažinime tinkamais naudoti, nes performuojant registre įregistruotus nekilnojamuosius daiktus į naujus nekilnojamuosius daiktus padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.

Pateikta informacija yra bendro pobūdžio, ja neturi būti remiamasi kaip galutine teisine nuomone ar konsultacija.

Kada Reikalingas Projektas ir Leidimas?

Kol pastatas priklauso vienam savininkui, klausimų nekyla. Tačiau gali būti atvejų, kad pastatą, pavyzdžiui, kepyklą su konditerijos parduotuve pasistatęs savininkas vėliau nusprendžia kepyklos ir konditerijos parduotuvės patalpas įregistruoti kaip du atskirus objektus ir parduotuvės patalpas parduoti.

Arba draugai dviese pasistato gyvenamąjį namą ir registre įregistruojami kaip namo bendrasavininkiai, bet vėliau nusprendžia namą pasidalinti ir įregistruoti du butus.

Gali būti ir priešinga situacija, kai vienas asmuo nusiperka kelis butus ar patalpas ir nori juos sujungti bei įregistruoti registre kaip vieną objektą.

Arba kai biuro savininkas sutinka parduoti vieną kabinetą kaimyninio biuro savininkui, kad šis galėtų pasididinti savo biurą, tai yra, norima atlikti amalgamaciją (atidalinti vieno nekilnojamojo daikto dalį nesuformuojant atskiro nekilnojamojo daikto ir sujungti ją su greta esančiu nekilnojamuoju daiktu).

Tokiais atvejais savininkams neretai kyla klausimų, ar būtina rengti projektą ir gauti statybos leidimą, tai yra, kokius formalius veiksmus reikia atlikti.

Atsakymas į šį klausimą priklauso nuo to, ar įregistruotų daiktų performavimui į naujus daiktus reikalingas pastatų (patalpų) rekonstravimas arba kapitalinis remontas.

Turi būti suformuojami ir registre įregistruojami nauji daiktai (vietoj gyvenamojo namo atsiranda du butai, vietoj kelių butų atsiranda vienas butas arba vietoj dviejų 100 m2 ploto biurų atsiranda 80 m2 ir 120 m2 ploto biurai ir pan.).

Naujai suformuoti daiktai (pastatai, patalpos) ir jų savininkai įregistruojami registre. Taigi, pastaruoju atveju nebereikia kreiptis dėl projektavimo sąlygų sąvado, rengti projekto, nereikalingas ir statybos leidimas. Kreiptis į registrą dėl duomenų atitinkamo pakeitimo.

Minimalūs Ploto Reikalavimai

Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:

Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai.

Pasak Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjo Dangyro Žukausko, senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.

Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m, vonios su tualetu plotas - 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m.

Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.

Komunikacijų atskyrimas ir apskaita

Atskiriant butus, būtina atskirti komunikacijas ir jų apskaitą. Tai apima vandens, elektros ir šildymo sistemas. Kiekvienas butas turi turėti atskirus skaitiklius, kad būtų galima tiksliai apskaičiuoti suvartojimą. Šis procesas turėtų būti įtrauktas į kapitalinio remonto projektą.

Specialistų nuomonės ir patarimai

NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.

Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė teigia, kad neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus.

Svarbu: tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai, o parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku.

„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo. Jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus, turtas finansuojamas 75 proc. santykiu. Visas situacijas vertiname individualiai.

M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad dažnai kaimynai net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus.

Apibendrinant, VTPSI atstovė V. Aliukonienė pataria, kad žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami. Dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą.

Praktiniai patarimai

Prieš pradedant buto padalijimo procesą, rekomenduojama:

• Pasikonsultuoti su teisininku ir NT ekspertu.
• Išsiaiškinti visus teisinius reikalavimus ir apribojimus.
• Parengti detalų kapitalinio remonto projektą.
• Gauti visų pastato bendraturčių pritarimą.

Svarstote galimybę padalinti butą į du atskirus vienetus? Tai gali būti puikus sprendimas norint padidinti nekilnojamojo turto vertę arba pritaikyti erdvę skirtingiems poreikiams. Tačiau svarbu suprasti, kad šis procesas reikalauja kruopštaus planavimo, teisinių reikalavimų laikymosi ir specialistų pagalbos.

Kada Verta Svarstyti Buto Padalinimą?

• Padidėjęs šeimos poreikis: Jei šeima plečiasi arba norite atskirti gyvenamąją erdvę skirtingoms kartoms.
• Investicijos galimybė: Padalintas butas gali būti pelningiau išnuomojamas arba parduodamas.
• Finansiniai sunkumai: Padalinus didelį butą į du mažesnius, galima vieną iš jų parduoti ir pagerinti finansinę padėtį.

Teisiniai Reikalavimai Ir Procedūros

Norint padalinti butą į du atskirus butus, svarbu atsižvelgti į teisinius reikalavimus ir praktinius aspektus.

Svarbu: Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti:

• Atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko.
• Atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje.
• Papildomą vonią.
• Tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui.

Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, keisti pastato viduje esančias atitvaras - nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai.

Vonioje ir tualete sanitarinių prietaisų įrengimo vietą taip pat galima keisti, tačiau jei perprojektuojant patalpas vonios ir tualeto kambarių negalima įrengti virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų, jas leidžiama įrengti virš kitos paskirties patalpų, bet nuotekų vamzdžiai turi būti klojami virš perdangos, o prisijungiant prie pastate esančių stovų būtina užtikrinti, kad nuotekos nepratekės, nekils mikrobiologinės taršos pavojus, nepadidės triukšmo lygis, o į kitas patalpas nesklis nemalonūs kvapai.

Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus.

V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.

Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.

Jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendimas“.

Jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių administracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.

Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau - paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą.

Žingsniai Padalinant Butą Į Du Butus

1. Kreipkitės į architektą: Architektas padės jums parengti projektą, atitinkantį visus teisinius reikalavimus ir statybos normas.
2. Gaukite leidimus: Kreipkitės į savivaldybę dėl reikiamų leidimų pertvarkymo darbams.
3. Atlikite pertvarkymo darbus: Samdykite kvalifikuotus statybininkus, kurie atliks darbus pagal projektą.
4. Įregistruokite pakeitimus: Po pertvarkymo darbų užregistruokite naujus butus Nekilnojamojo turto registre.

Rekomendacijos

• Pasikonsultuokite su teisininku: Prieš pradedant bet kokius darbus, pasikonsultuokite su teisininku, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto klausimais.
• Atidžiai planuokite biudžetą: Pertvarkymo darbai gali būti brangūs, todėl svarbu atidžiai planuoti biudžetą ir įvertinti visas galimas išlaidas.

tags: #kaip #pasidalinti #butu